中国农业银行经营性物业贷款管理办法
第一章总则
第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是
指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。
第二章贷款对象和用途
第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中
合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料
第六条贷款条件。
（一）借款人须具备的基本条件：
1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；
2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
4.所有者权益在8000万元（含）以上；
5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；
6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；
7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营
收入、支出款项的封闭式监管；
9.中国农业银行规定的其他条件。
（二）经营性物业须具备的基本条件：
1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，
经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；
2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或
开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；
3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证
但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；
4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用
权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；
5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；
市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有
利于整体处置。
第七条贷款申请资料。
借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：
（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；
（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；
（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；
（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；
（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；
（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；
（九）中国农业银行要求提供的其他证明文件和材料。
第四章贷款额度、期限、利率和科目
第八条贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。
第九条贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。
第十条贷款利率。按照中国农业银行相关利率政策执行。
第十一条贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。
第五章贷款担保方式
第十二条经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。
第十三条对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。
第十四条非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。
第十五条经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行
贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。
第十六条为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。
第十七条为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。
第六章贷款调查和评估
第十八条经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：
（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。
（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。
（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。
（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。
（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。
（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。
（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。
（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。
第十九条贷款评估应重点评估以下内容：
（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。
（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或
购置成本、市场价值情况、变现能力等。
（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿
债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除
定期大修和日常维护成本。
第二十条经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或
市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最
低可放宽到7%：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
第七章贷款审查、审批、发放和偿还
第二十一条对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度
办法执行。
第二十二条贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险
费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于
我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购
买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订
覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。
第二十三条经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：
（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。
（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。
（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。
（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。
第二十四条对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。
第二十五条还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，
考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。
采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。
第二十六条我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。
第八章贷后管理
第二十七条借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。
第二十八条经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。
第二十九条对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同
提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。
第三十条经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性
现金流量，动态调整还款计划。
第三十一条分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客
户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进
行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷
款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及
其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风
险防范措施。
经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，
需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经
理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。
第九章贷款差异化管理规定
第三十二条对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款
期限最长可放宽到15年：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金
收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。
第三十三条对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；
（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。
第三十四条工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规
划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。
第三十五条“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款
（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建
设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其
中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换
开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业
竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。
（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资
情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价
值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总
期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。
（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门
用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经
营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业贷款
可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授
信额度共享。
（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。
（五）适用条件
1.借款人同时满足以下条件：
（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;
（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相
对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。
（六）贷款方案确定
借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租
售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款
阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。
（七）风险控制措施
1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：
（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；
（2）取得物业房屋所有权证书；
（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；
（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；
（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。
2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。
3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；
（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；
（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增
加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。
4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，
我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
第十章贷款管理特别规定
第三十六条对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不
得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融
资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证
担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个
案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
第三十七条对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，
在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷
款置换存量贷款：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；
（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押
物价值明显增加；
（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的
用途。
第十一章附则
第三十八条本办法由中国农业银行总行制定、解释和修订。
第三十九条本办法下发后，《中国农业银行经营性物业抵押贷
款管理办法（试行）》（农银发〔2006〕244号）和《关于<中国农业
银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）>（修订稿）补充规定的
通知》（农银办发〔2007〕422号）同时废止，其他政策制度与本办
法不一致、相抵触的，以本办法为准。
第四十条本办法自印发之日起执行。
x银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需
求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： １．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录； ２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； ３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上； ４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； ５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； ６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； ７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； ８．x银行规定的其他条件。 （二）经营性物业须具备的基本条件： １．经营性物业应符合各地商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营； ２．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发
大中型客户 授信业务调查报告 客户名称：ＸＸＸＸＸ发展有限公司 经办机构：ＸＸＸＸＸ分社 完成日期：年月日 声明与保证
我们在此声明与保证：此报告是根据借款人、担保人提供的和本人搜集的材料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、完整性和准确性负责。 主办调查人签字： 电话号码： 年月日 协办调查人签字： 电话号码： 年月日 一、借款人基本情况分析 （一）借款人基本面评价
借款人股权结构（组织架构）图：
3、借款人概况、历史沿革及重大机构改革：广州市番禺区ＸＸＸ发展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于广州市番禺区市桥镇ＸＸＸ号，法定代表人为ＸＸＸ，注册资本100万元，经营范围：房地产信息咨询，物业管理，物业出租。该公司由ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ等4名股东共同出资组成。该公司拥有合法的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证件，贷款卡有效，借款主体合法。 （二）领导人素质分析 主要领导人的简介： 1、该公司主要的经营管理者为股东ＸＸＸ，中国居民，工程师职称，从1995年12月开始担任该公司董事长职务。ＸＸＸ从事建筑业及物业管理已多年，对该行业状况较为熟悉，领导能力较强，有较强的债信观念，其个人的社会关系较广，在番禺企业届内知名度甚高。 （三）内部管理综合评价 1、公司治理：该公司拥有规范的公司章程，证照齐全有效，法人主体合法。该公司为股份制企业，最高权力机构为股东会，重大事项决策由股东会决定，而股东会的运作及决策以ＸＸＸ为主，与私营企业的经营模式相似。 2、财务管理：该公司的财务管理制度基本健全，并配备了相应的财务人员，财务核算较为规范，目前暂无发现企业虚假出资的情况。 3、人力资源管理：该公司内部设有财务部、人事部、物业管理部等职能部门，管理规范。该公司属资金密集型企业，员工不多，故在人力资源管理及成本控制上有较大优势，现其公司有员工30多人（包括保安、清洁工），中层以上员工队伍基本稳定，近两年暂无高层管理人员变动。 （四）资信情况分析 1、融资能力:该公司经营正常，在本地业届知名度较高，因资产实力雄厚，凭借自身的实力和信誉较容易从其他的商业银行获得一定额度的授信，其他商业银行亦想方设法营销该客户。 2、银行融资情况：该公司与信社建立信贷业务关系已多年，一向债信记录良
附件2： 关于《中国农业银行个人助业贷款操作规程》的说明 为适应市场发展需要，提升我行个贷产品市场竞争力，进一步加强业务管理，总行将个人生产经营贷款更名为个人助业贷款，并对原个人生产经营贷款办法进行了修订。为使各行对修订后的操作规程理解更加准确，以便更好地贯彻执行，现将有关问题说明如下: 一、制度修订的背景 2002年12月，我行推出个人生产经营贷款，2007年对个人生产经营贷款管理办法进行了修订。该产品不仅丰富了我行个人信贷业务品种，调整和优化了信贷结构，而且较好地支持了个私经济的发展，取得了较好的经济效益和社会效益。但随着业务的深入发展和我行股份制改革思路的逐步明确，该业务在发展和管理上也面临着新的问题和挑战，这主要体现在：一是相对于同业，我行个人生产经营贷款品牌形象已逐渐落后，贷款对象不能适应市场现状，产品不能满足个私业主信贷需要，
对城市行个人优质客户的吸引力和竞争力下降；二是随着市场不断发展，同业在个人生产经营贷款借款人范围、担保方式、贷款用途上进行了创新，用款方式也更加灵活，原办法已不能满足同业竞争需要；三是以往个人生产经营贷款的风险控制主要依赖第二还款来源，对借款人第一还款来源的评价相对弱化，但近些年全行在个人生产经营贷款业务发展过程中，逐渐摸索和总结了借款人第一还款来源的一些经验，需要对原办法进行补充和完善。综上，在新的形势下，急需要对原有管理办法进行调整，以有利于提高我行个人经营性贷款的市场竞争力，促进个人经营性贷款健康有效发展。 二、制度修订的要点 本次修订主要包括以下几个方面： （一）适应同业竞争需要，提升产品竞争力。 一是扩大了贷款主体。近两年，个人经营性贷款市场竞争激烈，同业加大了经营性贷款的业务拓展力度，不断调整政策以满足市场需求。如工商银行将个人经营性贷款对象扩大为企业法人的法定代表人或主要股东；建设银行规定贷款对象包括有限责任公司和股份有限公司的股东、董事，并明确将公司法人中年销售收入在500万元以下的企业，
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等； 5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件。
农业银行 个人贷款 安居好时贷系列 个人一手住房贷款 指银行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。借款人需具备什么条件？ 1、具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件； 2、具有偿还贷款本息的能力； 3、信用状况良好； 4、已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅； 5、有不低于最低规定比例的首付款证明； 6、原则上以所购住房设定抵押担保； 7、农业银行规定的其他条件。 贷款期限、利率和额度为多少？ 1、贷款期限最长不超过30 年； 2、贷款利率执行中国人民银行规定，最低可在同期同档次贷款基准利率的基础上下浮15％，可以采用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式锁定贷款利率，规避加息增加的还款压力； 3、贷款最高额度不超过所购住房成交价格的80%。 如何办理个人一手住房贷款？
借款人申请，提供相关资料→银行审批通过后，与借款人签订借款合同→办理保险、担保手续→银行发放贷款→借款人按期归还贷款 借款人需提供什么资料？ 1、借款人身份证件； 2、借款人婚姻状况证明； 3、借款人还款能力证明； 4、购房首付款证明； 5、借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同； 6、有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》； 7、对资质符合要求的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，须提供抵押物房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺； 8、农业银行要求提供的其他资料。 还款方式有哪些？ 农业银行设计了多种还款方式供您选择：等额本息法、等额本金法、等额递增（减）法、等比递增（减）法。 后续服务包括哪些？ 1、提前还款。在贷款的有效期内，借款人若需提前归还贷款时，需提前向经办行提出书面申请，经经办行同意后，可以提前归还全部或部分贷款本金，已计收的利息不再调整。
中国农业银行贷款管理制度 第一章总则 第一条为了加强中国农业银行(以下简称农业银行)贷款管理，规范贷款行为，防范贷款风险，提高贷款质量，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国经济合同法》以及中国人民银行(以下简称人民银行)《贷款通则》等法律法规，制定本制度。 本制度是农业银行贷款管理必须遵循的基本准则，是制定农业银行各种类贷款管理办法的基本依据。 本制度中所称贷款系指农业银行对借款人自主提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。 本制度中的贷款包括人民币贷款和外币贷款。 贷款管理应当遵循国家法律法规，执行国家区域产业政策，促进经济发展。 贷款的发放和使用要坚持效益性、安全性和流动性相统一的原则，自主经营，自担风险，区别对待，择优扶持，有借有还，到期归还。 贷款管理实行行长负责，分级审批，集约经营，审贷分离的体制。 贷款发放实行权限管理，总行对分支行实行授权和转授权。 本制度适用于农业银行在中华人民共和国境内的贷款业务。农业银行向境外借款人提供贷款和境外分支机构贷款管理制度另行规定。 第二章贷款对象和基本条件 贷款对象(借款人)应当是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 借款人申请贷款应当具备下列基本条件： (一)借款从事符合国家产业政策和社会发展规划要求的建设和生产经营活动； (二)贷款使用确有经济效益，能按期偿还贷款本息，原应付贷款利息和到期贷款已清偿或落实了经开户行认可的还款计划； (三)在农业银行开立基本帐户或一般存款帐户，在其帐户内应保有不低于贷款余额10%的存款作为结算支付保证。自愿接受农业银行的信贷监督和结算监督，如实向开户行提供有关经营情况和财务报表；(四)除国务院另有规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%； (五)实行贷款证的地区，应持有人民银行颁发的贷款证； (六)除自然人和不需要经工商行政管理机关核准登记的事业法人外，应当经过工商行政管理机关办理年检手续，特殊行业须持有有权机关颁发的生产经营许可证； (七)不符合信用贷款条件的，应有符合规定担保条件的保证人、抵押物或质物； (八)申请短期贷款，借款人的资产负债率应低于70%。申请中、长期项目贷款，应有经国家有权机关批准的项目立项批文，并有符合国务院规定比例的资本金； (九)申请票据贴现，必须持有合法有效的票据。 第三章贷款种类和方式 贷款按期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 (一)短期贷款，系指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。一般用于借款人生产、经营中的流动资金需要。短期贷款依据借款人的信用等级、风险度或授信额度发放和管理。 (二)中期贷款，系指贷款期限在1年以上5年以下(含5年)的贷款。 (三)长期贷款，系指贷款期限在5年以上的贷款。中、长期贷款一般用于借款人生产、经营和建设中的
(合同范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-006673 农业银行贷款合同范本(2020 Model loan contract of Agricultural Bank of China
农业银行贷款合同范本(2020版) 借款人(全称)___________________________________________________ 贷款人(全称) 中国农业银行______________________________________ 根据国家有关法律、法规和规章，经借、贷双方当事人充分协商一致，特订立本合同，共同遵守。 第一条贷款人同意向借款人发放以下内容贷款 1、借款种类：___________________________________________________________ 2、借款用途：___________________________________________________________ 3、借款金额(大写) 人民币 4、借款与还款期限： (1)借款与还款期限见下表。表中栏目不够填写而增写的附表，作为本合同组成部分。 借款还款 年月日金额年月日金额 (2)本合同记载的借款金额、借款日期、还款日期如与借款凭证记载不相一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 (3)借款人提前还款，应当向贷款人提出书面申请，并征得贷款人同意。提前还款是利率不变，贷款人有权按本合同的预定的借款期限计收利息。
附件1： 中国农业银行个人信贷业务基本规程 第一章总则 第一条为规范个人信贷业务管理，防范和控制个人信贷业务风险，促进个人信贷业务健康发展，根据国家有关法律法规、中国农业银行信贷管理基本制度，制定本规程。 第二条本规程所称个人信贷业务（以下简称个贷业务）是指农业银行向具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民（非中华人民共和国公民还须符合国家有关规定，以下简称借款人）提供的各类信贷业务（不含银行卡透支业务）。个贷业务按照贷款用途可分为个人消费类信贷业务和个人经营类信贷业务。 个人消费类信贷业务是指农业银行向借款人提供的满足其以消费为目的的生活开支资金需求的信贷业务，简称消费类业务。消费类业务主要包括个人住房贷款、个人自用车贷款以及仅含有消费用途的个人综合授信业务等。 个人经营类信贷业务是指农业银行向借款人提供的满足其以盈利为目的的生产经营资金需求的信贷业务，简称经营类业务。经营类业务主要包括个人生产经营贷款（个人助业贷款）、个人商业用房贷款、个人商用车贷款、农户小额贷款、农村个人生产经营贷款、含有生产经营用途的个人综合授信业务等。 第三条个贷业务的基本流程：业务申请与受理、调查、审
查、审批、用信管理、贷后管理。其中，调查、审查、审批、用信管理环节必须部门分离或岗位分离。 第四条个贷业务实行“一次调查、一次审查、一次审批”，评级、授信可与贷款申请一并调查审查审批。除低信用风险个贷业务外，个贷业务原则上实行分散受理调查、集中审查审批和用信管理。条件成熟的可实行集中调查、集中贷后管理。 第五条个贷业务实行关联方回避制度。在办理个贷业务时，与借款人有关联关系的农业银行员工应主动申请回避。关联方的界定范围、关联交易审查审批程序执行相关规定。 第二章客户准入 第六条申请消费类业务，申请人应具备下列基本条件： （一）具有完全民事行为能力，持有合法有效身份证明； （二）具有固定住所，或稳定的工作单位，或稳定的经营场所； （三）申请贷款时不存在到期未还的逾期贷款和信用卡恶意透支，最近24个月内不存在连续90天（含）以上或累计180天（含）以上的逾期记录，能够说明合理原因的除外； （四）收入来源稳定，具备按期偿还信用的能力； （五）信贷业务实施前，在农业银行开立活期存款结算账户或银行卡账户； （六）需进行信用评级的，达到规定标准； （七）申请信用用途合法合规；
经营性物业抵押贷款业务须知 一、经营性物业的定义 经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。精品文档，你值得期待 二、经营性物业贷款 经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 三、经营性物业贷款的用途 1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； 2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。 四、经营性物业贷款的准入 1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。 2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8
级及以上； 3、借款人净资产5000万元以上（含）； 4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上； 5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理； 6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。 五、我行授信方案 1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。 2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。 六、需提供资料 1、借款人基本资料； 2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权； 3、经营性物业产权证；
产品定义 经营性物业贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的企事业法人发放的，以用其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为第一还款来源的贷款。 产品特点 经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 适用对象 主要针对中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人。 申请条件 A、贷款对象应符合以下条件： （1）非房地产开发企业且在银行信用评级原则上不低于BBB； （2）拥有合法、完整、独立的物业所有权和经营权，即借款人与物业产权人为同一个主体； （3）同意将物业经营收入归集至在贷款银行开立的资金监管专户，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管； （4）针对经营性物业设立的资产抵押、经营收入实施的专户归集、应收账款的质押设定等事项，必须告知全部承租人并取得签收回执； （5）原则上应提供承租人承诺放弃优先购买权的声明书，无法提供的应由经办机构在贷前调查时说明理由并由最终审批人进行决策。 B、贷款对象所拥有的经营性物业应符合以下条件： （1）所处地区原则上应有银行开设的分支机构，符合当地城市规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥相关权证，已投入商业运营； （2）原则上应为商业物业，审慎介入工业物业。所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，市场价值稳定或有上升趋势； （3）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的净现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息； （4）定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好，租金价格稳定或有上涨趋势，具有较强的变现能力，有利于整体处置； （5）抵押物业应办理相关财产保险，并约定保险第一受益人为贷款银行。
中国农业银行贷款操作规程(试行) 中国农业银行 第一章总则 第一条为规范贷款运作，实现贷款业务程序化治理，提高信贷资产质量和信贷资金使用效益，依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行颁布的《贷款通则》、国家外汇治理有关规定以及中国农业银行《贷款治理制度》、《短期贷款治理方法》 和《中长期贷款项目治理方法》等有关金融法律、法规，制定本规程。 第二条本规程是遵循审贷分离制和信贷部门岗位责任制要求，建立信贷工作横向和纵向制约机制，实现信贷相互制约、规范运作及程序化治理。 本规程实行贷款调查、审查、审批、检查部门或岗位分离运作。第三条本规程适用于中国农业银行境内自营的本币、外币贷款业务。商业汇票承兑与贴现业务、中国农业银行向境外借款人提供贷款及境外分支机构贷款另行规定。
第二章借款申请与受理 第四条借款申请。借款人应向开户行直接提出书面借款申请，讲明借款币种、金额、期限、利率、用途、贷款方式、还款方式和借款人差不多经营状况以及偿还能力等。 第五条借款申请的受理。开户行贷款调查部门(岗位)负责同意借款申请，并对借款人差不多经营状况及项目可行性进行初步调查。依照初步调查结果和银行资金头寸、贷款规模，由开户行负责人决定是否同意受理。 第六条对同意受理的借款申请，贷款调查部门(岗位)通知借款人正式填写短期借款申请书或中长期借款申请书(见附件一和附件二)。借款人依照贷款人要求，向开户行贷款调查部门(岗位)提供以下全部或部分资料： (一)借款人及担保人差不多情况； (二)借款人及担保人营业执照； (三)有权部门批准的借款人公司章程及有关合同； (四)有资格部门出具的借款人及担保人验资报告； (五)中外合资经营等企业(公司)同意借款的董事会决议； (六)借款人及担保人的法定代表人证明书或法人授权托付书；
******农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据根据国家相关法律法规和《江苏***农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指江苏***农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）； （二）购置的物业。可用于置换购置款。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上； 5、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足
辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷 款业务的通知 辽银监办发〔2014〕461号 各银监分局，各政策性银行辽宁省分行，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行辽宁省分行，中国银行沈阳分行，各股份制商业银行沈阳分行，邮储银行辽宁省分行，辽宁省联社，沈阳市联社，沈阳农村商业银行，盛京银行，各外埠城商行沈阳分行，沈阳各村镇银行、各外资银行：2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下： 一、违规问题表现形式 （一）授信调查审查不尽职 有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。有的银行不遵守信贷
政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。 （二）资金支付使用监控不力 有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。 （三）贷款风险分类不准确 有的经营性物业出现经营困难，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。 二、监管意见与要求 （一）对照开展自查，有效落实整改 辖内各银行机构要开展经营性物业贷款风险排查，对本行存量经营性物业贷款进行自查，摸清此类贷款风险底数，对于排查发现的严重违规问题和重大风险要及时向属地银监局或银监分局报告。对排查出的问题要落实整改措施，对已出现第一还款来源不足等特征的经营性物业贷款要按照
中国农业银行个人住房抵押贷款流程【实施时刻】20020401 一、个人住房抵押贷款概念 是指借款人(或第三者)以其所有的房产作抵押而发放的一种贷款 方式。 二、差不多条件 18周岁至60周岁，躯体健康，具有完全民事行为能力，并持有效身份证件的自然人； 有正当的职业和稳固的经济收入或易于变现的财产，能按期偿还 贷款本息，信用良好，无赌博、吸毒等违法行为； 能提供市区评估价值10万元以上的商品房； 同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息托付贷款银行扣收。 三、须提供以下资料 借款人有关身份证件及复印件； 与借款用途相符的合同、协议或其他证明文件； 抵押人、财产共有人有效身份证件与复印件、婚姻状况证明； 抵押物权益证书； 贷款行认为必须提交的其它资料。 四、业务一样规定 贷款金额按照借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购 住房变现能力等情形确定。最高不得超过房产评估值的70%。 贷款期限一样在五年以内，购营业房最长不超过15年，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。 贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
借款人应按合同约定的还款方式、还款打算归还贷款本息。贷款 期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限 在1年以上的，按月等额分期偿还贷款本息 五、个人房产抵押贷款流程 ⑴借款人向我行提出贷款申请。 ⑵经调查、审查和审批同意后，在我行开立存款账户或银行卡， 并到房管部门办理房产评估。经营性贷款金额5万元以上还应办理贷款卡。 ⑶借款人、抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书、身份证明、 婚姻证明、有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和借款合同，并 办理抵押合同登记和保险等手续。 ⑷贷款行办妥上述手续后，当日发放贷款，将款项转入借款人在 我行开立的存款账户或银行卡上。 ⑸借款人每月（季）末20日往常在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。 贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
文件编号：农银发〔2006〕244号 关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试 行）》（修订稿）的通知 各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。 二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。 在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范
中国农业银行关于印发《中国农业银行个人消费贷款管理试 行办法》的通知 【法规类别】贷款 【发文字号】农银发[1999]63号 【失效依据】本篇法规已被《中国农业银行个人消费贷款管理办法》（发布日期：2002年12月25日实施日期：2002年12月25日）废止 【发布部门】中国农业银行 【发布日期】1999.05.12 【实施日期】1999.05.12 【时效性】失效 【效力级别】行业规定 中国农业银行关于印发 《中国农业银行个人消费贷款管理试行办法》的通知 （1999年5月12日农银发［1999］63号） 各省、自治区、直辖市分行，各直属分行： 现将《中国农业银行个人消费贷款管理试行办法》印发给你们，并就有关事项要求如下，请结合实际情况一并贯彻执行。 一、积极开展个人消费信贷，对促进消费、扩大内需、保持国民经济持续稳定增长具有重要作用，对我行调整信贷结构、提高信贷资产质量具有重要意义。各级行要把开展个
人消费信贷业务当作新的业务增长点和业务发展的战略性机遇，提高对消费信贷业务重要性的认识，切实做好消费信贷工作。 二、稳步推进和积极拓展消费信贷业务。要继续办好个人住房信贷业务，稳步扩大汽车消费贷款业务，积极试办和推出个人大额耐用消费品、农用机械、个人房屋装修、教育助学、旅游等消费贷款业务品种，逐步扩大消费信贷的服务领域。要搞好消费信贷的营销策划和业务宣传。 三、配备人员，加强管理。一级分行要配备专职的消费信贷管理人员。各试点行要配备专门的经营管理人员，加强业务培训，有条件的试点行可设立消费信贷业务的专业柜台，接受客户咨询及方便客户办理相关手续，适应开展消费信贷业务的需要。 四、组织好消费信贷业务的试点工作。消费信贷是一项新的业务，要坚持循序渐进的原则，由分行选择具备条件的分支行试点，并加强指导，做好试点工作，取得经验后稳步推广。 五、开办消费信贷业务要抓紧制定和完善消费信贷业务的各项管理办法和操作规程，加强和规范贷款管理，防范贷款风险，保证消费信贷业务健康发展。试点机构名单、相关业务管理办法和操作规程要报总行备案。 六、各行在执行该试行办法和开展消费信贷业务过程中遇到的问题和有关建议，请及时向总行（信贷管理一部）报告。 第一章总则 第一条为了发展个人消费信贷业务，规范个人消费贷款管理，依据《中华人民共和国担保法》、中国人民银行颁布的《贷款通则》、《关于开展个人消费信贷的指导意见》和中国农业银行（以下简称农业银行）信贷管理基本制度，特制定本办法。
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。 第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。 第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。 第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。
第二章定义与释义 第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。 第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。 第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。 主力承租人以外的为一般承租人。 第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。 租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。 第十条经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金。 第十一条出租率，是指商用物业已出租面积与可出租面积的比值。 第三章贷款条件 第十二条经营性物业抵押贷款的借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行有关借款人的要求
经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。 （二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分
行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。 （三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。 （四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。 （五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。 第二章基本准入条件 第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件： （一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。 （二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。 （三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：
农业银行贷款产品细则 ●个人类贷款 ●企业类贷款 个人类 一、安居好时贷系列二、消费好时贷系列三、创业好时贷系列四、特色业务和新产品 一、安居好时贷系列： 个人一手住房贷款 什么是个人一手住房贷款？ 指银行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。 借款人需具备什么条件？ 1、具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件； 2、具有偿还贷款本息的能力； 3、信用状况良好； 4、已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅； 5、有不低于最低规定比例的首付款证明； 6、原则上以所购住房设定抵押担保； 7、农业银行规定的其他条件。 贷款期限、利率和额度为多少？ 1、贷款期限最长不超过30 年； 2、贷款利率执行中国人民银行规定，最低可在同期同档次贷款基准利率的基础上下浮15％，可以采用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式锁定贷款利率，规避加息增加的还款压力； 3、贷款最高额度不超过所购住房成交价格的80%。 个人二手住房贷款 什么是个人住房二手楼贷款？ 借款人向农业银行申请的用于购买再交易住房的贷款。 借款人需具备什么条件？ 1、具有完全民事行为能力且符合农业银行规定条件的自然人； 2、具有合法有效的身份证明（如居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）； 3、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
4、已签订具有法律效力的购买住房的合同或协议； 5、能够支付不低于购房全部价款30％的首期购房款； 6、同意以所购房屋作为抵押物，或提供农业银行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还本息并承担连带责任的保证人； 7、农业银行规定的其他条件。 贷款期限、利率和额度是多少？ 1、贷款期限最长不超过30 年； 2、贷款利率执行中国人民银行规定的同期同档次贷款利率，并根据贷款的不同情况上下浮动, 最低为相应期限档次基准利率的0.85 倍； 3、贷款最高额度不超过所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的70％； 个人住房与公积金组合贷款 什么是个人住房与公积金组合贷款？ 住房公积金委托贷款是指农业银行根据当地住房公积金中心的委托，以住房公积金资金为来源，向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房与公积金组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。 贷款对象 *具有完全民事行为能力且已缴存住房公积金的自然人。 个人一手商业用房贷款 什么是个人一手商业用房贷款？ 借款人向农行申请购买首次交易的营业用房或办公用房，并以所购商业用房作为抵押物并按月向贷款人还本付息的贷款。 借款人需具备什么条件？ 1、具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件； 2、具有偿还贷款本息的能力； 3、信用状况良好； 4、已经与售房人签订房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同或协议； 5、有不低于最低规定比例的首付款证明； 6、有权处分人同意以所购房屋作为贷款抵押担保物； 7、农业银行规定的其他条件。 贷款期限、利率和额度为多少？ 1、贷款期限最长不超过10 年； 2、贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1 倍； 3、一手商业用房贷款金额最高不超过借款人所购房屋交易价格的50%。 个人二手商业用房贷款