银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版

x银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。

经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。

合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。

产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。

抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。

现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。

第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。

借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条贷款用途。

经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。

贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。

经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录；２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上；４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；８．x银行规定的其他条件。

农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为进一步适应农村商业银行（以下简称“本行”）房地产抵押业务的发展，规范各类经营性物业抵押贷款的业务操作，防范抵押房地产在营运期间的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据人民银行、银保监会及本行信贷管理有关规定，经合本行实际，特修订本办法。

第二条本办法所称经营性物业抵押贷款是指本行向法人发放的，以其拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的租金收入为主、以借款人的其他经营收入为辅进行还本付息的贷款。

经营性物业是指已竣工验收并正式投入商业性（泛指经营性，下同）营运，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流较为充裕、综合收益较好的商业用房、办公用房、工业用房、工业用标准房等不动产，包括商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施及位于工业园区且整体对外出租的厂房等物业形式。

经营性物业抵押贷款用于固定资产投资的必须同时符合国家和本行的相关政策规定。

第二章贷款对象、条件
第三条贷款对象。

借款人必须是经有权部门批准成立并依法
1。

XX银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则第一条为了进一步丰富我行贷款品种，提高市场竞争力，我行开发了经营性物业抵押贷款品种，根据相关法律法规及我行相关授信制度，结合实际情况，特制定本暂行办法。

第二条经营性物业，是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、专业仓库、工业厂房等。

经营性物业抵押贷款，是指我行向中小企业或个体私营企业主（指主要股东或实际控制人个人）发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。

第三条经营性物业抵押贷款流程主要分为贷款受理与调查、审查与审批、合同签约、发放与支付、授信后管理五个环节。

贷款的用途属于固定资产贷款的，还应遵守《XX银行固定资产贷款管理实施细则》的相关规定。

第四条经营性物业抵押贷款管理应遵循“从优选择经营资产、注重第一还款来源、审慎评估现金流量、合理确定金额期限、严格实施账户监管、定期评价资产价值”的原则。

第五条本办法适用于XX银行所辖分行、中心、总行直属支行（以下简称经营行）办理经营性物业抵押贷款。

第二章基本规定第六条市场准入申请人为我行中小企业或个体私营企业主，其贷款申请应符合我行公司和个人经营性贷款的基本条件，具有稳定的生产经营活动，没有不良信用记录，能够与我行建立起长期的合作关系，其还款来源为申请企业的租金收入及经营收入。

申请人应将其经营性物业抵押给我行，并将该物业项下所有租金债权质押给我行，并与我行签订相应的最高额抵押合同、最高额质押合同、应收账款质押登记协议等法律文本，资金结算通过我行办理，接受我行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。

第七条抵押物应符合的条件：（一）符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并已投入正常运营，申请前出租率不低于60%；（二）所有权、经营权、收益权和处置权清晰，已办妥房屋所有权证等不动产权属证书；（三）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（四）所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，物业资产市场价值相对稳定；商业物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；工业物业原则上应位于成熟的工业集聚区，布局合理，交通便利，配套条件好，以规划的重点工业区为主；（五）抵押物的楼龄原则上不超过15年（核心商业区除外），且地理位置佳，具备良好的变现能力；（六）能办理合法有效的资产抵押和以经营收入为应收账款质押的登记手续，容易处置；（七）我行要求的其他条件。

银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为适应经营性物业信贷业务发展，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。

第二条本办法所称经营性物业，是指已取得合法有效的物业权证（包括房产证及土地使用权证，下同）、已投入运营或虽未投入运营但已与知名管理公司签约或已与优质承租人签订长期租赁合同的，经营管理规范、租赁行为合法的物业。

物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、住宅（用于出租）等多种形式；但不包括以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。

第三条本办法所称的经营性物业抵押贷款，是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构发放的，以其所拥有或经营的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业为基础获得的现金流（经营净收入及其他现金流）为主要还款来源（不低于85%），必要时以借款人的其他合法资金来源还本付息的贷款。

第四条贷款用途。

经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第五条本办法适用于辖内开办地产金融业务的所有分支机构。

第二章申请条件第六条经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行对借款人的一般要求外，还应符合下列条件：（一）借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限；（二）借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队，或与第三方专业管理团队签有委托管理协议，并同意向我行提供该协议；（三）同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；（四）物业持有人董事会或其他有权决策机构（根据公司章程的规定）同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。

ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》和《中国ⅩⅩ银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。

经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。

第三条经营性物业抵押贷款按照《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。

第二章贷款对象与用途第四条贷款对象。

借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条贷款用途。

贷款可用于物业在经营期的资金需求。

对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。

贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章贷款条件与申请第六条贷款条件。

（一）借款人须具备下列基本条件：1．具有法人营业执照并已办理年检手续；2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；4．所有者权益原则上在5000万元以上；5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证；7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；9．我行要求的其他条件。

xx银行商用物业抵押贷款管理暂行办法xx总发〔2010〕25号，2010年2月26日印发第一章总则第一条为适应房地产市场发展需要，促进商用物业抵押贷款业务，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等法律法规和我行信贷管理制度，特制定本办法。

第二条本办法所称商用物业，是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的商业或工业营业用房、办公用房，包括商场、办公用房、商品交易市场、写字楼、星级酒店、工业厂房、综合商业设施等物业形式。

第三条商用物业抵押贷款是指我行向拥有商用物业的企事业法人发放的，以其所拥有并正常经营的商用物业作为抵押物，以该物业的经营收入等进行还本付息的贷款。

第四条商用物业抵押贷款原则上仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。

第二章定义与释义第五条承租人是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。

第六条主力承租人指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。

主力承租人以外的为一般承租人。

第七条整体租赁是指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上；主力承租人为两家（不含）以上的，任意一家的租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。

租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。

第八条商用物业经营收入是指物业所有者经营商用物业取得的全部收入，包括物业租金、广告位租金、临展费、断租保证金、进场费等。

第九条商用物业租金收入是指我行测算的、可用来偿还贷款本息的商用物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业二次出租所收取的租金。

第十条商用物业经营者是指负责商用物业商业运营的机构，可以是商用物业的所有者，也可以是其委托的第三方专业经营机构。

第十一条商用物业出租率是指商用物业已出租面积与可出租面积的比值。

第十二条商用物业评估价值是指由我行认可的评估机构所评定的商用物业价值。

招商银行经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为规范我行经营性物业抵押贷款管理，促进业务健康发展，根据国家有关法律法规和我行相关制度，特制定本办法。

第二条经营性物业抵押贷款是指我行向合法持有经营性物业的客户发放的，以经营物业收入作质押和主要还款来源，并以该物业作抵押的中长期贷款。

本办法所称经营性物业是指已经竣工验收并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内能够获得较为稳定现金收入的商业房产，包括商场、商铺、办公楼、酒店及出租型公寓、专业市场、工业厂房和仓储设施等。

第三条经营性物业贷款管理遵循“严格限定贷款用途、合理匡算贷款金额、专户监管经营收入、动态测评押品价值”的原则。

第四条经营性物业抵押贷款仅可用于以下用途：（一）该经营性物业的扩建、装修和改造。

如工程仍有未结－1－工程款的，须优先用于归还工程款。

（二）归还/置换建造或购买该经营性物业的银行借款和股东借款。

（三）购建新物业，但仅限于非开发商类借款人。

第五条开发商以经营物业抵押申请贷款用于滚动开发的，不得办理经营物业抵押贷款，必须按房地产开发贷款进行管理，不在本办法范围之内。

第六条本办法适应于我行境内各机构，包括境内分行以及总行业务经营部门（以下简称经办行）。

第二章业务准入标准第七条借款人必须具备以下条件：（一）经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的企业法人或其他经济组织。

（二）经营管理规范，财务状况良好，无不良信用记录。

（三）持有有效贷款卡，在我行开立基本账户或一般结算账户。

（四）具有拟抵押物业的合法经营资格，已取得了相关资质－2－和批文。

（五）合法拥有经营性物业的全部产权，具有对物业的独立的经营权、收益权和处置权，无产权及其他法律纠纷，具有丰富商业经营管理经验，可保证物业持续良好经营。

第三方物业抵押原则上不接受。

（六）同意将物业经营收益作为贷款质押担保，同意将物业经营所产生的收入归集我行指定账户并接受我行监管。

（七）满足我行要求的其他条件。

XX银行“物业贷”业务管理办法第一章总则第一条为规范经营性物业抵押贷款管理，防范业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》，以及《XX银行法人客户授信业务基本操作规程》、《XX银行固定资产贷款业务管理暂行办法》、《XX银行银行流动资金贷款管理实施细则》、《XX银行小微企业授信业务管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称“物业贷”系指本行向借款人发放的，以本行认可的经营性物业作为抵押物，以该物业稳定的租金收入及其他收费收入作为主要还款来源的企业贷款或个人经营性贷款。

第三条本办法所称的经营性物业系指已完成竣工验收并投入商业运营或准备投入商业运营的，能够获取合法、稳定收入且取得房地产权属证明的营利性房地产，包括商场、商品交易市场（含商品交易市场中的商铺）、写字楼、宾馆、酒店、综合性商业物业等商业物业和标准厂房、仓储设施等工业物业。

第四条本行办理“物业贷”业务遵循“限定经营性资产范围、审慎评估现金流量、合理确定融资金额与期限、收入严格账户监管、定期评价资产价值”的原则。

（一）限定经营性资产范围。

系指本行“物业贷”用于抵押的经营性资产仅指本办法第三条规定的资产。

（二）审慎评估现金流量。

系指本行应根据经营性物业的出租合同、收款凭证、租金流入等因素审慎评估经营性物业现金流及还款来源。

（三）合理确定融资金额与期限。

系指本行根据经营性物业现金流、借款人自营收入、抵押物价值和授信用途，确定融资金额和授信期限。

（四）收入严格账户监管。

系指本行应锁定经营性物业现金流还款账户，签订账户监管协议，保障“物业贷”还款来源。

（五）定期评价资产价值。

系指本行应按照授信后管理的有关规定，对经营性物业价值进行定期评价。

第二章贷款对象与用途第五条贷款对象适用于经工商行政管理机关核准登记的，除房地产开发企业以外的各类企业、个体工商户或从事经营活动的自然人。

第六条贷款用途本贷款可用于经营性物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及借款人统筹安排的明确的其他合法资金需求。

银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范经营性物业贷款业务的管理与操作，促进经营性物业贷款业务健康发展，根据国家有关法律法规和本行信贷管理相关规定，制定本办法。

第二条本办法所称经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商场、酒店、写字楼、商品交易市场、综合商业设施、工业园区工业用房等物业形式（不包括用于出租的住宅用房）。

第三条本办法所称经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的，主要用于物业购建借款或欠款和物业装修改造，并以该物业及物业收入作为贷款抵质押物，以物业租金收入或者该物业产生的其他稳定的现金流作为主要还款来源的贷款。

第四条本办法所称物业收入包括租金/承包费、物业费、违约金、赔偿金、押金及其他所有与物业有关的款项。

第五条将经营性物业贷款纳入对客户的统一授信进行管理，经营性物业贷款为单一授信品种，不得循环使用，不得调剂其他业务品种。

第六条对经营性物业贷款实行比例控制，原则上各分行经营性物业贷款余额不得超过同期一般贷款的10%。

第二章贷款对象和用途第七条贷款对象。

借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的机构。

其拥有的经营性物业已经投入商业运营，且其对拥有的经营性物业有独立的处置权。

第八条经营性物业贷款用途限于以下范围：（一）归还或置换超过资本金比例的建造该经营性物业的银行或其他金融机构借款或股东借款及建筑施工欠款等，但不得用于偿还其他商业银行的存量不良贷款或违规贷款；（二）支付经营性物业的购置款；（三）用于物业装修改造；（四）其他符合法律法规的用途。

第九条贷款用途应由我行与借款人在符合国家法律法规的情况下在借款合同中约定，不得用于国家禁止以及不符合国家贷款用途政策的投向。

第三章贷款条件第十条借款人必须具备以下条件：（一）具有法人营业执照，若为国家要求的特殊行业，其资质须要相关年检证明；（二）贷款卡年检正常，无不良信用记录；（三）董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业及物业收入作为贷款抵质押物，并在出账前提供书面决议；（四）在本行开立结算账户，同意与本行签订物业收入监管协议，接受本行对物业经营收入与支出款项的封闭式监管；（五）我行要求的其他条件。

经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应商业地产市场发展需要，规范零售经营性物业抵押贷款业务的管理，有效控制业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《物权法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规和银行有关制度，制定本办法。

第二条零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的借款人发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。

借款人包括自然人和企业法人。

经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的营业用房和办公用房。

第三条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的零售经营性物业抵押贷款。

第二章授信对象、条件和贷款用途第四条贷款对象年满18周岁、贷款到期时年龄不超过65周岁具有完全民事行为能力的自然人；或中国人民共和国境内，经工商行政管理部门注册成立的企业法人（不包括房地产开发企业）。

第五条借款人需同时具备以下条件（一）自然人需同时具备的条件1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；2、借款人信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处臵权；4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。

同时，同意我行对其监管账户中不少于两个月的（若按季还款，不少于三个月的；按半年还款，不少于四个月的）还款本息金额进行冻结；5、我行要求的其他条件。

（二）企业法人需同时具备的条件1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，当期无逾期贷款或垫款；4、能够出具股东（或董事会）有效决议书，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。