呼和浩特房地产成交市场报告

２０１３年２月　第４期总第２７８期　内蒙古科技与经济　Ｉｎｎｅｒ　Ｍｏｎｇｏｌｉａ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ＆Ｅｃｏｎｏｍｙ　Ｆｅｂｕｒａｒｙ　２０１３　Ｎｏ．４　Ｔｏｔａｌ　Ｎｏ．２７８　呼和浩特市商业地产的特性及发展时机　崔文运　（内蒙古元和房地产开发有限责任公司，内蒙古呼和浩特０１００８０）　摘要：商业地产是房地产开发企业能力的一种体现，注重商业资金的链接，具有地产、商业与投资　三重特性的综合性行业。　关键词：商业地产；特性；时机；定位；呼和浩特；商业地产　中图分类号：Ｆ２９３．３（２２６）　文献标识码：Ａ　文章编号：１００７－－６９２１（２０１３）０４＿＿０叭２＿＿０１　１　目前我国房地产的机遇和挑战　从目前来看，２０１２年无疑成为了房地产行业全　面回稳的一年。２０１２年我国宏观经济走势令人堪　忧，经济增长明显放缓，近年来国内生产要素成本持　续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调　控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面　临较大下行压力。从数据上看，２０１２年ＧＤＰ增速　持续放缓，三季度跌至７．４％，形势严峻程度一度超　过预期。四季度起，国内经济其实出现了比较明显　的复苏，其主要推动力来自于两个方面：①地方基础　设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；②　房地产市场企稳上行，带动建设整体温和回升。在　这种形式下，对于房地产开发企业来说也面临着机　遇和挑战，对于项目开发的定位着实重要。　２商业地产开发的定位　商业项目定位即指市场定位，包括产品定位和　客户定位，产品定位包括业态选择、商业档次、产品　形式等。在进行产品定位分析时，首先要获取跟项　目密切相关的市场信息，比如呼和浩特市的整体城　市规划、经济发展水平、土地历史背景、地块辐射范　围内人群的消费能力以及经济实力等，之后要分析　相关区域内竞争对手的产品构成、业态组合等。更　重要的是，一定要联系呼和浩特市的总体状况，对区　域、市场和客户进行总体的把握和深入的理解。同　时还要了解宏观的商业的发展趋势，综合以上因素　后，确定适合于自身项目的定位。客户定位指消费　者的来源、特征等，客户定位直接决定了商业项目的　档次。　３　呼和浩特商业地产的特性　３．１　呼和浩特商业地产处于初级阶段　呼和浩特商业地产目前仍处于初级阶段，尚没　有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建　筑本身。呼和浩特市地区商业地产的现实状况发展　从长远看，必会成为房地产开发的下一个亮点，这是　地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发　商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要　避免大体量的商业项目。　３．２　呼和浩特商业地产处于高风险期　呼和浩特商业地产目前还是慢热型的，属于长　线运作，商业项目特别是写字楼项目失败远多于成　功的实例。对于没有进入商业地产的开发商来说，　靠商业地产获取高额利润是有风险的。投入资金　多、周期长是商业地产面临的最大风险之一。　３．３　呼和浩特商业地产是房地产开发企业能力的　一种体现　目前呼和浩特商业地产是房地产开发企业能力　的一种体现，其注重商业资金的链接，具有地产、商　业与投资三重特性的综合性，既区别于单纯的商业　投资，又有别于传统意义上的房地产开发。　收稿日期：２０１３—０１—２２　・１２・　３．４呼和浩特市的商业地产涵盖范围广　呼和浩特市的商业地产以商业零售现金流为后　盾，循序渐进，在实际运用中，开发商将商业房地产　涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括　餐饮、娱乐等其他营业性、自营性房产为主，增加城　市功能、促进社会效益为呼和浩特商业房地产项目　的主要特性。　３．５　呼和浩特市的商业地产项目开发为以点带面　形式　目前在国内，成功的商业地产项目屈指可数，商　业项目一旦火爆，立刻就会聚集大量的眼球，因此一　个火爆的商业项目便足以创造企业品牌，而品牌则　可为后续的开发奠定坚实的基础。国内以商业地产　为主业的开发商，最成功的模式是万达模式“万达　商业广场”，万达集团在全国各大城市包括呼和浩　特市开发建设了商业广场。形成商业地产、高级酒　店、旅游投资、文化产业、连锁百货５大产业，已在全　国开业４９座万达广场、２６家五星级酒店、７３０块电　影银幕、４０家百货店和４５家量贩ＫＴＶ。呼和浩特　商业开发项目以“万达商业广场”项目为中心点全　面带动住宅建设，促进商业圈发展，打造“一座万达　广场，一个城市中心”，以电影为龙头，带动娱乐发　展，取得了良好的经济效益和社会效益。　４呼和浩特商业地产的发展时机　笔者在此把呼和浩特商业地产的发展时机概括　为二个方面：①房地产调控未针ｘ，／ｒ￣业地产，房地产　的调控政策如“新国十条”限贷令、限购令，二套房　首付款比例上调５０％和利率上调１．１倍都是针对　住房而言的，并没有涉及到商业地产，商业地产作为　房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到　人们的关注。因此，呼和浩特房地产开发企业应由　传统的住宅项目开发转向商业地产项目开发，以期　获得相对较高的投资效益。②呼和浩特商业地产形　势单一、发展空间充分，目前以单一形式为主，以呼　和浩特市维多利及万达广场商业为中心，商业地产　能够带动和促进地方经济发展。随着国家房地产政　策的调整，呼和浩特商业企业可向二三城市进行转　移，着重于市场因素、营销技巧以及后续物业管理的　统一性。　５　结束语　对于商业地产项目来说存在项目区位的分析与　选择，包括地域、地点两个方面的分析与决策，因此　呼和浩特市商业地产企业应根据呼和浩特市的经济　总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等确　定市场目标，在商业地产项目的规划时必须追求整　体完整性，具体应在项目前期的策划定位、中期的开　发建设、经营策略乃至后期物业管理等过程做全面　的分析决策。

经济下行压力巨大，为了保持经济稳定增长，２０１　１年下半年开　始货币政策持续松动，这也为房地产市场带来了新的活力和希　望。同时，沉寂了２年的开发商和刚性需求购房者也开始蠢蠢欲　动，大型房企在２０１２年春节后就开始大打促销牌，大规模的以　价换量运动正式拉开序幕，造成了４月～６月一波购房的小高　潮，进入７月后成交量开始趋于平缓。目前，呼和浩特购房者主　要是以刚需族为主，而且在房价平稳之中，刚需族的购房比例也　有所增大。　据了解，１月～７月，呼和浩特市商品房销售回暖，库存减　少。白６月以来，由于积蓄已久的刚性购房需求开始平稳释放，　加之企业回笼资金开始促销等因素的影响，在一定程度上形成　“销售上扬，待售减少”的局面。统计数据显示，７月呼和浩特商　品房共成交商品房１５８１套，比６月增加５１３套。●　内蒙古工业　固定资产投资额全国第十　据悉，１—７月份，内蒙古自治区工业固定资产投资额完成　３２９９．２亿元（５００万元以上项目投资），比１－６月增加７３７．５亿　元，占全国工业固定资产投资的比重为４．１％，比１－６月提高　０＿２１个百分点，位居全国３１个省市区的第ｌ０位，比１－６月前　移２位，超过浙江省和广东省。从西部地区看，全区投资额位居　第２位。　从增速看，内蒙古自治区高于全国平均水平。１—７月份，全　区工业固定资产投资增速继续在高位运行，达３１．５％，居全国　３１个省市区第ｌ２位，高于全国平均增速７．８个百分点，增速比　１－６月份微降０．４个百分点。■　２２３２万人，有３８９．９２万名６０周岁以上城乡老年人按月领取了　养老金。广西农村合作金融机构累计代收参保费用１４６９．６５万　笔、金额ｌ６．８８亿元，累计代发养老金６４８６．７９万笔、金额３９．１３　亿元，基金累计结余３０．７５亿元。全区“城乡两保”全覆盖进度加　快，城乡居民得到了实惠。●　近日，中国企业联合会、中国企业家协会向社会发布了　２０１２年中国企业５００强名单。广西５家企　业上榜，比去年增加１家。　跻身２０１２“中同企业５００强”的广西企　业分别是：广西玉柴机器集团有限公司、广　西建工集团有限责任公司、广西投资集团有　限公司、广西柳工集团有限公司和广西北部　湾国际港务集团有限公司，５家企业分别以　２０１　１年全年营业收入４２９．２１亿元、３３６．８９　亿元、３０５．４５亿元、２１５．７２亿元和２０２．８６亿　元，排在中国企业５００强的第２２６位、第　２７２位、第３０３位、第４１４位和第４４６位，其　中广西北部湾国际港务集团有限公司首次　进人“中国企业５００强”。　据了解，玉柴集团、广西建工集团、广西　投资集团和柳工集团４家企业曾分别以　２０１０年全年营业收人３７０．４６亿元、２３４．６８　亿元、２２２．１９亿元和１７２．３４亿元入围２０１　１　年“中国企业５００强”，分列第２１５位、第　３１８位、第３３４位和第４１８位。与去年相比，　此次玉柴集团名次下滑了１　１位，但仍居广　西上榜企业之首。广西建工集团、广西投资　集团有限公司和广西柳工集团有限公司排名分别提升了４６位、　３１位和４位。一　西藏兑现草原生态保护　补助奖励资金１７．２亿元　近日，自治区人力资源和社会保障厅与自　治区农信联社联合在容县召开全区城乡居民　据悉，截至目前，自治区已拨付各县补助资金１７．２４４９亿　社会养老保险金融服务工作现场会。各地级　元。现场会一１－＿，昂　县２０户牧民代表现场领取了１０万元奖励资　市、县（市、区）和开发管理区的人力资源和社金。　会保障局以及广西农信联社各办事处分管领　自治区农牧厅相关负责人介绍，实施草原生态保护补助奖　导和县级农合机构负责人近４００人共聚一堂，商讨加快“城乡　两保”全覆盖进度的决策。　会议通报了当前全区城乡居民社会养老保险试点工作情　况。自２００９年广西新型城乡居民社会养老保险（简称“城乡两　保”）试点１二作开展以来，截至２０１２年７月底，全区城乡居民共　有１４２２．０４万人参保，其中农村居民１３９９．７２万人、城镇居民　励机制是党中央、国务院　着眼当前牧区经济社会发　展作ｍ的重大决策，是加　强草原生态保护与建设的　重要举措。实施好这一重　大政策，关系全区经济社　总第１６７期　ｌ９　广西　家企业跻身　国企业　ｏ０强ｃ＝０　比去年增一家　全覆盖进度广西　乡

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内蒙古房地产市场及信贷风险状况与建议

作者：罗怡然

来源：《北方经济》2014年第04期

近年来，内蒙古房地产市场持续升温，房地产贷款快速增长。虽然目前房地产贷款质量总体较好，但受未来政策变化和房地产行业景气状况不确定性影响，房地产贷款的风险隐患或将增大。

一、内蒙古房地产市场运行情况

（一）房地产投资低位增长，商品房销售渐趋稳定，房价涨幅有所减缓

2013年，内蒙古房地产开发完成投资额1479亿元，与上年同期相比，增长了14.52%。其中，住宅投资1004亿元，占全区房地产开发完成投资额的68%，与上年同期相比增长了18.7%。2013年，商品房屋竣工面积为16623万平方米，与上年同期相比，增长了6.7%。商品房销售面积2737.7万平方米，与上年同期相比增长了8.5%。全区商品住宅销售平均价格为3863元/平方米，与2012年平均价格相比上涨207元/平方米，涨幅为5.66%。2013年，中央下达的内蒙古保障性安居工程新开工17.48万套，基本建成任务18万套的建设任务全部超额完成。

（二）房地产市场过剩明显，去库存压力依然较大，房地产风险不断积聚

2013年，内蒙古房地产市场在2012年住房投资额、销售面积和销售额增速基数较低的基础上，保持了恢复性增长。2013年，内蒙古新增城镇人口28.7万人，城镇化率为58.7%，比上年提高1个百分点，与此相比，房地产投资的增速远高于城镇化速度，房地产市场未来商品房消纳将是一个不容忽视的问题。据有关统计，按2013年全区销售面积计算，仅消化当年的房地产施工面积和竣工面积就需要大约8年时间。房地产市场两极分化格局也进一步显现，个别地区房地产销售明显滞缓，市场严重过剩，待售面积一年内增长超过了90%，未来去库存压力依然较大。

二、房地产信贷及风险状况

呼和浩特市房地产市场分析报告

投资管理总部

二○○六年五月目 录

一、呼和浩特市房地产市场总体环境 ........................................................................................... 1

（一）呼和浩特市经济发展概况 ........................................................................................... 1

（二）呼和浩特市房地产业发展潜力巨大 ........................................................................... 2

（三）呼市房地产市场购买力强劲 ....................................................................................... 2

（四）城市建设步伐加快，带动房地产投资需求增加 ....................................................... 3

二、2005年呼和浩特市房地产市场分析 ...................................................................................... 3

（一）宏观调控对房地产的影响 ........................................................................................... 3

1、房地产市场运行秩序走向规范 ................................................................................. 3