呼和浩特市房地产市场分析

２０１３年２月　第４期总第２７８期　内蒙古科技与经济　Ｉｎｎｅｒ　Ｍｏｎｇｏｌｉａ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ＆Ｅｃｏｎｏｍｙ　Ｆｅｂｕｒａｒｙ　２０１３　Ｎｏ．４　Ｔｏｔａｌ　Ｎｏ．２７８　呼和浩特市商业地产的特性及发展时机　崔文运　（内蒙古元和房地产开发有限责任公司，内蒙古呼和浩特０１００８０）　摘要：商业地产是房地产开发企业能力的一种体现，注重商业资金的链接，具有地产、商业与投资　三重特性的综合性行业。　关键词：商业地产；特性；时机；定位；呼和浩特；商业地产　中图分类号：Ｆ２９３．３（２２６）　文献标识码：Ａ　文章编号：１００７－－６９２１（２０１３）０４＿＿０叭２＿＿０１　１　目前我国房地产的机遇和挑战　从目前来看，２０１２年无疑成为了房地产行业全　面回稳的一年。２０１２年我国宏观经济走势令人堪　忧，经济增长明显放缓，近年来国内生产要素成本持　续上涨，使传统制造业和出口面临重压，加上主动调　控房地产市场，多方因素合力之下，国内经济增长面　临较大下行压力。从数据上看，２０１２年ＧＤＰ增速　持续放缓，三季度跌至７．４％，形势严峻程度一度超　过预期。四季度起，国内经济其实出现了比较明显　的复苏，其主要推动力来自于两个方面：①地方基础　设施建设强劲增长，拉动固定资产投资成功回升；②　房地产市场企稳上行，带动建设整体温和回升。在　这种形式下，对于房地产开发企业来说也面临着机　遇和挑战，对于项目开发的定位着实重要。　２商业地产开发的定位　商业项目定位即指市场定位，包括产品定位和　客户定位，产品定位包括业态选择、商业档次、产品　形式等。在进行产品定位分析时，首先要获取跟项　目密切相关的市场信息，比如呼和浩特市的整体城　市规划、经济发展水平、土地历史背景、地块辐射范　围内人群的消费能力以及经济实力等，之后要分析　相关区域内竞争对手的产品构成、业态组合等。更　重要的是，一定要联系呼和浩特市的总体状况，对区　域、市场和客户进行总体的把握和深入的理解。同　时还要了解宏观的商业的发展趋势，综合以上因素　后，确定适合于自身项目的定位。客户定位指消费　者的来源、特征等，客户定位直接决定了商业项目的　档次。　３　呼和浩特商业地产的特性　３．１　呼和浩特商业地产处于初级阶段　呼和浩特商业地产目前仍处于初级阶段，尚没　有成熟的模式可以借鉴，唯一能借鉴的也许只是建　筑本身。呼和浩特市地区商业地产的现实状况发展　从长远看，必会成为房地产开发的下一个亮点，这是　地产界的共识，即便如此，对于资金压力较大的开发　商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要　避免大体量的商业项目。　３．２　呼和浩特商业地产处于高风险期　呼和浩特商业地产目前还是慢热型的，属于长　线运作，商业项目特别是写字楼项目失败远多于成　功的实例。对于没有进入商业地产的开发商来说，　靠商业地产获取高额利润是有风险的。投入资金　多、周期长是商业地产面临的最大风险之一。　３．３　呼和浩特商业地产是房地产开发企业能力的　一种体现　目前呼和浩特商业地产是房地产开发企业能力　的一种体现，其注重商业资金的链接，具有地产、商　业与投资三重特性的综合性，既区别于单纯的商业　投资，又有别于传统意义上的房地产开发。　收稿日期：２０１３—０１—２２　・１２・　３．４呼和浩特市的商业地产涵盖范围广　呼和浩特市的商业地产以商业零售现金流为后　盾，循序渐进，在实际运用中，开发商将商业房地产　涵盖的范围扩大，除零售批发商业房地产外，还包括　餐饮、娱乐等其他营业性、自营性房产为主，增加城　市功能、促进社会效益为呼和浩特商业房地产项目　的主要特性。　３．５　呼和浩特市的商业地产项目开发为以点带面　形式　目前在国内，成功的商业地产项目屈指可数，商　业项目一旦火爆，立刻就会聚集大量的眼球，因此一　个火爆的商业项目便足以创造企业品牌，而品牌则　可为后续的开发奠定坚实的基础。国内以商业地产　为主业的开发商，最成功的模式是万达模式“万达　商业广场”，万达集团在全国各大城市包括呼和浩　特市开发建设了商业广场。形成商业地产、高级酒　店、旅游投资、文化产业、连锁百货５大产业，已在全　国开业４９座万达广场、２６家五星级酒店、７３０块电　影银幕、４０家百货店和４５家量贩ＫＴＶ。呼和浩特　商业开发项目以“万达商业广场”项目为中心点全　面带动住宅建设，促进商业圈发展，打造“一座万达　广场，一个城市中心”，以电影为龙头，带动娱乐发　展，取得了良好的经济效益和社会效益。　４呼和浩特商业地产的发展时机　笔者在此把呼和浩特商业地产的发展时机概括　为二个方面：①房地产调控未针ｘ，／ｒ￣业地产，房地产　的调控政策如“新国十条”限贷令、限购令，二套房　首付款比例上调５０％和利率上调１．１倍都是针对　住房而言的，并没有涉及到商业地产，商业地产作为　房地产开发中较为特殊的一类，近年来正日益受到　人们的关注。因此，呼和浩特房地产开发企业应由　传统的住宅项目开发转向商业地产项目开发，以期　获得相对较高的投资效益。②呼和浩特商业地产形　势单一、发展空间充分，目前以单一形式为主，以呼　和浩特市维多利及万达广场商业为中心，商业地产　能够带动和促进地方经济发展。随着国家房地产政　策的调整，呼和浩特商业企业可向二三城市进行转　移，着重于市场因素、营销技巧以及后续物业管理的　统一性。　５　结束语　对于商业地产项目来说存在项目区位的分析与　选择，包括地域、地点两个方面的分析与决策，因此　呼和浩特市商业地产企业应根据呼和浩特市的经济　总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等确　定市场目标，在商业地产项目的规划时必须追求整　体完整性，具体应在项目前期的策划定位、中期的开　发建设、经营策略乃至后期物业管理等过程做全面　的分析决策。

《论文天地ｌ　蕾　呼和浩特市城市土地市场发育成熟度评价　及发展对策研究　刘斌　内蒙古自治区土地勘测规划院呼和浩特０１００１０　摘要：呼和浩特市作为内蒙古自治区的首府城市，随着其经济的快速发展，土地市场在市场体系的分量不断加大。土地市场对呼和浩特市的　资源配置、产业布局等经济社会各个方面有着至关重要的影响，土地市场的发育阶段直接关系到房地产市场的发展程度。基于目前呼和浩特市　房价正以加速上升的速度上涨（尤其是２０１０年这一年多的时间）和固定资产投资日益升温的状况，应加强土地的宏观调控手段。因此，有必要研　究呼和浩特市土地市场的发展程度及规律。　１．国内外研究进展　国外学者对城市土地市场的研究主要集　中在土地市场均衡的研究，土地、房地产市场　与政府干预，土地市场与房产市场互动研究，　房价与地价关系研究和土地与房地产市场影　响因素的研究等。国外对土地市场的研究更　重视理论研究的深度与实证分析相结合，许　多研究是以模型分析为基础的，通过大量实　证数据进行检验，因此研究结果可信度相对　较高。　国内学者对城市土地市场运行机制研　究、土地政策及房地产宏观调控研究和土地　市场发育程度研究几方面。其中对土地市场　发育程度研究较早的是黄焕光，他将土地市　场发育程度分为三个阶段，即发展型、过渡　型、成熟型，与本文运用的运用的李娟和吴群　的使用年限主要取决于设备的自身质量及运　行过程中的使用、保养和正常维护睛况。要注　重日常使用和维护，延长其使用年限。　４．完善单位内部各项管理制度，做到有　章可循，有章必循，违章必究。单位内部相关　管理部门，要摸索适合本部门、本单位的具体　办法和具体管理制度，形成完善和科学的管　理体制，对各个环节进行细化。同时应该建立　起固定资产责任制，明确责任人，明确责任范　围，并把工作成效纳入工资效益的范围。明确　财物审批人对固定资产购置的授权批准方　式，权限、程序和责任。审批人不得越权审批，　未经审批，不得采购。对购置、验收环节指定　关键词：呼和浩特市土地市场成熟度　等提出的评价土地市场发育程度及度量指标　体系差别在于：１．本文运用的土地市场发育　程度分为四个阶段；２．评价发育程度有明确　的量化体系，便于操作。　２．呼和浩特市城市土地市场的发展　呼和浩特市城市土地市场经历的具体阶　段与全国土地市场的一致，但存在时间的差　别。呼和浩特市土地市场起步阶段较长，该时　期土地出让主要以协议方式为主，配合招标　和划拨。土地真正进入市场化的时间是２００４　年，即呼和浩特市土地收购储备拍卖中心成　立，土地进入了合理储备，有序供地的时代，　土地市场化配置程度不断提高。　２．１土地市场化现状　近几年呼和浩特市土地市场化配置程度　不断提高，２００９年全市国有建设用地供应总　专人，明确其责任、具体工作要求。固定资产　管理部门要完整保存固定资产的请购、审批　文件、采购、购置发票，以及验收报告、使用、　维修、处置等各项会计记录，严防调换、遗失　和损坏，并主动接受各上级部门的检查。定期　对实物进行清查盘点，做到账实相符，防止资　产流失并对实物的盘亏和人为损坏进行赔偿　做出具体规定，妥善处理和解决出现的各种　问题，保证固定资产的安全完整。建立设备资　产台账，反映各设备的使用、保管和增减动态　而建立的设备登记簿。使单位的固定资产管　理工作有章可循，违章必究。工作和管理人员　的水平和素质直接关系到固定资产管理的质　量为８６８．８５公顷，市场化配置（协议、招拍挂　出让和租赁）占国有建设用地供地总量接近　７０％。其中，招拍挂出让占国有建设用地供地　总量超过６０％，占国有建设用地有偿供地总　面积的９０％以上，土地价格基本由市场确　定，土地市场秩序井然。　２．２土地市场价格比较分析　２００９年，呼和浩特市商业用地地价水平　值高于１４个重点城市商业用地平均地价　７５６元／平方米，居自治区之首；与乌兰浩特、　通辽科尔沁区和巴彦浩特商业地价较低的城　市相比，差值均在６００元／平方米以上；与东　胜、包头市相比，２００８至２００９年呼和浩特市　商业地价增长绝对值大于包头市和东胜区。　２００９年呼和浩特市居住用地地价居自治区　之首，地价水平超过８００元／平方米，每平方　量，应该注重管理人员的职责，加强管理人员　的素质培养和知识更新，加强法制观念和职　业道德培养。借鉴并学习先进的管理经验和　管理模式。　如何建立有效率的单位固定资产管理模　式是当前很多单位考虑的问题。运用现代化　的手段和技术对行政事业单位的固定资产进　行管理。固定资产的管理名目繁多、这是一项　情况复杂、任务艰巨、工作量庞大的工作，及　时、有效和合理地掌握固定资产流动，建立实　用高效的网络信息管理系统，及时跟踪和掌　握固定资产的变动情况，避免重复购置和浪　费。

呼市基本情况及投资价值分析

一、呼市经济发展情况：

呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场，伴随着我国城市化和产业化的进程，作为西部大开发的龙头和与内地联系的枢纽城市，起着承上启下的重要区域职能。

呼和浩特从1998年到2003年五年间，呼和浩特市GDP年均增长19.7%，财政收入平均递增18.5%，城市居民可支配收入年均增长11%。2001年到2003年，全市GDP和规模以上工业增长速度在全国42个中心城市中连续三年位居首位。政府积极围绕建设现代化首府城市的目标，推进国民经济的全面进步。

呼市2004年完成固定资产投资285亿元，GDP达到600亿元，财政收入达到65亿元，城市居民可支配收入达到1.05万元。

计划2005年固定资产投资完成450亿元，GDP达到850亿元，财政收入达到85亿元。

计划2006年固定资产投资完成600亿元，GDP达到1100亿元，财政收入达到110亿元,城市居民人均可支配收入达到1.4万元。

二、呼市房地产发展现状

由于呼市是内蒙古自治区首府所在地，厅、局单位甚多，这给市政府酌土地管理带来了一定的难度，一些单位至今仍在盖自建房，多头供地的现象更使正常的市场竞争秩序无从培育，普通住宅的每平方米均价停留在1300元一1600元之间，盖的大多是“21世纪的城中村”，”过个10年、20年就得拆。”自治区党委书记储波在城建会上提出批评，认为这是GDP的“负积累”。

2004年呼市GDP是600亿元，人均2900美元。2004年全国农民人均纯收入是2700元，呼市是4000元，全国市民可支配收入是9400元，呼市是10000元。“将呼和浩特市和兰州、银川做对比，呼和浩特市的人均收入要比兰州、银川高出30％以上，但房价比兰州、银川却低很多”。

原因在于；呼和浩特市原来土地供应不规范，土地成本很低，大家都不珍惜，所以房子质量差。

做为目前国内省会城市中最低房价的城市，做为是距离北京最近的省会城市，呼市对房地产企业、对个人投资者来说，都是商机无限。

房价,不能承受之重——2007年全国房价上涨原因分析

王炎

【期刊名称】《科技创新导报》

【年(卷),期】2007(000)034

【摘 要】经过2005、2006年中央对房地产市场采取了一系列宏观调控措施后,2007年全国房价普遍不降反升,个别城市甚至创造了有史以来房价上涨的最高幅度.到底是政策失灵,还是地区经济的飞速增长带动房价上涨?本文将从各地区具体情况、住房供应制度、国民收入分配结构等角度对房价上涨的根本原因进行分析.

【总页数】2页(P122,124)

【作 者】王炎

【作者单位】湖南工程职业技术学院

【正文语种】中 文

【中图分类】F393.3

【相关文献】

1.房价畸高:城市化不能承受之重——关于呼和浩特市房价现状的思考与对策 [J],

吴北起

2.高房价:社会不能承受之重 [J], 卫如斯;李伟安;赵敏

3.70大中城市九成以上房价上涨 高房价成中国经济不可承受之重 [J], ;

4.70大中城市九成以上房价上涨高房价成中国经济不可承受之重 [J],

5.高房价-- 消费者不能承受之重 [J], 乔金燕;谷永祥 因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买