农村宅基地使用权交易的制度分析

我国农村宅基地使用权流转研究　◎汤浩　刘旦　摘要：目前，我国宅基地使用权的流转问题已经成为社会各界普遍关注的问题，如何构建我国的宅基地流转制度，对于雏护农　民合法权益、促进经济发展具有重要的意义。本文对此问题进行了探讨和分析。　关键词：新农村建设宅基地欣用权流转　近几年来，随着我国城市规模的不断扩大，人口不断增　加。土地的稀缺性日益严重，土地价值则与日俱增。但与此同　时，现阶段我国农村普遍存在宅基地资源浪费、配置不合理的　问题。据第二次全国农业普查资料显示，２００６年末全国２２１０８　万农户中拥有２处住宅的１４２１万户，占６４％；拥有３处以上　住宅的７７万户，占Ｑ４％。可见，当前，我国农村居民点用地总　量偏大，同时一户多宅的现象比较普遍且有的地方“空心村”　现象较为严重。而农村宅基地流转在提高了土地利用效率和　产出效率，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平　等方面发挥了巨大作用。因此，只有引入农村宅基地使用权流　转制度，让市场和政府共同参与宅基地的调整，才能最终盘活　宅基地存量、优化土地资源配置，本文拟对宅基地出现的问题　和流转情况作些初步探讨。　一、对宅基地使用权流转问题的争论　．　农村宅基地制度是维系亿万农民基本生存权利的重要制　度，而宅基地使用权的流转是其重要组成部份。因此，对于宅　基地使用权能否流转，在什么范围内流转一直争议较大。　（一）宅基地使用权自由流转说　该观点认为，我国农村宅基地房产权结构为农民对宅基　地享有使用权，对其自建房屋享有所有权，因此应当从增加农　民的融资途径去考虑，肯定宅基地使用权流转的合法效力，让　宅基地使用权与国有土地使用权一样自由流转，包括向农村　集体经济组织以外的主体流转。其理由可归纳如下：　ｌ宅基地使用权作为农村村民所享有的一种财产权，限制　其流转，相当于剥夺了农村村民的房屋所有权。在国有土地使　用权和商品房可以自由转让的今天，如果限制宅基地使用权　的流转，使农村村民无法享受与城镇居民同样的权利，是对农　民的歧视以及对农民利益的损害。　２宅基地使用权自由流转是现实需要。当前，一方面，随着　改革开放的深入，城市化步伐正在加快，人员流动日益频繁，　农民进城的趋势不可阻挡，许多农民因种种原因定居城镇，导　致了大量农村住宅和宅基地的闲置，有些地区甚至出现“空心　村”的现象，为宅基地使用权的流转提供了资源储备。同时，农　民离乡进城，其需要转让或抵押宅基地使用权以筹集更多的　一３０一　资金，这就客观形成了宅基地交易的供方市场。另一方面，许　多城镇居民向往乡村生活，需要在农村购置宅基地，而产生了　需方市场。因此，利益的驱动使宅基地使用权的私下转让或变　相转让等地下交易活动十分活跃，尤其在城乡结合部或经济　较发达的农村表现尤为强烈，客观上形成了宅基地交易的隐　性市场。隐形市场的存在，既导致房地产市场的无序和混乱，　引发社会矛盾的激化，也损害了作为所有权人的集体的利益。　３有利于金融资本顺利进　农村。目前，随着农村产业结　构的调整，越来越多的农村家庭正在转向非农产业的生产，许　多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金　短缺问题，迫切需要金融机构给予信贷支持。但按现有法律规　定，虽然农民拥有的房屋可以抵押，但宅基地却不能作为抵押　物，由于房屋和土地的不可分割性，导致金融机构不单独接受　农民住宅的抵押。这样，一方面限制了金融机构在农村扩大业　务，使农村金融发展缓慢；另一方面也使广大农民缺少了生产　资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入　的提高。以第二次全国农业普查资料，对２Ｏ０６年末全国２２１０８　万农户、户均１２８平方米估算，２８ｏ亿平方米的房产，按每平方　米３。０元计算，农村房产市场将有８４０００亿元的市场潜力。如　果仅仅按ｌ∞ｋ的抵押贷款比重，就会吸引８４００亿元的贷款　进入农村，为农民所用。若在计算上农村宅基地使用权转让、　出租等，农村宅基地使用权流转所能给农民朋友带来的融资　将是其他融资途径所不能比拟的。如果农民得到了融资的“东　风”，农村经济的迅速发展将会指目可待。　４符合“物尽其用”的物权法立法宗旨。《物权法》中将宅基　地使用权列为用益物权的一种，承认了该种权利的物权属性。　而物权具有价值化趋势，由注重对标的物的现实支配演变为　注重其利用价值，流转以产生价值，成为交易的客体。即：一种　财产再有价值，所有权再明确，如果它是静止的，没有交易流　动起来，那么他就失去了价值。财产只有在交换中，在流通中，　的流转，而是应该为这种流转创造市场条件，并规范这个市场。　５有利于土地资源合理配置，提高经济效率。耕地保护是　农业发展的前提。近年来，随着我国经济的发展，一方面，

对农村宅基地使用及管理的若干思考

【摘要】

农村宅基地的管理和利用一直是乡村发展中的重要问题。本文从宅基地利用现状、管理存在的问题、政策探讨、优化管理建议、监督与检查等方面展开讨论。通过分析当前宅基地管理中存在的问题，提出了加强管理意识、健全管理制度、促进合理利用等建议。加强农村宅基地管理意识，完善管理制度，可以有效提升农村宅基地的利用效率和管理水平，推动农村可持续发展。对农村宅基地管理进行监督与检查，促使宅基地使用者依法使用、合理利用，达到规范管理的目的。通过本文的思考和建议，希望能够引起社会各界对农村宅基地管理问题的重视，共同推动农村宅基地使用及管理工作的健康发展。

【关键词】

农村宅基地、使用管理、现状分析、问题、政策探讨、建议、监督检查、意识、制度、合理利用、农村发展。

1. 引言

1.1 背景介绍

农村宅基地是指农村居民在农村土地上建造住宅并利用周围土地的一种制度，在中国农村有着广泛的存在。随着农村人口的减少和农村土地资源的稀缺，宅基地的使用和管理问题逐渐凸显出来。农村宅基地的管理不仅关乎农民的生活质量，也关系到农村土地资源的合理利用和农村社会稳定。对农村宅基地的使用及管理问题进行研究和探讨，对于促进农村地区的可持续发展具有重要意义。

当前，随着城乡一体化进程的加快和农村经济社会的快速发展，农村宅基地使用管理面临着诸多挑战和问题。如何科学合理地利用宅基地资源，如何健全和完善宅基地管理制度，如何确保宅基地使用的公平和合理，这些都是当前亟待解决的问题。只有加强农村宅基地管理意识，健全管理制度，促进宅基地的合理利用，才能更好地保障农民的利益，促进农村经济的发展。部分结束。

1.2 研究意义

农村宅基地使用及管理是当前农村发展中一个重要的议题，对于保障农民住房需求、促进农村经济发展、改善农村生活环境具有重要意义。本文旨在通过分析宅基地利用现状、探讨宅基地管理存在的问题、研究农村宅基地管理政策，提出优化农村宅基地管理的建议，探讨宅基地管理的监督与检查等方面，旨在加强农村宅基地管理意识，健全农村宅基地管理制度，促进农村宅基地的合理利用。通过对农村宅基地使用及管理进行深入研究，可以为相关政策的制定和实施提供参考，推动农村宅基地管理工作的规范化、便利化和科学化，进一步推动农村经济发展，提高农民的生活质量，实现农村社会主义现代化建设的目标。

第ｌ６卷第４期　２００９年１２月　长沙民政职业技术学院学报　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｃｈａｎｇｓｈａ　Ｓｏｃｉａｌ　Ｗｏｒｋ　Ｃｏｌｌｅｇｅ　ＶｏＬ　１６　Ｎｏ．４　Ｄｅｃ．２Ｏｏ９　

我国宅基地使用权流转制度研究　

张淑臻　

（山东大学法学院，山东济南２５０１００）　

【摘要】　宅基地使用权的研究在社会生活中具有重要意义。我国《物权法》中关于宅基地使用权的规定为社会实　ｔ　践提供了法律依据。文中主要介绍宅基地使用权的性质，明确了我国宅基地使用权的立法规定，分析了我国宅基地使　用权流转中出现的问题，并提出了相应的解决策略。　【关键词】　宅基地使用权；性质；立法规定；问题；解决策略　［中图分类号】Ｄ９２３．２　［文章标识码】　Ａ　［文章编号】　１６７１—５１３６（２００９　Ｊ　０４—００５３—０３　

随着城市化进程加快和农村经济改革的不断深　

化，我国现行法律制度在宅基地使用权的保护和使用　效率方面的缺陷逐渐暴露，主要表现在公平对待宅基　

地使用权与提高宅基地使用收益等方面。如何使利用　宅基地在既合法又合乎经济理性的基础上实现公平公　

正和集约化节约化，就成为宅基地使用权制度建设中　的一大课题。在我国，一方面农民向城镇集中，使农村　腾出许多宅基地，另一方面，由于我国城乡差异，农民　

不愿放弃农村宅基地潜在保障，从而对建立和完善适　合我国国情的宅基地使用权制度提出了迫切要求。　

一、宅基地使用权性质综述　

（一）对宅基地的界定　根据我国《物权法》第１５２条，宅基地使用权人依　法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依　法利用该土地建造住宅及其附属设施。可见，我国对　

宅基地有严格的界定，宅基地是具有特殊法律性质的　土地，具有三个特征：一是宅基地的所有权为集体所　

有；－－是宅基地形成的法律依据存在于国家土地利用　整体规划范围内；三是其制度宗旨为使权利人能够有　土地建造房屋及其附属设施。宅基地使用权人必须是　

符合申请宅基地使用权条件的农村集体经济组织成　

Ｉ．￣ａｌ　Ｓｙｓｔｅｍ　Ａｎｄ　Ｓｏｃｉｅｔｙ　｛｝；Ｉ占轧金　２　０　０　９．９（中）　浅析我国宅基地相关法律规定的　制度设计与制度探索　王研金顺玉　摘要本文从法律设计制定的层面对我国宅基地相关法律规定进行了阐述和分析，探讨了各地对宅基地流转政策的一些　探索性突破．文中指出宅基地的法律规定应以农民根本利益为出发点，可控情况下适当尝试有序开放，兼顾经济发展的可　持续性并保障法律的严肃性。　关键词农村宅基地产权流转制度设计物权法　中图分类号：Ｄ９２２．３　文献标识码：Ａ　文章编号：１００９．０５９２（２００９）０９．０５５．０２　我国现有农村宅基地产权制度以保护农民基本生存权利、节　约使用土地和切实保护耕地为预期法益目标，然而市场经济的冲　击和宅基地本身不稳定的权利边界，使我国根本的土地制度受到　前所未有的质疑，改革宅基地流转的呼声日益高涨。积极研究市　场经济条件下保护耕地和保障农民权益的制度创新，就不得不将　视线越过物权法等部门法以及相关法律规定透视我国宅基地的　制度设计。　根据《土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律和国务　院（关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强　农村宅基地管理的意见》等行政文件，我国就宅基地使用权奠定　的格局是：禁止宅基地使用权的自由流转，允许有限制的流转：宅　基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内　符合宅基地使用分配条件的农户：住房转让宅基地一并转让。禁　止城镇居民在农村购置宅基地。农户转让宅基地使用权的，不得　再申请宅基地。　一、宅基地流转的客观现实　截至２００７年底，中国的城镇化水平为４４．９％，今后全国每　年有１２００万农村人口要转移到城镇地区。而以目前我国农村居　民点人均用地１５３　计算，每年将有１８．３６万ｋｍ２的农村宅基地　可能闲置不用。　２００６年山东省经济学院不动产法研究中心抽样调查山东农　村宅基地流转情况，涉及１７地（市）的４２个县、４２个村庄。调查　结果显示，５１．３％的村存在住宅出租；６８．９％的村庄发生过住宅出　卖：７５％的被调查人回答自己的住宅可以抵押。　尽管农村宅基地使用权流转在一定程度上已客观存在，但实　际操作又不得不面对现有法律的束缚：现有的政策法规限制农村　宅基地流转。特别是在城乡结合部或经济较发达的农村，相关的　政策法规执行呈现出尴尬局面：～方面是禁止农村宅基地使用权　流转的政策法规不断出台；另一方面是政策法规难以执行，宅基　地使用权流转的地下市场不断发展。　二、各地政府对宅基地流转政策的探索　作者简介：王研，中国政法大学民商经济法学院在职研究生　金顺玉，中国政法大学民商经济法学院。　针对经济快速发展以及现实生活中大量宅基地使用权流转　行为的私下进行，一些地方政府也在进行一些探索尝试。　（一）广东较早开始探索　早在２００１年，广州就已经提出过宅基地流转的问题。２００５　年６月２３日，广东省以“政府令”形式发布《广东省集体建设用地　使用权流转管理办法》规定，农村集体土地将与国有土地一样，按　“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。但并没有触及农　村宅基地流转问题。其第四条第四款规定，村民住宅用地使用权　不得流转。　广东省国土资源厅草拟了《关于加强农村宅基地管理的通　知》上报广东省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市　流转，其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。但这一通知　至今没有下文。　（二）天津宅基地换房　天津东丽区华明镇试点是将宅基地置换出来的房屋做产业　园，区政府自２００６年开始每年财政补贴２０００万元给村民上社　保，基本上使村民失地后可以获得每月５００元以上的养老保险　金。但显然此举并不具有推广价值，其他地方有经济实力给农民　上社保的稀少。如果宅基地换房不能解决农民户口、社保等问　题，宅基地换房工作一定难以为继。　（三）成都统筹城乡联建农宅　２００８年６月２６日、８月７日，成都市相继出台《关于坚持统　筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见》、《关于加快灾后城乡　住房重建工作的实施意见》，设计了原址重建、统规自建、统规统　建、开发性重建、异地搬迁五种方式重建农房。“联建”是开发性　重建的民间用语，也是其中最“热门”的重建模式，是成都在重建　农村住房中吸引社会资金参与的一项政策创新：受灾的村民出让　部分建设用地，联建者出资金，盖两幢房子，建成后双方享有各自　房屋的集体土地使用证和房屋产权证；受灾村民重建住房不需要　花钱，而城里人则用便宜的价格获得了郊区的房屋。　（四）北京农村宅基地将确权和登记发证