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![南京市浦口区物价局关于丽都嘉园一期A区商品房价格的批复-浦价发[2006]24号](https://img.taocdn.com/s1/m/82bed36526284b73f242336c1eb91a37f11132e1.png)
南京市浦口区物价局关于丽都嘉园一期A区商品房价格的批复正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市浦口区物价局关于丽都嘉园一期A区商品房价格的批复（二○○六年三月二十九日浦价发[2006]24号）南京澳林房地产开发有限公司：你公司“关于丽都嘉园一期A区商品房销售价格的请示”悉。
经审核，批复如下：一、丽都嘉园一期A区为小高层商品房。
总建筑面积59599.36平方米，其中，住宅商品房面积30119.95平方米，营业用房面积10607.74平方米，地下室面积18405.32平方米，计59133.01平方米。
物管用房面积466.35平方米，作为公共配套面积其建设费用分摊进入商品房成本。
二、住宅商品房销售基准价格为2898元/平方米（按建筑面积计算）。
允许在此基础上上下浮动，上浮幅度不得超过5%。
三、住宅楼层、朝向等差价由你公司按整幢（单元）增减差价总额代数和为零的原则确定；允许你公司利用楼与楼之间的差异制定环境差价，环境差价以该项目A区为单位进行调节，价格加、减代数和为零。
四、商品房销售须严格执行“一价清”和明码标价规定。
销售价格中已包含单元、入户门、管道煤气、小区智能化系统，销售价格以外不得另行加价收取未经价格主管部门批准的其它任何费用。
如成本发生较大变化，价格需作调整时，须重新申报价格。
五、以上价格自商品房销售之日起执行。
此复。
——结束——。
南京项目投资运营实施方案一、项目背景南京作为中国东部重要的经济中心城市，拥有着丰富的资源和巨大的发展潜力。
为了更好地推动南京市的经济发展，我们决定在南京投资运营一个新的项目，以实现双赢局面。
二、项目定位本项目定位为一个集商业、文化、旅游于一体的综合性项目，旨在打造成为南京市的地标性建筑，成为市民休闲娱乐的好去处，也是吸引外来游客的重要景点。
三、投资规模本项目总投资额为人民币10亿元，其中包括建设、运营、市场推广等各方面的费用。
四、实施方案1. 土地选址：我们将在南京市中心区域选址建设，以便更好地吸引市民和游客，提高项目的知名度和可见度。
2. 建设规划：项目建设规划包括商业综合体、文化艺术中心、主题公园等多个功能区域，以满足不同人群的需求。
3. 运营管理：我们将引入专业的运营管理团队，确保项目的高效运营和良好的用户体验。
4. 营销推广：我们将通过多种渠道进行市场推广，包括线上线下广告、合作推广活动等，以吸引更多的消费者和游客。
5. 合作联盟：我们将积极寻求与当地政府、企业、社会组织等的合作，共同推动项目的发展，实现资源共享、互利共赢。
五、项目收益预期我们预计项目建成后将成为南京市的新地标，吸引大量游客和消费者，带动周边商业的发展，为投资方带来可观的经济收益。
六、风险控制在项目实施过程中，我们将加强风险管理，及时调整策略，避免和化解各种潜在风险，确保项目顺利实施。
七、总结本项目的投资运营实施方案是基于对南京市经济发展的深入研究和对市场需求的准确把握而制定的。
我们有信心通过精心的规划和实施，将项目打造成为南京市的新地标，为城市发展注入新的活力，为投资方带来丰厚的回报。
XX丽都全程营销策略报告升华版DOC35目录前言 (3)一、项目概况 (5)（一）项目营销策划原则 (5)（二）项目基本状况 (5)（三）项目市场环境 (11)（四）项目核心竞争力分析 (13)二、营销策略定位 (15)（一）总体市场定位13 （二）定位思路14（三）主力客户群定位14三、整体营销策略 (17)（一）放大的视野等于放大的成功15 （二）以满足资金需求为底线的高收益追求16 （三）产品策略16 （四）销售策略17 （五）价格策略24 （六）广宣策略26四、营销团队31结语 (33)前言首先，感谢重庆金万科房地产开发公司给予我司介入项目营销、联袂打造时代精品的机会，感谢各位领导对我项目部工作的支持与帮助。
通过对项目的了解及合川市场的认知，结合我司在成功操作同质项目的理论沉淀得出本案。
本营销策略报告是名人丽都项目后续工作的开端。
即：在明确项目开发原则、运营目标的基础上，在确保项目财务指标充分可行的前提下，面向需求市场和竞争市场，制定出创建项目“核心竞争力”——品牌力、产品力、价格力和服务力的整体营销策略，致在全面提升项目价值感，最终实现“名人丽都”全线销磬。
其中，品牌力将围绕市场对开发企业实力、信誉的接受度展开，从而奠定项目快销、完销和盼销的感性基础。
产品力是指规避项目现实“硬伤”，将其优秀之处系统的转换成市场能够领会、容易接受的形式，并以适当的方式进行传播，从而促成市场对产品性能的充分认知，并形成对产品价值的较高预期。
价格力是围绕着市场心理预期和竞争环境的预测，制定出项目定价在时间、空间上的组合策略，以求在确保项目资金回笼速度的同时，实现项目开发利润极大化。
服务不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的“客户服务”，而应涵盖到从产品设计、生产、销售、使用几个环节中所有的服务领域，且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化。
以创建上述关键竞争力为目标，本报告从以下四个方面进行策略构建：➢产品策略➢销售策略➢价格策略➢广告宣传策略并对项目可望的资金回笼按时间序列进行了初步计划，同时对此后各项营销准备工作制定了计划，作为今后工作的指南。
项目整合营销策划方案第一部分市场实态分析及入市时机选择一、市场实态分析二、入市时机选择第二部分项目定位一、案名定位二、主广告语定位三、整体形象定位四、目标客户群定位五、卖点主题挖掘第三部分营销策略一、项目营销原则二、项目营销节点划分（一）项目的开发周期（二）项目工程进度排期（三）项目策划进度排期（四）项目销售阶段排期及各阶段推广重点第四部分媒体推广一、项目整体包装策略二、主体包装架构三、销售物料成本预算第五部分项目组合与投放一、媒体优劣势分析二、媒体选择三、媒体推广费用预算四、媒体组合投放第六部分销售回笼资金模拟后记前言**项目是**房地产开发最新力作，此项目位于铜山新区规划的未来商务中心轴线上，其优越的地理位置和巨大的发展潜力必将引发市场的投资和购买的热潮。
瑞尔特工作人员在对市场进行了实地的缜密的调研分析之后，对项目做了周密的规划和准确的定位。
在此基础上，我方工作人员又对项目的卖点进行了更进一步的深入挖掘和提炼，制作了切实可行的营销策划方案。
通过制作本次策划方案，旨在明确下一步工作的思路、方向以及工作的重点。
以便于双方下一步工作顺利、有序、快速的开展。
第一部分市场实态分析及入市时机选择一、市场实态分析1、经济发展状况1） 2006年经济总量和速度双创新高。
全市国民生产总值（GDP）达到1388.92亿元（按政府15％增长计算），增速创近十年来的新高，同时这也是自2004年总量迈进千亿大关后，连续3年保持了14%以上的高增长。
2）生活水平有明显上升：居民家庭恩格尔系数，城市为38.2%，农村为43.8%，生活质量有了明显变化，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。
3）居住条件有较大改善空间：2005年末城市居民人均住房建筑面积 23.31平方米，比上年末增加2.50平方米；农村居民人均生活用房面积29.36平方米，增加1.56平方米。
城市居民家庭人均住房使用面积17.12平方米，比上年增加1.45平方米，居住条件尚有巨大改善空间。
南京宠物用品项目招商引资方案南京市宠物用品市场处于快速发展的阶段，随着人们对宠物的关注度提高，宠物用品消费市场逐渐兴起。
为了满足市民对宠物用品的需求，我们计划在南京市开设一家宠物用品店，并通过招商引资的方式寻求合作伙伴。
一、项目介绍我们计划在南京市开设一家面积约200平方米的宠物用品店。
该店主要经营各类宠物食品、宠物玩具、宠物服饰、宠物用品等。
我们将打造一家舒适、温馨的宠物用品店，提供高品质的宠物用品和优质的服务，满足宠物主人对宠物用品的需求。
二、市场分析南京市的宠物用品市场正在迅速发展，市民对宠物的关注度逐年提高，宠物用品的消费需求也在不断增长。
根据市场调研，南京市宠物用品的销售额每年呈现稳定增长的趋势。
目前，南京市宠物用品市场以宠物食品和宠物玩具为主要销售品类，且存在价格竞争激烈的情况。
三、项目优势1.地理位置优越：我们计划选择位于市中心或繁华商圈的店面，交通便利，人流量大，能够吸引更多的顾客。
2.产品丰富：我们将提供各类宠物用品，力争满足不同宠物主人的需求，既有高端品牌产品，也有性价比较高的中低端产品。
3.优质服务：我们将培训员工，提高他们的专业素养，为顾客提供个性化、专业化的服务，提升顾客的购物体验。
4.品牌效应：我们将建立一个有影响力的宠物用品品牌，加强品牌宣传和推广，提高品牌知名度和美誉度。
四、投资方式我们拟通过招商引资的方式，邀请合作伙伴共同投资开设南京宠物用品店。
合作伙伴可以提供资金支持，并分享项目的发展利益。
具体投资方式和比例可根据合作双方的协商确定。
五、项目预期效益根据市场调研和预估数据，我们预计该项目的年销售额可达到500万元以上，利润率约为30%。
合理的市场定位和优质的产品和服务将有助于吸引更多的顾客，提高客户黏性，增加销售额和利润。
此外，通过合理的经营管理和成本控制，我们有望实现项目的快速回报。
六、风险与对策1.市场竞争：目前南京市的宠物用品市场竞争激烈，针对这一问题，我们将提升服务品质，提供独特的产品和服务，以吸引顾客。
丽都国际花园项目商业计划书的开题报告
1. 选题背景
丽都国际花园项目是一座拥有高层住宅、商业办公、风情商业街、共享公寓、儿童活
动中心等多种功能的城市综合体项目，位于国际化商圈，具有得天独厚的地理优势和
人文资源。
商业作为综合体项目的一个重要载体，在丰富项目功能、增加项目附加值
方面扮演着重要角色，因此如何在商业设计上创新、精细化，提高商业吸引力，实现
商业盈利成为该项目面临的挑战。
2. 研究目的
通过对丽都国际花园项目商业策划实践进行探索研究，以提高商业吸引力，提高商业
盈利为目的，构建符合项目特色的商业设计方案，为实现项目的可持续发展提供参考。
3. 研究内容与方法
研究内容包括丽都国际花园项目商业定位、商业策划、商业设计、商业运营等方面。
研究方法主要采用文献分析、案例研究和实地调研相结合的方式来进行。
4. 研究意义
通过本研究，将为丽都国际花园项目提供可行的商业设计方案，以及一些在商业运营
上的互动体验和营销策略，为该项目的成功运营提供保障，实现可持续发展。
5. 预期结果
本研究预计将提供一些基于商业吸引力的综合性设计方法，包括商户招募、配套营销
等方面的改善意见，相信可以为其他综合体项目提供一些启示。
同时，期望探讨一些
新的商业模式、新的营销手段，为商业运营注入新的活力。
南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分析2002年5月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段，也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。
一、土地资源利用待开发土地资源江北的发展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已（含拆迁）超过15000亩，折合房地产开发面积1300万平方米，是南京市2001年土地开发的4倍还多，而珠江镇拥有土地面积2050平方米，就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的发展趋势不可限量，竞争也将愈加激烈。
土地开发现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的基本目标是“短、平、快”，即“时间周期短、平价销售、快速去化”。
明年发展趋势今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代，竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。
二、江北目前开发区域江北大道项目1、泰山新区大盘为主，客群素质相对较高泰山新区以发展大盘为主流，现有项目包括滨江新城（50万平方米）、旭日华庭（40万平方米）、华侨城（30万平方米）、浦东花园（13万平方米）、金泉·泰来苑（30万平方米），万江共和新城今年下半年将推出二期近30万，在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘，主要面对的客群主要是本地居民，用以改善现有生活条件；部分的拆迁户，市区一些暂时经济短缺人员及投资者。
3、大厂区浦珠路-圣泉路项目（珠江镇）小规模项目为主，主要满足拆迁户需求珠江镇现有项目规模偏小，仅有本案对面的万江国际新城规模较大，其它项目包括新理想家园14万平米、雍雅苑14万平米、浦珠花园、城市花园-塞纳河畔、碧云山庄、鼎业花园、圣源居（共三幢、每幢两个单元），在单价、总价上都偏低，户型面积主要集中在80-120平米左右，基本属于经济实用房，目标消费群主要是满足当地拆迁户及部分本地居民，宣传工作重点也是针对这部分群体在本区域内展开，其次就是顾及到南京市拆迁户中无能力购买市区新房的客户，在《南京晨报》等早报上有其广告露面，而且至今年低这部分项目即将销售完毕，退出市场竞争。
天赐良园二期广告推广策划思路1、项目分析:项目基本情况:天赐良园二期工程, 位于京通高速路北物资学院, 占地面积10万平方米, 为23栋板式低层住宅楼, 共计680余套。
楼体外观造型欧化现代, 有较高的品质感和艺术感。
社区内部为西式景观设计, 极具现代前卫风格。
社区内有地下游泳池、幼儿园、儿童活动场等配套设施。
项目自2001年4月5日正式开盘发售, 5月全部环境建设竣工, 6月底全部封顶, 10月底完成外装修, 2002年春节之后交付使用。
● 2.项目优劣势分析:●优势:●天赐良园一期工程有出色表现, 因此项目本身在东部地区有较大的知名度和良好的美誉度。
●地段优越, 交通便利, 随着一期业主入住, 社区逐渐成熟初具规模, 对购房者形成吸引。
通州区目前是东部地区地产新区, 项目众多, 人气较旺。
项目自身品质较高, 与周边项目比较有较强的竞争力。
●劣势:●价格较一期上浮600—1000元/建筑平米, 主力户型为150—170平方米, 因而造成总价大副上升, 在该区域属高价楼盘。
该地区项目全部以价格优势作为主打卖点, 几乎全部定位在“价廉物美”, 吸引工薪阶层认购。
因此, 该地区项目并非白领阶层置业的首选地段。
周边生活配套有待进一步建设, 大环境与项目自身形象不符。
结论：天赐良园二期在本地区属于品质出众项目, 自身优势大于劣势, 预计会形成较大的吸引力。
●消费人群分析:鉴于本项目主力户型总价款在50—56万元, 八成二十年按揭目还款3000元左右, 因此, 其针对人群为: 在东部居住或工作, 家庭月收入7000元以上的中层白领和工作优越、收入较高的工薪阶层为主要对象。
由于本项目的设计风格现代感极强, 而且有较浓重的中欧风格, 因此在受众层面上, 比较符合年龄层在25—35岁之间的年轻人的审美口味。
项目的独栋式建筑由于总价款较高, 品质出众, 其针对的消费对象应为部分高层白领。
由于项目特点突出, 相信在销售当中口碑传播将是一个主要途径, 并由此吸引群体购买。
南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分析2002年5月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段，也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。
一、土地资源利用待开发土地资源江北的发展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已（含拆迁）超过15000亩，折合房地产开发面积1300万平方米，是南京市2001年土地开发的4倍还多，而珠江镇拥有土地面积2050平方米，就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的发展趋势不可限量，竞争也将愈加激烈。
土地开发现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的基本目标是“短、平、快”，即“时间周期短、平价销售、快速去化”。
明年发展趋势今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代，竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。
二、江北目前开发区域江北大道项目1、泰山新区大盘为主，客群素质相对较高泰山新区以发展大盘为主流，现有项目包括滨江新城（50万平方米）、旭日华庭（40万平方米）、华侨城（30万平方米）、浦东花园（13万平方米）、金泉·泰来苑（30万平方米），万江共和新城今年下半年将推出二期近30万，在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘，主要面对的客群主要是本地居民，用以改善现有生活条件；部分的拆迁户，市区一些暂时经济短缺人员及投资者。
3、大厂区4、六合区浦珠路-圣泉路项目（珠江镇）小规模项目为主，主要满足拆迁户需求珠江镇现有项目规模偏小，仅有本案对面的万江国际新城规模较大，其它项目包括新理想家园14万平米、雍雅苑14万平米、浦珠花园、城市花园-塞纳河畔、碧云山庄、鼎业花园、圣源居（共三幢、每幢两个单元），在单价、总价上都偏低，户型面积主要集中在80-120平米左右，基本属于经济实用房，目标消费群主要是满足当地拆迁户及部分本地居民，宣传工作重点也是针对这部分群体在本区域内展开，其次就是顾及到南京市拆迁户中无能力购买市区新房的客户，在《南京晨报》等早报上有其广告露面，而且至今年低这部分项目即将销售完毕，退出市场竞争。
一、区域间竞争分析就目前形势而言，泰山新区和珠江镇的项目竞争激烈，互为对手。
1、楼盘售价之间的竞争泰山新区目前的楼盘均价在2500元/平方米左右；而珠江镇目前的均价仅在2200元/平方米左右，项目之间的价格落差也同样说明了当地的消费能力，所以本项目在价格提升上更具优势，同时价格优势也能吸引部分泰山新区居民。
2、交通状况竞争过长江大桥北向即是江北大道直通泰山新区，偏西北方向是珠江镇的主干道浦珠路，也即是本案所在路段，两者直线交通距离相近，但由于江北大道直线穿越泰山镇中心，而浦珠路由大桥迂回而下连接宁合高速，存在一定的交通瓶颈，所以在交通状况上明显处于劣势。
3、面向受众有重合，也各有侧重共同客户：同时都面向本地居民、当地拆迁户及投资者。
不同侧重点：泰山新区-高新区-大厂-六合-珠江镇一线沿江北大道，面向的目标受众是苏北居民。
浦珠路面对的目标受众是安徽的储州、马鞍山、合肥一带的经商客群。
4、项目自身品质竞争泰山新区和珠江镇现有项目本身基本没有吸引眼球的功能，部分大规模楼盘在功能上尚有定位，比如旭日华庭定位“加州风情”，另外有定位欧洲风情的，与项目本身的实际情况及目标客群的接受能力偏差甚远，有失准确性。
二、项目间的竞争分析江北区域内的大盘临江而建，商业配套齐全主要项目有滨江新城、旭日华庭、华侨城、威尼斯水城，均属泰山新区项目，沿江北大道建设，以长江作为天然景点，是江北典型宾江物业；而且商业配套齐全，有金大桥装饰、红太阳装饰等带动形成比较完善的商圈。
主要竞争对手万江共和新城位于本项目对面，具备1600亩的规划面积，同样属于综合性的物业形态，在物业整体品质上与本项目基本接近，是项目的主要竞争对手，但在整体规模上更大。
所以本项目在宣传推广上需尽量做到与万江共和新城相错开，尽量缩短销售周期。
三、竞争项目基础资料一、基本需求状况首次置业与二次置业者比例相当，愿意在江北购房者中有66.67%能承受价格在2001-2500元/平方米的占多数，总价在16-25万之间，主力需求面积在80-100平方米。
二、本项目的基本状况项目占地面积约1000亩，包括商铺与住宅两大项，商业面积9.8万平方米、住宅项目15万平方米左右，一期小组团主力套型两室两厅和三室两厅，户型面积集中在98-110平方米之间，基本能够满足大部分有购买意向客户的需求。
三、几大类购买客群1、市区拆迁户2、城市新生代，刚开始工作的年轻群体，未来的潜力较大3、与本地段有关系、但家在市区的人员，最具代表性的是区域内的工作人员，周边有3503服装厂分厂。
4、投资客群5、当地居民，改善现有的居住状况，以珠江镇上收入中等以上人群。
珠江镇以工业为主要经济来源，收入相对较高。
6、经商者，以安徽来此经商客群为主7、本地拆迁户四、不同类型客群所关心问题南京市区的购房人群：距离大桥及过江隧道有多远；区域内的工作人员最关心距离工作地点的距离；当地居民：离原来的珠江镇中心有多远；珠江镇的拆迁户：价格问题；投资者最关心的是未来的升值潜力问题。
一、S优势点1、最大的竞争优势：高品质大盘中的价格最低盘；2、划江北时代的大盘；3、配套完善的独立新城；4、对面即是公交站牌，主要公交线路有149W、159W、盐葛线、盐工线、鼓扬线；5、开发商获得土地建设权的时间较长，这中间已有不小的升值6、59.26%的消费者认为江北住宅的升值潜力较大，珠江镇、泰山新区、高新区被看好，而六合、大厂则普遍不被认可。
二、W劣势点1、江北与主城区的交通便捷问题是困扰市区购房者的主要障碍；2、有51.85%的消费者认为教育配套是江北一个亟需改进的方面；3、占29..63%的消费者提出完善生活配套设施的问题；4、想在今年上半年内购房人群中仅有18.25%知道江北的部分项目，知名项目主要有华侨城、旭日华庭、碧云山庄、威尼斯水城等；5、缺乏可利用的天然景观资源。
6、不具备良好的学区环境，江浦县中在碧云山庄对面。
三、O机会点1、配套齐全，出门购物方便快捷；2、环境幽静，有一种舒适的居家感觉；3、处在大桥与珠江镇中心的中间位置，基本都在两-至三站，到两边都相对较近；4、地块成本相对较低，存在价格上的竞争优势。
5、石林集团经营项目包括建材、家居饰品，可以为居民提供从装潢到家具摆设的一条龙服务。
四、T威胁点1、不具备环境景观优势，而旭日华庭、威尼斯水城等项目都具备宾江的景观优势，在自然景观上对本案存在威胁。
2、江北项目在一般消费者心目中的档次不高，缺乏做高档盘的市场信任度。
3、区域作为南京主要的新区之一，在未来几年内会兴起不少高档盘，随之而来的竞争压力也在加大。
一、定位依据1、从竞争格局角度——划江北时代的大盘。
2、从项目自身特点——配套完善的独立新城。
3、石林集团经营产品的特性，一种居家生活的品质。
二、主定位语拥有一座幸福的城“城”是需要用大手笔来营造的，是开发商对建筑精品意识的体现；“幸福的城”给人的感觉是和美、舒适的，“拥有”是业主的体味与感悟，这样的幸福生活是可以亲近，更可以拥有的。
三、定位演绎2003，我们造城建造一座“生活之城”，这样的生活是温馨的、商业配套齐全的、休闲功能完备的，营造一种齐备完善的生活。
城市“灯塔”，点亮江北新生活“灯塔”意为江北楼盘的标志，是江北新生活的开启者，这种新生活可以演绎成“城市生活”、“温馨幸福生活”等等。
北岸，城市生活第一站首次叫响江北楼盘的大项目，将江北项目带入一个大盘时代，“第一站”意思是本项目是珠江镇距离大桥最近的项目，即大桥下的第一站，包罗的内容可以有“完善的生活”、“第一级”的享受……商业部分的分析商业氛围的兴盛繁荣与人气有很大的关联性，可以说人气是商圈形成的重要前提，只有具备广大消费群体才能拉动需求，形成商业中心，所以这里首先要对人气进行分析，判定商业模式的具体发展道路，也只有找到正确的发展道路才能获得经营者的信心，吸引投资者。
一、相比较而言，江北大道的商业更成气候红太阳、金大桥装饰城等已带动江北大倒形成良好的商业气候，再加之现有住宅项目兼有商铺，更加能够繁荣该地段。
而本案周边缺乏浓郁的商业气息，建成后没有其它商铺与之相呼应，形成有规模的商圈。
二、目前无法依靠周边人口拉动消费，需要吸引更广泛消费群本项目是一个商业配套完善的独立城区，缺乏人气，不足以拉动消费，所以需要创造消费，吸引珠江镇、江北区、甚至南京市民前往消费。
江北大道沿道的商业项目有着周围住宅项目密集所带来的人气，因为浦东花园、旭日华庭等项目都道而建，缩短了商业圈与居住取区之间的距离，就现状看来升值的潜力更大。
三、周边未来能发展多少消费群珠江镇现有人口52万，其中城镇人口42.3万。
主要由珠江组团人口13万，规模6.1平方公里；7里河组团，用地10.8平方米，人口约13万；城南组团，用地3.6平方米，人口6万。
预计到2010年人口可达63.7万、2020年112.3万，由此看来，珠江镇人口增长速度较快，能够为商业氛围的营造带来一定的消费群。
一、机会点1、珠江镇尚未有成规摸、成气候的商业中心，而区块内已有不少新建成的住宅项目，带来一定的消费力。
2、特色化经营，与江北大道经营装饰材料的商铺相区别，避开竞争对手，完全拥有江北区域内的消费群。
3、邀请大商家加盟，吸引市区更广域的消费群，再以所形成的消费人气带来小商家的加盟。
4、吸引安徽来此经商户在此投资经营。
二、威胁点1、除本项目内部业主，周边没有更广大的消费群，消费能力不足以支撑商业空间的发展。
2、独立的社区，没有其它的商铺经营与之相呼应，缺乏整体的商业氛围，达不到吸引购买的目的。
3、竞争压力大，江北大道商业圈带走了大片的人气。
4、投资风险大，而且还需要看地段未来的发展方向，收益周期相对长，吸引投资难度偏大。
一、寻找实力派大商家，建成会员制大型购物中心目标消费群定位南京市区市民发展模式寻找具有实力的大商家投资，以形成商业气候，作为远离市中心的郊区俱乐部购物中心。
江宁有“麦德龙-欧倍德”带动形成的俱乐部购物中心，而随着江北的发展，也可以寻找大商家加盟，比如沃尔玛、麦得龙、诺马特等。
二、形成区域内的休闲娱乐商业街目标消费群定位 江北区居民 发展模式做成有特色的休闲娱乐商业街，与以装饰建材为主要发展方向的江北大道相区别，以“关爱文娱生活”为主题思想，呼应石林所有的经营项目，包括它的地产开发。
