房地产估价-第二章-房地产价格PPT优秀课件

ຫໍສະໝຸດ 172.3房地产价格影响因素
5.影响因素对房地产价格的影响可以用数学公 式或数学模型来量化；
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房地产均衡价格
•。
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房地产均衡价格
• 均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必 然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现 需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为 商品过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力 使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格 自动地回复到均衡价格水平。
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8.保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现
的一组价格。起拍价是拍卖的最低价，保留价一定大于或 等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于或等于保留价， 成交价一定是拍卖的最高价。 9.补地价
补地价是指需要补交给政府的一笔地价。 练习： 某项目土地总面积20000 m2 ，出让取得时规定的建筑容 积率为2.0，土地单价为3800元/ m2,现允许容积率增加到3.2， 则应补偿多少地价。
面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面 地价=土地总价/总建筑面积 。
练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/ 平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率 分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的 买者应购买哪一块地？
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第三节 房地产价格
第2章 房地产价格
2.1、房地产价格概述 2.2、房地产价格和价值的种类 2.3、房地产价格的影响因素
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2.1 房地产价格概述
2.1.1 房地产价格的定义和形成条件
1.房地产价格的定义 是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，是房地 产的效用、相对稀缺性及市场供需关系相互作用的结果。 在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形 式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
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2.3 房地产价格影响因素
•一、对房地产价格影响因素的总认识 1.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的 方向是不尽相同的； 2.不同影响因素或其变化，引起房地产价格变动的 程度是不尽相同的； 3.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关 系是不尽相同的； 4.有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关， 有些与时间有关；
6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是
在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
练习： 约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元， 余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际 价格。（假设月利率为0.5％ ）
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2.房地产价格的形成条件
• 房地产之所以有价格，与其他任何商品有 价格一样，需要具备3个条件：
• (1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。 不同的房地产的价格之所以有高有低，同 一宗房地产的价格会有变动，也是由于这 三者的程度不同及其变化所引起的。
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2.1.2 房地产价格的特征
• 房地产价格受区位影响明显。 • 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 • 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 • 房地产价格形成过程通常较长。 • 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。
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其他价格和价值种类
• 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 • 市场价值和非市场价值 • 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税
价值和征收价值 • 所有权价格、使用权价格和其他权益价格 • 实际价格和名义价格
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5.总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑
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第三节 房地产价格
6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是
在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一 次付清的价格。
练习： 约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付30万元， 余款10年内以抵押贷款方式支付，请计算名义价格和实际 价格。（假设月利率为0.5％ ）
2、房地产供给是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能或租赁 的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②该种房地产的开发成本； ③该种房地产的开发技术水平； ④房地产开发商对未来的预期。
潜在供给量=存量— 拆毁量—转换为其他种类房地产数量+其他种类 转换为该房地产量+新开发量
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2.2 房地产价格和价值的种类
2.2.1价值、使用价值和交换价值
1、价值：是指凝结在商品中的无差别的人类劳动； 2、使用价值：是指能够满足人们的某种需要的属性。 3 、交换价值：一种商品和另一只商品交换的比例关系， 通常表现为一定的数量货币。
并不是说所有无差别人类劳动都能形成价值，因为价 值是商品的特有属性，价值是交换价值的基础，交换价值 通过价值表现出来。简单来说，就是：有价值的东西才有 使用价值，有使用价值才能实现物品的交换价值！
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2.2.2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成 的价格。 市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而 上下波动，不会偏离太远。 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进 行估算和判定的结果。
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7.起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一 组价格。
起价是指所销售的商品房的最低价格。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上 标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平 均价格。
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2.1.3 房地产供求与均衡价格
1、房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个 价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买 或租赁的数量。
• 影响因素：①该种房地产的价格水平； ②消费者的收入水平； ③消费者的偏好； ④相关物品的价格水平； ⑤消费者对未来的预期
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2.1.3 房地产供求与均衡价格