中国房价问题浅析

国际经济与贸易专业课程结课作业课程名称：专题研究与论文撰写学生姓名：于宁班级：国贸08级2班学号：0801060223成绩：任课教师：马有才时间：2011年11月14日中国房价于宁摘要：“没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你可以回老家买啊。

你为什么要到广州和深圳买呢？这证明这个市场还有吸引力。

有钱人不想跟没钱的住在一块，没钱的人更不想与有钱的人住一块。

”这是全国人大代表、广东省化州市第二建筑工程公司宝安分公司经理陈华伟说的荒诞话。

他语惊四座：“房价不是我们开发商决定，是由市场来定的。

现在说房价高，但没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你回老家买就可以啊，为什么还要到广州、深圳买？”他意思是说，有市场就不是房价高，有卖的有买的，愿打愿挨，不愿意买住火车站啊！一个农民听后怒不可遏，拍案而起，当场驳斥：按你这样的荒诞理论，农民团结起来，共同提高粮食价格，每公斤提到5000元，愿买就买，不买就吃屎去吧！我没房子可以住火车站，你没吃的可以吃屎吗？为什么国家放纵房子发疯涨价，而控制粮食价格呢？农民就该死吗？农民就不是人吗？就不该享受社会文明的成果吗？粮食和房子都关系到国计民生，关系到社会稳定，为什么这负担非要让老实的农民承担呢？关键词：上涨原因、控制途径、未来走势预测1摘要分析摘要中的两段话，很多人觉得这是一个农民在无理取闹，或者是蛮不讲理，但是从这篇“通俗”的小文章里面我们可以看出现代社会房价上涨，或者说房价高昂，农民百姓对其的无奈。

作为一个即将走入社会的大学生，面对即将买房的压力，我们对其的感受更加深刻，所以针对中国房价的发展，作出了原因分析，并相对提出了解决措施，以及对未来房价的变动作出了一些预测，希望会给对房价关心的人一些帮助。

2原因探讨中国地大物博，当然随着社会发展，各种资源不断被利用，虽然“物博”不敢说，但“地大”确是十分肯定的，作为世界上国土面积第三大国，到底是什么促成中国房价高昂，一路窜升呢？2.1供求失衡、需求持续旺盛房价上涨过快的城市多是中心城市，城市人口增长较快，城市化建设加快，特别是外来人员、包括境外投资者购房量增加较快，从而引起了阶段性的供不应求，导致房价上涨。

2.1.1城市建设加剧在近几年的发展中，部分城市建设速度惊人，个别城市在原来老城区的基础上，整整扩大了二倍，这就使得城市的周边地区变成了城区，而这一部分原有住户将会得到一大批补偿金或是直接分到对等面积的住房。

在得到一批补偿金后，这一部分人会加入购房的行列，引发了新一轮房屋的消费。

2.1.2外来人员根据建设部分析：近年来，城市人口增长，相当一部分外来人员在城市工作多年，具备了住房消费能力，出现了购房消费的高峰期。

加上近两年房地产市场复苏，房价上扬，很多投资者对房地产市场预期看好，投资性需求增加。

需求的叠加效应加剧了供求矛盾，结果造成房屋供不应求的局面，开发商趁机大幅度抬高房价，引发了房价的高速上涨。

试想，如果供大于求，开发商所开发出来的房屋大量积压，卖不出去，没有这么多的人需要购房，高价位或天价房根本无人问津，那么开发商也不会坐地起价了。

2.2商品房开发建设成本增加开发成本的不断增加，是促成房价上涨的原因之一。

成本上涨最突出的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用的上涨。

2.2.1统计局统计后表示，地价作为商品房开发的重要成本，通常占整个开发成本的40%-60%。

近年来土地拍卖竞争激烈，地价不断创新高。

与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。

新拍土地价格上涨后，周边楼盘价格随即提高，推动房价不断上扬。

2.2.2生产资料价格持续保持上涨，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

据建设部有关负责人介绍，在中西部地区和部分中小城市，成本因素是房价上涨的主导因素。

2.2.3建设成本和运营费用也增加了，人工费、贷款利率、节能标准费用等都有所增加，这些费用被开发商摊派进房价由购房者承担。

2.3住房供应结构存在矛盾2.3.1住房供应结构矛盾主要表现为中小套型住房持续供不应求，特别是小户型偏少。

有关专家分析，中小套型住房持续供不应求，促使这部分住房价格较快上涨，并带动整体房价上涨。

同时影响实际成交比例，其结果是大套型、高档房成交比例大，拉高了平均价格。

经济适用房开发量太少，而一些低价房又只售不租，且有户籍限制，客观上也影响了部分中低收入消费者的购房需求。

2.3.2中低收入消费者真正需要的是低价房。

户型应该提倡是小户型，但应避免具体化、绝对化。

另外，户型限制也应该因地制宜，比如在闹市区建两万元一平米的小户型，普通消费者还是买不起，也就是说不是小户型就能解决老百姓住房问题，小户型并不能等同于低价房。

现在人们已经逐渐意识到，只有保障性低价房占有一定的比例，才能满足普通消费者的住房需求。

2.4投资性购房增长过快从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上长期低利率；而这几年中，房产价格却一涨再涨，大幅增值，从而导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。

网上曾经大量议论“温州炒房团”的故事，部分有经济头脑的一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，低价买入再高价卖出。

有些地方甚至出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。

这其中，还包括一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。

有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了的紧张气氛，致使一部分消费者做出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾，导致房价上涨。

另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。

近几年我国经济高速增长，据统计局公布的数据，无论是GDP还是CPI数据都大幅上升，超出了历史水平。

居民生活水平不断提高、购买能力相应提升，心理承受能力也相对提高，从而导致房产价格走高；物价上涨、工资上涨、存款利率提高等原因使得人们的消费水平也不断提高，同时认识也在提高，各地的房价都在上涨，多方面的信息使得人们能坦然面对房价的提高。

再加上可以通过银行按揭贷款的方式购房，只要能拿出首付的钱就能住进新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不会造成太大的心理负担和心理压力。

另外，老百姓有买涨不买跌的心理，看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。

这是引起房价不断上涨的内在动力。

【引自《房价上涨原因初探》宁耀华著】3解决途径我们并不反对投资房地产, 也不反对炒房。

他们都是在合法的基础上追求利益最大化。

但由于住房是生活必需品, 他们的行为已经影响了其他一些人满足最基本生活的需求, 这时候就需要国家和政府出面干预。

我们不应该通过增加供给来解决高房价问题。

因为现有的需求中有很大一部分是投资。

如果一味的增加供给很有可能加剧地产泡沫或加速地产泡沫的破裂, 这都是我们不愿意看到的。

而应该是控制需求, 按照马斯洛的需求层次理论, 房产作为商品在消费品市场时满足人们的居住需求( 安全的需要) 是仅次于衣、食( 生理需要) 之后的第二基本需要。

我们不应该加以限制, 也无法限制，应该控制的是那一部分投资的需求。

针对中国房产过热，给相关部门，提一些解决房价过快上涨的措施：3.1取消预售制度解决目前房价异常上涨，应从产生的原因着手：提高资本金和预售门槛，逐步取消预售制度才能从根本上解决。

如果空置房积压的都是开发企业的资金，这时供求决定价格就会体现来，经济杠杆调节房价才起作用。

商品房建设与销售实行预售制度，是我国在改革开放之初，为了加快解决住房问题而采取的吸引投资者建设商品房的优惠政策。

商品房预售制度所形成的商品房虚拟性，使得在现实中“售楼宣传不真实”的投诉已是“小儿科”，大的是商品房开发建设项目烂尾，购房者投入毕生积蓄收不了楼。

从科学发展观，建设和谐社会和目前我国房地产业的现状看，进一步提高资本金比例和取消预售制度时机成熟。

3.2增加供给要增加普通商品房和经济适用房的供给。

增加供应量既能缓解供求关系，又能拉低平均房价。

现在经济适用房投资在整个住宅投资中的比例还不到５％，所占比例太少，需要加大供给政策的力度。

在增加经济适用房和廉租房的供给之后，使普通老百姓买得起房，而不是盲目跟从去抢购高价房，这样让高价房无所适从，开发商也就无法为商品房定出天价了。

3.3改革土地政策政府近年来出台了相关规章政策来规范和指导房地产市场的健康发展。

为了规范房地产一级土地市场的规章制度，如北京在2002年7月开始停止经营性项目的国有土地使用权的协议出让，经营性项目用地均在市土地交易市场通过招标，拍卖，挂牌交易等方式进行公开交易。

通过土地储备中心管理一级土地市场，使一级土地市场更加规范和透明。

通过土地的公开拍卖来取代原来大量的土地协议出让，使国家土地价值得到充分的利用。

同时可以使开发商在一个公平的平台上竞争，优胜劣汰，也可以净化一级土地市场，降低政府腐败，并杜绝靠关系生存的寄生虫。

3.4政府调控当然，我们也可以由政府监控物价职能入手去抑制房价继续上涨。

我国物价部门早就规定房价的制定是根据成本、税费、合理利润来定。

依照1998年5月起施行的《中华人民共和国价格法》“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”，“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”的规定，需要行政主管部门严格依法监控房价是否符合合理利润的要求。

【引自《房价上涨原因初探》宁耀华著】3.5我认为最高房租政策是限制房地产过度炒作的最有力的武器。

把住宅房屋的租金政策性控制在人们能够长期租赁的价位上。

继续以低价位出租可以使得其他人以低价长期租赁房屋, 解决了低收入人群的长期住宿问题,相当于廉租房的功效, 而且不需要政府再投资兴建廉租房和经济适用房。

进入买卖市场是我们愿意看到的, 增加了买卖市场上房屋的供给。

最高房租政策再配合以类似美国洛杉矶倾向于房客保护政策可以有效地控制对房地产的投资。

而这样做的又一好处是完全不影响房屋的消费品市场。

因为最高房租政策并不影响那些买房是为了自己居住的人群。

这使得房屋的供求关系能够重新回到以消费品市场为主的正常的供求关系上。

【引自《控制房价的有效途径》陈文龙著】3.6如何解决中低收入群体的住房问题解决中低收入者住房问题，根本上应该加快发展经济，加强社会保障体系。

政府需要增加普通商品住房和经济适用房的供给，对低收入家庭进一步实施廉租住房制度。