龙湖地产烟台项目提报

龙湖集团违反“禁墅令”降低项目质量作者：白文宣李颖来源：《中国质量万里行》2020年第02期龙湖集团控股有限公司于1993成立于重庆，经过多年发展，公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市（股票代码龙湖集团：00960），上市近十年时间，龙湖已由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务。

龙湖集团一路高歌猛进，但在营业收入与日俱增、财务数据亮眼闪耀背后，其主营业务利润下降等代价也渐渐浮出水面，进入公众的视野。

营业收入、净利润、资产负债率整体上升据龙湖集团2019中报显示，龙湖集团的营业收入385.7亿元，相较于2018年的271.21亿元同比增长42.21%;净利润63.1亿，相较于2018年的54.3亿同比增长16.21%。

但主营利润率较去年同期下降了18.2%，从中报显示的现金流量表来看，经营活动的营运资金较去年相比减少了70.29%，既然经营成本骤降，为何主营利润率还是降低了不少？这很有可能是外部成本提高带来的影响。

从2016年起，龙湖集团就大力购地，在购地价格飙升面前，节约营运资金只是杯水车薪。

2018年6月22日，龙湖集团旗下子公司，烟台龙湖置业有限公司在芝罘区凤凰台楚凤二街A地块的拍卖中，以报价40110万元的最高价格拿下地块，成了烟台最新单价“地王”，力压众多一线房企，如碧桂园、金地、中海、中梁、德信等。

据了解龙湖集团2019上半年销售均价为16228元/平米，拿地均价为7761元/平米，销售均价与拿地均价之比为2.09，龙湖集团的成本预售价之间的差价在头部房企中排名明显靠后，与公司自身2017年、2018年2.38、3.06的差价水平也有一定下滑，这其中主要的原因是拿地价格有明显上升。

2018年，龙湖拿地均价为5297元/平米，2019年上半年为7761元/平米，上涨幅度达到46.52%。

2019中报主要指标还显示龙湖集团的资产负债率从2016年的67.11%上涨至2019年的74.64%，3年时间上涨了7个百分点。

烟台市人民政府办公室关于印发烟台市高品质住宅开发建设实施方案的通知文章属性•【制定机关】烟台市人民政府办公室•【公布日期】2024.05.27•【字号】烟政办字〔2024〕36号•【施行日期】2024.05.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文烟台市人民政府办公室关于印发烟台市高品质住宅开发建设实施方案的通知烟政办字〔2024〕36号各区市人民政府（管委），市政府有关部门，有关单位：《烟台市高品质住宅开发建设实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

烟台市人民政府办公室2024年5月27日烟台市高品质住宅开发建设实施方案为贯彻《山东省住房和城乡建设厅关于印发山东省高品质住宅开发建设指导意见的通知》（鲁建发〔2023〕3号），全面推进我市高品质住宅开发建设，着力提高住房品质，推动住宅从“规模型”向“品质型”、从“有没有”向“好不好”转变，助力房地产业向高品质、可持续发展新模式转型，现结合我市实际，制定本实施方案。

一、总体要求以让人民群众住上更好的房子为目标，从“质量安全、绿色低碳、功能复合、美好宜居、智慧科技、烟台特色”六个维度不断探索“好房子·烟台造”样板经验，实现从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，打造全国高品质住宅先进城市示范样板。

（一）政府引导，市场运作。

强化政府引导作用，完善政策机制，丰富激励措施，做好投融资渠道、土地供应、项目审批等服务保障。

注重激发市场主体的投资活力和创新活力，鼓励和引导社会企业由传统住宅开发向集约复合的高品质住宅开发转变。

（二）聚焦需求，分类施策。

以群众需求为导向，探索建立分级分类的高品质住宅推进机制，明确高品质住宅标准，打造包括保障房、刚需房、人才定制房、改善类住房等不同类型的高品质住宅项目。

（三）试点先行，稳步推进。

按照“试点探索、形成经验、以点带面、有序推进”的工作思路，充分发挥示范项目的典型引领作用，支持示范项目申报国家级奖项，加强高品质住宅相关技术推广应用。

龙湖葡醍海湾项目案例分析一、 项目定位龙湖地产度假项目，高端海景别墅项目二、 项目规划项目区位图项目鸟瞰图三、 项目价值点一期别墅区五星级酒店游船码头湿地公园四季花厅1、临海而建，海景别墅，真正体验“面朝大海，春暖花开”的舒适度假生活；2、一期低密度产品，容积率仅0.76，绿化率60%；3、沿海27万平米海山森林公园和湿地公园；一期水系贯穿整个社区，户户临水，水体面积达15万平米；4、园林规划精致：道的私汤、威尼斯的水系、波尔多的葡萄山谷，爱琴海的教堂等；5、户型面积45-300平米，包含独栋、双拼、叠拼产品，可选择空间较大；6、集中地下停车场，人车分流；四、产品和户型（一）颐和墅（265-289m2类独栋、双拼别墅）●独立院门，下沉式庭院，主客分开双入户设计，尊享私密；●地下一层设置4.8米全采光私人俱乐部，主客分开，可拓展空间；●二层主人房3重观景平台，尽揽海景；分布图北院户型（265-285 m2）南院户型（267-289 m2）（二）葡醍院落（100-196 m2叠拼别墅）分布图下叠（196 m2）●地下一层4.8米层高，全采光下沉式庭院，独立小院入户；●首层三个庭院；●多重空间满足不同功能需求；中叠（163 m2）●下沉庭院、入户花园、观景露台，上下三重庭院；●地下一层4.8米全采光空间，可扩展空间；●独立小院入户，尊享私密生活；上叠（100 m2）●俯瞰海景，双露台设计；（三）四季小院（45-76 m2 mini villa）Mini院落别墅，一层（43平米，66-76平米），独立入户带私家花园（8平米，25平米）；四季小院分布图A1户型（66-76 m2）A2户型（45 m2）组合图：五、销售数据开盘时间：2011年7月30日，目前已销售31亿，销售率约80%开盘起价：9000元/平米目前价格：四季小院：16000-18000元/平米（毛坯）叠拼别墅：9000-11000元/平米（精装）类独栋、双拼：13000元/平米（毛坯）客户结构：本地客户为主，周边客户其次，外地客户较少；自主为主，投资客户占比仅为2%-5%六、项目基本情况项目地址：牟平区养马岛度假区（滨路与通海路交汇处北）面积指标：占地面积45万平米，建筑面积36万平米容积率：0.76绿化率：60%总户数：2186户物业费：4.9元/月/平方米交房时间：2013年七、实景照片八、借鉴与反思●项目整体规划与环境浑然天成，引入水系增加产品卖点；●敢于创新，低密度产品不仅仅限于大户型产品，创新43平米小户型院落别墅，低总价产品仍然可以享受高品质生活方式，有利于单价提升；●项目后期规划高密度综合体，与一期纯别墅片区相对独立，既保证居住品质，又能保证生活配套，可在今后复合型大社区中借鉴；●独特的园林设计和优质物业服务，为龙湖品牌提供良好的口碑。

可编辑修改精选全文完整版目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。

全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。

烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。

烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。

有大小基岩岛屿63个。

面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。

沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。

海水表层盐度年平均28-31‰左右。

烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。

历史渊源悠久。

烟台，古为东夷族地。

夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。

商、西周、春秋时为莱国地。

战国属齐。

秦代属齐郡。

汉代为东莱郡。

晋为东莱国。

南北朝为东莱、长广郡。

隋为莱州。

唐置登州、莱州。

宋、元因之。

明、清为登州府、莱州府。

1983年11月成立地级烟台市。

1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。

烟台辖2区、6县，代管3个县级市。

1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。

中天盛世观澜调查报告楼盘位置：莱山区烟台市莱山区滨海中路25号主力户型：一居84.89平米二居102平米三居180平米物业类型：普通住宅,公寓一、烟台市房地产市场状况1. 市场整体状况2010年，地产大牌纷纷来烟。

从整体上看，烟台楼市在2010年很热闹。

处于城市提速阶段的市场前景自然更有诱惑力。

作为有着深厚经验的城市进程参与者，大牌开发企业自然更了解一个城市建设时机把握的重要性。

2010年，烟台地产行业一个值得关注的现象是大区域火爆直接带动所在区域的所有项目。

例如芝罘岛、牟平区与福山区都在大牌进驻后产生的区域热现象，项目的销售差异显示楼市成熟度与购房者选择能力都在增强。

万科占领芝罘岛、龙湖占领牟平、莱山区的旧村改造，在这些大牌来袭的背后是政府建设的保障，不管是新楼盘还是旧村改造，都大大小小的加速了城市建设。

东海岸的价格决定了更多倾向高端人群，而中南部由于交通线的延伸和地铁概念的支撑，居住性被强化。

东西向通行时间越来越短，自然激发市场的想像。

莱山不断有大盘入驻。

这些区域相对升值空间较高，房子的居住属性更多地被投资和保值期望所覆盖。

在刚刚过去的2010年，烟台全市共落实经济适用住房项目23个，建设规模13986套、108.27万平方米；落实廉租住房项目10个，建设规模1067套、6.06万平方米。

烟台市累计供应经济适用住房5594套，1496户城市低收入家庭享受到廉租住房保障。

2011年烟台将继续加大保障性住房建设力度，保障房数量将大幅增加，全年预计建设保障性住房12160套。

其中，经济适用住房5200套，公共租赁住房6000套，新建廉租住房400套，同时新增租赁补贴560户。

2.烟台市土地市场状况3.烟台市商品房市场状况4.烟台市房地产价格走势5.全市主要发展商开发销售情况2月份以来，在新政和加息的双重压力下，楼房的销售价格平稳上涨，但由于多数市民开始持观望态度，与去年同期相比成交量出现萎缩。

与去年这个时期相比，来过户市民的数量有所减少。

100/ 2020.11开发与建设2020年第11期基于市场环境分析的房地产项目定位——以龙湖·葡醍海湾项目为例姬春艳（河南牧业经济学院，郑州 450044 河南）摘　要　本文以SWOT 分析作为理论基础，以烟台市牟平区龙湖·葡醍海湾项目为研究对象，分析了项目的房地产市场环境，基于分析结果进行项目的市场定位。

关键词　房地产；市场环境；项目定位Real Estate Project Orientation based on Market Environment Analysis——Taking the Longhu Puti• Bay project as an exampleJi Chunyan(Henan University of Animal Husbandry and Economy, Zhengzhou, 450000, Henan)Abstract: Based on the SWOT analysis, this paper takes Longhu • Puti Bay in Muping District of Yantai City as an example, analyzes the real estate market environment of the project, and conducts the market orientation of the project based on the analysis results.Keywords: real estate, market environment, project orientation北位置，东与威海相连，西与潍坊和青岛相连，南与黄海相邻，北与渤海相邻，是东方海上丝绸之路首个目的地，也是“一带一路”国家战略重点港口城市，同时，烟台还是山东半岛与环渤海经济圈、东北亚经济圈等几大板块的连接点。