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第一章房地产企业会计核算概论第一节房地产企业的经营特点房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。
房地产包括房产和地产。
不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。
自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。
1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。
而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。
这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。
同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。
一、房地产企业经营活动的主要业务房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。
它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。
城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。
代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产项目的运作流程房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段：(一)前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。
{财务管理收款付款}审计工作底稿编制实务案例其他应收款开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。
经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后,开发产品才可上市交易。
市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。
水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件,房地产企业的开发产品才能交付使用。
对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。
施工要委托具有相应资质的施工企业来完成。
建设周期长,投资大。
房地产项目的建设周期一般都很长,整个过程往往几年才能全部完成。
房地产企业在开发过程中,一方面,需要投入大量的购地资金；另一方面,开发产品本身的造价很高,又需要不断地投入建设资金,因而,房地产项目的投资额往往都非常大。
(三)销售阶段的特点销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。
现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。
由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。
商品房预售实行许可证制度。
开发商进行商品房预售,应当向政府房产管理部门办理预售登记。
取得“商品房预售许可证”。
产品交付应以开发产品通过政府审批,即取得政府的竣工验收后才得以实现。
另外,开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。
(四)持有阶段的特点房地产企业开发建设的开发产品,除了对外进行销售转让外,还可能存在长期持有的情况。
一般情况下,房地产企业长期持有的物业仅包括经营性物业,而不包括住宅物业。
所谓经营性物业,就是指经营性、收益性房屋,如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。
相对于作为最终消费品的住宅而言,经营性物业具有长期收益的特点。
房地产企业持有物业的特点如下：为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险,一般隋况下,房地产企业持有的经营性物业规模较大。
如果经营性物业规模较小,房地产企业可以直接将其进行销售,因其一般不具有持有的价值。
房地产企业对持有的经营性物业,存在两种经营方式,一是对外出租,取得租金收入；二是进行自营,取得自营收入。
审计工作底稿编制案例介绍－应收账款一、会计记录概况A公司应收账款期初余额13,218,862.71元，期末余额16,321,129.35元。
具体数据见底稿（索引A7-1）。
二、审计目标（一）确定应收账款是否存在；（二）确定应收账款是否归被审计单位所有；（三）确定应收账款的增减变动的记录是否完整；（四）确定应收账款的计价是否正确；（五）确定应收账款的披露是否恰当。
三、审计工作底稿编制介绍及相关提示（一）执行“获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数核对是否相符”程序1、从客户的电脑上直接下载“应收账款”1－12月最末级的科目余额表（包括期初余额、本期借方发生额、本期贷方发生额、期末余额）；<A7-1>提示：审计人员尽可能自行下载数据，避免客户在下载资料后，删除部分发生额。
2、分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时作重分类调整；提示：大额的贷方余额，必须查验相关合同和凭证，确认是预收账款，方可重分类调整。
可能是公司利润、销售指标完成较好，财务未将已销售的货物发票入账，故收到回款，形成应收账款期末贷方余额，审计人员应依据发票、运（送）货单的回执，确认调整为收入。
3、复核加计，与报表数、总账和明细账核对相符。
（二）执行“对应收账款进行分析性复核”程序1、将借方发生额除以1.17与销售收入进行核对，查找差异原因；<A7-1>提示：差异原因：1、与其他业务收入有关；2、公司现金收付的销售款项未通过应收帐款核算，可以下载银行、现金账，通过对方科目“应收帐款“的排序、归集；3、公司红冲项目以反方向的借贷处理。
2、按先进先出法测算本年收回期初的应收账款金额，计算占期初金额的比例；3、确定一年以上的应收账款金额；利用上年底稿，确定2年以上的帐龄应收账款金额；4、分析测算收回本年的应收账款金额，计算占本年销售额的比例。
提示：分析计算时，注意负数金额对计算结果的影响，作个别修正。
上海市事业单位审计其他应收款审计工作底稿被审计单位：项目：编制：日期：索引号：报表截止日/期间：复核：日期：一、审计目标1.资产负债表中记录的其他应收款是存在的；2.应当记录的其他应收款均已记录；3.记录的其他应收款由被审计单位拥有或控制；4.其他应收款以恰当的金额包括在财务报表中，与之相关的计价调整已恰当记录；5.其他应收款已按照事业单位会计准则、制度的规定在财务报表中作出恰当列报。
二、审计目标与审计计划的衔接1．是否计划确定的重大风险点？是（）否（）风险点编号_____________ 2．准备实施综合性方案（）/ 实质性方案（）3．实施控制测试获得的保证程度可信（）/不可信（）三、可供选择的进一步审计程序审计程序是否计划实施与认定的对应关系索引1.获取或编制其他应收款明细表：(1)复核加计正确，并与总账数和明细账合计数核对是否相符，与报表数核对是否相符；(2)了解重大明细项目的其他应收款内容及性质,进行类别分析, 重点关注是否存在资金被关联企业（或实际控制人）大量占用、变相拆借资金、隐形投资、误用会计科目、或有损失等现象；(3)结合应收账款、其他应付款等明细余额，检查是否有同时挂账的项目，核算内容是否重复，必要时作出适当调整；(4)检查非记账本位币其他应收款的折算汇率及折算是否正确；(5)分析有贷方余额的项目，查明原因，必要时，作重分类调整；(6)标识重要明细户；2.对其他应收款进行函证：(1)编制“其他应收款函证结果汇总表”，对函证结果进行评价；(2)对于未回函的其他应收款,应执行替代审计程序；针对重要的其他应收款，编制对重要明细户[特别是关联单位（或实际控制人）]的增减变动表；必要时，收集该单位资料，并分析其变动的合理性；(3)如果实施函证和替代审计程序都不能取得充分、适当的审计证据，应当考虑实际情况，实施追加的审计程序；3．获取或编制其他应收款账龄分析表：(1)测试账龄划分的适当性；要求被审计单位根据资产负债表日后收款情况对账龄分析表进行更新；如果未收款余额不重大，则无需针对每一账户的账龄进行测试，或测试的范围无需太大；(2)关注审计时已收回的其他应收款金额，对已收回金额较大的款项进行检查，如核对收款凭证等，并注意凭证发生日期的合理性，分析收款时间是否与合同相关要素一致；4. 检查长期挂账的其他应收账款，分析原因，判断否存在债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后仍无法收回，或者债务人长期未履行偿债义务的情况；如果是，应提请被审计单位处理；如果已在处理过程中，检查其处理是否经过申报、审批程序；5．检查政府补助是否在本科目核算，会计处理是否正确，是否归被审计单位所有，必要时进行函证；6．检查有无违反财政要求违规出借资金的宕账行为；7．根据评估的舞弊风险等因素增加的其他审计程序；8. 是否已按照事业单位会计准则、制度的规定在财务报表中作出恰当列报。
审计工作底稿编制案例介绍－其他应收款一、会计记录概况A公司其他应收款期初余额为5,700万元，期末余额为7,649万元，共设置三级明细，其中二级明细为款项类别和性质，三级明细为明细往来户。
具体如下：账龄分析债务人名称原因、性质期初余额借方发生贷方发生期末余额1年以内1-2年2-3年3年以上关联往来上海金座置业有限公司项目借款10,000,000.00 30,000,000.00 48,000,000.00 -8,000,000.00 -8,000,000.00上海金欣房地产有限公司项目借款30,000,000.00 20,000,000.00 50,000,000.00 20,000,000.00 9,000,000.00 2,000,000.00 19,000,000.00 静开地产集团公司股东暂借款16,000,000.00 16,000,000.00 16,000,000.00外部往来上海中申工程有限公司暂借款10,800,000.00 3,000,000.00 5,900,000.00 7,900,000.00 3,000,000.00 4,900,000.00上海股份联合会暂借款1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 上海英杰科技有限公司预付投资款2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00上海连英物资有限公司预付钢材款4,500,000.00 4,500,000.00 4,500,000.00 备用金/暂借款职工备用金20,000.00 200,000.00 220,000.00 200,000.00 20,000.00庆典活动借款300,000.00 300,000.00 300,000.00工程部旧房整修借款售楼处整修400,000.00 400,000.00 400,000.00押金/保证金/定金电话押金租用电话押金10,000.00 10,000.00 10,000.00 金昆档案保证金建设档案保证金140,000.00 140,000.00 140,000.00 华泾投标保证金项目投标800,000.00 800,000.00 800,000.00上海第一中级人民法院执行保证金630,000.00 630,000.00 630,000.00购车辆定金预付购车定金30,000.00 30,000.00 30,000.00代垫款上房物业代垫水费30,000.00 120,000.00 90,000.00 60,000.00 60,000.00合计57,000,000.00 73,480,000.00 53,990,000.00 76,490,000.00 35,420,000.00 9,020,000.00 6,900,000.00 25,150,000.00二、审计目标（一）确定其他应收款是否存在；（二）确定其他应收款是否归被审计单位所有；（三）确定其他应收款增减变动的记录是否完整；（四）确定其他应收款是否可收回；（五）确定其他应收款余额是否正确；（六）确定其他应收款在会计报表上的披露是否恰当。
第一章房地产企业会计核算概论第一节房地产企业的经营特点房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。
房地产包括房产和地产。
不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。
自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。
1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。
而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。
这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。
同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。
一、房地产企业经营活动的主要业务房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。
它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。
城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。
代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产项目的运作流程房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段：(一)前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。
审计工作底稿编制案例介绍－应收账款一、会计记录概况A 公司应收账款期初余额 13,218,862.71 元，期末余额 16,321,129.35 元。
具体数据见底 稿（索引 A7-1）。
二、审计目标（ （（ （ （ 一）确定应收账款是否存在；二）确定应收账款是否归被审计单位所有； 三）确定应收账款的增减变动的记录是否完整；四）确定应收账款的计价是否正确；五）确定应收账款的披露是否恰当。
三、审计工作底稿编制介绍及相关提示（ 一）执行“获取或编制应收账款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合 计数核对是否相符”程序、从客户的电脑上直接下载“应收账款”1－12 月最末级的科目余额表（包括期初余额、本 1期借方发生额、本期贷方发生额、期末余额）；<A7-1>提示：审计人员尽可能自行下载数据，避免客户在下载资料后，删除部分发生额。
2 、分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时作重分类调整； 提示：大额的贷方余额，必须查验相关合同和凭证，确认是预收账款，方可重分类调整。
可 能是公司利润、销售指标完成较好，财务未将已销售的货物发票入账，故收到回款，形成 应收账款期末贷方余额，审计人员应依据发票、运（送）货单的回执，确认调整为收入。
3、复核加计，与报表数、总账和明细账核对相符。
（ 二）执行“对应收账款进行分析性复核”程序、将借方发生额除以 1.17 与销售收入进行核对，查找差异原因；<A7-1> 提示：差异原因：112、与其他业务收入有关； 、公司现金收付的销售款项未通过应收帐款核算，可以下载银行、现金账，通过对方 科目“应收帐款“的排序、归集；3、公司红冲项目以反方向的借贷处理。
2、按先进先出法测算本年收回期初的应收账款金额，计算占期初金额的比例； 3、确定一年以上的应收账款金额；利用上年底稿，确定 2 年以上的帐龄应收账款金额；4、分析测算收回本年的应收账款金额，计算占本年销售额的比例。
审计工作底稿—其他应收款一、会计记录概况XXX有限公司其他应收款期初余额为元，本期增加 元，本期减少 ，期末余额为 元。
具体数据见 “其他应收款明细表”（底稿见索引ZH002）。
二、审计步骤第一步：获取企业的明细账、总账（或科目余额表）及相关资料；第二步：获取或编制其他应收款明细表并复核；第三步：对其他应收款实施函证，对未回函的进行替代测试；第四步：对于大额长期未能收回的项目，进一步查明原因，确定是否可能发生坏账损失；第五步：进行账龄测试；第六步：检查坏账准备；第七步：检查关联方往来；第八步：与其它相关科目核对，编制交叉索引；第九步：与报表附注进行核对；第十步：其他需执行的程序。
三、审计程序及审计过程（一）审计程序：获取或编制其他应收款明细表并复核。
审计目标：计价与分摊审计过程：1、审计人员向客户获取其他应收款明细表（底稿见索引ZH002），如客户未提供，也可由审计人员自行编制。
2、复核加计是否正确。
3、将该表与总账和明细账核对是否相符，相符则用红色标记“B”“G” “S”，结合坏账准备科目与报表数核对是否相符，相符则用红色标记“T/B”。
4、了解重大明细项目的其他应收款内容及性质，进行类别分析，并在明细表上注明（底稿见索引ZH002）。
审计人员重点关注是否存在资金被关联企业（或实际控制人）大量占用、变相拆借资金、隐形投资、误用会计科目、或有损失等现象。
审计人员注意到资金被原关联企业及原实际控制人大量占用及变相拆借，故进行了进一步检查（底稿见索引ZH008）。
5、结合应收账款、其他应付款等明细余额，检查是否存在同时挂账的项目，核算内容是否重复，必要时作出适当调整，在审计说明中写明调整分录（底稿见索引ZH002）。
6、对于有外币余额的明细账户，应注明外币余额和折算汇率，或单独编制外币余额明细表。
检查其使用折算汇率是否为2008 年12 月31 日的外汇牌价，及折算是否正确。
XXX有限公司无外币余额的明细账户，本程序不适用。
审计工作底稿编制实务案例－其他应收款一、会计记录概况A公司其他应收款期初余额为5,700万元，期末余额为7,649万元，共设置三级明细，二、审计目标（一）确定其他应收款是否存在；（二）确定其他应收款是否归被审计单位所有；（三）确定其他应收款增减变动的记录是否完整；（四）确定其他应收款是否可收回；（五）确定其他应收款余额是否正确；（六）确定其他应收款在会计报表上的披露是否恰当。
三、审计工作底稿编制介绍及相关提示鉴于其他应收款的余额及发生额分为不同类别、性质明细项目，故编制底稿时无法对总体执行统一分步骤的审计程序，而要针对不同明细项目根据实际具体情况执行其中不特定的几项具体审计程序。
具体执行审计程序如下：（一）执行“获取或编制其他应收款明细表，复核加计正确并与总账数、报表数及明细账合计数，核对是否相符”审计程序1、向客户索取或编制“其他应收款未审数增减变动明细表”（底稿见索引A8-1）；2、复核加计正确并合计与总账数、报表数核对相符，标注相应的审计标识；3、分析复核其他应收款各明细余额的性质，按照《企业会计制度》的规定，分类列示各明细。
查验结果：核对一致，审计人员在明细表中审计说明栏中打勾，余额性质核对无误。
提示：1、核对时需要注意可能有客户已经在明细账基础上自行重分类调整会计报表其他应收款项目，核对时需要甄别；“审计调整”与“审定数”在该项目审定后录入。
2、一般单位均可能存在期末余额不大但发生频繁且混在一起的“其他应收款－其他”项目，该余额必须对期末余额按最明细项目进行分解，并对其中明细项目当期的发生额进行查验，执行相关审计程序。
(二) 执行“查验其他应收款账龄分析是否正确”审计程序根据A公司提供的其他应收款余额表及账龄分析，发现以下问题：1、其他应收款－上海金座置业XX公司出现贷方余额800万元，A公司将其账龄列入1年以内的负数；2、经对上海中申工程XX公司发生额进行查验，发现其中有一笔代垫水电费相对应的300万元借贷发生额，可以明确认定有对应关系，而其他发生额为暂借款发生，A公司将收回代垫水电费300万元视为收回以前年度借款，借方发生代垫水电费300万元计入1年以内。
上述问题根据财政部财会[2019]18号问答有关规定应逐笔认定收到对应款项，应该冲减代垫水电费金额，相应暂借款账龄分析应按原发生时间列示，在计算坏账准备时按报表审定数重新分析账龄后填列。
提示：1、账龄分析是否正确一方面关系到应收款项可收回性，一方面关系到坏账准备计提金额（按账龄段分别按不同比例计提坏账准备）。
账龄分析参照财政部财会[2019]18号问答（一）7，在存在多笔应收款项、且各笔应收款项账龄不同的情况下，收到债务单位当期偿还的部分债务，应当逐笔认定收到的是哪一笔应收款项；如果确实无法认定的，按照先发生先收回的原则确定剩余应收款项的账龄。
2、账龄分析最终要按审定数去确认账龄段并据此按有关会计政策对坏账准备计提金额进行复核。
(三) 执行“对其他应收款余额作分析性复核，若有重大波动应查明原因并作出记录”审计程序执行分析性复核主要对余额较大、发生额较大及账龄较长款项进行复核，确定对波动较大的上海金座置业、金欣房地产、英杰科技等往来重点查验，底稿索引见<A8-2，A8-3～9>。
(四) 执行“选择金额较大和异常的项目,检查原始凭证并发函询证(包括重分类转入的项目)，对大额频繁往来客户发函询证时请公司提供对账的流水记录，对发出询证函未能收回的，采用替代程序确认其入账依据是否充分。
替代程序中可以请客户协助，在其他应收款明细表上标明截止审计日已收回或转销的项目，并检查有关凭证”审计程序1、审计人员根据分析性复核后确定的重点项目对其他应收款增加或减少的记账凭证进行抽查，以查验原始凭证是否合法、完整，会计处理是否正确，形成抽查记录（底稿见索引A8-3～A8-16）。
选取样本按金额较大的其他应收款项目以及较为异常的项目。
提示：样本的选取视具体情况决定。
2、对金额较大的异常项目进行了查验，关联方之间资金往来发生额逐笔进行了核对，在核对一致的基础上发函确认（底稿见索引A8-2）。
提示：函证由审计人员亲自发出，回函均是被函证方直接寄给事务所；也可以亲自到被函方实施函证，函证方式必须在底稿中描述并有实施该程序审计人员签字。
函证需要编制回函汇总情况统计表，对其进行控制分析，并视回函情况追加实施替代程序。
3、对发函未收回的，以及虽函证收回但对其发生及余额仍然存有疑虑的应收款采用替代程序查验，替代程序包括两个方面，一是对过去的交易事项进行核对分析查验；二是通过期后有关交易事项进行追认分析确认，底稿见索引<A8-1，A8-5，A8-15，A8-16，A8-18>。
4、对于部分费用挂账性质的明细（庆典活动借款、工程部旧房整修借款），经分析对其中已取得发票或期后已经入账的项目，根据费用实际发生在2019年的情况，将庆典活动借款根据实际发生额结转调整入管理费用；对其中费用已发生，但未取得发票或金额不能最终确定工程部旧房整修借款项目，按实际可能发生的费用数作为预提费用处理，应收款仍然挂账。
(五) 执行“对于长期未能收回的项目，应查明原因，确定是否可能发生坏账损失”审计程序审计查验发现情况及解决形成结论过程：1、对上海金欣房地产XX公司应收款金额较大，账龄较长，该单位为公司关联方，对其可收回性进行分析主要考虑作为一房产项目公司，该房产项目最终损益情况分析颇为重要，经分析存在无法全额收回的情况，需要补计提特别坏账准备。
相关底稿索引见<A8-4>2、应收股份联合会款项客户已全额计提坏账，原因系该单位已无经营业务，净资产为负数且仍在扩大，已无偿还能力，审计确认无误，相关执行程序索引<A8-7>。
3、原预付上海连英物资XX公司钢材款以前年度在预付账款核算，因账龄较长且业务不再发生根据企业会计制度已转其他应收款核算。
经查该公司已破产清算，A公司经理办公会议业已作出决议，而A公司未作账务处理，审计调整将其核销。
相关执行程序索引<A8-9>提示：1、对余额较大长期挂账而一直有发生额的应收款项即使有函证回函确认，若可能仍然需要进一步取证该单位是否为关联方，是否实际有偿还能力，是否一直处于亏损状态等状况，最好能有近期的比较会计报表供分析，经分析后若累计有较大亏损或资产不实等状况，根据实际情况看是否需要追加计提坏账准备；2、对于金额较大的账龄较长的未能收回款项对前期底稿中相关事项做顺延描述，重要底稿须顺延复印或作为长期档案保管便于及时查看；3、对部分不符合预付账款条件(主要系不再发生业务往来，账龄较长等)的款项需要列入其他应收款；对不符合其他应收款核算规定的明细余额，查明款项性质后，进行相应的调整。
如：因发票未到导致费用挂账，应视实际费用是否发生进行调整；存于银行的承兑汇票保证金，应调整至其他货币资金。
(六) 执行“审查转作坏账损失的项目，是否符合规定并办妥审批手续”审计程序经查本期核销坏账上海连英物资XX公司已有法院破产清算通知及经理办公会议决议，底稿见索引<A8-9>。
查验结果：外部证据及内部审批手续核对无误。
提示：注意相关外部证据是否可以支持坏账损失的核销以及大额的资产核销审批手续是否符合公司章程或有关内部控制制度的授权权限。
(七) 执行“涉及债务重组、资产置换的事项，审查有关协议等法律文件及手续是否齐备，账务处理是否正确”审计程序A公司无此情况，不适用。
提示：主要复核其相关审批流程、授权情况以及相关交易合理性，是否存在不公允情况，是否按会计准则规定进行会计处理。
(八) 执行“对异常项目及关联方欠款即使回函相符，仍应取证并审核相关交易合同判断交易的合法性、真实性”审计程序1、审计人员经对其他应收明细余额进行分类，确定A公司金额较大的异常项目及关联方欠款包括上海金欣房地产XX公司、静开地产集团公司、上海股份联合会、上海英杰科技XX 公司、上海连英物资XX公司、上海第一中级人民法院等欠款，为证实该部分款项涉及交易的合法真实性，收集相关合同协议以及余额形成原因相关资料，并在相关资料基础上作出判断，索引见< A8-4、 A8-5、A8-7、A8-8、A8-9、A8-15-6>。
2、对关联方上海金欣房地产虽取得回函，但仍需收集相关资料证实该项欠款实质用于东方广富写字楼项目，并分析该项目的相关资料，对其可收回性进行判断，索引见<A8-4>。
提示：相关交易的真实合法性需要审计从独立第三方的谨慎性角度进行判断，而非仅仅依赖于相关函证的取得，对相关交易证据尽量获取外部证据来证实其合法性、真实性。
(九) 执行“检查内部往来是否核对相符,形成核对记录,标明核对责任人,作好必要的索引,说明对差异的处理结果及理由，关注关联方归还大额欠款时公司有关无相应资金流出”审计程序经核对关联往来发生额，未发现不符情况，相关审计底稿索引见<A8-3、A8-4>，关联方归还大额欠款时未发现有相应大额资金流出；提示：核对关联方往来除核对余额外，对每笔发生额及对应科目也需要进行核对，并且要核对收、付款原始凭证是否对应相符，防止出现关联方资金往来金额相符，但实际收、付款单位不对应相符的情况而出现舞弊和差错情况。
(十) 执行“分析明细账余额，对于出现贷方余额的项目，应查明原因，必要时作重分类调整”审计程序其他应收款－上海金座置业XX公司出现贷方余额，需要进行重分类调整，相关底稿索引见<A8-3>。
提示：其他应收款重分类调整需要查明是否存在不同项目需要汇总，而汇总后未出现贷方，或者贷方余额系潜在收益需要调整进损益的情况。
(十一) 执行“对于用非记账本位币结算的其他应收款,检查其采用的汇率及折算方法是否正确”审计程序该公司无外币往来账户，故该审计程序不适用。
(十二)执行“验明其他应收款的披露是否恰当”审计程序相关披露事项详见会计报表附注。
提示：1、主要用于会计报表附注的事项披露，需要列出审定金额前五名的单位明细、款项性质、金额；2、对关联方的应收款项的披露特别是持本公司5％以上（含5％）表决权股份的股东欠款；3、其他应收款波动较大的还须说明原因。
四、根据上述会计记录及审计思路编制的审计工作底稿。
