房地产开发行业会计核算办法
，以及集团公司《增值税管理条例》《企业会计准则》、根据《企业会计制度》、财务管理制度，结合房地产开发企业的特点及其管理要求，特制定本会计核算办法。
会计核算的一般规定第一章会计分期、货币计量。会计核算的基本
前提：会计主体、持续经营、第一条
会计核算的基本原则：客观性原则、可比性原则、相关性原则、配第二条比原则、权责发生制原则、谨慎性原则、重要性原则、实质重于形式原则。
会计科目使用说明第二章
会计科目的设置、名称及具体使用办法，执行《企业会计准则》规第三条
定。本核算办法着重说明因房地产开发行业特点而在使用上有不同之处的部分会。在不影响会计科目，略述在使用上相同的会计科目（可参见《企业会计准则》）计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表格式的前提下企业可以根据实际情况自行增设或减少某些会计科目。资产类科目第四条
“现金”科目一、本科目核算企业的库存现金，其借方反映现金的增加，贷方反映现金的减少，期末借方余额反映企业实际持有的库存现金。企业应在规定范围内使用现金，规定库存现金限额，不得坐支现金。企业因销售房屋等而收到的营业款以及代有关单位向客户收取的现金款项，应及时送存银行，在“银行存款”科目核算，不在本科目核算。，按照现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。企业必须设置“现金日记账”每日终了，应根据登记的“现金日记账”结余数与实际库存数进行核对，做到账实相符。如出现现金短少或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算，待查明原因“现金日记账”的余额必须与“现金”总账科目余额核对后进行处理。月份终了，相符。“银行存款”科目二、．
本科目核算企业存入银行的各种存款，按银行账号设置明细账，其借方反映银行存款的增加，贷方反映银行存款的减少，期末借方余额反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算；企业为客户住房按揭贷款提供担保而在贷款银行以本企业名义存入的保证金在“其他应收款”科目核算，不在本科目核算。
企业应当设置“银行存款日记账”，按照银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了应结出余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。企业账面结余与银行对账单余额之间如有差额，必须逐笔查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。月份终了，“银行存款日记账”的余额必须与“银行存款”总账科目余额核对相符。
销售回款利用POS刷卡业务执行，原则上POS刷卡收入直接计入公司帐户，业务，视同银行存款纳入银行帐户管理如根据银行需要设定的个人POS三、“其他货币资金”科目
本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金，应设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“信用卡存款”、“信用证保证金存款”、“存出投资款”等明细科目，并按外埠存款的开户银行，银行汇票或本票、信用证的收款单位等设置明细账，期末借方余额反映企业实际持有的其他货币资金。
四、“短期投资”、“短期投资跌价准备”、“长期股权投资”、“长期债权投资”、“长期投资减值准备”五个科目
按《企业会计准则》有关投资的规定进行核算。
五、“应收票据”科目
本科目核算企业因销售商品、产品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票，期末借方余额反映企业持有的商业汇票票面价值和应计利息。
六、“应收股利”科目
本科目核算企业因股权投资而应收取的现金股利和因收其他单位的利润，应按被投资单位设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的现金股利或利润。七、“应收利息”科目
本科目核算企业因债权投资而应收取的利息，企业购入到期还本付息的长期债券应收的利息，在“长期债权投资“科目核算，不在本科目核算。本科目应按债券种类设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的债权投资利息。．
八、“应收账款”科目
本科目核算企业因土地转让、房产销售、房产出租、工程代建等，应向购买房产单位或接受劳务的单位收取的款项。本科目应按不同单位（客户）设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的账款，期末如为贷方余额，反映企业预收的账款。
因购买商品房一般可以通过申请银行按揭贷款方式筹措购房款项，对以开发商品房住宅、写字楼为主的企业，其应收账款一般较少，企业也可不单独设置本科目，而通过“预收账款”科目核算。为了规范统一科目，我们一致用“应收账款”核算。
分录：签订合同、开具发票时
借：应收账款——×××
现金（银行存款）
贷：主营业务收入
贷：应交税费-应交增值税-销项税额
九、“其他应收款”科目
本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项，包括已不符合预付账款性质而按规定转入的预付账款等。本科目应按不同
的债务人设置明细账，期末借方余额反映企业尚未收回的其他应收款。
核算的内容主要有：
（一）个人借款；
（二）应收的各种赔款、罚款；
（三）应向职工收取的各种垫付款项；
（四）集团内部单位往来；
（五）存出保证金
（六）已不符合预付账款性质而按规定转入的各项预付账款；
（七）其他各种应收、暂付款项。
企业拨付用于投资、购买物资、预付工程款的各项款项，不能在本科目核算。因客户违约造成公司垫付客户月供的款项，在本科目（七）核算。
十、“坏账准备”科目
本科目核算企业提取的坏账准备，本公司原则上不计提坏帐准备。
十一、“预付账款”科目
本科目核算企业按照购货合同、工程承包合同规定预付给供应单位、施工单位的款项，应按业务单位设置明细账。本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，反映企业尚未补付的款项。．
因房地产项目开发周期一般比较长，配套项目较多，对同一施工单位的付款次数、结算次数较多，为了全面反映工程付款、结算情况，与其往来业务应归口在本科目核算。
根据税法规定，所有工程款在支付时应由施工方开具相关的合法票据及发票，否则不得支付款项。故在支付进度款时必须取得对方的发票方可支付款项，工程结算时必须全部获得相关的结算金额的发票，质量保证金部分可另由单位开具收据确定质保金金额。
分录：
（1）支付进度款并获取发票：
A：借：预付帐款-*单位
贷：银行存款
B：借：开发成本-*项目内容
借：应交税费-应交增值税-进项税额
贷：应付帐款-单位
（2）支付结算款并获取发票：
A：借：开发成本-结算金额余额
借：应交税费-应交增值税-进项税额
贷：应付帐款-扣除质保金后的应付款金额-单位
贷：其他应付款-质保金-单位
B：借：应付帐款-挂帐金额（帐面金额）
贷：预付帐款-挂帐金额（帐面金额）
贷：银行存款
（3）支付质保金
借：其他应付款-质保金-单位
贷：银行存款
如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位（施工单位）破产、撤销等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收
