北京望坛项目管理建设市场研究及定位策划报告共45页
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北京西客站公建项目市场调研及前期策划建议书目录第一章总体市场环境分析 (4)一、经济背景 (4)二、政策背景 (5)三、市场背景 (6)第二章区域市场调研分析 (10)一、区域市场环境分析 (10)二、区域市场调研分析 (13)三、区域市场调研总结 ............................ .. ............. .. (18)第三章项目认识 (15)一、项目概述.............................................................. (19)二、项目开发商住公寓可行性................................. .. (20)三、项目开发商住公寓可行性................................. .. (21)第四章项目市场战略与产品策略............ .. (22)一、项目总体思路................................................................. (22)二、项目市场战略.................................................................. (22)三、产品策略与定位建议 (24)四、客户描述 (27)五、价格分析及建议 (28)六、项目SWOT 分析 (30)附件 (33)说明:通过前期同贵公司的沟通和交流,我们对项目本身概况有所了解,结合我们对整体市场的把握,对区域市场的调研分析,本建议书侧重在区域市场调研结果分析的基础上,针对项目具体情况和目前市场机会点做出初步的市场战略和产品策略建议。
希望在以后的合作和交流的过程中,在项目整体定位的思路和方向方面达成一致的基础上,再深入整合项目的整体营销策略,循序而渐进,以保证项目的市场成功,、销售成功。
(项目管理)(最新)明天第一城项目定位报告目录前言 ------------------------------------------------------------------------ 3 1商业规划条件分析 -------------------------------------------------------- 4 1.1交通环境分析 ------------------------------------------------------- 41.1.1项目周边社区交通现状分析 --------------------------------------- 41.1.2本项目周边道路交通环境及未来规划分析-------------------------- 41.2.3本项目公共交通环境分析 ----------------------------------------- 61.2.4本项目地铁交通及未来规划分析----------------------------------- 61.2.5小结-------------------------------------------------------------- 7 1.2人口环境分析 ------------------------------------------------------- 8 1.2.1 区域人口现状分析 -------------------------------------------- 8 1.2.2 区域消费特征分析 ---------------------------------------------- 8 1.2.3未来区域人口变化趋势分析-------------------------------------- 9 1.2.4小结 ------------------------------------------------------------ 9 2.物业自身分析----------------------------------------------------------- 10 2.1地块总体现状分析 -------------------------------------------------- 10 2.2总体地块优劣势分析 ------------------------------------------------ 122.2.1项目SWOT矩阵 ----------------------------------------------- 132.2.2优势分析 ------------------------------------------------------- 132.2.3项目劣势分析--------------------------------------------------- 142.2.5项目威胁分析--------------------------------------------------- 162.2.6小结------------------------------------------------------------ 16 3项目总体定位----------------------------------------------------------- 18 3.1项目主题概念 ----------------------------------------------------- 183.1.1整体定位 ------------------------------------------------------- 193.1.2各地块商业定位------------------------------------------------- 193.1.3项目各地块商业面积综述 --------------------------------------- 20 3.2各区域地块定位分析 ---------------------------------------------- 213.2.1C-01(a)(b)地块商业分析------------------------------------- 213.2.2C-01(a)(b)地块定位 -------------------------------------------- 24方案一: ------------------------------------------------------------- 243.2.3规划方案及业态分布 -------------------------------------------- 243.2.4产品结构建议:------------------------------------------------- 25方案二: ------------------------------------------------------------- 253.2.5产品结构建议:------------------------------------------------- 253.2.6A、B地块分析-------------------------------------------------- 263.2.7A、B地块定位-------------------------------------------------- 283.2.8规划方案及业态分布 -------------------------------------------- 293.2.9产品结构建议--------------------------------------------------- 30 3.3价格定位建议------------------------------------------------------- 313.3.1市场比较法 ----------------------------------------------------- 313.3.3对本项目商业价格建议------------------------------------------ 34前言市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。
第1篇摘要随着城市化进程的加快,建设工程项目在城市建设中扮演着越来越重要的角色。
西城区作为北京市的核心区域,其建设工程项目管理尤为重要。
本文将从项目背景、项目管理目标、项目管理组织、项目管理过程、项目管理方法、项目管理风险与对策等方面,对西城区建设工程项目管理进行详细阐述。
一、项目背景西城区位于北京市中心,是北京市的政治、经济、文化和交通中心。
近年来,随着北京市城市建设的快速发展,西城区的建设工程项目也日益增多。
这些项目涉及住宅、商业、交通、市政等多个领域,对西城区的城市建设和经济发展具有重要意义。
二、项目管理目标1. 确保项目质量:严格按照国家相关法律法规和标准,确保工程质量达到预期目标。
2. 确保项目进度:合理制定项目进度计划,确保项目按期完成。
3. 确保项目成本:合理控制项目成本,提高项目投资效益。
4. 确保安全生产:加强施工现场安全管理,确保施工人员生命财产安全。
5. 确保环境保护:严格执行环保法规,减少项目对环境的影响。
三、项目管理组织1. 项目经理部:负责项目整体管理工作,包括项目策划、组织、实施、监控和总结。
2. 技术部:负责项目技术管理工作,包括工程设计、施工方案、施工图纸等。
3. 质量安全部:负责项目质量、安全管理工作,确保工程质量、安全。
4. 合同商务部:负责项目合同签订、变更、结算等工作。
5. 财务部:负责项目资金管理、成本控制、税务筹划等工作。
6. 人力资源部:负责项目人力资源配置、培训、考核等工作。
四、项目管理过程1. 项目策划阶段:明确项目目标、范围、进度、质量、成本、安全、环境等要求,制定项目实施方案。
2. 设计阶段:根据项目要求,组织设计单位进行工程设计,确保设计质量。
3. 施工阶段:按照设计文件和施工规范,组织施工单位进行施工,确保施工质量、安全。
4. 竣工验收阶段:对项目进行质量、安全、环保等方面的验收,确保项目符合要求。
5. 项目总结阶段:对项目进行全面总结,总结经验教训,为后续项目提供借鉴。
北京朝阳北五环某项目策划报告一、项目概况地理位置◆本案位于北五环路北面,西邻安立路,东邻北苑路,北面紧邻万科星园和北辰绿色家园,处于朝阳区,概念上属于亚奥商圈范围。
◆本案用地为北辰绿色家园转让, 建筑性质为住宅及配套设施。
◆拟建面积:约30万平方米,规划容积率为2.68。
◆建筑形态为塔板结合。
项目运作现状◆建设区域已完成土地平整,无拆迁阻力,条件具备可迅速开工。
◆目前正在进行规划方案的修改。
二、项目策划背景内部因素◆属规模较大的项目,开发周期可能要较长,必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。
◆容积率较高,对项目整体规划及单体设计水准要求高。
本案必须适应当前主流市场的需求。
◆本项目的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态,又有万科星园品质和北辰绿色家园价格的双重挤压,项目必须从差异化的产品、差异化的营销和较强的价格优势等方面努力,才能有所作为。
◆本项目开发商是首次进入房地产行业,没有经验和品牌实力,对项目的品牌形象的推广不是很有利。
外部因素◆本案属亚北地区,这一区域由于亚运概念和安立路的通行而不断发展起来的,属于亚运村的向北延伸,随着2008年奥运会的召开,本区域由于具有与奥林匹克公园只隔一个五环路的优越区位优势,所以开发更是前所未有,品质也较高,由于本区域环境优势明显,土地成本较北四环到北五环的区域要低,所以本区域的项目多以阳光板楼为主,价格从5200-6500元不等。
◆区域项目整体质素都比较高,规模也比较大,已经初步形成区域居住板块。
◆区域环境优势明显,但周边配套比较缺乏,会在一定程度上影响项目的推广。
◆本案南面紧临奥林匹克公园,随着2008年奥运会的召开,本案的奥运概念会更加不断的体现,进而为本案的发展带来新的机遇。
三、区域环境分析1、交通条件(1)南面紧邻刚刚通车的北五环路,连通了中关村、望京和首都机场,使本区域的出行十分便利。
(2)西侧的安立路是市政主干道,也是本区域出行的主要道路之一,连接四环、五环,北至立水桥。
附件1:望坛棚户区改造项目国有土地上住宅房屋征收补偿方案一、项目基本情况(一)项目范围本项目位于东城区南二环外永外地区,北临京津城际铁路、南临安乐林路、西临永外大街、东临景泰路。
(二)政策依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(京政发〔2011〕27号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》(京建法〔2011〕18号)、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法〔2012〕19号)、《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》(京建发〔2013〕450号)、《关于做好首都功能核心区旧城改建房屋征收工作的通知》(京建发〔2015〕336号)、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》(京建法〔2016〕19号)等相关文件。
(三)征收部门、征收实施单位及建设单位北京市东城区人民政府负责本项目房屋征收与补偿工作,北京市东城区人民政府房屋征收办公室(以下简称“区房屋征收办”)作为征收部门负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作,并由区房屋征收办委托北京市东城区房屋征收事务中心(以下简称“区房屋征收中心”)作为本项目房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。
北京城建兴瑞置业开发有限公司为望坛棚户区改造项目建设单位。
(四)指挥部和工作组望坛棚户区改造项目设立望坛棚户区改造项目征收现场总指挥部,按区域位置划分为十八个分指挥部,每个分指挥部对应一个标段,共计149个住宅征收工作组。
(具体被征收房屋所属分指及工作组情况以指挥部最终调查结果公示为准)(五)相关服务单位根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》(京建法〔2011〕16号)的有关规定,依法选定以下评估公司为本项目房地产评估机构。
分指(标段)评估公司资质一北京东华天业房地产评估有限公司一级二北京汇盛信达房地产土地评估有限公司二级三北京开元恒基房地产土地评估有限公司二级四北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司一级五北京首佳房地产评估有限公司一级六北京金典天平房地产评估有限责任公司二级七北京宝业恒土地和房地产评估有限公司一级八北京银通安泰房地产评估有限公司一级九北京中地联合房地产评估有限公司二级十北京瑞华腾房地产评估有限公司二级十一北京龙泰房地产评估有限责任公司一级十二北京海创房地产土地评估有限公司一级十三北京北方房地产咨询评估有限责任公司一级十四北京华城房地产土地评估有限公司二级十五北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司一级十六北京中诚亿房地产土地评估有限责任公司二级十七北京银城房地产评估有限责任公司二级十八北京申和天成房地产评估有限公司二级二、相关认定标准(一)被征收人的认定1.被征收人是指被征收房屋的所有权人。