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物业师真题试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 物业管理的基本原则是（）。
A. 业主自治B. 业主优先C. 业主参与D. 业主主导答案：A2. 物业服务合同中，业主的权利不包括（）。
A. 选择物业服务企业B. 监督物业服务企业的服务C. 决定物业服务企业的利润分配D. 参与物业服务企业的决策答案：C3. 以下哪项不是物业服务企业的基本职责？（）A. 维护物业设施B. 收取物业管理费C. 组织业主大会D. 管理物业档案答案：C4. 业主大会的召开，需要（）。
A. 业主代表的同意B. 物业服务企业的同意C. 业主委员会的召集D. 政府主管部门的批准答案：C5. 物业管理区域内，对于业主违反管理规约的行为，物业服务企业可以采取的措施不包括（）。
A. 警告B. 罚款C. 起诉D. 强制执行答案：B6. 物业管理区域内，业主大会的决策需要（）。
A. 业主委员会的批准B. 物业服务企业的批准C. 业主的同意D. 政府主管部门的批准答案：C7. 物业管理区域内，业主委员会的职责不包括（）。
A. 代表业主行使权利B. 监督物业服务企业的服务C. 决定物业服务企业的利润分配D. 组织业主大会答案：C8. 以下哪项不是物业服务企业在提供服务时需要遵守的原则？（）A. 公平原则B. 公开原则C. 强制原则D. 诚信原则答案：C9. 物业管理区域内，业主大会的召开需要（）。
A. 业主的同意B. 物业服务企业的同意C. 业主委员会的召集D. 政府主管部门的批准答案：C10. 业主在物业管理区域内，对于物业服务企业的服务不满意时，可以采取的措施不包括（）。
A. 向业主委员会投诉B. 向物业服务企业投诉C. 直接向政府主管部门投诉D. 拒绝支付物业管理费答案：D二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 物业服务企业在提供服务时，需要遵守的原则包括（）。
A. 公平原则B. 公开原则C. 强制原则D. 诚信原则答案：ABD2. 业主大会的召开，需要满足的条件包括（）。
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任，这体现了（）。
A. 管理费收缴风险B. 管理项目外包存在的风险C. 物业管理员工服务存在的风险D. 公共媒介在宣传报道中的舆论风险2.(不定项选择题)(每题 2.00 分) 某日上午10: 30左右，监控中心收到报警，发现F座10楼厨房附近窗户有浓烟冒出。
监控中心立即通知安防员携带消防工具赶到现场，并及时关闭了 F座10楼的电源总开关及燃气总阀，来到单元门口时正遇业主返回，便协助业主迅速打开房门，此时屋内烟雾较大，厨房基本已经被浓烟覆盖。
安防员迅速打开各窗户，在做好自我防护措施后进行灭火操作。
事后确定是微波炉短路引发火灾。
由于发现及时，当值安防员在监控中心指挥下，快速赶到事发地将火扑灭。
此次火灾烧毁了部分橱柜及一些餐具等，部分顶棚被熏黑。
由于扑救及时，未对业主财产造成更大损失。
上述案例中，物业服务公司对类似紧急事件的善后处理要考虑的内容包括（）。
A. 随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用B. 在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥C. 要考虑如何弥补损失、消除事件后遗症D. 要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度、流程，提高企业应对紧急事件的能力3.(单项选择题)(每题 1.00 分) ()是指在新员工上岗前，为其提供基本的知识培训。
A. 入职培训B. 职前培训C. 试用培训D. 员工培训4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房屋及设施设备维修方式中，（）适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀设备等。
A. 计划性预防维修B. 状态监测下的预防维修C. 改善性的预防维修D. 紧急抢修5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 前期物业服务合同的主要内容中，物业基本情况包括（）等方面的内容。
物业管理实务二复习题一、单项选择题（本大题共21小题，每小题1分，共21分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1、现代酒店类物业外观设计独特，内部装修豪华，注重（ C ）标牌效益和联号经营。
A、经济效益B、社会效益C、特色服务D、服务质量2、未来建筑将更富有创新和个性特色，从内到外，建筑形式会求变（D ）。
A、高层化B、高标准C、综合化D、新、奇、美3、按国际高层建筑分类，17-25层的建筑属第（C ）类，最高可达（）米。
A、1、50B、2、75C、3、100D、4、1004、电视监控、电子巡更、门禁管理、防盗报警系统可合称为（ D）系统。
A、保卫B、消防C、治安D、安全防范5、按建筑面积大小分，中型写字楼面积应在（ A）万平方米。
A、1-3B、3-5C、5-8D、8-126、写字楼消防设备的完好率应达到（ C）。
A、95%B、98%C、100%D、90%7、商场物业的产权性质有统一产权型，分散产权型和（ D）。
A、个人产权B、企业产权C、公共产权D、临时转移产权8、完整的企业识别系统CIS包括三个子系统，即（A ）。
A、MIS，VIS，BISB、CS，BS，ISC、S，S，SD、AS，BS，CS9、公共商业楼宇承租期10年以上的是（ B）租户。
A、基本B、主要C、重点D、一般10、住户小区中有2000～4000户住户的，称（B ）。
A、居住区B、居住小区C、居住组团D、住宅区11、以完善服务项目为目的的会所不是以（ A）为目的。
A、盈利B、经营C、消费D、社会效益12、综合布线系统由（ D）个子系统构成，采用星型结构。
A、3B、4C、5D、613、高级综合大厦通常是主、副楼匹配（ D ）围衬。
A、塔楼B、写字楼C、商场D、裙楼14、根据国际建筑会议的规定，26-40层的建筑属于第（ C）类高层建筑。
A、一B、四C、三D、二15、现代高层楼宇多数集（ D）、居住、办公、餐饮、娱乐、休闲与一体。
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房屋及设施设备的维修养护方式主要有（）。
A.事前维护B.改善性的预防维修C.计划性的维修D.事后维修E.紧急抢修2.(不定项选择题)(每题 2.00 分) （2014）甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，各项费用可在物业管理费中列支的是（）。
A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D. 为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信站。
3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。
A. 物业管理费收缴率达到95%以上B. 原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权C. 业主委员会同意新的物业服务企业接管小区D. 业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E. 业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 签订前期物业服务合同应注意的事项有（）。
A. 物业的承接验收B. 物业服务的费用C. 前期物业服务合同的解除或终止D. 业委会改选方法E. 明确业主委员会的权利义务5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 物业管理工作计划的制定大体可以分成（）。
A. 筹备期B. 计划讨论阶段C. 交接期D. 可行性研究阶段E. 正常运作期6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某物业管理项目机构计划添置固定资产，须书面报请公司批准，应采用的文书类型是（）。
A. 函B. 通知C. 请示D. 报告7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
物业管理师物业管理实务真题及试题答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 以下哪项不是物业管理的基本职能？A. 维护物业管理区域内的公共秩序B. 管理物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备C. 提供物业管理服务D. 代收代缴水电费答案：D2. 物业服务企业的资质等级分为一级、二级和三级，以下哪项是一级物业服务企业应当具备的条件？A. 注册资本人民币100万元以上B. 具有中级以上职称的人员不少于10人C. 具有高级职称的人员不少于5人D. 物业服务合同管理的项目建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%答案：D3. 以下哪个部门负责全国物业管理活动的监督管理工作？A. 国务院建设主管部门B. 市级建设主管部门C. 县级建设主管部门D. 街道办事处答案：A4. 物业服务企业应当自领取营业执照之日起多久内，持有关文件向工商登记机关办理备案手续？A. 15日B. 30日C. 60日D. 90日答案：B5. 以下哪项不是业主大会的职权？A. 选举业主委员会B. 解聘物业服务企业C. 制定和修改业主大会议事规则D. 制定和修改物业服务合同答案：D6. 物业管理区域内，业主对物业共有部位和共有设施设备的使用、维修、养护等事项，应当依法承担哪些责任？A. 使用责任B. 维修责任C. 养护责任D. 使用、维修、养护责任答案：D7. 以下哪个单位负责对物业管理区域内违反相关规定的行为进行查处？A. 建设单位B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 城市管理执法部门答案：D8. 以下哪项不是业主委员会的职责？A. 执行业主大会的决定和决议B. 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况C. 制定和修改业主大会议事规则D. 监督物业服务企业履行物业服务合同答案：C9. 以下哪个单位应当将住宅室内装饰装修的禁止行为和限制行为告知业主？A. 建设单位B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 城市管理执法部门答案：B10. 以下哪项不是物业服务企业的义务？A. 接受业主大会和业主委员会的监督B. 接受建设主管部门的监督C. 接受城市管理执法部门的监督D. 接受街道办事处、乡镇人民政府的监督答案：C11. 物业服务合同终止或者解除后，物业服务企业应当在多少日内退回已经预收的物业服务费用？A. 15日B. 30日C. 60日D. 90日12. 以下哪项不是住宅专项维修资金的使用范围？A. 住宅共用部位、共用设施设备的维修B. 住宅共用部位、共用设施设备的大修C. 住宅共用部位、共用设施设备的更新D. 住宅共用部位、共用设施设备的改造答案：A13. 以下哪个单位负责住宅专项维修资金的筹集、使用和管理？A. 建设单位B. 物业服务企业C. 业主大会D. 业主委员会答案：C14. 以下哪项不是业主大会筹备组的工作职责？A. 确定业主大会会议召开的时间、地点和内容B. 制定业主大会议事规则C. 确定业主委员会候选人D. 召集业主大会会议15. 以下哪个单位应当建立健全住宅小区房屋装饰装修管理制度？A. 建设单位B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 城市管理执法部门答案：B16. 以下哪项不是物业服务企业的权利？A. 按照物业服务合同约定，收取物业服务费用B. 对物业管理区域内违反相关规定的行为进行查处C. 对物业管理区域内的公共部位和公共设施设备进行维修、养护D. 对物业管理区域内的公共部位和公共设施设备进行经营答案：B17. 以下哪项不是业主委员会的组成人员？A. 业主B. 业主大会代表C. 物业服务企业代表D. 城市管理执法部门代表答案：D18. 以下哪个单位应当建立健全住宅小区房屋安全管理制度？A. 建设单位B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 城市管理执法部门答案：B19. 以下哪项不是业主大会筹备组的工作职责？A. 确定业主大会会议召开的时间、地点和内容B. 制定业主大会议事规则C. 确定业主委员会候选人D. 召集业主大会会议答案：D20. 以下哪个单位应当对住宅小区内的公共部位和公共设施设备进行经营？A. 建设单位B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 城市管理执法部门答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪些是物业管理的基本职能？A. 维护物业管理区域内的公共秩序B. 管理物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备C. 提供物业管理服务D. 代收代缴水电费答案：ABC2. 物业服务企业的资质等级分为一级、二级和三级，以下哪些是一级物业服务企业应当具备的条件？A. 注册资本人民币100万元以上B. 具有中级以上职称的人员不少于10人C. 具有高级职称的人员不少于5人D. 物业服务合同管理的项目建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%答案：CD3. 以下哪些部门负责物业管理活动的监督管理工作？A. 国务院建设主管部门B. 市级建设主管部门C. 县级建设主管部门D. 街道办事处答案：ABC4. 以下哪些是业主大会的职权？A. 选举业主委员会B. 解聘物业服务企业C. 制定和修改业主大会议事规则D. 制定和修改物业服务合同答案：AB5. 以下哪些是物业服务企业的义务？A. 接受业主大会和业主委员会的监督B. 接受建设主管部门的监督C. 接受城市管理执法部门的监督D. 接受街道办事处、乡镇人民政府的监督答案：ABD6. 以下哪些是住宅专项维修资金的使用范围？A. 住宅共用部位、共用设施设备的维修B. 住宅共用部位、共用设施设备的大修C. 住宅共用部位、共用设施设备的更新D. 住宅共用部位、共用设施设备的改造答案：BCD7. 以下哪些是业主委员会的职责？A. 执行业主大会的决定和决议B. 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况C. 制定和修改业主大会议事规则D. 监督物业服务企业履行物业服务合同答案：ABD8. 以下哪些单位应当建立健全住宅小区房屋装饰装修管理制度？A. 建设单位B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 城市管理执法部门答案：BC9. 以下哪些是物业服务企业的权利？A. 按照物业服务合同约定，收取物业服务费用B. 对物业管理区域内违反相关规定的行为进行查处C. 对物业管理区域内的公共部位和公共设施设备进行维修、养护D. 对物业管理区域内的公共部位和公共设施设备进行经营答案：ACD10. 以下哪些是业主大会筹备组的工作职责？A. 确定业主大会会议召开的时间、地点和内容B. 制定业主大会议事规则C. 确定业主委员会候选人D. 召集业主大会会议答案：ABC三、案例分析题（每题10分，共30分）1. 某小区业主大会选举产生了业主委员会，业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同。
（二级）第一部分物业管理基础第1章物业管理基本概念一、单项选择题1．( )是物业管理企业在接管物业前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度上提出意见和建议，以便将来更好地满足业主或使用人的要求。
A．前期物业管理B．日常物业服务C．物业管理要和开发同期介入D．物业管理的早期介入2．物业管理服务中，服务的主体起主导地位的是( )。
A．房地行政主管部门B．业主C．社区的建设D．建设单位3．目前，建设部对全国范围内上报的物业管理优秀住宅小区进行考评验收后，授予( )称号。
A．“全国优秀管理住宅小区”B．“全国城市物业管理优秀住宅小区”C．“全国城市文明住宅小区”D．“全国物业管理优秀示范住宅小区”4．物业管理企业内部各部门的权利与( )要分明。
A．职务B．职责C．管理水平D．服务质量5．( )是前期物业管理服务的委托方。
A．业主B．业主大会C．业主委员会D．物业建设单位6．《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》适合( )住宅。
A．廉租房B．商品房C．别墅D．花园小区7．目前，我国住宅小区物业管理服务质量的最高标准是( )。
A．建设部制订的(全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》B．中国物业管理协会制订的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的一级标准C．中国物业管理协会制订的{普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的二级标准D．中国物业管理协会制订的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的三级标准8．在选聘物业管理企业时坚持招标、投标制度，体现了物业管理的( )原则。
A．专业高效D．公平竞争C．统一管理D．权责分明9．前期物业管理由( )负责选聘物业管理企业。
A．建设单位B．业主大会C．业主委员会D．业主10．收取物业服务费的工作属于( )的工作内容之一。
A．物业的接管验收B．客户管理服务C．安全服务D．社区活动组织11．我国第一家物业管理公司出现在( )。
A．北京’B．上海C．广州D．深圳12．全国物业管理示范项目申报条件规定，住宅小区、工业区建筑面积分别为( )万平方米以上。
物业管理师考试题库单选题100道及答案解析1. 物业管理的主要内容不包括（）A. 房屋及设施设备管理B. 环境卫生管理C. 业主自用部位的维修管理D. 安全防范管理答案：C解析：物业管理主要是对物业共用部位和共用设施设备进行管理和维护，业主自用部位的维修通常由业主自行负责。
2. 物业服务企业在物业管理活动中的权利不包括（）A. 根据服务合同收取物业服务费用B. 制止违反物业管理制度的行为C. 选聘专业公司承担专项经营服务D. 改变物业共用部位和共用设施用途答案：D解析：改变物业共用部位和共用设施用途需要经过相关业主和有关部门的同意，物业服务企业无权擅自改变。
3. 物业管理早期介入的主要作用是（）A. 优化设计B. 增加物业服务成本C. 不利于销售D. 便于日后管理答案：A解析：早期介入能优化设计，使物业更符合使用和管理的要求，有利于日后管理，不会增加物业服务成本，也有利于销售。
4. 新建物业承接查验的主要内容不包括（）A. 物业资料B. 共用设施设备C. 业主专有部分D. 园林绿化工程答案：C解析：承接查验主要针对物业共用部位、共用设施设备和相关物业资料等，不包括业主专有部分。
5. 物业服务费用酬金制是在预收的物业服务资金中按（）提取酬金支付给物业服务企业。
A. 约定比例B. 固定数额C. 预计总额D. 服务成本答案：A解析：酬金制是按约定比例提取酬金支付给物业服务企业。
6. 物业管理投标的主要风险来自于（）A. 竞争对手B. 招标方C. 企业自身D. 法律法规答案：C解析：物业管理投标的风险主要来自企业自身，如对项目了解不足、自身实力不够等。
7. 业主大会会议应当有物业管理区域内（）的业主参加。
A. 专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数B. 专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上C. 专有部分占建筑物总面积四分之三以上且占总人数四分之三以上D. 全体答案：A解析：这是业主大会会议有效召开的法定条件。
物业管理师考试题库与答案1.物业服务企业具有独立的法人资格，物业服务企业具备的条件包括（）。
A．能承担民事义务B．有必要的财产或者经费C．有公共活动场所D．能够独立承担刑事责任标准答案：B2.物业管理区域内新建商品住宅出售额达到()以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A.20%B.30%C.50%D.80%标准答案：C3.物业管理是与现代化生产方式相配套的（）管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理。
A．综合性B．专业性C．完整性D．统一性标准答案：A4.房地产作为不动产，是最基本、最重要的（），它与国民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。
A．生产要素和生产资料B．生产管理和生产要素C．生产要素和生产条件D．生产资料和生产管理标准答案：A5.紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的（）。
A．偶然性B．随机性C．偶然性和随机性D．不确定性标准答案：C6.物业服务企业的组织形式中，事业部制是较为现代的一种组织形式，其主要优点包括（）。
A．能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力B．促进了内部的竞争．提高了公司的效率和效益C．有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出D．有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题E．加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业标准答案：ABC7.以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要有（）。
A．不利于物业服务企业提高服务质量B．制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权C．固定价标准不客观产生大量矛盾D．政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展E．收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损标准答案：ABCD8.写字楼商务中心在为客户提供服务之前应()。
A.了解客户的服务要求B.填写《商务中心费用收据单》C.向客户讲明收费情况D.按规定收取押金标准答案：AC9.下列选项中，物业管理的落脚点就是要（）。
物业管理师考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1. 物业管理的基本内容包括哪些方面？A. 房屋维修管理B. 绿化管理C. 安全管理D. 所有上述选项答案：D2. 以下哪项不是物业管理师的职责？A. 制定物业管理方案B. 收取物业管理费C. 直接参与房屋的建筑施工D. 协调业主与物业之间的关系答案：C3. 物业管理中的“四保一服务”指的是什么？A. 保安、保洁、保修、保绿、服务B. 保证、保护、保养、保养、服务C. 保安、保洁、保障、保养、服务D. 保障、保护、保养、保修、服务答案：A4. 物业管理企业与业主之间签订的合同通常被称为什么？A. 租赁合同B. 服务合同C. 物业管理合同D. 委托合同答案：C5. 以下哪项不是物业管理师必须具备的专业知识？A. 法律知识B. 经济管理知识C. 建筑工程知识D. 心理学知识答案：D6-20. （略，类似格式）二、多项选择题（每题2分，共20分）21. 物业管理费用的构成通常包括哪些部分？A. 公共区域的维护费用B. 管理人员的工资C. 业主的个人保险费用D. 公共设施的更新改造费用E. 物业管理公司的盈利答案：A B D E22. 物业管理师在安全管理方面需要做到哪些？A. 制定安全管理制度B. 定期检查消防设施C. 组织安全教育培训D. 忽视安全管理E. 及时处理安全事故答案：A B C E23-30. （略，类似格式）三、判断题（每题1分，共10分）31. 物业管理师可以随意提高物业管理费用。
（错误）32. 物业管理师有责任确保小区内的环境卫生。
（正确）33. 物业管理师不需要了解相关的法律法规。
（错误）34-40. （略，类似格式）四、简答题（每题5分，共20分）41. 简述物业管理师在处理业主投诉时应遵循的流程。
答：物业管理师在处理业主投诉时应遵循以下流程：1. 详细记录投诉内容。
2. 及时与相关部门沟通，了解情况。
3. 根据情况提出解决方案。
物业管理员职业资格鉴定考试题(操作技能) 职业：物业管理员 等级：国家职业资格二级 卷册二：操作技能 注意事项：1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。
2、请仔细阅读各种题目的回答要求，并在规定的位置填写您的答案。
3、请保持卷面整洁，不要在试卷上作任何与答题无关的记号，也不得在标封区填写无关的内容。
一、情景题（1-5题，每题8分，共40分） 1、世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题，为了度过难关，请你为该公司制定一份资金筹措计划，尽可能多地为公司提供资金来源渠道。
2、丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。
工程完工后，丰联物业管理公司接到了工程验收通知。
请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作？ 3、某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房，聘请了博泰建筑公司承担该项工程。
这座楼为2层楼，总建筑面积534平方米。
其暖通工程定额直接费为A，其定额工资为M，其它直接费为B，现场经费为C。
请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。
说明：计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率，也可以用符号代替。
4、已经入住2年多的某TOWNHOUSE（联排别墅）项目，现有300多户居民，其中白领人士较多，但是该项目位于郊外，缺乏附属配套设施。
假设你是该项目的物业管理经理，请针对上述情况，完成以下工作：（1）为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。
说明；只写出服务项目名称即可。
（2）如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营，而是对外承包，那么物业管理公司应如何监控服务质量？ 5、小周是某物业管理公司人力资源部的经理，该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。
请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案？ 二、案例分析题（6--7题，每题15分，共30分） 6、李经理是某物业管理公司财务部门的负责人，为了更好地控制公司的财务预算，他打算对公司的高层管理人员进行一次财务预算控制工作内容的培训，请帮他列出控制企业财务预算的具体工作内容清单和控制财务预算的步骤。
一、情景题(1～5题，每题8分，共40分)1．中北物业管理公司成立三年来，一直没有自己公司的《员工手册》。
为了规范公司内部管理制度，请帮助该公司列出一份至少包括八章内容的物业管理公司《员工手册》目录。
说明：写出每章标题即可。
答：第一章总经理致辞(1分)第二章公司简介(1分) 第三章公司目标(1分) 第四章人员聘用政策(1分)第五章考勤制度(1分)第六章仪容仪表与行为举止(1分)第七章纪律处分(1分)第八章员工福利(1分)2．青年路小区已建成该粉刷项目编制预算。
请问需要按照怎样的步骤编制房屋外墙粉刷工程的预算。
答：(1)熟悉施工图纸。
(1分)(2)了解施工现场的作业环境。
(1分)(3)计算工程量。
(1分)(4)套用定额。
(1分)（5)编制维修工程预算表。
(1分)(6)编制主要材料用量表。
(1分)(7)计算各项费用。
(1分)(8)编制预算编制说明。
(1分) 3．美新物业管理公司承接了富成花园的物业管理工作，该项目是一个地处市中心的以小户型为主的高档住宅项目。
为了能够设计好该小区的综合经营服务项目，美新物业管理公司准备认真进行一次市场调查。
请问美新物业管理公司在此市场调查过程中要做哪些工作?答：(1)考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。
(2分)(2)了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。
(2分)(3)收集服务对象的资料及其服务需求情况。
(2分)(4)分析物业管理企业自身的优势和条件。
(2分)4．尚敏大厦刚刚建成，建设单位决定采用公开招标的方式面向市场为该大厦选择物业管理者。
你作为一家准备参加投标的大型物业管理公司市场开发部的经理，应按照怎样的工作程序组织参加这次投标活动?答：投标工作程序：(1)成立工作小组。
(0.5分)(2)获取招标文件。
(0.5分)(3)解读招标文件。
(1分)(4)考察物业现场。
(1分)(5)参加标前会议。
(1分)6)进行投标可行性分析。
(1分)(7)编制投标文件。
(1分)(8)封送标书。
(1分)(9)现场答辩。
(1分)5．思达物业管理公司为了更好地激励员工，准备选用一套新的员工绩效考核办法。
如果你是该项工作负责人，在选择考核方法时应遵照哪些基本原则?答：良好而实用的考核方法应符合以下几个基本原则：(1)能够较好地体现企业目标和考核目的。
(1．5分)(2)对员工的工作起到正面引导和激励作用。
(1．5分)(3)能够比较客观地评价员工的工作绩效。
(2分)(4)考核方法相对比较节约成本。
(1．5分)(5)考核方法实用性强，易于执行。
(1．5分)二、案例分析题(6～7题，每题15分，共30分)6．某住宅楼业主全部入住已经4年多了。
半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时层顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。
请分析：(1)敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元一定的经济赔偿?答：(1)敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。
(1分)1)屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。
为了查明责任，必须进行技术鉴定。
(3分)2)如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。
(3分)3)如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。
(2分)(2)为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护技术管理工作?答：(2)房屋的维修养护技术管理工作包括：1)配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。
(1分)2)定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。
(1分)3)建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。
(1分)4)制定技术管理制度，确定责任人。
(1分)5)监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。
(1分)6)监督施工过程中安全生产制度的执行情况。
(1分)7．润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。
2005年2月16日上午，两名业主到物业管理公司购买天然气。
因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。
在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。
物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。
请分析：(1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么?答：(1)物业管理公司的做法是不妥当的。
(1分)1)业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。
(1分)2)物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。
(2分)3)物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。
因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。
(2分)(2)物业管理公司应该如何妥善解决上述问题?答：(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：1)根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。
(1分)2)如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。
若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。
(2分)3)物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。
在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。
(2分)4)为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。
物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。
(2分)5)接到法院决定开庭受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。
(1分)6)收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。
(1分)三、方案策划题(8～9题选做一题，每题30分，共30分，如果8、9两题均答，按第8题的得分计分)8．阳光颖达国际商城建筑面积约10万m2，外墙是铝金板和玻璃幕，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯、2部自动扶梯、消防中控系统、磁卡门禁设备、中央制冷供暖系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。
目前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了金运物业管理公司提供物业管理服务。
请你替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。
说明：写出方案内容的框架体系即可。
答：(1)项目管理的整体设想与策划(1分)包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。
(3分)(2)物业管理服务模式(1分)包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。
(2分)(3)管理服务人力资源的管理(1分)结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。
(1分)(4)管理制度建设(1分)主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求、应急预案等。
(2分)(5)物业管理服务的具体内容和质量标准(1分)包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。
(3分)此外，制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。
(1分)(6)物业管理财务收支测算(1分)物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。
(2分)物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用测算明细表。
(2分)(7)接管验收工作准备和实施(1分)1)组织验收小组。
(o．5分)2)明确验收标准。
(o．5分)3)确定验收方案。
(o．5分) 4)准备验收资料。
(o．5分)5)参与竣工验收。
(O．5分)6)实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。
(o．5分)(8)客户人住实施方案(1分)包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案、划分各部门责任及协助内容、模拟培训等。
(3分9．亮达物业管理公司通过公开招标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。
该物业项目处于市场调研准备阶段。
亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入方案”。
如果你参加这次招标投标活动。
请写出：(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容。
答：(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括：1)立项决策阶段的实施(2分)2)规划设计阶段的实施(2分)在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作：①考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。
(1分)②考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。
(1分)③考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。
(1分)3)施工安装阶段的实施(2分)①监督工程质量。
(1分)②掌握物业的全部情况。
(1分)③督促物业管理所需设施的落实。
(1分)4)接管准备阶段的实施(2分) ①组织验收小组。
(1分)②明确验收标准。
(1分)③确定验收方案。
(1分)④拟订日后物业管理方案和制度。
(1分)⑤准备验收资料。
(1分)○6参与竣工验收(1分)(2)斯闻大厦物业管理早期介入准备工作的内容。
答：(2)早期介入的准备工作包括：1)了解物业管理对物业的基本要求。
(2分)2)组织技术力量。
(2分)3)收集相关资料。
(2分)4)确定工作方法。
(2分)5)准备设备器材和资金(2分)。
