-第1周实践课作业案例分析
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张金美--第1周实践课案例分析
案例分析题（直接根据图片分析即可）
1、根据《太极图中的财务自由智慧》、《财务自由纲领》中的内容，
分析一下过去30年间东京的房价走势，以及分析一下东京房价未来
可能的走势？（可从生钱资产、耗钱资产、净现金流、价格运动等方
面进行分析，直接分析图片，需要精确的数字，只分析趋势的变化即
可）
东京山手线某房产（单位：日元）
时间市价月租金首付（30%) 房贷利率月供（等额本息）其他支出（约房租的20%）月净现金流（月租金-月供-其他支出）
1991 3000万7万900万8% 15.4万 1.4万-9.8万
2015 1200万7.5万360万 2.50% 3.3万 1.5万 2.7万
分析如下：
1、从资产的价格运动方面先来分析东京的房价：
图1是1985-2015年东京住宅价格指数。
从图1我们可以看到自
1985-1991年，东京住宅价格指数从大概95点涨到了240点，涨幅高
达153%，涨幅很大。
根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨
跌是循环运动的，东京的房价不可能一直涨下去。
后来东京的房价从1991年的240点左右开始下跌，一直下跌到了
2015年的100点左右，跌幅高达58%左右（不少房子跌幅超过80%）。
根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的。
东京
的房价不可能一直跌下去，我们可以确定东京的房价在未来还会上
涨。
至于具体什么时候会上涨，我们不知道。
至于2015年东京的房
价能不能买入，需要根据量化标准来判断。
2、通过资产价格运动的规律：
我们知道资产价格的涨跌是循环运动的。
东京的房价不可能一直跌下
去，我们可以确定东京的房价在未来还会上涨。
3、通过计算租金数据，分析东京的房价净现金流和资产类型：
根据图表，东京山手线附近的一套公寓，在1991年时大概3000万日
元，月租金大概7万日元。
首付30%，为900万日元。
贷款30年，
当时的房贷利率大概为8%，等额本息，月供为15.4万日元。
其他各
项支出为房租的20%，月支出为1.4万日元。
则房子月净现金流为：
7-15.4-1.4=-9.8万日元。
投资的现金回报率为：-13%左右。
此时房子为耗钱资产。
根据太极图中的规律，我们知道这套公寓的净现金流的正和负是循环运动的。
所以此时不应该买房子，有房子的话可以卖出。
因为在未来这套公寓的净现金流会变成正数。
这一套公寓，在2015年时大概1200万日元，月租金大概7.5万日元。
首付30%，为360万日元。
贷款30年，当时的房贷利率为2.50%，等额本息，月供为3.3万日元。
其他各项支出为房租的20%，月支出为1.5万元。
则房子月净现金流为：7.5-3.3-1.5=2.7万日元。
投资的现金回报率为：9%左右。
此时房子为生钱资产。
根据太极图中的规律，我们知道这套公寓的净现金流的正和负是循环运动的。
所以此时应该买房子，因为在未来这套公寓的净现金流会变成负数。
2、过去30年间美国的房价走势，以及分析一下美国房价未来可能
的走势？（可从生钱资产、耗钱资产、净现金流、价格运动等方面进
行分析，直接分析图片，不需要精确的数字，只分析趋势的变化即可）
根据《太极图中的财务自由智慧》、《财务自由纲领》中的内容，分
析一下
洛杉矶某房产（单位：美元）
时间市价月租金首付（30%) 房贷利率月供（等额本息）其他支出（约房租的30%）月净现金流（月租金-月供-其他支出）2006 60万2800 18万8% 3100 840 -1140
2012 35万2400 10.5万 3.50% 1100 720 580
分析如下：
1、从资产的价格运动方面先来分析美国的房价：
图1是1967年-2017年美国住宅价格指数。
从图1我们可以看到自
1991年-2007年，美国住宅价格指数从大概75点涨到了225点，涨幅高达200%，涨幅很大。
根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的，美国的房价不可能一直涨下去。
后来美国的房价从2007年的225点左右开始下跌，一直下跌到了2013年的150点左右，跌幅达33%左右；从2013年-2017年，美国住宅价格指数从大概150点涨到了225点，涨幅达50%。
根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的。
美国的房价不可能一直涨下去，我们可以确定美国的房价在未来还会下跌。
至于具体什么时候会下跌，我们不知道。
至于2012年美国的房价能不能买入，需要根据量化标准来判断。
2、通过资产价格运动的规律：
我们知道资产价格的涨跌是循环运动的。
美国的房价不可能一直涨上去，我们可以确定美国的房价在未来还会下跌。
3、通过计算租金数据，分析美国的房价净现金流和资产类型：
根据图表，洛杉矶某房产，在2006年时大概60万美元，月租金大概2800美元。
首付30%，为18万美元。
贷款30年，当时的房贷利率大概为8%，等额本息，月供为3100美元。
其他各项支出为房租的30%，月支出为840美元。
则房子月净现金流为：-1140万美元。
投资的现金回报率为：-7.6%左右。
此时房子为耗钱资产。
根据太极图中的规律，我们知道这套房产的净现金流的正和负是循环运动的。
所以此时不应该买房子，有房子的话可以卖出。
因为在未来这套房产的净现金流会变成正数。
这一套公寓，在2012年时大概35万美元，月租金大概2400美元。
首付30%，为10.5万美元。
贷款30年，当时的房贷利率大概为3.50%，等额本息，月供为1100美元。
其他各项支出为房租的30%，月支出为720美元。
则房子月净现金流为：580万美元。
投资的现金回报率为：6.62%左右。
此时房子为生钱资产。
根据太极图中的规律，我们知道这套房产的净现金流的正和负是循环运动的。
所以此时应该买房子，因为在未来这套房产的净现金流会变成负数。
3、根据《太极图中的财务自由智慧》、《财务自由纲领》中的内容，分析一下过去20年间香港股市（以恒生指数为例）的走势，以及分析一下香港股市未来可能的走势？（可从价格运动等方面进行分析，直接分析图片，不需要精确）
分析：
1、先分析过去20年间香港恒生指数的走势图：
通过恒生指数的走势图我们可以看到，从2000年到2003年恒生指数从18000点下跌到8400点，跌幅为53%。
根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的，香港股市不可能一直跌下去。
我们可以确定香港股市在未来还会上涨。
后来恒生指数从2003年的8100多点开始上涨一直涨到2007年的31000多点，涨幅高达283%。
从1998年开始到了2002年，恒生指数进行了一个涨跌的循环；从2002年到2009年又进行了一次涨跌的循环；从2009年开始到了2018年左右，它又进行下一个循环当中的的上涨。
2、根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的，香港恒生股市不可能一直涨下去。
我们可以确定香港恒生股市在未来还会下跌。
具体什么时候跌我们不知道，也不去预测。
当未来香港恒生指数下跌的时候。
我们就要提前做好买卖的标准。
因为股市下跌恰恰是我们投资者最大的机会。
4、根据《太极图中的财务自由智慧》、《财务自由纲领》中的内容，分析一下过去20年间美国股市（以标普500指数为例）的走势，以及分析一下美国股市未来可能的走势？（可从价格运动等方面进行分析，直接分析图片，不需要精确）
分析：
1、先分析过去20年的美国标普500指数的走势图：
通过标普500指数的走势图我们可以看到，从2006年到2007年标普500指数从1500点下跌到850点，跌幅为43%。
根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的，美国股市不可能一直跌下去。
我们可以确定美国股市在未来还会上涨。
后来美国标普500指数从2007年的850多点开始上涨一直涨到2017年的2872.87多点，涨幅高达237%%。
2、根据太极图中的规律，我们知道资产价格的涨跌是循环运动的，美国标普500指数的股市不可能一直往上面涨。
我们可以确定美国标普500指数股市在未来还会下跌。
具体什么时候跌我们不知道也不需要去预测。
当未来美国标普500指数下跌的时候。
我们就要提前做好买卖的标准。
因为股市下跌恰恰是我们投资者最大的机会。
