2016年房地产估价理论与方法真题及解析

第1页 2016年真题解析

一、单项选择题

1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。

A.房地产估价难免会有误差

B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

C.不应采用一般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准

D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产估价误差。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。实际成交价格可能存在价格扭曲失真，不一定是正常成交价格，所以一般不作为判断误差的标准。参见教材P9。

2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。

A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见

C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是估价结果。选项B，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。违背职业道德的行为。参见教材P36。

3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（ ）。

A.估价对象适宜采用多种方法估价

B.各种估价方法都有一定的局限性

C.各种估价方法之间具有理论统一性

D.难以通过分析排除不适用的估价方法

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。

参见教材P11。

4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（ ）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D，物业管理改善属于投资性增值。参见教材P67。

5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（ ）。

A估价对象距离机场35公里

B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道

C.估价对象建筑物坐北朝南

D.估价对象附近有三条公交线路经过

『正确答案』D

第2页 『答案解析』本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。选项D是交通情况的描述，和位置情况的描述是平行关系。参见教材P79～80。

6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（ ）。

A.消费者的收入水平增加

B.该种房地产的价格水平下降

C.该种房地产的开发成本上升

D.消费者预期该种房地产价格上涨

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格上涨，需求减少。选项C，开发成本上升，会减少供给。成本上升传导到价格上涨，会抑制需求。参见教材P113。

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7.购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项

B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，延迟付款，选项B给予折扣，选项C也是延迟付款。名义价格都是高于实际价格的。选项D贷款需要偿还利息，其名义价格和实际价格相等，都是216万元。参见教材P106～107。

8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（ ）。

A.空间直线距离

B.交通线路距离

C.交通时间距离

D.经济距离

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材P132。

9.下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。朝向是区位因素。参见教材P133。

10.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。

A.只有合法的房地产才能成为估价对象

B.估价对象状况必须是实际状况

C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象

D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

第3页 『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P156。

11.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（ ）。

A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。（2）估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材P162～163。

12.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。

A.57.81

B.71.58

C.74.33

D.82.59

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是谨慎原则。遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。4.2/6% ×[1－1/（1＋6%）30]＝57.81（万元）。参见教材P171。

13.评估建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（ ）。

交易实例 建筑面积

（m2） 用途 成交价格

（元/m2） 成交日期 区域 交易情况

甲 120 居住 5800 2015.8.3 同一供需量 正常交易

乙 105 居住 6000 2016.6.30 同一供需量 正常交易

丙 140 办公 6500 2016.9.29 同一供需量 正常交易

丁 115 居住 6100 2016.7.31 不同供需量 正常交易

A.甲 B.乙 C.丙 D.丁

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是可比实例。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。选项B是最适合的，按照现在的估价规范，选项A也可以选择。但不是最佳的。参见教材P182。

14.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2。

A.9787

第4页 B.10013

C.10282

D.10539

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是统一税费负担。价值时点尚未偿还的贷款本金＝45×（1－5/15）＝30万元；买方实际支付30＋50＝80万元；正常负担下的价格＝[（30＋50）/（1－6%）]/85＝1.0013万元/m2＝10013元/m2。参见教材P187。

15.关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。

A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考

D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。选项A，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。

16.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（ ）万元。

A.0～50

B.50～65

C.50～80

D.62.5～150

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是相邻地块合并增值。甲乙两宗地合并后增值＝150－（50＋70）＝30万元；甲分享增值的部分30╳[50/（50＋70）]＝12.5；土地甲的拥有者合理的要价范围应该是50～62.5万元；可要价范围是50～80万元。参见教材P192。

17.某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计持有至5年末出售时的总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价值为（ ）。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。持有＋转售模式：报酬率Y＝6%＋6%×25%＝7.5%；V＝400（1－30%）/7.5% ×[1－1/（1＋7.5%）5]＋6000（1－6%）/（1＋7.5%）5＝5061.438万元。参见教材P234、265。