2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》

1 2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。

A.33.3

B.12

C.20

D.60%

答案B

2.土地取得成本是取得( )所需的费用.税金等。

A.土地使用权

B.土地转让权

C.土地经营权

D.开发土地

答案D

3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。

A.建筑面积

B.原容积率

C.土地总面积

D.增加后的容积率

答案B 2 4.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。

A.新开发房地产项目

B.用于出售用途的房地产项目

C.具有投资开发或再开发潜力的房地产

D.用于投资或再开发的房地产

答案C

5.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。

A.都是价格，用货币来表示

B.都有波动，受供求因素的影响

C.都是按质论价

D.市场性质相同

答案ABD

6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是( )。

A.所有权价格

B.抵押权价格

C.地役权价格

D.使用权价格

答案D

7. 房地产的供给曲线表示( )。

A.房地产的出售量与其价格之间的关系

B.房地产的出售量与购买者能力的关系

C.房地产的供给量与其价格之间的关系 3 D.房地产的供给量与购买者能力的关系

答案C

8.某高层楼房占用的土地总面积为800 m2，总建筑面积为2000 m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )m2。

A.40

B.45

C.48

D.50

答案C

9.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。

A.高于

B.低于

C.等于

D.条件不足，无法确定

答案B

10.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。

C.1080

D.852 4 答案B

11.建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A.2003年1月1日

B.2004年1月1日

C.2004年12月1日

D.2003年12月1日

答案D

12.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( )。

A.写字楼

B.电影院

C.教学楼

D.停车场

答案ABD

13.某大厦总建筑面积10000 m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( )。

答案C

14.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

B.50% 5 D.70%

答案C

15.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。

A.同处于一个领域

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区

答案B

16.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征

地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作“三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。

A.①③④⑤

B.①②④⑤

C.①②③⑤

D.①②③④⑤

答案D

17.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。

A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 6 C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

答案C

18.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。

A.房地产的供给价格

B.房地产的需求价格

C.房地产的市场价格

D.房地产的均衡价格

答案D

19.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%。估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( )

A.1830.4

答案B

20.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。

A.周围环境状况安宁程度

B.位置有利于原料和产品的运输

C.交通是否便捷及离市中心的远近

D.繁华程度临街状况

答案D

21、有关非专业估价，下列说法正确的是( )。

A、由取得相关资格的专业人员完成 7 B、是一种专业意见

C、具有社会公信力

D、不用承担法律责任

标准答案：d

22、有关专业估价下列说法不正确的是 ( )。

A、由取得相关资格的专业人员完成

B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力

D、是一种专业意见

标准答案：b

23、房地产估价专指 ( )。

A、房地产价值进行评估

B、房屋工程质量评估

C、房屋使用功能评估

D、房屋完损等级评估

标准答案：a

24、房地产估价是评估房地产的 ( )。

A、价值

B、使用价值

C、交易价格

D、市场价格

标准答案：a

25、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是( )。 8 A、咨询性或证据性的

B、鉴证性或参&中大网校&/考性的

C、鉴证性或证据性的

D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同

标准答案：c

26、下列有关估价委托人描述正确的是( )。

A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人;

B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位;

C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人;

D、向估价机构提出估价需求的单位或个人。

标准答案：a

27、房地产的基本存在形态在理论上只有( )。

A、土地、建筑物、房地

B、土地、建筑物;

C、建筑物、房地;

D、土地、建筑物、房地、权益。

标准答案：a

28、有关价值类型下列说法正确的是( )。

A、同一估价对象的价值并不是的;

B、同一估价对象的价值是的;

C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是的;

D、ABC均不正确。

标准答案：a 9 29、本质上的非市场价值主要有以下4种，下列中不正确的是( )。

A、不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值;

B、在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;

C、符合继续使用条件下的清算价值;

D、从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。

标准答案：c

30、关于估价假设，要要防止出现以下3种情况不包括( )。

A、滥用估价假设;

B、不明&中大网校

C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设;

D、对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。

标准答案：d

31、目前，我国土地使用权出让不正确的方式是( )。

A、招标

B、拍卖

C、挂牌和协议

D、自由买卖

标准答案：d

32、在我国招标出让土地使用权的出让人可以是( )。

A、市、县人民政府办公室

B、乡人民政府土地行政主管部门

C、市、县人民政府土地行政主管部

D、村委会 10 标准答案：c

33、在房地产抵押过程中，债务人或者第三人( )房地产的占有。

A、不转移

B、转移

C、暂不转移

D、暂时转移

标准答案：a

34、房地产作为财产抵押后，该房地产的价值( )所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

A、大于

B、小于

C、等于

D、小于或者等于

标准答案：a

35、实行房屋产权调换补&中大网校&偿方式的某拆迁房屋，经测算调换房屋的房地产市场价值为4500元/平方米，被拆迁房屋的房地产市场价值为3000元/平方米。下列最接近产权调换差价的是( ) 元/平方米。

A、7500

B、3750

C、1500

D、-1500

标准答案：c

二、多项选择题(共15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个