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深圳大世界商城发展有限公司、深圳市金北圣投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省高级人民法院【审理法院】广东省高级人民法院【审结日期】2020.06.12【案件字号】(2019)粤民终1612号【审理程序】二审【审理法官】费汉定陈可舒刘涵平【审理法官】费汉定陈可舒刘涵平【文书类型】判决书【当事人】深圳大世界商城发展有限公司;深圳市金北圣投资有限公司;深圳市金北圣投资有限公司管理人【当事人】深圳大世界商城发展有限公司深圳市金北圣投资有限公司管理人【当事人-公司】深圳大世界商城发展有限公司深圳市金北圣投资有限公司深圳市金北圣投资有限公司管理人【代理律师/律所】姜珊广东晟典律师事务所;黎伟广东晟典律师事务所【代理律师/律所】姜珊广东晟典律师事务所黎伟广东晟典律师事务所【代理律师】姜珊黎伟【代理律所】广东晟典律师事务所【法院级别】高级人民法院【字号名称】民终字【原告】深圳大世界商城发展有限公司;深圳市金北圣投资有限公司管理人【被告】深圳市金北圣投资有限公司【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷。
大世界公司并未否认其参与签订的涉案房地产买卖合同、按揭借款合同的真实性，亦未否认其出具《付清楼款证明》的真实性，且已有生效判决认定按揭借款合同有效，并判决金北圣公司承担偿还借款责任、贷款方对涉案房产享有优先受偿权、大世界公司对涉案借款承担担保责任，上述证据已经形成金北圣公司向大世界公司购买涉案房产及已履行合同义务的证据链，足以证明房产买卖合同关系真实、有效。
《中华人民共和国企业破产法》兼具实体和程序内容，《中华人民共和国企业破产法》施行时《中华人民共和国企业破产法（试行）》同时废止。
【权责关键词】无效以合法形式掩盖非法目的追认催告撤销委托代理实际履行违约金支付违约金合同约定第三人一般代理特别授权诉讼代表人反证证据不足诉讼请求变更诉讼请求增加诉讼请求反诉缺席判决维持原判破产清算清算强制执行拍卖变卖释明权诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。
写字楼招商方案目录一、前言 (2)1.1 编写目的 (2)1.2 预期效果 (3)二、市场分析 (3)2.1 行业概况 (5)2.2 市场需求 (6)2.3 竞争格局 (7)三、目标客户定位 (8)3.1 客户群体特征 (9)3.2 客户需求分析 (10)3.3 客户价值分析 (11)四、招商策略 (12)4.1 产品策略 (13)4.3 渠道策略 (15)4.4 推广策略 (16)五、招商执行计划 (17)六、风险评估与应对措施 (19)6.1 市场风险 (19)6.2 竞争风险 (20)6.3 法律风险 (21)七、招商效果评估 (22)7.1 招商成果量化 (23)7.2 招商过程监控 (24)7.3 招商效益评估 (24)八、招商策略优化建议 (25)8.1 调整产品策略 (27)8.2 优化价格策略 (28)九、总结与展望 (30)9.1 实施效果总结 (31)9.2 发展战略展望 (32)一、前言随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，写字楼市场日益成为投资领域的热点。
为了满足市场需求，提高写字楼的招商效果，本方案旨在明确写字楼招商的目标、策略和实施步骤，为项目的顺利推进提供有力保障。
本方案将围绕写字楼的市场定位、目标客户群、品牌形象等方面展开，通过深入分析客户需求、优化产品品质、提升服务水平等手段，实现写字楼的高效运营和可持续发展。
本方案还将关注行业动态和市场变化，及时调整招商策略，以应对各种挑战和机遇。
通过本方案的实施，我们期望能够为投资者创造更大的价值，为租户提供更优质的服务，为社会经济发展做出积极贡献。
1.1 编写目的本招商方案的编写目的在于明确阐述写字楼的招商策略和目标，确保招商工作的顺利进行，实现写字楼的商业价值和经济效益最大化。
通过本方案的制定和实施，旨在吸引优质企业入驻，共同打造高品质的商务环境，提升写字楼的知名度和竞争力。
本方案还将详细阐述招商的具体步骤和措施，为招商团队提供明确的指导方向，确保招商工作的有序开展。
世界金融中心项目策划报告深圳中原物业顾问有限公司二零零四年三月十八日第一部分，项目分析一、项目总体认识：S（项目优势）：➢区位优势：地处深南大道，在国贸、地王、东门三大商圈的中心位置，在政府规划的金融中心区范围，临近深圳地铁老街站，交通四通八达；➢硬件优势：引入国际先进的建筑智慧，高端的硬件配置，星级酒店的装修标准，满足国际国内客户的居住办公需求；➢外观设计风格简约、现代，内部为超高中空复式结构设计，引导现代、自由、超前的生活方式；➢强大的开发商的品牌优势。
W（项目劣势）：➢项目基本按统一的标准已装修完毕，客户发挥的空间小，客户对象范围缩小；➢高端价位；➢物业管理费高。
O（项目机会）：➢WTO、CEPA给深圳带来了更多的繁荣与机会；➢地标级主体写字楼带来的号召力；➢蔡屋围金融中心区域的形成给项目提供更多的客源；➢超高中空户型适合有特殊需求和渴望展示个性的客户；➢中原建议户型格局可以在允许的范围内合并或改变，极大的拓宽客户群；➢中原广阔的客户资源。
T（项目威胁）：➢过往写字楼、酒店公寓档次的低价位参照；➢高端投资、用家的客户群挖掘。
二、如何看待蔡屋围商务带？➢区域开发发展计划：蔡屋围金融中心区重新布局罗湖区提出了金融中心区改造新思路：在以人民银行为核心的约14公顷范围内，拆除15万平方米的旧建筑，对金融商务设施进行重新布局，以吸引更多的内地、香港和国际金融机构落户，打造深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心。
罗湖区有关方面负责人表示，改造将围绕中国人民银行深圳中心支行金融监管大楼项目的启动，在此基础上，增加以金融商务为主的办公楼或商务公寓，以及酒店式办公楼和金融配套设施；罗湖区希望通过打造金融中心区带动相关服务业发展，使罗湖成为跨国公司地区总部和研发、采购、服务中心聚集地。
三、如何看待周边待售、在售物业：中原对周边待售物业的调查结果：从以上资料分析，这些物业在物业配置、物业档次、客户分类上与项目都不具备直接竞争力。
包租行业研究目录CONTENT 1发展概况2案例简析3案例启示「什么是包租客」低价与业主签订长周期租约，大面积的租入写字楼，然后根据客户需求，分割成十几平方米到几百平方米的面积，再转租出去，从中赚取差价的企业或者个人统称为“包租客”。
38%62%深圳早期知名的包租客企业包租客业主直租深圳包租客市场占有率：60%↑深圳写字楼包租客数量：1000+「包租客的发展史」深圳的包租客历史久远，有写字楼前便有，因为深圳一直盛行炒楼，炒住宅不过瘾就炒写字楼，炒完写字楼发现投入太大且写字楼的流动性不佳，所以就尝试包租写字楼，因为投入小且退出快。
2000年首批包租客诞生于华强北2000年一批潮汕人在华强北做电子生意亏损后就将铺位以更高价转租给老乡，随后这批人就在华强北物色物业进行包租，全盛时期，赛格广场30%物业是包租客在转租。
2008年包租客的兴起2008年金融危机后，写字楼市场低迷，一些具有冒险精神的地铺中介乘机低价从香港投资客手中接收了一批写字楼，然后再高价出去获利。
（因为包租成本很低，且这些中介手上还是有意向租户的）2012年包租客的盛行1.大批前海新注册公司带来小面积办公需求；2.政策放宽，包租不再受制于转租权的获得；3.京基100包租案例的明星效应；基于以上3点，包租客一夜之间遍地开花，到了2015年大有席卷市场之势。
2015年~包租客趋于规模化、规范化包租客会在在政府工商部门注册，成为合法备案的资产管理公司，组建专业的服务团队，与开发商（或业主）签署具有法律效益的书面合同。
「包租客早期印象」鱼龙混杂偷面积无效租约闻风而逃从一开始主要来自于中介从业人员和住宅投资客，发展到做装修的、做金融的、做开发的，甚至连一些行政人员也参与其中，整个行业良莠不齐。
超过50%的包租客都在偷面积。
因为其投入了装修且对单元进行了重新分割，所以很多租户无法发现。
一旦有租户质问，会被其以分摊公共面积等利用搪塞过去。
前海卓越时代广场的一些包租客房源，实用率甚至只有40%多，为了确保低空置，有时候包租客会跟客户签署比包租租约更长的无效的转租租约。
百花齐放,百家争鸣----深圳CBD写字楼概述研究二部2005—02--25目录│CONTENTS一、深圳CBD规划描述 (3)1、CBD概念 (3)2、深圳CBD规划 (3)二、CBD现有写字楼供应量分析 (5)1、已入伙写字楼供应分析 (5)2、在售写字楼供应分析 (5)三、CBD未来写字楼供应量分析 (6)1、在建写字楼供应分析 (6)2、筹建写字楼供应分析 (7)四、CBD写字楼需求量与空置率分析 (7)1、需求量分析 (7)2、空置率分析 (8)五、CBD写字楼租售价格分析 (8)1、销售价格分析 (8)2、租赁价格分析 (9)六、影响CBD写字楼发展的主要因素分析 (10)1、城市经济高位运行 (10)2、中心区影响力越来越大 (10)3、地铁时代真正来临 (10)一、深圳CBD规划描述1、CBD概念CBD ，即“中央商务区”（Central Business District），是指在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。
最早提出CBD这一词的是美国芝加哥大学社会学家伯吉斯教授，他在1923年研究芝加哥等北美大城市结构形态时，提出城市的同心圆结构，即城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区就叫CBD，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共五个圈层。
后来在本世纪30年代，德国地理学家克里斯泰勒在研究德国南部空间分布时创立了中心地理论，将中心地定义为一个地区商品和服务交换的中心市场。
它是人类社会由自给自足的自然经济社会进入商品经济社会的必然产物。
人们的产品除了满足自己生活之外有了剩余，需要和其它的产品进行交换，因此需要一个交换商品的场所，而这个场所往往在一个地区的中心，故名为“中心地”。
由于竞争的缘故，中心地按服务范围被分成若干等级，主级中心地为其腹地提供高档商品和服务；低级中心地为其腹地提供低档日用品和服务。
深圳市金洪实业投资发展有限公司、杨崇波商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.08.17【案件字号】(2020)粤03民终15443号【审理程序】二审【审理法官】彭琛陈凯赵明升【审理法官】彭琛陈凯赵明升【文书类型】判决书【当事人】深圳市金洪实业投资发展有限公司;杨崇波;深圳市金洪泰源建材贸易有限公司【当事人】深圳市金洪实业投资发展有限公司杨崇波深圳市金洪泰源建材贸易有限公司【当事人-个人】杨崇波【当事人-公司】深圳市金洪实业投资发展有限公司深圳市金洪泰源建材贸易有限公司【代理律师/律所】左超北京市君泽君（深圳）律师事务所;冯明超浙江天册（深圳）律师事务所;李博林北京市君泽君（深圳）律师事务所【代理律师/律所】左超北京市君泽君（深圳）律师事务所冯明超浙江天册（深圳）律师事务所李博林北京市君泽君（深圳）律师事务所【代理律师】左超冯明超李博林【代理律所】北京市君泽君（深圳）律师事务所浙江天册（深圳）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】深圳市金洪实业投资发展有限公司;杨崇波【被告】深圳市金洪泰源建材贸易有限公司【本院观点】本案为商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】撤销合同过错合同约定证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。
杨崇波与金洪实业公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《装修协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。
二审的争议焦点为：一、金洪实业公司是否应赔偿装修费损失、租金损失及物业费损失；二、租金损失的计算标准应如何确定。
关于金洪实业公司是否应赔偿装修费损失、租金损失及物业费损失问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同或赔偿损失的应予支持。
福田中心区规划福田中心区用地总面积413 ha，是深圳特区未来建设中最重要的开发用地。
早在１９８５年编制深圳特区总体规划之时，有关设计单位和中外专家即多次提出过福田中心区规划方案。
１９８９年到１９９１年的两年间，福田中心区又正式经历两次规划设计竞赛，共有五家中外设计单位提出了７个方案。
经过中、美、日、香港、新加坡等国内外城市规划师、建筑师、工程师反复多次评议交提出修改意见，深圳市第五次评议并提出修改意见，深圳市第五次规划委员会选定中国城市规划设计研究院承担福田中心区规划。
本次规划在多层次经济发展研究的基础上，明确提出了福田中心区作为深圳城市中心（深圳ＣＢＤ）的发展性质和高强度的开发规模。
主要规划内容包括用地布局规划、道路交通规划、市政设施规划设计、整体建筑空间规划、控制性详细规划等。
规划强调和深化了深圳市总体规划关于福田中心区中轴线和方格形路网的整体结构，城市行政办公、文化设施、ＣＢＤ等主要功能均沿中轴线布置。
其中行政办公和文化设施布置于深南路北，ＣＢＤ核心区布置于深南路南、滨河路以北地带，便于有效利用地面和地下轨道交通。
规划对ＣＢＤ核心区实行了交通“竖向分层”――地面层为机动车活动“面”，在公共人流在二、三层及地下层活动。
核心区内各街坊之间设置统一标高的过街联系廊，在区内形成一个完整的架空步行系统。
此外，规划要求各建筑业主按比例提供地下公共空间，以便形成ＣＢＤ核心区内完整的地下步行系统。
在中心区重要标志地带，规划提出了椭圆形“五洲广场”的规划方案。
“五洲广场”东西５５０Ｍ，南北４５０Ｍ，广场中心一段深南路掰开１２０Ｍ（道路内侧缘石距离），力图为具体实施留下最大的创意空间。
至１９９７年，深圳市规划建设部门已按此规划完成了福田中心区道路及立交工程、地下管线工程、用地平整及土石方工程。
中心区部分建筑项目已按具体城市设计和建筑方案逐步实施。
福田中心区建筑空间规划图福田中心区中心广场模型深圳福田中心区（深圳ＣＢＤ）详细规划——总平面图在新近出台的《深圳市商业网点规划（2006－2010）》报告中，福田中心商业区被定位为次市级商业区。
