广州市地方税务局关于印发《广州市房地产开发企业土地增值税征收

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

土地增值税清算单位各地规定的总结•税种:土地增值税•来源:新浪博客•日期:2014-08—12•引用文档：法规(2)篇, 知识（4）篇附：各地法规清算单位确定各地政策规定总结表一、中央的规定(国税发【2006】第187号）二、天津的规定（津地税地[2010]49号）(津地税地［2011]24号）四、海南的规定（琼地税发[2009］187号）五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）六、北京的规定（京地税地[2008］92号)（京地税地［2007］134号）（京地税地［2007]325号）七、青岛的规定（青地税发[2008］100号)八、广州的规定（穗地税函[2012］198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发［2006］39号）九、大连的规定（大地税函［2008］188号）十、厦门的规定(厦地税发〔2010〕16号)（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发[2009］72号）（苏地税规[2012］1号)三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答)十二、常州的规定(常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定(吉地税发［2007］77号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号）十四、银川的规定（银地税发【2007】214号）十五、云南的规定（云地税发[2007]180号）十六、重庆的规定（渝地税发[2007］145号）（2014年征求意见稿）十七、甘肃的规定（甘地税函发［2006]206号）十八、深圳的规定（深地税发［2005］609号）十九、宁波的规定(甬地税二［2009]104号）二十、安徽的规定（鄂地税发［2013]44号）（皖地税函[2012]583号)二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）二十三、西安的规定(西地税发[2010]235号）二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告［2011]第10号）一、中央的规定(国税发【2006】第187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2009.03.06•【文号】国税发[2009]31号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】企业所得税正文国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税义务人是指转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括：（一）不论法人与自然人。

包括各类企业、事业单位、行政单位、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。

（二）不论经济性质。

即不论是全民所有制企业、集体企业、私营企业、个体经营者，还是联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等。

（三）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。

（四）不论部门。

即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等。

征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的行为征税。

其中，“转让”是指有偿转让的行为，不包括通过继承、赠与方式的无偿转让；“国有土地”是指由国家法律规定的属于国家所有的土地。

纳税申报和纳税期限（1）房地产开发企业我市从2010年7月1日(税款所属时期)起，按月申报预缴土地增值税，申报期为次月15日前。

符合应进行土地增值税清算情形的房地产开发企业，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（2）非房产开发企业和个人房产开发企业以外的单位和个人转让房地产，应在转让房地产合同、契约签定后的7日内办理纳税申报，在房地产权属转移前缴纳土地增值税。

纳税地点土地增值税由房地产所在地的主管税务机关管辖。

对委托代征的，由代征单位所在地的主管税务机关管辖。

计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。

（一）房地产转让收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

1、货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种使用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

2、实物收入：种种实物形态的收入。

如钢材、水泥及房屋、土地等不动产。

3、其他收益：取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。

土地增值税清算土地价款抵减增值税税务处理问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条关于“计算增值额的扣除项目”中允许扣除的土地包括：取得土地使用权所支付的金额以及开发土地的成本、费用。

财税〔2016〕43号：关于“《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

房地产企业土地价款抵减增值税处理一、对于选择简易计税的一般纳税人不得扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号第九条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

二、一般计税下可扣除土地价款国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

一般计税销售额计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）支付的土地价款包括：1.指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

扣除凭证:1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

上述规定充分考虑了房地产行业在土地成本支出方面增值税链条的完整性，从源头上确保了房地产行业涉及土地成本的增值税链条不发生断裂，土地价款的“票据”一般为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市人民政府印发广州市城镇土地使用税征收标准的通知（穗府［2008］13号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市城镇土地使用税征收标准》已经省政府批复同意，现印发给你们，请遵照执行。

执行中遇到的问题，请径向市地税局反映。

《广州市城镇土地分级与适用税额标准规定》（市政府令［1997］第12号）按政府规章立法程序予以废止。

广州市人民政府二○○八年四月十一日广州市城镇土地使用税征收标准根据《国务院关于修订＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞的决定》（国务院令[2006]第483号）的规定，结合我市实际情况，现对本市行政区域内的土地分级征收城镇土地使用税的标准调整如下：一、土地等级及税额。

土地等级一级二级三级四级五级六级每平方米年税额 27元 18元10元6元4元 3元二、各等级土地具体范围。

（一）一级土地。

天河体育中心商务区（西至体育西路、东至体育东路、北至天河北路、南至天河南一路）；北京路（中山路口至大南路口之间路段）；上九路、下九路。

（二）二级土地。

越秀区：华乐街、东湖街、梅花村街、农林街、黄花岗街、建设街、大东街、大塘街、珠光街、白云街、登峰街、六榕街、人民街、流花街、诗书街、光塔街、大新街、北京街（划定为一级土地的除外）、广卫街、洪桥街、东风街。

荔湾区：金花街、西村街、南源街、逢源街、多宝街、龙津街、昌华街、岭南街（划定为一级土地的除外）、华林街（划定为一级土地的除外）、沙面街、站前街、彩虹街。

海珠区：素社街、南华西街、凤阳街、滨江街、南石头街、昌岗街、龙凤街、海幢街、沙园街、瑞宝街、江海街、南洲街、琶洲街、赤岗街、新港街、江南中街。

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（2008年10月20日穗地税函[2008]342号）局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。

二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引﹝续一﹞的通知【标 签】土地增值税,清算工作【颁布单位】广州市地方税务局【文 号】穗地税函﹝2009﹞329号【发文日期】2009-06-16【实施时间】2009-06-16【 有效性 】全文失效【税 种】土地增值税注释：全文失效。

参见：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知，穗地税函[2012]198号局属各单位： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号，以下简称“187号文”)的规定，现将房地产开发企业土地增值税清算中的有关问题处理指引印发如下： 一、关于转让房地产行为发生时间的确认问题 以交易双方转让房地产合同签订之日确认为转让房地产发生时间。

二、关于房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息的扣除问题 房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息不得扣除。

三、关于房地产开发企业清算土地增值税时，计算实际支付开发成本费用的截止时间问题 (一)符合“187号文”第二条第(一)项清算条件的，以满足清算条件之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。

(二)符合“187号文”第二条第(二)项清算条件的，以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。

四、关于如何区分开发间接费用与开发费用中管理费用的问题 开发间接费用与开发费用中管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。

如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。

五、关于房地产开发企业利息支出的核算和扣除问题 在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按《实施细则》第七条第(三)项的有关规定计算扣除。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知【标 签】土地增值税,清算【颁布单位】广州市地方税务局【文 号】穗地税函﹝2014﹞175号【发文日期】2014-09-10【实施时间】2014-09-10【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税局属各单位：为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）等规定，现等规定，现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下，请认真贯彻执行。

一、关于家具家电成本的扣除问题随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。

其他家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

二、关于项目管理费、境外设计费的扣除问题房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。

对房地产开发企业委托境外设计公司发生的境外设计费，真实、合理且能提供合法、有效凭证的，允许扣除。

三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告文章属性
•【制定机关】广州市地方税务局
•【公布日期】
•【字号】广州市地方税务局公告[2013]9号
•【施行日期】2013.07.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】增值税
正文
广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告（广州市地方税务局公告〔2013〕9号）根据广东省地方税务局《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（粤地税发〔2010〕105号）规定，现将我市土地增值税预征率公告如下：
一、房地产开发项目分类及预征率
（一）住宅类
普通住宅2％，别墅4%，其他非普通住宅3%。

（二）生产经营类
写字楼（办公用房）3％，商业营业用房和车位4％。

（三）对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。

二、房地产开发项目分类的界定、预缴土地增值税申报期仍按照《广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告》（广州市地方税务局公告〔2010〕1号）规定执行。

三、此次土地增值税预征率执行时间自2013年7月1日起至2014年6月30
日止（税款所属时期）。

特此公告。

品牌广州市房地产开发经营有关税费一览表2009年04月25日广州市房地产开发经营有关税费一览表序号税费名称征收的文件依据性质征收部门计税（费）基础及标准1 土地使用税粤府［1989］39号税收税务局按每年每平方米：1.大城市0.5—10元; 2。

中等城市0.4-8元；3.小城市0.3—6元;4.县0。

2-4元。

2 耕地占用税粤府[1987］110号税收市财政局按占地用耕地面积3-8元/平方米。

3 中外合营企业土地使用费穗府［1985]30号税收市土地费征收所按占地面积每年0。

3-70元/平方米;按［1987］54号文改为0。

3—56元/年?平方米.4 投资方向调节税国务院82号税收税务部门根据投资方向按基建投资的5-30％(外资企业免) .5 房产税国发［1986]90号税收税务部门按房产余值的1.2％。

6 营业税国务院136号令税收税务部门按商品房销售收入的5％。

7 印花税 [88］国税字第12｜税收税务部门按标的金额的万分之3-5。

8 企业所得税国务院137号令税收税务部门按应纳税所得额的33%。

9 教育费附加税国务院90年8月1日决定税收税务部门按营业税税额的2％(外资企业免)。

10 城市维护建设粤府[1985]46号税收税务部门按营业税税额的7％（外资企业免）。

11 房屋交易契税穗府函［1993］106号税收市财政局房屋价值全额的6％（侨汇构房减半征收），由买方交纳。

12 土地增值税国务院令[1993]138号税收税务部门按四级超额累进计征,税率为30-60％（实施细则未颁布)。

13 房地产增值费粤府[1993］63号 |税收市县房地产管理部门超过基准价部分:商品房20—40％，土地15—60%.14 市政建设配套费穗府办[1991］114号事业性市政收费所县以上城市，按基建投资额的5%。

15 供电用电负荷费事业性供电局项目用电负荷（容量)480—1000元/KVA。

16 供水管、网补偿费事业性自来水公司项目(小区）日用水量150—900元/立方米17 城市基础设施增容费粤府［1985］89号事业性人控办按成建制迁入人口,1万元/人。

穗地税税一函[2010]9号房产税、城镇土地使用税若干业务问题的征税指引(2010年第一期)2010年7月1日穗地税税一函[2010]9号局属各单位:为加强房产税、城镇土地使用税(以下简称“两税”)的征税管理，根据“两税”现行法规规定，现对“两税”征收中遇到的一些业务问题明确如下，请遵照执行。

一、关于建设用地的城镇土地使用税征免问题企业投资的建设项目规划中包含免征城镇土地使用税项目(如企业内部的图书馆、体育馆等建设项目)，这些项目用地免征城镇土地使用税的起始时间为该项目施工许可证核发时间的次月，核发施工许可证之前仍需缴纳城镇土地使用税。

房地产开发项目中免征城镇土地使用税的项目范围，按《印发广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定的通知》(穗府办〔2010〕15号)中无偿移交的配套公共服务设施范围执行，如有关政策调整，则另行明确。

二、关于房地产开发用地的城镇土地使用税如何计征的问题房地产开发企业从事商品房开发，其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售(销售)许可证的核发时间的当月末。

对于取得多个预售(销售)许可证的开发项目，以预售(销售)许可证记载的可销售面积作为计算扣除应税土地面积的依据，即:预售(销售)许可证可扣除应税土地面积,开发项目总应税土地面积×(预售(销售)许可证可销售面积,项目总可销售面积)。

对于房地产开发企业取得预售(销售)许可证之后，将商品房转为自用、出租或出借的房屋，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

三、关于多层建筑房屋的应税土地面积确认问题多层建筑房屋应按房屋建筑面积占大楼总建筑面积的比例分摊应税土地面积，即:多层房屋应税土地面积,大楼总应税土地面积×(房屋建筑面积/大楼总建筑面积)如果纳税人未能提供大楼总建筑面积资料，按房屋建筑面积除以总楼层数确定应税土地面积。

四、关于企业未能使用土地的城镇土地使用税征免问题由于政府规划限制等原因导致纳税人的土地未能开发利用的，如纳税人能提供有关行政部门出具的暂不允许其使用土地证明文件，可作为“尚未利用的土地”按广东省地方税务局《转发国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》(粤地税函[2004]531号)的规定处理。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知【标 签】【颁布单位】广州市地方税务局【文 号】穗地税函﹝2012﹞198号【发文日期】2012-11-30【实施时间】2012-11-30【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税局属各单位：为进一步做好房地产开发项目土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称“187号文”）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）等规定，市局编制了《土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)一、关于清算单位确认问题（一）对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

（二）对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：1．同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

2．同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

（三）对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

二、房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报政府有关部门备案。

（二）开发产品已取得初始产权登记证明。

三、关于转让房地产行为发生时间的确认问题（一）房地产开发企业销售房地产的，以签订房地产销售合同之日确认为转让房地产行为发生时间。

广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准阅读选项: 自动滚屏[左键停止]作者: 来源: 阅读: 1472一、交易费用(一)交易手续费1、一手房:3元/平方米(转让方);经济适用住房减半。

2、二手房:6元/平方米(双方各半)。

3、房改房:1.5元/每平方米(转让方)。

(二)印花税1、属于居住用房，个人免征，单位0.05%(计税价格);属于非居住用房:0.1% (计税价格、双方各半)二、登记费用(一)增量房1、居住用房:个人50元/件，单位80元/件;2、非居住用房:单位/个人550元/件;3、每增加一本证书近每本证10元收取工本费;4、经济适用房减半征收。

(二)存量房1、居住用房:个人50元/件，单位80元/件;2、非居住用房:单位/个人550元/件;3、每增加一本证书按每本证10元收取工本费;4、房屋坐落街道或门牌号码变更、权利人名称变更的房屋变更登记，减半征收。

三、调房总站代征费用(一)非居住用房1、土地增值税(1)可以提供上手购房发票的:A、计算公式及税率:[转让收入-上手发票价(以发票日期每年加收计5%)-有关税金]X适用税率速算公式。

(2)不能提供上手购房发票的:计算公式及税率:(转让收入-转让收入X90%)X30%2、营业税及附加(1)可以提供上手购房发票的:A计算公式及税率:(转让收入-上手发票价)X5.5%;B免征条件:无余额。

(2)不能提供上手购房发票的:计算公式及税率:转让收入X5.5%3、个人所得税(1)据实征收:A计算公式及税率:(转让收入-房产原值-合理费用)X20%;(2)核定征收:计算公式及税率:转让收入X7.5%X20%(二)居住用房普通住房1、营业税及附加(1)购买未满五年转让，不能提供上手购房发票的:A计算公式及税率:转让收入X5.5%;B免征条件:购买超过5年的(含5年)。

(2)购买未满五年转让，可以提供上手购房发票的:A计算公式及税率:(转让收入-上手发票)X5.5%2、个人所得税(1)据实征收:A计算公式及税率:(转让收入-房产原值-合理费用)X20%;B免征条件:自用满5年(含5年)且是唯一住房。