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中国中小企业融资二十八种模式一、国中小企业融资28种模式分为四大类2第一类：债权融资模式2第二类：股权融资模式2第三类：内部融资和贸易融资模式3第四类：项目融资和政策融资模式3二、第一类——债权融资模式3（一）第一种模式：国内银行贷款3（二）第二种模式：国外银行贷款3（三）第三种模式：发行债券融资4（四）第四种模式：民间借贷融资4（五）第五种模式：信用担保融资5（六）第六种模式：金融租赁融资5三、第二类——股权融资模式5（一）第七种模式：股权出让融资5（二）第八种模式：增资扩股融资6（三）第九种模式：产权交易融资6（四）第十种模式：杠杆收购融资6（五）第十一种模式：引进风险投资6（六）第十二种模式：投资银行投资7（七）第十三种模式：国内上市融资7（八）第十四种模式：境外上市融资8（九）第十五种模式：买壳上市融资9四、第三类——内部融资与贸易融资模式9（一）第十六种模式：留存结余融资9(二）第十七种模式：资产治理融资 9（三）第十八种模式：票据贴现融资10（四）第十九种模式：资产典当融资10（五）第二十种模式：商业信用融资11（六）第二十一种模式：国际贸易融资11（七）第二十二种模式：补偿贸易融资11五、第四类——项目融资和政策融资模式12（一）第二十三种模式：项目包装融资12（二）第二十四种模式：高新技术融资12（三）第二十五种模式：BOT项目融资 12（四）第二十六种模式：IFC国际投资13（五）第二十七种模式：专项资金投资13（六）第二十八种模式：产业政策投资13六、终止语131、中小企业融资模式的选择运用132、中小企业融资模式的组合运用143、中小企业融资模式的创新运用14国中小企业融资28种模式分为四大类第一类：债权融资模式第一种模式：国内银行贷款第二种模式：国外银行贷款第三种模式：发行债券融资第四种模式：民间借贷融资第五种模式：信用担保融资第六种模式：金融租赁融资第二类：股权融资模式第七种模式：股权出让融资第八种模式：增资扩股融资第九种模式：产权交易融资第十种模式：杠杆收购融资第十一种模式：风险投资融资第十二种模式：投资银行融资第十三种模式：国内上市融资第十四种模式：境外上市融资第十五种模式：买壳上市融资第三类：内部融资和贸易融资模式第十六种模式：留存盈余融资第十七种模式：资产治理融资第十八种模式：票据贴现融资第十九种模式：资产典当融资第二十种模式：商业信用融资第二十一种模式：国际贸易融资第二十二种模式：补偿贸易融资第四类：项目融资和政策融资模式第二十三种模式：项目包装融资第二十四种模式：高新技术融资第二十五种模式：BOT项目融资第二十六种模式：I FC国际融资第二十七种模式：专项资金融资第二十八种模式：产业政策融资第一类——债权融资模式第一种模式：国内银行贷款定义：国内银行贷款是指银行将一定额度的资金及以一定的利率贷放给资金需求者，并约定期限付利还本的一种经济行为。
28种融资模式简介一类是债权融资模式。
债权融资模式里面包括六种，国内银行贷款、国外银行贷款、发行债券融资、民间借贷融资、信用担保融资、金融租赁融资。
第二类是股权融资模式。
包括股权出让融资、增资扩股融资、产权交易融资、杠杆收购融资、风险投资融资、投资银行融资、国内上市融资、境外上市融资、买壳上市融资。
第三类是内部融资和贸易融资的模式。
包括留存盈余融资、资产管理融资、票据贴现融资、资产典当融资、商业信用融资、国际贸易融资、补偿贸易融资。
第四类是项目融资和政策融资模式。
包括六种模式，项目包装融资、高新技术融资、BOT项目融资、IFC国际融资、专项资金融资、产业政策融资。
1、国内银行贷款。
国内银行贷款是指银行将一定额度的资金，及一定的利率，贷发给资金需求者，并约定期限，付利还本的一种经济行为。
2、国外银行贷款。
国外银行贷款指的是为进行某一项目进行筹集资金，借款人在国际金融市场上，向外国银行贷款的一种融资模式。
3、发行债券融资。
企业发行债券融资是企业按照法定的程序，直接向社会债券融资的一种模式。
4、民间借贷融资。
民间借贷融资是不通过金融机构而私下进行借贷的活动，是一种原始的直接信贷形式。
5、信用担保融资。
信用担保融资是介于商业银行与企业之间，以信誉证明和资产责任保证结合在一起的融资模式。
6、金融租赁融资。
金融租赁融资是以商品的形式，表现借贷，资本运作的一种融资模式。
7、股权出让融资。
股权出让融资是企业出让企业的部分股权，以融到企业发展所需要的资金。
8、增资扩股融资。
增资扩股融资是企业根据发展的需要，扩大股本融资一种模式。
9、产权交易融资。
产权交易融资是指企业的资产以商品的形式，作价交易的一种融资模式。
10、杠杆收购融资。
杠杆收购融资是指以被收购的企业的资产或股权作为抵押投资，来增加收购企业的财务杠杆力度，进行收购兼并的一种融资模式。
11、引进风险投资融资。
风险投资是一种高增长、高科技、高风险、高回报的权益资本投资。
企业融资的28种模式债券融资：一、国内银行贷款知识产权融资、以租养贷融资、优选闭合贷款（一切以诚信为首要理由）贷款按流动性分流动资金贷款（流动基金贷款、周转性贷款、临时贷款和结算贷款）、固定资产贷款（基本建设贷款、技术改造贷款、专用基金贷款）、科技开发贷款和专项贷款。
贷款按有无担保品划分为信用贷款、担保贷款（保证贷款、抵押贷款、质押贷款）和票据贴现银行贷款的发放和收回办法：（1）逐笔申请，逐笔核贷，逐笔定期限，到期收回，指标周转使用（2）一次申请，集中审核，定期调整，不受指标控制（3）逐笔申请，逐笔核贷，逐笔定期限，到期收回，贷款指标一次性使用，不得周转（4）一次申请，进货销还，不定期限，指标周转使用银行贷款的程序和小技巧：p1208种解决中小企业担保的创新贷款方式：贷款与企业法人代表挂钩，出口退税账户托管贷款，担保基金担保贷款，仓单质押贷款，质押保证贷款，保理业务，来年保协议贷款，应收帐款质押贷款。
二、国外银行贷款（客户群有进出口的中小企业）1．把握各国外银行的特点；德富泰银行专做中小企业贷款2．国外政府贷款（国外这样做的目的帮助发展中国家获得先进技术，促进本国产品出口）软贷款：软贷款的贷款额度一般不超过项目资本金的50％。
贷款期限为25年，其中宽限期5年。
贷款利率比其他商业银行同期利率下浮10％。
贷款方式主要是与各级政府合作选项、建立相应融资平台和发放贷款，并由各级财政对项目实行还款担保。
展现自己盈利能力和信誉；展现企业稳定的现金流；善于借助下沙由知名企业的信用；信守承诺，按规则办事。
特点：1。
非限制性贷款（所有自己需求者都可以申请，不指定用途，不限贷款数额，自由选择币种，手续简便）2。
贷款利率较高（跟贷款期限长短、币种、利率形式、提款方式、是否有宽限期有关）3。
还款方法多（到期一次还，分次还，自支用贷款日起逐年还，延期还，提前还）一、发行债券融资（公募）二、民间借贷融资创新形式：个人委托贷款，银行在委托人和借款人中间充当中介角色，不承担风险。
中小企业融资二十八种模式1.借款：企业向银行或金融机构借款，用于企业运营和扩张。
2.股权融资：企业向投资者出售股份，以筹集资金。
3.小贷款：企业通过小额信贷机构借款，满足短期运营需求。
4.私募债：企业向特定机构或个人发行债券，以融资。
5.外债融资：企业从国外机构借款，用于企业的发展。
6.商业票据：企业发行商业票据，获得短期资金。
7.租赁：企业租用设备、车辆等资产，支付租金获得资金支持。
8.授信：企业与银行建立信用关系，可在一定额度内获得融资支持。
9.优先股：企业向投资者发行优先股，以筹集资金。
10.担保借款：企业向银行借款，提供担保物资获得信贷。
11.融资租赁：企业通过融资租赁公司租借设备或资产，支付租金获得资金支持。
12.融资担保：企业通过担保机构获得融资支持。
13.资产证券化：企业将自有资产打包成证券，并转让给投资者以获得资金。
14.融资租赁回租：企业将自有设备、车辆等资产卖给融资租赁公司，再通过租赁的方式使用这些资产。
15.货币互换：企业以外币借款，再通过货币互换来获得资金。
16.融资性租赁：企业通过融资租赁公司租赁设备或资产，支付租金获得资金支持，并有购买的权利。
17.债券融资：企业向投资者发行债券，以筹集资金。
18.公开发行股票：企业通过证券交易所公开发行股票，以筹集资金。
19.合资：企业与其他企业合作成立合资公司，共同投资和融资。
20.信托：企业将资产转交给信托公司，由信托公司负责管理，并获得资金支持。
21.众筹：企业通过众筹平台向大众募集资金。
22.增资：企业向现有股东增发股票，以筹集资金。
23.财务租赁：企业通过财务租赁公司租借设备或资产，支付租金获得资金支持，并无购买的权利。
24.内部增资：企业内部员工或股东增加投资，为企业提供资金支持。
25.酒店管理权转让：酒店企业将酒店经营管理权转让给他人，获得管理费用作为融资。
26.预付款：企业向供应商提前支付货款，获得一定的资金支持。
27.货物质押：企业将自有货物质押给银行，获得一定的贷款。
1融资二十八种模式我国改革开放30年，在市场经济体制下，中国的企业管理者在生产技术，经营技术，管理技术等方面都没有问题。
唯独融资、资本运作方面比较欠缺。
这是我们的软肋。
而就不同行业来看，房地产企业管理者在融资方面又优于其他行业。
这是因为，房地产的运作离不开资本。
房地产是资本、资源密集型的产业，离不开土地，更离不开资本。
尤其在目前形势下，资金、资本显得尤为重要。
几年前，房地产开发商拿到土地，就相当于有了资金。
那时土地非常好批，开发商拿到土地，抵押给银行贷款，拿到资金就可以搞开发。
但现在不同了，开发商必需有充足的资金才能拿到土地继续搞开发，所以，现在资本排在第一位。
房地产也是关系国计民生的产业。
房地产是国家的支柱产业，也是百姓最关心的问题。
衣食住行，没有汽车我们还可以骑自行车，但不能不吃不住。
所以，房地产是国家支柱产业，也是百姓最关心的问题，当前，是焦点问题中的焦点。
中国的房产改革开放之后，从80年代末90年代初一路走高，到2000年左右，到2004年左右，走到了高潮，两年又走到低谷，是一个经济周期。
即使没有经济危机，这个周期也会出现，而经济危机让这次周期雪上加霜，这是目前的问题。
所以，房地产开发商对融资，资本运作相关知识和技能的掌握非常重要。
房地产开发有三个传统的融资渠道：企业自有资金、借钱、贷款。
后来出现了类似按揭等一些融资模式，但还是比较单一。
今天我讲的二十八种模式，因为时间比较短，不可能讲全面。
但希望能为大家解决一个思路和理念的问题，思路决定出路，理念决定高度。
知识决定素质，从事房产业行业，思路、理念、知识都非常重要。
一、国内银行贷款房地产开发商离不开银行，目前来看主要资金来源还是银行。
同时，使用银行贷款成本最低。
但是银行贷款有条件。
三个条件，要么信誉、要么抵押、要么担保。
另外，通过资本运作也可以和银行打交道，通过资本运作的方式取代信誉、担保、抵押。
不管怎样，让银行感觉到还款有保证，贷款就不是问题。
二、国外银行贷款中国加入WTO后，2006年开始，外资银行逐步在中国开展人民币业务。
到了2006各国在中国的银行机构都可以开展人民币业务。
目前，各大银行在北京、上海等一些主要城市都有分支机构。
国外银行非常看好房地产，因为房地产是支柱产业，物有所值，是发展的产业。
目前，受调控，行业调整和金融危机的影响。
外资银行放贷也相对谨慎，但总的来看，外资银行仍然看好房地产业。
三、民间借贷据了解，民间借贷在房地产开发中也占到较大比例。
一般在资金有限，急需用钱时采取这种方式。
采取的方式不一而同。
有些借贷属于高利贷形式，但如果是开发回报较高，借贷的高利息仍然可以接受。
民间借贷优点是比较简单，不如银行贷款复杂，民营房地产开发企业较多的使用这种方式。
四、房地产抵押房地产抵押贷款，包括在建工程抵押，预售房屋抵押等，这是开发商根据情况可能会采用的一种融资模式。
五、房产典当模式典当模式的优点是手续简单速度快，但手续费较高。
这就要求开发商在核算项目利润的基础上权衡采用。
如果在银行贷款几千万或上亿，办理周期可能要几个月，如果在大的典当行办理典当，只要手续齐全，一个周款项即可到账。
去年春天，我给北京山景山区给一个房地产项目做典当，8000万资金3天到帐。
六、房地产项目融资项目住宅资产或者商业地产，把项目包装进行融资。
早期广东的碧桂园，本来是个卖不出去的死盘，找一个策划高人包装之后就把这个项目进行融资卖出去。
七、发行债券融资我国在九十年代发行过几只地产基金，国家房地产调整之后发展也比较困难了。
但作为一种融资模式，时机恰当时还是可以发挥作用的。
八、商业信用融资房地产融资中的商业信用也称房地产商业信用，是指企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用，包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。
房地产商业信用主要是从房地产经济活动进入开发营建到消费阶段的流通过程中所发生的借贷行为，其内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。
此外，在房地产经营性租赁中也有类似情况，如租金的预付、租赁的定金等。
早期房地产开发中卖楼花等都属于商业信用模式，现在国家政策出台以后规定，楼封顶以后才可以卖，但在房地产开发过程中，应收款、应付款仍然可以做为商业信用模式。
九、金融租赁模式金融租赁也叫融资租货，是由出租人根据承租人的请求．按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产．在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件．将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。
只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。
金融租赁的本质是一种债权。
这种租赁具有融物与融资双重功能，这实际上解决了生产企业缺乏生产资金的问题。
金融租赁模式，实际是从其他行业转入地产房地产开发的，既是一个融资的模式也是一个销售的模式，如出售回租。
十、信托计划融资信托计划融资，是指委托人将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司以自己的名义按照委托人和受托人双方的约定，实施信托计划的一种投融资模式。
在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。
信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。
这种模式较适合大项目，大社区。
十一、产业基金融资投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资，再将其投资于股票，债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。
投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织制度。
国内国外都有很多为合作开发设计的产业基金。
特别是在2004-2007年，国外有很多资金，通过各种渠道流入国内。
十二、产权交易融资产权交易是指资产所有者(企业的所有者)将其资产所有权和经营权有偿转让的一种经济活动。
而这种经济活动是一种以实物形态为基本特征的财产权益的全部或部分出卖的行为。
换言之，就是把企业作为一种实物商品进入市场，按照价值规律和竞争机制进行自由交换、买卖，使优势企业得以壮大，劣势企业就此消亡，使经济发展的“细胞”更具活力。
房地产企业通过产权交易，可以实现资本、土地、劳动力等资源要素的重新组合，是房地产融资的一种重要方式。
产权交易融资实际就是盘活存量资产。
地产开发过程中，有些存量资产，完全可以用这种方式，通过产权交易所进行交易融资。
比如一个项目的某一部分，如一个大的地下室，不知如何利用，可以通过产权交易向沃尔玛、家乐福等出售。
十三、增资扩股融资增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东增加投资扩大股权,从而增加企业的资本金。
股权重组一般不须经清算程序,其债权、债务关系,在股权重组后继续有效。
增资扩股融资，是指根据发展的需要，扩大股本进行融资的一种模式。
房地产公司，通过产权资本金来追加融资，再追加投资。
这是一种成本非常低的融资。
因为股权融资不需要还本还息。
投资的股东不管大小，赚钱大家分红，赔钱大家抗着，不愿做股东把股权转让给别人。
十四、证券化融资证券化是指在企业金融与资产金融两方面领域，主要以证券形式由资本市场进行资金筹措现象的普遍化。
所谓房地产证券化，就是把流动性低的、非证券形态的房地产投资直接转变为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
它将沉淀在房地产上的巨大财产变成可流动的投资方式，吸引社会投资进行开发经营活动。
这种证劵化即房地产证劵化。
美国的次级贷款实际上就是这样一种形式，只不过他们没有掌握好分寸，最后鼓了包了。
但如果掌握好，还是一种很好的融资模式。
十五、REIT房地产投资信托在国外称为REIT ，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。
这种模式在美国、新加波、日本、中国香港已经正在开通，国内的资本市场还没有开始，这种模式也是把这种房产项目计划通过资本市场进行买卖。
如广东的越秀地产，原是广州市政府的一个国有企业，后来变成一个控股企业在香港上市，把广州一些物业打包在香港发行的信托，融资20多个亿。
目前国内尚没有这种融资渠道，但只是个时间问题。
具备条件的房地产企业可以到香港、新加坡去进行这种方式的融资。
十六、ABS 项目融资所谓ABS，是英文“Asset Backed Securitization”的缩写，它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。
目前，ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。
这实际也是资产证劵化的一种形式，但和信托不完全一样，他也是在资本市场发债的一种融资模式，这是个非常流行的地产项目融资模式十七、夹层融资夹层融资（Mezzanine Financing）是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，是在债券和股权之间的一种模式。
指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。
它包括两个层面含义：从夹层资本的提供方，即投资者的角度出发，称为夹层资本；从夹层资本的需求方，即融资者的角度，称为夹层债务。
夹层融资产品是夹层资本所依附的金融合同或金融工具，例如夹层贷款（Mezzanine Loans）。
资金供求双方对夹层融资产品进行交易的场所，称为夹层融资市场。
以债券的方式进入，到一定时候可以转化为股权。
这种模式最早在美国出现的，比较实用。
现在广东、福建一带的地产商开始运用这种模式。
这种融资模式是介于证劵融资和股本融资之间的一种融资模式，可以转化，就是你和债权人之间的一种协商。
十八、国内上市融资国内上市融资是指企业根据国家《公司法》及《证券法》要求的条件，经过中国证监会批准上市发行股票的一种融资模式。
中国的H股上市公司有100多家涉及到地产开发，这个比率并不低。
从1991年到2009年18年，中国A股1600多家上市公司，有100多家从事地产业务。
这个比例不低。
近年，国家对房地产的调控，银行贷款的限制，对房地产上市也有影响，但还要看如何运作。
我给山西一个比较大的房地产集团运作上市。
