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房地产开发缴纳企业所得税示例在中国，房地产业是一个非常庞大的行业，其关注度也非常高。
对于房地产企业和开发商而言，缴纳企业所得税是不可或缺的一环。
本文将通过一个实例来介绍房地产开发企业缴纳企业所得税的过程及相关规定。
背景介绍某房地产开发企业在2019年度发展了两个商住综合体项目，其中一个位于北京市，一个位于广州市。
该企业要求在本年度完成两个项目自持12个月后出售。
项目总建筑面积分别为24万m²和16万m²，总成本为10亿元。
假设销售收入为24亿元和16亿元。
税前利润计算在开始计算缴纳企业所得税之前，我们需要先计算税前利润，公式如下：税前利润 = 销售收入 - 总成本 - 营业费用根据实例数据，可以得到该企业的税前利润如下：•北京商住综合体：24亿元 - 5亿元 - 1亿元 = 18亿元•广州商住综合体：16亿元 - 5亿元 - 8000万元 = 7.2亿元因此，税前利润总额为25.2亿元。
税率及应纳税额计算根据《企业所得税法》的规定，房地产开发企业的应纳税所得额税率为25%。
因此，该企业应缴纳的企业所得税为：应纳税额 = 税前利润 × 税率应纳税额 = 25.2亿元 × 25% = 6.3亿元根据上述计算结果，该房地产开发企业在2019年度需要缴纳企业所得税6.3亿元。
需要注意的是，由于该企业发展了两个项目，因此需要分别进行计算，最后再将两个计算结果相加。
此外，根据《关于房地产开发企业所得税有关问题的通知》文件规定，该企业还需要在办理过程中提交相应的材料和申报信息。
以上就是本文对于房地产开发企业缴纳企业所得税的介绍和实例分析。
企业在完成销售后，要及时办理缴纳企业所得税，保证税务合规。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析⒈引言房地产企业作为一种特殊的行业，其企业所得税的缴纳方式和规定与其他行业有所不同。
本文将详细解析房地产企业缴纳企业所得税的实例，并对相关法律名词进行解释。
⒉房地产企业所得税的计算⑴企业所得税税基的计算房地产企业的企业所得税税基计算包括销售收入、销售成本、销售费用、管理费用和财务费用等各个方面。
具体的计算公式如下：企业应纳税所得额=销售收入-销售成本-销售费用-管理费用-财务费用⑵税率的确定房地产企业所得税的税率随着企业规模的不同而有所差异。
通常情况下，房地产企业的所得税税率为25%。
⒊实例解析⑴收入的计算房地产企业在一年内完成了多个楼盘的销售，收入包括销售的房屋价格以及其他相关费用。
假设房地产企业在某年度的销售收入为1000万元。
⑵成本的计算房地产企业的销售成本包括土地成本、建筑成本、销售费用等。
假设房地产企业在某年度的销售成本为800万元。
⑶费用的计算房地产企业的销售费用、管理费用和财务费用等可以通过实际的财务报表进行计算。
假设房地产企业在某年度的销售费用为50万元，管理费用为30万元，财务费用为20万元。
根据上述数据，房地产企业的应纳税所得额计算如下：应纳税所得额 = 1000万元 - 800万元 - 50万元 - 30万元 - 20万元 = 100万元根据房地产企业所得税的税率为25%，可以计算出房地产企业应缴纳的企业所得税为：企业所得税 = 100万元× 25% = 25万元⒋附件本文档附带以下附件供参考：- 房地产企业财务报表样本- 上述实例计算表格⒌法律名词及注释- 企业所得税：指企业根据法定的税法规定，在一定时期内依照应税所得额计算并支付的税款。
- 所得税税基：指企业所得税的计算基础，包括企业的收入、成本和费用等因素。
⒍结束语本文对房地产企业缴纳企业所得税进行了详细实例解析，并解释了相关的法律名词。
希望通过本文的解析，能为房地产企业在纳税方面提供参考和帮助。
房地产企业所得税案例在当今的经济环境中，房地产行业一直备受关注，而企业所得税作为重要的税种之一，对于房地产企业的经营和发展有着至关重要的影响。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入探讨房地产企业所得税的相关问题。
假设有一家名为“XX 房地产开发有限公司”的企业，在某城市开发了一个大型住宅项目。
该项目于 20XX 年初开始动工，预计总投资为10 亿元，总建筑面积为 20 万平方米。
在项目开发过程中，企业发生了以下主要成本和费用：土地成本：企业通过招拍挂方式取得土地使用权，支付土地出让金3 亿元。
建安成本：包括建筑工程、安装工程等，共计 4 亿元。
前期工程费：如规划设计、勘察测绘等，约 5000 万元。
基础设施费：如小区道路、供水供电等，约 4000 万元。
公共配套设施费：如幼儿园、物业管理用房等，约 3000 万元。
开发间接费用：如管理人员工资、办公费用等，约 2000 万元。
销售费用：包括广告宣传、销售代理佣金等，约 3000 万元。
财务费用：主要为借款利息支出，约 2000 万元。
经过两年的建设，项目于 20XX 年底竣工，并开始销售。
截至20XX 年底，企业共实现销售收入8 亿元，已销售面积为12 万平方米。
在计算企业所得税时，首先需要确定收入的确认。
根据相关规定，房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
在本案例中，企业已签订销售合同的收入为 8 亿元，应确认为当期收入。
接下来，计算成本的扣除。
土地成本、建安成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等可以按照实际发生额扣除。
但需要注意的是，开发间接费用和财务费用需要按照一定的比例进行分摊扣除。
在本案例中，土地成本和建安成本可以直接扣除，即 3 亿元＋ 4 亿元＝ 7 亿元。
前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等也可以全额扣除，共计 12 亿元。
对于开发间接费用和财务费用，假设按照已销售面积占总建筑面积的比例进行分摊扣除。
附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。
2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。
3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。
项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。
4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。
项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析1.简介本章节将介绍房地产企业缴纳企业所得税的基本概念和目的。
1.1 企业所得税的定义企业所得税是指按照国家税法规定，对企业应享有的所得额进行征收的税种。
1.2 房地产企业所得税的特点房地产企业所得税具有以下特点：●具有周期性和持续性。
●税率较高。
●空间分布广，涉及多个地方的法规和政策。
2.企业所得税的计算方法本章节将详细介绍房地产企业缴纳企业所得税的计算方法。
2.1 应纳税所得额的计算●应纳税所得额 = 利润总额●免税收入●扣除项目●（减免税收入）●利润总额 = 营业收入●营业成本●营业费用●税金及附加。
●免税收入包括符合国家税法规定不需要纳税的收入项目。
●扣除项目包括符合国家税法规定可以扣除的费用项目。
●减免税收入包括依法享受减免的税收项目。
2.2 税率和计税方法●税率根据国家税法规定，对应不同的纳税所得额区间，采用递增税率。
●计税方法可以选择一般计税方法或简易计税方法，根据企业的实际情况来决定。
3.税务申报与缴纳本章节将详细介绍房地产企业的税务申报与缴纳流程。
3.1 税务登记●房地产企业必须在成立后三十日内办理税务登记。
●在税务登记时，房地产企业需要提供相应的企业证照和其他相关材料。
3.2 税务申报●房地产企业需要按照规定的时间周期，向税务机关申报企业所得税。
●税务申报需要填写相应的申报表格，并提供相关的财务报表和凭证。
3.3 税务缴纳●房地产企业需要根据申报结果，按照规定的时间和方式，将应缴纳的企业所得税款缴纳给税务机关。
4.附件本文档涉及的附件包括：●房地产企业税务登记所需材料清单。
●企业所得税申报表格。
●财务报表和凭证范例。
5.法律名词及注释●企业所得税：按照国家税法规定，对企业应享有的所得额进行征收的税种。
●应纳税所得额：企业应该缴纳企业所得税的利润总额。
●免税收入：符合国家税法规定不需要纳税的收入项目。
●扣除项目：符合国家税法规定可以扣除的费用项目。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析1.引言房地产企业作为中国经济发展的重要支柱产业之一，其纳税问题备受关注。
企业所得税作为房地产企业纳税的重要组成部分，对企业的经营和发展具有重要影响。
本文将以实例的方式，对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行详细解析。
2.房地产企业所得税的基本概念和计算方法2.1.企业所得税的基本概念- 企业所得税是指企业按照实际取得的所得额，按照法定的所得税率缴纳的税款。
- 房地产企业所得税是指房地产企业按照企业所得税法规定缴纳的税款。
2.2.企业所得税的计算方法- 企业所得税计算公式：所得额 × 税率 - 速算扣除数。
- 房地产企业的所得额计算包括营业收入、减去成本费用和税前扣除后的应税所得额。
3.房地产企业所得税的纳税义务和纳税申报3.1.房地产企业的纳税义务- 房地产企业应按照国家规定的税率，依法纳税。
- 房地产企业应遵守税法的相关规定，如保持真实性、准确性和完整性的财务会计记录，按照相关报表要求进行报表编制等。
3.2.房地产企业的纳税申报- 房地产企业需要按照规定的申报期限和申报表格，向税务机关申报所得税。
- 房地产企业应根据实际情况填写相关表格，并提供必要的附加文件和证明材料。
4.房地产企业所得税的减免和优惠政策4.1.房地产企业所得税的减免政策- 对于符合条件的房地产企业，可以享受一定的所得税减免政策。
- 具体减免政策包括免征、减半征收等。
4.2.房地产企业所得税的优惠政策- 房地产企业可以根据特定条件享受优惠税率，并享受相关优惠政策。
- 常见的优惠政策包括高新技术企业税收优惠、科技型中小企业税收优惠等。
5.相关附件附件一：房地产企业所得税申报表格附件二：房地产企业所得税减免申请表格6.法律名词及注释6.1.企业所得税法：指中华人民共和国企业所得税法。
6.2.所得额：指企业按照企业所得税法规定计算出的应纳税所得额。
6.3.税率：指企业所得税法规定的适用于不同所得额的税率。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一，其涉及的企业往往需要面临复杂的税务政策和制度。
其中，企业所得税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种。
本文将从理论和实操两个角度，以一个实例对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行解析。
2. 实例背景某房地产开发企业于2023年成功开发了一条住宅项目，总销售额为1亿元。
在项目开发过程中，该企业产生了一系列的费用，如土地购置费、建设工程费、销售费用等。
现在，该企业需要对其企业所得税进行申报和缴纳。
3. 税法依据根据《企业所得税法》，企业所得税的计算基础为企业所得额。
企业所得额的计算公式为：企业所得额 = 销售额项目成本销售费用所得减免应纳税所得额。
具体的计算公式如下：销售额 = 1亿元项目成本 = 土地购置费 + 建设工程费销售费用 = 销售人员工资 + 广告费用 + 房地产中介费用 + 其他销售费用所得减免 = 开发或者产业园区研究与开发中心认定的所得减免应纳税所得额 = 企业所得额税率速算扣除数根据《企业所得税法》，税率为25%，速算扣除数为减半计征的5%。
4. 实例分析根据实例背景和税法依据，我们可以计算出各个费用的具体数值，进而进行企业所得税的计算。
假设土地购置费为2000万元，建设工程费为6000万元，销售人员工资为500万元，广告费用为200万元，房地产中介费用为300万元，其他销售费用为100万元，所得减免为500万元。
，根据计算公式，我们可以得到以下结果：项目成本 = 2000万元 + 6000万元 = 8000万元销售费用 = 500万元 + 200万元 + 300万元 + 100万元 = 1100万元应纳税所得额 = （销售额项目成本销售费用所得减免）税率速算扣除数= （1亿元 8000万元 1100万元 500万元） 25% 5%= 8000万元 25% 1000万元 1000万元 25% 5% = 1400万元 1000万元 250万元 5%= 1400万元 1250万元= 150万元所以，该房地产企业的应纳税所得额为150万元，即将缴纳150万元的企业所得税。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析> 本文将详细解析房地产企业在缴纳企业所得税方面的实例情况，并对相关的政策和计算方法进行详细说明。
1. 背景介绍房地产企业作为一种特殊的企业形态，其在缴纳企业所得税方面存在一些独特的规定。
本节将对相关背景进行简要介绍。
房地产企业所得税是指房地产企业根据其经营活动所得应向国家税务机关缴纳的税款。
房地产企业所得税的计算方法与其他企业的所得税有所不同，主要体现在税率和计算基数上。
2. 房地产企业所得税政策说明2.1 税率根据相关政策规定，房地产企业所得税的税率分为两种，分别为适用于普通房地产企业和适用于房地产开发企业的税率。
- 普通房地产企业的所得税税率为25%；- 房地产开发企业的所得税税率为10%。
2.2 计算基数房地产企业所得税的计算基数主要包括应税所得和应纳税所得两个概念。
- 应税所得是指房地产企业从不动产的出售、出租和转让中获得的收入减去相关费用后的金额。
应税所得的计算包括了固定资产折旧、财务费用、所得减免等因素的考虑。
- 应纳税所得是指房地产企业应纳税的所得金额，是在应税所得的基础上考虑各种减免政策后的金额。
应纳税所得的计算包括了各种税前减免政策以及其他特殊政策的考虑。
3. 房地产企业所得税实例分析为了更好地说明房地产企业所得税的计算方法和应纳税款的具体情况，本节将给出一个实例进行分析。
3.1 实例背景假设某房地产企业在某年度从房地产的出售和出租中获得的收入为1000万元，其相关费用为300万元。
3.2 应税所得的计算根据实例背景，该房地产企业的应税所得的计算如下：应税所得 = 收入 - 相关费用= 1000万元 - 300万元= 700万元3.3 应纳税所得的计算根据实例背景，该房地产企业的应纳税所得的计算如下：应纳税所得 = 应税所得 - 所得减免= 700万元 - 所得减免需要注意的是，所得减免部分是根据具体情况和相关政策来确定的，实例中并未给出具体数值。
房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度—6 —本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
房地产开发企业预提费用明细表—7 ——8 —2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。
公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分—9 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
—10 —开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言在中国，房地产是一个非常重要的行业，房地产企业作为行业的主要参与者之一，在经营过程中需要遵守税法规定，缴纳相应的企业所得税。
2. 实例背景某房地产企业在某年度的纳税期限是按照年度缴纳，其利润总额为1000万元，这是企业经营所得的收入，需要根据国家税法规定进行企业所得税缴纳。
3. 计算方法3.1 应纳税所得额的计算应纳税所得额是企业利润总额减去各项税前扣除项目后的金额。
根据国家税法规定，房地产企业的应纳税所得额计算方法如下：应纳税所得额 = 利润总额税前扣除项目在这个实例中，我们假设该企业没有任何税前扣除项目，所以应纳税所得额就是企业利润总额。
3.2 税率和速算扣除数的确定根据国家税法规定，房地产企业的企业所得税税率为25%。
企业所得税速算扣除数是一个固定的金额，根据国家税法规定，房地产企业的企业所得税速算扣除数为减半计算，即为12.5%。
所以，企业所得税速算扣除数为应纳税所得额乘以12.5%。
3.3 应缴纳的企业所得税计算应缴纳的企业所得税可以用以下公式计算：应缴纳企业所得税 = 应纳税所得额×税率速算扣除数将实际数据代入计算公式，我们可以得到：应缴纳企业所得税 = 1000万× 25% (1000万× 12.5%)应缴纳企业所得税 = 250万 125万应缴纳企业所得税 = 125万所以，这家房地产企业在这个年度需要缴纳125万元的企业所得税。
3.4 缴纳方式和时间根据国家税务部门的规定，房地产企业需要在纳税期限内，将应缴纳的企业所得税款项转入指定的税务机关指定的银行账户。
对于这家房地产企业来说，纳税期限是按照年度缴纳，所以在纳税期限截止日前的时间内完成缴纳即可。
4. 结论房地产企业的企业所得税税率为25%；房地产企业的企业所得税速算扣除数为12.5%；计算企业所得税时，需要计算应纳税所得额；缴纳企业所得税的方式是将应缴纳税款转入指定的银行账户。
某市地税稽查局于2008年5月4日对坐落在市区的某房地产公司2007年度地方税缴纳情况进行检查，取得相关资料如下：1、基本情况该公司成立于2002年，执行《企业会计制度》和现行企业所得税政策，企业所得税按账核实征收，税率33％，损益核算实行账结法，损益科目年末无余额，已全部转入本年利润账户。
注册资本4000万元，全年销售收入12000万元，会计利润500万元。
预收账款—住宅账户年初贷方余额2000万元，贷方发生额10000万元，年末贷方余额4000万元，预收账款—商业房账户年初贷方余额为零，贷方发生额6000万元，年末贷方余额2000万元，预缴土地增值税120万元，企业已按1600万元申报缴纳营业税、城建税、教育费附加。
申报缴纳企业所得税165万元，2007年度未做纳税调整，土地税、房产税已按账面缴纳。
不给出的资料视同正确。
2、纳税审查情况(1)2007年8月收取购商业房保证金，账务处理为：借：银行存款 2000000贷：应付账款 2000000（2）以商品房等面积补偿拆迁户5000平方米，开发成本2500元/平方米，销售价格4000元/平方米，账务处理为：借：其他应付款 12500000贷：开发产品一商品房 12500000（3）超过补偿面积部分200平方米以销售价格4000元/平方米给拆迁户，账务处理为：借：其他应付款 800000贷：开发产品一商品户800000（4）以商业房150平方米1套，抵顶张某材料款，账务处理为：借：应付账款一张某 600000贷：开发产品—600000（5）本年取得国债利息收入，账务处理为：借：长期投资 100000贷：本年利润 100000（6）自3月份以来，每月收取租金1万元，账务处理为：借：银行存款 100000贷：其他应付款 100000（7）经检查核实，该公司自2005年12月入住自已开发的商品房——住宅，一直未做账务处理，商品房面积320平方米。
要求：1、扼要指出存在影响纳税的问题；2、计算应补缴的税款金额，并做出补税分录。
房地产开发企业所得税案1. 简介房地产开发企业所得税是指房地产开发企业根据国家相关税法规定，按照一定的税率和计算方法计算并缴纳的税款。
对于房地产开发企业来说，所得税是一个重要的财务成本，必须合理规划和管理。
本文将从以下几个方面对房地产开发企业所得税案进行详细介绍。
2. 房地产开发企业所得税的税基及税率房地产开发企业的所得税税基主要包括两个方面：利润总额和资产减值准备。
利润总额是指企业在一定时期内的销售收入减去直接成本、间接成本和营业费用等支出后的金额。
根据国家税法规定，房地产开发企业所得税的税率为25%。
资产减值准备是指企业在计算税前利润时预留的金额，作为将来可能发生的资产减值的风险。
根据国家相关规定，房地产开发企业可以按照一定比例计提资产减值准备，减少应纳税所得额。
3. 房地产开发企业所得税的计算方法房地产开发企业所得税的计算方法主要包括两种：实际利润法和简易计税法。
实际利润法是指企业按照一定的会计准则编制财务报表，根据报表中的利润总额计算应纳税所得额，然后按照所得税税率计算出应缴纳的税款。
简易计税法是指企业按照国家相关规定的税前利润和税率计算应纳税所得额和应缴纳的税款。
相对于实际利润法，简易计税法的计算过程更加简单，适用于一些小型房地产开发企业。
4. 房地产开发企业所得税的减免和优惠政策为了鼓励房地产开发企业的发展，国家对于房地产开发企业的所得税给予了一些减免和优惠政策。
例如，对于符合一定条件的房地产开发企业，可以在一定期限内免征所得税；对于特定区域内的房地产开发企业，可以享受税收优惠政策等。
同时，房地产开发企业还可以通过合理规划运营，降低应纳税所得额，从而减少所得税的负担。
5. 房地产开发企业所得税的税务申报和缴纳房地产开发企业应按照国家相关规定和税务部门的要求，按时申报和缴纳所得税。
房地产开发企业需要按照一定的时限，填报所得税纳税申报表，并提供相关的财务报表和证明材料。
税务部门会对企业的纳税申报进行审查和核实，如有问题，会进行进一步的调查和处理。
房地产开发缴纳企业所得税示例近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮助。
一、开（筹）办期间开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。
国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
1.业务招待费、广告费和业务宣传费国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
2.开（筹）办期间不计算为亏损年度根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。
企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。
例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。
要求：确认开始计算企业损益的年度。
案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在“开办费”科目中归集。
房地产企业所得税计算表
所属时期： 年 月 日至 年 月 日
填表说明
1.本表由房地产开发企业在每季度申报时填写本季度和当年累计数；
2.第一季度的“期初留抵税额”为2008年以前已预售并结转销售的已预征应抵减未抵减税额，第二季度的季度的“期末留抵税额”，依此类推；
3.本表第24行“实际已缴所得税额为2008年度实际已缴所得税额，不含2008年以前已缴所得税额；
4.本表当季第22行：若计算出来的数据≥0，则据实填列；若计算出来的数据＜0，则填0；
5.本表当季第25行：若计算出来的数据≥0，则据实填列；若计算出来的数据＜0，则填0，并将其绝
6.若本表第25行为正数时，则本表第26行为0；
7.本表第21行“期初留抵税额”的每季度累计栏始终填列年初留抵税额；
8.本表与季度申报表A表的关系：
（1）本表第1行=A表第2行；
（2）本表第9行=A表第3行；
（3）本表第22行=A表第6行；
（4）本表第23行=A表第7行；
（5）本表第24行=A表第8行；
（6）本表第25行=A表第9行；
（7）A表第4行”利润总额”=本表第22行（即A表第6行）除以税率后倒求出来。
当年累计数；
结转销售的已预征应抵减未抵减税额，第二季度的“期初留抵税额”=第一
列年初留抵税额；
所得税额，不含2008年以前已缴所得税额；）除以税率后倒求出来。
将其绝对值填列在第26行；；若计算出来的数据＜0，则填0；。
所得税：
所得税是各地政府在不同时期对个人应纳税收入的定义和征收的百分比不尽相同，有时还分稿费收入、工资收入以及偶然所得（例如彩票中奖）等等情况分别纳税。
所得税又称所得课税、收益税，指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。
预缴所得税：
企业所得税实行按月提取，季度交纳、全年清算汇缴的办法；所谓预交，就是按照累计利润总额乘以税率减去以前已交税金，就是需要预交的数额，这个数额不是最后的实际数，通过清算汇缴的纳税调整，全年还要通算。
最新房地产企业税收疑难问题案例精解：
《最新房地产企业税收疑难问题案例精解》是2010年6月1日中国市场出版社出版的图书，作者是易坤山。
内容简介：
《最新房地产企业税收疑难问题案例精解》是易坤山编著的一本图书。
笔者长期从事房地产企业税务顾问、税务培训等工作，在实践中发现，一方面，房地产企业通过各种手段偷税的问题确实存在；另一方面，很多房地产企业是因对政策的理解有误或根本不了解政策，从而导致无意识地少缴税、稀里糊涂地多缴税。
与此同时，由于税务人员同企业方面对税收理解存在歧义，也造成税企间摩擦冲突不断。
对这些问题，笔者在为众多房地产企业提供税务自查特别是稽查辅导
时深有体会。
房地产开发缴纳企业所得税示例近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，为便于理解和掌握现行房地产开发企业所得税政策，本文按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析，希望对征纳双方有所帮助。
一、开（筹）办期间开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。
国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
1.业务招待费、广告费和业务宣传费国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
2.开（筹）办期间不计算为亏损年度根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。
企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。
例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。
要求：确认开始计算企业损益的年度。
案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在“开办费”科目中归集。
企业自开始生产经营的年度，是开始计算企业损益的年度。
如果筹办期的结束和经营期的开始，两者处于同一年度，则应分别按照有关规定确认筹办费摊销及经营年度的开始。
因此，该开发企业在开始生产经营年度的2011年6月起开始一次性或分期扣除开办费；若2011年度发生了亏损，则税法确认的亏损年度就是2011年度，而不是2010年度。
例2：接例1，经核查：（1）该开发企业2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生业务招费10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；（3）2011年3月，购建固定资产（营业楼）所支付的设计费、部分材料费共计10万元计入了开办费；（4）该企业选用在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。
要求：该企业2011年一次性扣除开办费的金额。
案例分析：（1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，发生的广告宣传费可按实际发生额计入开办费；企业筹办费的支出。
（2）投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。
（3）为购建固定资产所支付的设计费、部分材料费应予资本化，不计入开办费。
因此，该企业2011年一次性扣除开办费金额为：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（万元）。
二、预缴期间《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税实行分月或者分季预缴，企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。
对房地产开发企业来说，销售未完工开发产品取得的收入时或者账面有实际利润额时，均应预缴企业所得税。
1.销售未完工开发产品取得的收入时的预缴房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售，当前房地产开发企业普遍采用期房销售方式。
所谓期房销售是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行为。
对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法，企业会计准则与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法，会计准则和税法的规定有所不同，致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。
根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负有企业所得税纳税义务。
国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
例3：接上例，该房地产开发企业2011年9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20000平方米、均价为每平方米8000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”科目16000万元，贷记“预收账款”科目16000万元，账面利润为亏损100万元，准予弥补以前年度亏损额为300万元。
已知该市规定的销售未完工开发产品的计税毛利率为10%，土地增值税的预征比例为2%，城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的税（征收）率分别为7%、3%、2%、1%。
要求：（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金；（2）该开发企业应预缴企业所得税。
案例分析：（1）该开发企业应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其他纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，当房地产开发企业预售房屋收到预收款项时，应计算并缴纳营业税。
该企业应确认2011年9月销售未完工开发产品取得的收入16000万元，应交的营业税是800万元（16000×5%），应交的城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为：800×（7%+3%+2%+1%）=104（万元），预缴的土地增值税是320万元，以上税费合计1224万元。
（2）该开发企业应预缴企业所得税依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
依据《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国家税务总局公告2011年第64号）规定，实行查账征收的企业按月（季）度的实际利润额预缴。
实际利润额的计算公式为：实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200（万元）应预缴企业所得税额为：1200×25% =300（万元）。
2.月（季）度和年度纳税申报表（B类）企业所得税月（季）度和年度纳税申报表（B类）（国家税务总局公告2011年第64号）按核定征收方式的不同，分别适用按应税所得率计算应纳所得税额的企业、由税务机关核定应纳所得税额的企业。
凡由税务机关按收入总额核定应税所得率的企业填报第1—6行和第10—13行。
凡由税务机关按成本费用核定应税所得率的企业填报第7—13行。
凡由税务机关核定应纳所得税额的企业填报第14行。
注意：（1）第4行“应税收入额”：根据相关行计算填报。
第4行=第1-2-3行，即：应税收入额=收入总额-不征税收入-免税收入。
（2）在核定征收申报中，“应纳税所得额”与以前年度亏损无关。
3.跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题国家税务总局《关于建筑企业所得税征管有关问题的通知》（国税函[2010]39号）、《关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函[2010]156号），对总机构应汇总计算企业应纳所得税的预缴方法作出了明确：（1）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部按项目实际经营收入的0.2%预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；（2）总机构只设二级分支机构的，按照国税发[2008]28号文件规定（经营收入、职工工资和资产总额）计算总、分支机构应缴纳的税款；（3）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部按项目实际经营收入的0.2%预缴的企业所得税后，再按照国税发[2008]28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。
跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。
同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。
三、汇算清缴期间企业所得税汇算清缴，是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内或实际经营终止之日起60日内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
