无偿划拨土地需要评估入账吗

机关办公用地划拨转出让评估依据我国相关法律的规定，将划拨的土地出让的，是需要对土地划拨转出的价值进行评估的，由市、县人民政府国土资源行政主管部门进行评估。

《协议出让国有土地使用权规定》第十一条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

划拨国有土地使用权部门土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。

但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。

以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。

因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。

国有资产划拨耕地的账务处理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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汇报人：日期:CATALOGUE目录•划拨土地概述•划拨土地价值构成•划拨土地估价方法•划拨土地估价实例分析•影响划拨土地价值因素及风险提示•结论与展望划拨土地概述01划拨土地指的是由政府或相关部门依法将国有土地使用权无偿转让给用地单位或个人的行为。

划拨土地通常用于公益事业、基础设施建设、国家重点工程等非营利性项目。

VS03期限性划拨土地的使用权通常有一定期限，到期后需要重新申请或办理续期手续。

01无偿性划拨土地是无偿转让的，用地单位或个人无需支付土地出让金等费用。

02限制性划拨土地的使用权受到一定限制，如用途限制、转让限制等。

划拨土地政策是我国土地管理制度的重要组成部分，旨在优化土地资源配置，促进经济社会发展。

随着市场经济的发展，划拨土地政策也在不断调整和完善，逐步向市场化、有偿化方向转变。

划拨土地政策背景划拨土地价值构成02征地补偿费01包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费等。

拆迁补偿费02包括房屋拆迁补偿费、构筑物拆迁补偿费、搬迁补助费等。

基础设施建设费03包括道路、供水、供电、通讯、排水、排污等基础设施建设费用。

包括土地平整、土方工程等费用。

土地平整费对土地进行地质勘察，评估地质条件和地下水位等费用。

地质勘察费进行土地规划和设计，制定土地利用方案等费用。

规划设计费市场比较法通过比较类似土地在市场上的交易价格，推算出该土地的使用权价值。

收益还原法通过预测土地未来可能产生的收益，并将其还原为现值，从而评估土地使用权价值。

成本逼近法通过计算土地取得成本和开发成本，加上一定的利润和税费，推算出土地使用权价值。

土地使用权价值030201划拨土地估价方法03成本法土地取得成本包括征地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等。

土地开发成本包括基础设施建设费、公共配套设施费等。

相关税费如耕地占用税、契税等。

利息、利润及土地增值收益根据土地开发周期、投资回报率等因素确定。

市场比较法建立价格比较基础进行区域因素修正统一估价时点、价格内涵和价格单位等。

财政部关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知（财工字［１９９５］１０８号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、清产核资办公室，国务院各部、委、局、直属机构及计划单列企业集团：根据财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局《关于印发＜清产核资中土地估价实施细则＞的通知》及清产核资的有关政策规定，从１９９４年起，对国有企业使用的国有土地进行清查、估价。

现对土地估价的有关财务处理问题，通知如下；一、企业土地估价应按照国家规定的范围，在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上，依据国家统一规定的土地估价技术标准进行，并按规定程序予以确认、批复。

二、对于企业过去已作为固定资产单独入帐的土地，估价后，应按确认、批复的价值调整帐面价值，并按调整后的帐面价值单独入帐，不计提折旧。

调整后的土地帐面价值高于原帐面价值部分，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作为国家投资，在资本公积金中单独反映。

三、对于通过行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。

企业占用的行政划拨土地在估价入帐后，应在固定资产中单独反映，不计提折旧。

四、以出让方式等取得国有土地使用权，且受让价格低于所在地土地基准价的土地，估价后，在备查簿上进行反映，其土地使用权帐面原值不作调整。

五、企业以土地使用权作价投资或入股举办国内联营、股份制企业，其土地未经评估确认或原合同确认作价明显偏低的，经企业主管部门和其他投资人同意，可对该土地进行估价。

对国有划拨土地作为企业资产的思考摘要：划拨土地是历史遗留问题，就其账务处理的变更和不确定性，以及相关法律法规和文件中对划拨土地的限制，是否应该将划拨土地作为企业资产？本文从正反面分析了将划拨土地作为资产的不当之处，认为不应将其作为企业资产。

关键字：划拨土地；资产；不当之处中图分类号：f301 文献标识码：a 文章编号：1673-8500（2013）01-0045-01划拨土地始于计划经济时期，城镇国有土地都是通过划拨的形式向企业提供。

土地使用权经历了对土地严格禁止交易到严格限制交易直至有条件的进行交易的过程。

国家土地管理局[1996]国土函字第5号《对关于现代企业制度试点中土地资产处置有关问题的请示的答复》指出，划拨土地不属于企业财产或国家授权经营管理的财产。

1998年2月17日，国有土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，确立了对国有企业划拨土地使用权依法逐步实行有偿使用的制度，但仍未完全明确该土地使用权和企业法人财产权的关系。

根据这一制度，政府通过出让方式（拍卖、招标或协议方式）向企业供应国有土地使用权。

这一制度同时规定，划拨土地使用权不得进入市场交易（包括转让、出租、抵押等）。

只有用地单位向国家补交了土地出让金、履行了土地出让手续后方能进入市场。

但在改革开放初期，为了鼓励房地产开发，加快城市建设，政府将大批城镇土地划拨给房地产开发公司（主要具有较深政府背景的国有企业），划拨土地使用权给这些公司带来了丰厚的土地储备。

部分企业拥有大量的划拨土地使用权，对于这一部分土地使用权能否确认为资产，就存在较大的争议。

一、企业取得划拨土地的账务处理问题有关文件规定，采用作价出资（入股）的方式划拨土地的，只按政府收取的土地出让金额计作国有资本金或股本金。

1994年财政部组织了一次国有企业清产核资，国有企业的无偿划拨土地按评估价的50%确认固定资产入账，借记“固定资产—土地”，贷记“实收资本”或“股本”，对该固定资产不计提折旧。

母公司向全资子公司无偿划拨土地的涉税规定母公司向全资子公司无偿划拨土地的涉税规定自然人向一人有限公司、母公司向全资子公司无偿划拨土地的涉税规定问题:1、自然人向其开办的一人有限公司(房地产公司)无偿划拨土地使用权是否征收营业税、个人所得税、土地增值税,如何征收,其开办的一人有限公司是否征收企业所得税,他们的交易是否关联交易,2、母公司(非房地产公司)向子公司(全资房地产公司)无偿划拨土地使用权是否征收营业税、企业所得税、土地增值税,如何征收,子公司收到土地是否征收企业所得税,他们的交易是否是关联交易,答复:A:根据营业税暂行条例实施细则第五条规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。

因此，自然人向其开办的一人有限公司无偿划拨土地使用权以及母公司向子公司无偿划拨土地使用权的行为应征收营业税。

计税依据为无偿划拨土地的价值，税率为5%。

B:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)的规定，自然人向有限公司(房地产公司)无偿转让土地使用权，属非免税的“赠与”行为，应视同销售，征收土地增值税。

应以房地产市场评估价格减除扣除项目(土地成本、税金等)的余额(增值额)作为计税依据，乘以税率，计算缴纳土地增值税。

根据《中行人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《财政部国家实务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)的规定，母公司(非房地产公司)向子公司(全资房地产公司)无偿转让土地使用权，属非免税的“赠与”行为，应征收土地增值税。

应以房地产市场评估价格减除扣除项目(土地成本、税金等)的余额(增值额)作为计税依据，乘以税率，计算缴纳土地增值税。

C:1、根据《中行人民共和国企业所得税法》及其实施细则规定，一人有限责任公司属于企业所得税纳税人，应按规定缴纳企业所得税。

无偿划拨方式取得土地使用权的处理方法
【答】在新准则下对于无偿取得的土地使用权，按公允价值入账。

如有相关凭证，该凭证所列明金额与公允价值差额不大可以按该凭证所列金额入账。

如没有注明价值或注明价值与公允价值差异较大、但有活跃市场的，应当根据有确凿证据表明的同类或类似资产市场价格作为公允价值。

对于公允价值不能可靠取得的，按名义价格计量。

取得时会计处理：
借：无形资产
贷：递延收益
在相关资产使用寿命内平均分摊递延收益，计入当期收益。

以名义金额计量的政府补助，在取得时计入当期损益。

支付的土地征用费及迁移补偿费、青苗补偿费，如是正常施工所必须程序，那么应计到该项资产的成本中。

对于房地产企业，其取得的土地使用权不能计到“无形资产”科目中，而应计到“开发成本”科目。

取得时会计处理：
借：开发成本
贷：递延收益
问：A公司在A市开发区投资5个大型石化项目，A市政府给予A公司奖励土地的优惠政策，A公司无偿取得开发区80万平方米的出让土地使用权，经评估作价5.2亿元，A公司借记无形资产5.2亿，贷记资本公积5.2亿，这样会计处理正确吗？无形资产入账后是否还要对无形资产进行摊销？
答：根据您的描述，A公司无偿取得的土地使用权属于《企业会计准则第16号—政府补助》所规范的与资产相关的政府补助。

依照准则规定，应做如下会计处理：取得时
借：无形资产 5.2
贷：递延收益 5.2
期末摊销
借：管理费用
贷；累计摊销
借：递延收益
贷：营业外收入。

【老会计经验】无偿划拨土地需入账吗企业取得的土地使用权属于先前无偿划拨, 能否将其作为无形资产入账并摊销计入成本再税前扣除呢？这是不少企业财务人员进行此类业务账务处理时遇到的问题。

我国目前仍有许多企业拥有的土地使用权是原来通过行政无偿划拨方式取得的, 而且这部分土地使用权长期游离于企业账外。

随着土地使用权价值的与日俱增, 对土地使用权规范核算的问题愈加受到重视。

许多财务人员认为, 如果不将无偿划拨的土地使用权列入账内作为无形资产核算, 则造成事实上属于企业的资产（权益）游离于账外, 有违会计核算全面真实反映企业资产和权益的基本原则, 而且计入无形资产后还可以按规定摊销计入成本, 可谓一举两得。

由于《企业会计制度》对此问题没有明确, 一些企业出于各自的目的, 聘请评估机构将土地使用权评估后作为无形资产入账。

笔者认为, 对企业由于历史原因形成的土地使用权游离账外的问题, 会计准则和会计制度虽然没有明确如何进行规范的账务处理, 但《企业会计准则―――无形资产》指南对此类土地使用权作了较为明确的规定, 即如果企业的土地使用权原先未入账, 应先按缴纳的土地出让金将土地使用权确认为无形资产。

之后, 再将该土地使用权的账面价值一次性地计入房地产开发成本。

税法对企业评估增值的规定是, 如果按评估增值调整了有关资产的账面价值并据此计提折旧或摊销的, 除非税法有明确规定,在计算应纳税所得额时不得扣除。

由此可见, 企业在一般情形下, 不可以随便将土地使用权评估入账, 不得按照评估价值在税前计提折旧或摊销。

尽管企业可以按照国务院的统一规定进行清产核资、股份制或其他类型的改造、改组, 并根据评估价值调整相关资产的账面价值（包括增值和损失）, 但税法明确规定, 确认有关评估资产计税成本的仍然必须是企业取得资产时的实际成本, 如果不是, 即使企业将有关资产按照评估值计入账内并对资产进行了税前扣除, 也必须按照实际成本进行纳税调整。

国企整体无偿划拨账务处理流程
国企整体无偿划拨账务处理流程，嘿，这可真是个重要又有点复杂的事儿呢！你想想看呀，就好比一场大搬家，东西要从一个地方整整齐齐地搬到另一个地方，还不能有任何差错！（小张和小李在办公室讨论。

小张：“这国企整体无偿划拨可真不简单啊！”小李：“可不是嘛！”）
首先呢，要明确划拨的资产范围和具体情况，就像你要清楚自己要搬哪些家具一样。

这可不能马虎，得仔细核对清楚，不然万一落下什么重要的，那不就麻烦啦！然后呢，进行相关的账务调整。

哎呀，这就好像给这些资产重新安排一个合适的“座位”一样。

（会计王姐一边看着账目一边念叨：“这笔要这么调，那笔要那么记。

”）
接着呀，要做好账务的衔接工作，让前后连贯起来，可不能出现脱节的情况。

就像是接力赛跑中，交接棒得稳稳当当的，不能掉链子呀！同时，还要确保各种数据的准确性，这可太关键啦！要是数据错了，那不就像在大雾天走路，容易迷失方向嘛！（财务主管严肃地对大家说：“数据千万不能错！”）
在这个过程中呀，要一环扣一环，不能有丝毫的松懈。

每一个环节都好像链条上的一环，缺了哪一个都不行。

这不就跟建房子一样嘛，少了一块砖
可能整个房子都不牢固啦！（大家热火朝天地忙碌着，互相提醒着注意事项。

）
总之，国企整体无偿划拨账务处理流程可不是一件轻松的事儿，但只要我们认真对待，一步一个脚印，就一定能做好！它就像是一场挑战，我们要勇敢地去迎接，去战胜！大家加油吧！。

新准则无偿划拨资产账务处理
新中国公司法对无偿划拨资产进行了规定，针对企业的财务决策有重要意义。

新中国
公司法正式实施以来，无偿划拨资产的账务处理给企业的财务管理带来了一定的改变。

无偿划拨的账务处理包括以下几个方面：
一是资产无偿划拨的账务处理。

划拨的资产无须对外收入成本，资产金额录入凭证时，应当以划拨的正常价值录入，不计收入成本。

应按现行账务准则确定资产划拨的计量标准，确定资产划拨金额，并记录账面上的账务会计凭证及划拨过程中的相关活动数据。

二是负债无偿划拨的账务处理。

划拨的负债不应列入资产负债表，因划拨负债无须进
行偿付，但可确认其负债不需被永久清除，负债金额应相应地扣除。

该项财务会计凭证上
应注明“无偿划拨的负债”等字样，以显示该负债不计入应偿付的账务会计条目。

三是累积净损益的账务处理。

累积净损益中的资产无偿划拨，根据现行的账务准则，
需要在资产负债表中计入资产无偿划拨收入，借方登记在累积净损益账户上。

负债划拨，
也需要在资产负债表中计入负债无偿划拨支出，贷方记入累积净损益账户上。

以上是新中国公司法对于无偿划拨资产的账务处理要求，各企业应求真务实，按照财
务准则的规定，真实、准确、完整地进行无偿划拨账务处理，以便真实反映企业的财务状
况和收入状况，完善财务管理。