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第1篇一、案件背景某市原市长李某，在任期间，因滥用职权、贪污受贿等违法行为被查处。
该案涉及多个领域，包括土地出让、工程项目、公共资金管理等，严重损害了国家和人民的利益，造成了恶劣的社会影响。
以下是该案的详细情况：二、案件经过1. 滥用职权（1）违规出让土地：李某在任期间，为谋取私利，擅自决定将某块优质土地以低价出让给私营企业，严重违反了国家土地管理法规。
在出让过程中，李某收受私营企业老板巨额贿赂。
（2）干预工程项目：李某利用职务之便，为亲朋好友承揽工程项目，违反了国家工程建设项目管理规定。
在工程项目中，李某收受施工单位老板巨额贿赂。
2. 贪污受贿（1）侵占公共资金：李某在任期间，通过各种手段，将公共资金划拨到个人账户，用于个人消费和非法活动。
据统计，李某侵占公共资金达数百万元。
（2）收受贿赂：李某在土地出让、工程项目等方面，多次收受私营企业老板和施工单位老板的巨额贿赂，共计数百万元。
三、案件处理1. 逮捕：在案件调查过程中，李某因涉嫌滥用职权、贪污受贿等违法行为被依法逮捕。
2. 侦查：检察机关对李某进行立案侦查，查明其滥用职权、贪污受贿等违法行为的事实。
3. 审判：法院依法对李某进行审判，认定其犯有滥用职权罪、贪污罪、受贿罪，判处有期徒刑十年，并处罚金五百万元。
四、案件影响1. 社会影响：该案曝光后，引起了社会广泛关注，人们对权力滥用、贪污受贿等违法行为表示强烈愤慨。
2. 政策影响：该案为我国反腐倡廉工作提供了重要案例，推动了相关法律法规的完善和执行。
3. 个人影响：李某因滥用权力、贪污受贿被判处有期徒刑十年，受到了应有的法律制裁，也给其他官员敲响了警钟。
五、案件启示1. 加强权力监督：要加强对权力的监督，防止权力滥用。
建立健全权力运行制约和监督体系，确保权力在阳光下运行。
2. 强化法治观念：广大党员干部要树立法治观念，自觉遵守法律法规，严守党纪国法。
3. 严惩违法行为：对滥用权力、贪污受贿等违法行为，要依法严厉打击，坚决维护国家和人民的利益。
江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2018.02.24•【字号】•【施行日期】2018.02.24•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管,买卖合同正文江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017最新）为积极顺应房地产市场改革要求，促进房地产市场健康有序发展，正确审理房地产合同纠纷案件，统一全省法院裁判尺度，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）等法律、行政法规、司法解释规定，结合我省实际情况，制定本解答。
一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则？一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重。
人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则，既要充分关注对人民群众的合法权益，也要切实维护房地产企业的合法权益，努力寻找双方利益的共同点和平衡点，维护经济平稳较快发展的大局。
要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果，合理分配各方利益。
二是坚持促进市场交易与规范市场行为相兼顾。
人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力，坚持不轻易否定合同效力的原则。
要依法把握无效合同和合同解除的认定标准，正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。
案例分析学校食堂不能租出去经营2003年 4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。
镇土地管理所发现后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某以非法占地为由给予了相应处罚。
镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。
汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。
针对国土局的处罚和杨某的观点，大家怎么看？1租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。
某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。
地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。
《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，原国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，两者不能分开。
划拨土地使用权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地使用权。
由此可见，杨某认为“汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正确的，与上述法律法规的规定相悖。
本案的违法主体应是镇中学。
《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
53镇政府能否通过拍卖转让划拨国有土地使用权□ 张趁心分 析首先，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第6条“市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施”的规定，以及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人…… ”镇政府拥有使用权的土地，是国家通过划拨所得，而镇政府不是拥有土地使用权的公司、企业、其他经济组织和个人，而是行政机关。
因此，该土地不得转让，镇政府无权转让。
其次，双方签订租赁合同属于无效合同。
根据原国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知第5条“租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同”的规定，本案租赁期限10年已经属于长期租赁，必须由县级以上土地行政主管部门和张某签订租赁合同才符合法律规定。
就本案而言，依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第6条的规定，镇政府无权委托某拍卖公司进行公开拍卖，张某虽然经过拍卖程序取得了土地使用权及附属设施使用权，但依据《规范国有土地租赁若干意见》第5条的规定，必须由县级以上土地行政主管部门和张某签订租赁合同。
镇政府委托某拍卖公司拍卖划拨国有土地行为存在超权，属于无效行政行为，其租赁合同也应属于无效合同，因此，张某的建设行为属于违法占地。
本案的意义在于划拨国有土地在一定条件下是可以出让、转让、出租、抵押的，前提是必须具备或者达到《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条第4项的规定条件，必须向政府补交土地使用权出让金或者以出租所获效益抵交土地使用权出让金。
国资转让未经评估、审批且未“进场交易”的合同效⼒问题国资转让未经评估、审批且未“进场交易”的合同效⼒问题包智渊8⽉15⽇国资转让未经评估、审批且未“进场交易”的合同效⼒问题⼀、有关国资转让须评估、审批并“进场交易”的规定有关国有资产转让须经评估、审批并“进场交易”的规定，主要出现在《中华⼈民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂⾏办法》、《企业国有资产交易监督管理办法》等法律及部门规章中。
（⼀）国资转让须评估的规定转让重⼤财产的，应当1、根据《中华⼈民共和国企业国有资产法》第四⼗七条规定，国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司转让重⼤财产的，应当按照规定对有关资产进⾏评估。
按照规定对有关资产进⾏评估应当进⾏资产评估：（⼀）资2、《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之⼀的，应当进⾏资产评估：（⼀）资产拍卖、转让；……应当对相关资产进⾏评估：……(六)资产转让、置换资产转让、置换；3、《企业国有资产评估管理暂⾏办法》第六条规定，企业有下列⾏为之⼀的，应当对相关资产进⾏评估……4、《企业国有资产交易监督管理办法》第⼗⼆条规定，对按照有关法律法规要求必须进⾏资产评估的产权转让事项，转让⽅应当委托具有相应资质的评估机构对转让标的进⾏资产评估，产权转让价格应以经核准或备案的评估结果为基础确定。
（⼆）国资转让须经审批并“进场交易”的规定由履⾏1、根据《中华⼈民共和国企业国有资产法》第三⼗条、第三⼗⼀条、第三⼗⼆条，国有独资企业、国有独资公司转让重⼤财产的，由履⾏出资⼈职责的机构决定；另据该法第三⼗条、第三⼗三条，国有资本控股公司、国有资本参股公司转让重⼤财产的由公司股东会、股东⼤会或出资⼈职责的机构决定者董事会决定，履⾏出资⼈职责的机构委派的股东代表应当按照委派机构的指⽰⾏使权利。
国有资产转让由履⾏出资⼈职责的机构决定。
履⾏出资⼈职责的机构决定转2、《中华⼈民共和国企业国有资产法》第五⼗三条规定，国有资产转让由履⾏出资⼈职责的机构决定应当报请本级⼈民政府批准。
最高人民法院关于土地实际使用人对行政机关出让土地的行为不服可否作为原告提起诉讼问题的答复文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2005.06.03•【文号】[2005]行他字第12号•【施行日期】2005.06.03•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】行政诉讼综合规定正文最高人民法院关于土地实际使用人对行政机关出让土地的行为不服可否作为原告提起诉讼问题的答复（2005年6月3日[2005]行他字第12号）辽宁省高级人民法院：你院[2005]辽行终字第1号《关于李永明是否具有原告资格的请示》收悉。
经研究，答复如下：同意你院审委会多数人意见。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条和《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第十二条的规定，土地的实际使用人对行政机关出让土地行为不服，可以作为原告提起行政诉讼。
此复附：辽宁省高级人民法院关于李永明是否具有原告资格的请示报告（2005年4月7日[2005]辽行终字第1号）最高人民法院：我院审理的李永明诉长海县人民政府出让国有土地使用权上诉一案中，涉及到被上诉人李永明是否具备行政诉讼原告主体资格的问题，经我院审判委员会讨论，决定向最高法院请示。
一、当事人的基本情况上诉人（原审被告）：长海县人民政府，住所地长海县大长山岛镇东山街。
法定代表人：刘兴伟，该县县长。
委托代理人：于连河，辽宁海达律师事务所律师。
委托代理人：葛学义，男，1944年7月10日出生，汉族，大连市国土资源和房屋局退休干部，住所地大连市沙河口区长江路946号。
上诉人（原审第三人）：于志洋，男，1972年9月29日出生，汉族，大连玉洋水产有限公司经理，住所地庄河市海港路二段8～11号。
被上诉人（原审原告）：李永明，男，1963年10月6日出生，朝鲜族，东港市永明水产有限公司董事长，住所地东港市大东管理区向阳委三组60栋3—4号。
委托代理人：于泳，辽宁鑫磊律师事务所律师。
国有划拨土地使用权可以出租吗？张涛;陈金凤【期刊名称】《资源导刊》【年(卷),期】2017(000)004【总页数】1页(P50)【作者】张涛;陈金凤【作者单位】焦作市国土资源局;焦作市国土资源局【正文语种】中文某商贸公司租赁某储运公司一块土地，双方签订的租赁协议约定：该储运公司把自己公司使用的一块国有划拨土地及地上的工棚出租给商贸公司使用，商贸公司租赁上述地块15年，每年支付给储运公司场地使用费15万元，有关建房手续由商贸公司负责办理。
某商贸公司未办理任何相关报批手续就建了房屋，经营餐饮、娱乐等业务。
国土资源部门巡查中发现此种违法行为，对此作出了行政处罚决定书，要求其在1个月内自行拆除该违法建筑。
该建筑物被拆除后，两家公司产生纠纷，商贸公司向法院提起了诉讼，要求储运公司赔偿先期投入的经济损失398余万元，并要求返还已交的场地使用费。
法院最后判定：储运公司与商贸公司签订的协议无效，储运公司于判决生效之日起10日内返还商贸公司场地使用费，其余双方损失自负。
国有划拨土地使用权的出租，必须依法定程序履行报批手续后才能进行，未经批准的擅自行为，将不受法律保护。
《土地管理法》明确规定:“国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让。
”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定：用地单位或个人以有偿出让方式取得的土地使用权可以转让、出租、抵押。
对以行政划拨方式取得的土地使用权的转让、出租、抵押规定了严格的限制条件。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2.领有国有土地使用证；3.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；4.依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
”这些规定表明，只有特定的土地使用者，才能行使此项权利；国有划拨土地使用权转让、出租、抵押，必须经过国有土地有偿出让的转换，未补办土地使用权出让手续，交纳土地出让金，不得转让、出租、抵押。
/front/fzyd/fzyd.asp?lmname=以案说法中国国土资源学校食堂不能租出去经营——对于某镇中学擅自出租划拨用地的分析[案情]2003年 4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。
镇土地管理所发现后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某以非法占地为由给予了相应处罚。
镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。
汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。
[分歧]国土局的处罚和杨某的观点，笔者持有不同意见。
笔者认为：租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。
某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。
[分析]地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。
《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，原国家土地局《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，两者不能分开。
划拨土地使用权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地使用权。
由此可见，杨某认为“汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点显然是不正确的，与上述法律法规的规定相悖。
但是，本案的违法主体应是镇中学。
《土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
划拨国有土地使用权规定是怎样的一、划拨国有土地使用权规定是怎样的?《划拨土地使用权管理暂行办法》第一条为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，加强对划拨土地使用权的管理，特制定本办法。
第二条划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
第三条划拨土地使用权(以下简称“土地使用权”)的转让、出租、抵押活动，适用本办法。
第四条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查。
第五条未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。
第六条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明;(四)依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
第七条土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。
原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。
第八条土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。
出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。
交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。
赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。
第九条土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。
第十条土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。
在他人的国有划拨土地上投资建房后无偿使用十五年的合同性质和效力甲学校与乙商贸公司签订合同，约定乙商贸公司投资建设甲学校的800平方米国有划拨土地上立项的商业办公楼两层，双方签订引资合作建房合同。
楼房建成后产权归甲学校所有，乙商贸公司租用第一层商业用房15年，不交租金。
租赁期满后，乙商贸公司将承租的一楼商业用房全部无偿移交给甲学校。
后因政府拆迁，甲学校起诉要求解除合同。
乙商贸公司反诉，要求甲学校支付投资损失和预期利益损失。
本案的焦点是所涉合同的性质和效力？一、本案所涉合同的性质对于本案所涉合同的性质，实践中有三种观点。
第一种观点认为，合同约定一方出地、一方出资，双方共同投资，出地方取得房屋所有权，出资方在一定期限内使用房屋，双方共享建成后房屋利益，符合共同投资、共享利润、共担风险的联合建房的法律特征，合同应定性为联合建房合同。
第二种观点认为，合同虽然约定一方出地，一方出资，但所建房屋的所有权归出地方所有，出资人只取得约定期限内建成房屋的占有使用权。
这一使用权的取得以其预付租金（对工程建设的投资）作为前提，这样的约定更符合一方交付房屋给对方当事人使用、收益，对方当事人给付租金并于约定使用期限届满后返还房屋的房屋租赁合同的特征，合同应定性为房屋租赁合同。
第三种观点认为，此类合同内容包含联合建房和房屋租赁双重法律关系。
就联合建房法律关系而言，房屋建成后，土地提供者取得房屋所有权，出资建设者占有使用房屋，利润分配完毕，联合建房合同即履行完毕，但因为双方约定以房屋租赁的方式分配利润，故房屋所有权人要保证将房屋交付出资方承租使用，并按照租赁的要求，使租赁物在承租期内满足出资方的使用。
联合建房的约定虽然履行完毕，但是作为利润分配方式的房屋租赁约定还在继续履行，联合建房的约定无法吸收双方对于房屋租赁的约定，因此，合同的性质应确定为联合建房、房屋租赁合同。
笔者同意上述第二种观点。
认定合同性质应当探求合同当事人的意思表示和缔约目的。
土地法学案例分析Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】土地法学案例分析1.某县某镇职业高中于1956年组建，所占有的土地属划拨国有土地，一直沿用至今。
2006年镇政府为了发展经济，决定对原有集镇进行改造，要求职业高中临街部分建两层楼建筑。
由于经费困难，职业高中表示无力建造。
于是，镇政府决定将职业高中临街土地平方米，以每平方米为一宗地，底价3000元进行拍卖。
8月26日由镇政府及委托单位物价局拍卖行，司法局公证处等单位人员参加对职业高中临街的19宗国有土地进行拍卖，镇政府共得拍卖国有土地款97900元。
请问：镇政府此次拍卖国有土地的行为是否合法，为什么？答：（1）镇政府无权拍卖国有土地使用权。
（2）根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权暂行规定》第9条规定:土地使用权的出让由市、县人民政府负责,有计划有步骤地进行。
第10条规定:土地使用权出让的具体内容,由土管部门会同城建、房产部门共同拟定方案,按照批准权限批准后,由土管部门实施。
第47条规定:无偿使用划拨土地使用权的土地使用者,因迁移解散或者其他原因而停止使用土地的,由市、县人民政府无偿收回其划拨的土地使用权,并可以依法予以出让。
以上规定说明国有土地使用权的出让，是政府代表国家行使国有土地所有权的权利体现。
因此，出让国有土地使用权必须由政府垄断，即只有县级以上人民政府才有国有土地使用权的出让权，县级以上人民政府土地管理部门代表政府具体组织实施。
（3）案例中的镇政府不仅超越了职权，而且形成了非法转让国有土地使用权的事实。
年8月某工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。
后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。
为使企业摆脱困境，2007年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约以后，即在土地上圈起了围墙。
【要点提示】国有划拨土地使用权的出租，应按规定签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金，并经市、县人民政府土地管理部门批准。
否则，出租合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。
因无效合同造成的财产损失应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。
【案例索引】一审：河南省正阳县人民法院(2009）正民初字第783号【案情】原告正阳县真阳镇南农管理委员会.被告正阳县程诚商贸有限公司。
经审理查明:原、被告于2004年8月8日签订土地租赁合同，原告将其位于正陡路东、往南农第一工贸小区路南院墙及场地租赁给被告使用,租赁期限为20年,租金每年6000元.合同签订后，被告即在该宗土地上建设房屋及硬化了部分路面，同时为生活和消防需要钻井一眼，并开挖了消防池、种植了树木等。
2006年7月9日，正阳县国土资源局为该宗土地颁发了国有土地使用权证，载明土地使用权者为南农管理委员会，土地使用权类型为划拨，使用权面积3990平方米。
2008年2月2日，被告到国土资源局办理了该宗土地出租他项权证，载明土地他项权利人为正阳县真阳镇南农管委会，义务人为程诚商贸有限公司。
原告得知后即提起行政诉讼，请求撤销该土地出租他项权证。
经驻马店市中级人民法院终审认定：从正阳县国土资源局为程诚商贸有限公司颁发的正国土租他项（2008）第0001号土地他项权利证书来看，土地他项权利人是南农管委会，并不是程诚商贸有限公司，程诚公司并不享有土地他项权利.另查明，该宗土地未签订土地使用权出让合同，未缴纳土地出让金。
租赁合同签订时，该宗土地上有临时简易棚三间,无其它建筑物.被告在租赁土地上所建房屋未办理规划许可证和施工许可证,亦未取得房屋产权证明。
合同履行过程中原告收取被告租赁费共计3万元.至法庭辩论终结前，原告仍未能提交土地使用权出让合同和缴纳土地出让金的证明及出租土地的批准登记手续，被告亦未能提交所建房屋的规划许可证、施工许可证和房屋所有权证.在诉讼过程中,根据案件审理需要,法院决定对被告在所租赁原告土地上的资产进行了价值评估，经驻马店市中成资产评估事务所评估作出驻中成资评报字（2010)第49号资产评估报告，评估被告的资产范围包括房屋、水井、铁大门、水电线路、硬化路面、树木、消防池等,评估价值合计为422 250.34元。
从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题旷小明广东伟伦律师事务所合伙人，2002年开始执业，擅长于刑事辩护、不动产等商事争议处理。
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十五条之规定，在符合相应条件情况下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让。
划拨土地使用权转让之审批属政府土地管理部门的行政职责，标题中提出的批准认定问题，大部分法律人士可能会想当然地哑然失笑，认为不具备研究价值，但司法实务中对此问题却往往存在争论，一些经验丰富的法官、律师相互之间对此类法律事实往往有着截然不同的看法。
笔者在此就最高人民法院（以下简称最高院）（2016)最高法民再121号案例予以简析。
案情精简版案情简介难免冗长，或许对大部分读者没有吸引力，笔者在此先以对话版予以精简：阳光壹佰公司：法官大人，我在2003年8月8日签协议买二建公司的划拨土地，付了1879万元，但二建公司没将土地给我，所以要退钱、付利息。
二建公司：法官大人，冤枉啊!我是收了钱，但我房屋拆掉了，土地交回给了政府，政府在2011年又将土地卖给阳光壹佰公司了，所以我不退钱。
济南市国土资源局：法官大人，我没批准二建公司将划拨土地转让给阳光壹佰公司。
我在2007年收回了二建公司土地，付了5万多元，还有1879万元补偿款没付，但，正准备付。
济南中院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。
山东高院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。
最高院：国土局说谎，你批准了。
合同有效，二建公司不退钱。
阳光壹佰公司：我摘牌时又付了钱啊，政府还要付1879万给二建公司呢。
二建公司：国土局，快付我那1879万元补偿款。
济南市国土资源局：我没批准啊，我是以挂牌方式将地出让给阳光壹佰公司。
现在最高人民法院说我批准了，哪我究竟是批准了，还是没批准呢？后面的1879万元补偿款我还该不该付给二建公司呢？案情简介版济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）计划在济南市槐荫区刘长山路开发建设“济南阳光壹佰国际新城”项目， 2002年10月8日，由济南市国土资源局、济南市建设委员会、原济南市第二建筑工程总公司（济南二建集团工程有限公司前身，以下简称二建公司）、阳光壹佰公司四方签订了《收回国有土地使用权协议书》。
第1篇一、案情简介原告：XX房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）被告：XX市国土资源局（以下简称“国土局”）第三人：XX村村民委员会（以下简称“村委会”）XX房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）因与XX市国土资源局（以下简称“国土局”）就划拨土地使用权纠纷一案，向人民法院提起诉讼。
第三人XX村村民委员会（以下简称“村委会”）作为相关方参与诉讼。
本案的争议焦点在于开发商是否具备划拨土地使用权资格，以及国土局在划拨土地使用权过程中是否存在违法情形。
二、案件事实1. 背景： 2008年，开发商与村委会签订《土地租赁合同》，约定由开发商租赁村委会集体土地用于房地产开发。
后开发商取得了该地块的建设用地规划许可证。
2. 划拨申请：开发商在取得建设用地规划许可证后，向国土局申请划拨土地使用权。
国土局经审查，认为开发商符合划拨土地使用权的条件，遂于2009年作出《划拨土地使用权决定书》，将涉案地块划拨给开发商。
3. 争议产生：村委会认为，涉案地块系其集体土地，开发商无权申请划拨土地使用权。
村委会遂向人民法院提起诉讼，请求确认国土局作出的《划拨土地使用权决定书》无效。
4. 诉讼过程：法院受理案件后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。
三、争议焦点1. 开发商是否具备划拨土地使用权资格；2. 国土局在划拨土地使用权过程中是否存在违法情形。
四、法院判决1. 关于开发商是否具备划拨土地使用权资格：法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，划拨土地使用权是指土地使用权人依法取得的，由县级以上人民政府依法批准，用于国家重点建设项目、公益事业等用地的一种土地使用权。
本案中，开发商租赁的涉案地块用于房地产开发，不属于国家重点建设项目或公益事业用地，因此开发商不具备划拨土地使用权资格。
2. 关于国土局在划拨土地使用权过程中是否存在违法情形：法院认为，国土局在审查开发商的划拨土地使用权申请时，未依法履行审查职责，也未依法征求村委会的意见，存在违法情形。
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具有社会特色的土地使用特性，也指划拨土地使用权。
拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨用地转让的处理方法土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，须办理出让手续：1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让；2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让；3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移；4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益；5、以其他形式转让划拨土地使用权的。
6、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。
《房地产管理法》第40条一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
划拨用地使用权根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义：1、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地和征用集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。
不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。
2、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
3、取得划拨土地使用权，须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。
4、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。
划拨土地转让应注意的事项一、关于划拨土地国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行为。
国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准,并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》.由于土地使用权划拨时,土地使用者未向作为土地所有者的国家支付土地收益,且没有使用期限的限制，对于政府而言，土地使用权划拨属于一种无偿的行政配置方式，因此国家对于划拨用地范围有严格限制.《中华人民共和国土地管理法》第54条明确规定:“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府批准,可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地.国土资源部颁布了《划拨用地目录》（国土资源部令第9号)，对上述可以划拨的四类用地范围进行了具体细化，因此,只有符合《划拨用地目录》的建设用地，经县级以上人民政府依法批准，方可以划拨方式提供。
划拨土地没有土地使用年限的规定。
但是如果再次上市交易后按普通商品房年限计算，住宅使用年限为70年。
划拨土地是开发商通过划拨的形式的取得的,一般划拨土地上的房屋是用来给村民盖安置房或者经济适用房的，购买划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目那么将无法办理房产证,如果是经济适用房那么在再次上市交易时需要缴纳相应的土地出让金才可以出售。
划拨土地的房屋由于土地成本较低，起相对价格也较低，但是大多不是正规商品房，无法办理全产权房产证，如遇到拆迁等问题,能否得到补偿将会是一个未知数，建议谨慎购买.土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。
【要点提示】国有划拨土地使用权的出租，应按规定签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金，并经市、县人民政府土地管理部门批准。
否则，出租合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。
因无效合同造成的财产损失应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。
【案例索引】一审：河南省正阳县人民法院（2009）正民初字第783号【案情】原告正阳县真阳镇南农管理委员会。
被告正阳县程诚商贸有限公司。
经审理查明：原、被告于2004年8月8日签订土地租赁合同，原告将其位于正陡路东、往南农第一工贸小区路南院墙及场地租赁给被告使用，租赁期限为20年，租金每年6000元。
合同签订后，被告即在该宗土地上建设房屋及硬化了部分路面，同时为生活和消防需要钻井一眼，并开挖了消防池、种植了树木等。
2006年7月9日，正阳县国土资源局为该宗土地颁发了国有土地使用权证，载明土地使用权者为南农管理委员会，土地使用权类型为划拨，使用权面积3990平方米。
2008年2月2日，被告到国土资源局办理了该宗土地出租他项权证，载明土地他项权利人为正阳县真阳镇南农管委会，义务人为程诚商贸有限公司。
原告得知后即提起行政诉讼，请求撤销该土地出租他项权证。
经驻马店市中级人民法院终审认定：从正阳县国土资源局为程诚商贸有限公司颁发的正国土租他项（2008）第0001号土地他项权利证书来看，土地他项权利人是南农管委会，并不是程诚商贸有限公司，程诚公司并不享有土地他项权利。
另查明，该宗土地未签订土地使用权出让合同，未缴纳土地出让金。
租赁合同签订时，该宗土地上有临时简易棚三间，无其它建筑物。
被告在租赁土地上所建房屋未办理规划许可证和施工许可证，亦未取得房屋产权证明。
合同履行过程中原告收取被告租赁费共计3万元。
至法庭辩论终结前，原告仍未能提交土地使用权出让合同和缴纳土地出让金的证明及出租土地的批准登记手续，被告亦未能提交所建房屋的规划许可证、施工许可证和房屋所有权证。
在诉讼过程中，根据案件审理需要，法院决定对被告在所租赁原告土地上的资产进行了价值评估，经驻马店市中成资产评估事务所评估作出驻中成资评报字（2010）第49号资产评估报告，评估被告的资产范围包括房屋、水井、铁大门、水电线路、硬化路面、树木、消防池等，评估价值合计为422 250.34元。
原告诉称：原告租赁给被告的土地性质属于国有划拨土地，因未签订土地使用权出让合同、未缴纳土地出让金，亦未办理土地租赁批准登记手续，违法了法律、行政法规强制性规定，应属无效合同。
为此诉讼请求：1、确认该土地租赁合同为无效合同；2、要求被告将该宗土地恢复原状返还原告。
被告辩称：原、被告签订的土地租赁合同已实际履行，且已办理了租赁登记手续，应属有效合同。
请求驳回原告的诉讼请求。
【审判】正阳县人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。
原告出租的土地属国有划拨土地，双方签订合同时未按规定办理批准登记手续。
正国土租他项（2008）第0001号土地他项权利证，在已生效的驻马店市中级人民法院（2008）驻行终字第164号行政判决书中明确认定：该土地他项权利证中载明的土地他项权利人是南农管委会，并不是程诚公司，程诚公司并不享有土地他项权利。
因此，该土地他项权利证书不能作为认定双方签订的土地租赁合同已经土地管理部门批准登记的有效证据使用。
至法庭辩论终结前，原、被告双方均未能补充提交针对土地租赁行为已获得批准登记的合法有效的证据，所以原、被告双方签订的土地租赁合同显属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。
被告继续使用该宗土地已丧失了合法依据。
同时依据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因此，被告应当将占用的该宗土地返还给原告。
原告要求确认合同无效、由被告返还土地的诉讼请求事实清楚，证据充分，理由正当，予以支持。
原、被告在签订租赁合同时应当知道所出租的土地属国有划拨土地，未经批准登记不得出租，且在取得国有土地使用权证后又未共同补办批准登记手续，因此，对造成合同无效双方均有过错，原、被告各自承担50%的责任。
由于被告在该宗土地上投资固定资产的事实存在，在将租赁土地返还给原告后其固定资产投资必然要遭受损失。
虽然被告在本案诉讼中未提出要求原告赔偿财产损失的反诉请求，但其原因是以合同有效为抗辩理由。
现因被告的抗辩理由不能成立，在合同被确认无效后，针对被告在租赁土地上的投资应在本案诉讼中一并审理解决更有利于避免出现遗留问题，体现较好的社会效果。
被告在未取得规划许可和施工许可的情况下私自建房，而原告在应当知道被告建房的情况下未予阻止，应视为默许，因此，对因合同无效而造成被告的资产损失双方均有过错，结合合同无效对双方的责任划分，对被告的资产损失双方亦应各自承担50%的责任。
被告的投资经中介机构评估价值为422 250.34元，原、被告双方虽对驻中成资评报字（2010）第49号资产评估报告提出了异议，但因均未提出重新评估的申请，所以该评估报告可以作为有效证据使用，原告应以评估结论的数额计算赔偿被告资产损失211 125.17（422 250.34×50%）元。
在原告承担赔偿责任后，被告在租赁土地上的已经评估的资产应归原告所有。
原告要求被告将租赁土地恢复原状后返还，从其诉讼请求目的判断，主要是为了在确认合同无效后，收回土地，并排除由于地上定着物的存在而妨碍对土地使用权的利用。
被告在租赁原告土地上的投资主要是房产、水井、硬化路面等不动产，不存在迁移的可能；又因原告对造成合同无效和被告的资产损失负有相应的责任，对原告要求被告将租赁土地恢复原状的请求本院不予支持。
在诉讼过程中，为化解矛盾，妥善处理双方纠纷，正阳县人民法院多次主持双方进行调解，但未能促使双方和解。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告正阳县真阳镇南农管理委员会与被告正阳县程诚商贸有限公司于2004年8月8日签订的土地租赁合同为无效合同；二、限被告正阳县程诚商贸有限公司于本判决生效后30日内将租赁土地返还给原告正阳县真阳镇南农管理委员会；三、限原告正阳县真阳镇南农管理委员会于本判决生效后30日内支付给被告正阳县程诚商贸有限公司资产损失赔偿款211 125.17元；四、租赁土地上的评估资产房屋、水井、铁大门、水电线路、硬化路面、树木、消防池等归原告正阳县真阳镇南农管理委员会所有；五、驳回原告正阳县真阳镇南农管理委员会的其他诉讼请求。
宣判后，双方当事人均未提起上诉，并自行协商，以和解的方式解决了矛盾纠纷。
【评析】当前，在审理涉及合同是否违反法律、行政法规强制性规定而判别合同效力时，主要是如何判断法律、行政法规的强制性规定是属于效力性强制性规定还是属于管理性强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；同时，最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
关于合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”的类型和定义，法律并无明确的规定。
但，最高人民法院在“关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见（法发[2009]40号）”中指出：“如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。
如果强制性规定规范的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握。
”本案中租赁合同标的物为国有划拨土地使用权，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
在城镇国有划拨土地使用权的流转和他项权利设定方面，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对此有专门的强制性规定，该《暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
”而第四十五条规定的是：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
”此强制性规定应属效力性强制性规定还是管理性强制性规定？无疑是判别本案合同效力的焦点问题。
该强制性规定规范的应当是指国有划拨类土地使用权，在未签订土地使用权出让合同、未缴纳土地出让金，又未经市、县人民政府土地管理部门批准，是不得将划拨土地使用权转让、出租或抵押的，也就是不得进行流转或设定他项权利。
该规定虽未明确规定违反此类规范将导致合同无效，但如果违反此规定对划拨土地使用权进行处置，则显然损害了国家利益。
再者，该强制性规定明显规范的不是当事人的“市场准入”资格，而是规范城镇国有划拨土地使用权的转让、出租或抵押类型的合同行为。
结合前述最高人民法院的“指导意见”，《暂行条例》第四十四条、第四十五条应属效力性强制性规定。
同时，河南省人大常委会颁布实施的《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第四十八条规定：“擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，转让、出租、抵押无效，由县级以上人民政府土地管理部门没收其非法收入，并可以处以非法收入额50%以下的罚款。
”该《管理规定》明确规定了擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，转让、出租、抵押无效。
《管理规定》虽属地方性法规，不能直接适用于本案，但因其在本行政区内具有普遍约束力，人民法院在审理案件时也应当作为规范性文件适当考虑予以参照，特别是要考虑不能因对规范性文件的理解适用不当而造成上、下位阶规范性文件出现冲突。
结合本案，如果对《暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定，理解、界定为“管理性强制性规定”，那么就会造成《暂行条例》与《管理规定》出现冲突；而对《暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定，理解、界定为“效力性强制性规定”，则更符合立法主旨和最高人民法院的指导意见的精神，也能避免出现上、下位阶规范性文件出现冲突。
