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房地产开发企业税务筹划分析房地产业是中国经济中的重要支柱之一。
随着市场经济的发展，房地产行业已成为越来越多企业的选择。
在竞争激烈与政策不断调整的环境中，税务筹划对于房地产开发企业来说显得尤其重要。
本文将从两个方面进行探讨：L房地产开发企业税务筹划的主要内容；2.税务筹划对房地产开发企业的实际效益。
一、房地产开发企业税务筹划的主要内容1.选择合适的企业税务制度房地产开发企业应该选择合适的企业税务制度，从而避免不必要的税收。
我们可以选择小额固定资产投资扣除制度，这样能够享受到当期的税收优惠，使企业的固定资产投资能够得到较好的补贴。
2.把握契税政策，合理避税众所周知，契税对于房地产开发不可或缺。
但开发商必须掌握好相关政策，确保在交纳契税过程中节省尽可能多的税费。
一般来说，开发商可以采取合并买卖、减免、征地拆迁等多种方式来避免或减少契税负担。
3.积极参与税收优惠为促进房地产行业的发展，政府在税收上也给予了相应优惠政策。
开发商应当及时监测相关政策，并积极参与税收优惠活动。
比如说，在房地产企业有利政策开展之时，可以优先办理各种证照。
4.合理运用资本金，减轻财务负担资本金是房地产行业不可或缺的一部分。
开发商可以适时地根据资本金的经营策略进行优化，减轻财务负担。
同时，我们可以通过以下途径降低成本：股权融资、银行贷款、增资等。
这样，资本金的获得和运用就可以得到最大化的创造价值。
二、税务筹划对房地产开发企业的实际效益1.减轻财务负担，提升企业利润房地产开发企业的利润主要来自于出售房产的售价和租金。
通过积极参与税收优惠、选择合适的税务制度、合理运用资本金等方式来减轻税负，就能减轻企业的财务负担，最终提升企业的利润。
2.降低企业经营成本，改善市场竞争力税务筹划可减少企业在税费方面的支出。
这样，开发商就可以得到财务成本减少并引入优良信誉的企业形象。
此外，由于减少了税费支出，房地产开发企业还能够低价出售房产，从而进入优惠市场，增强市场和行业竞争力。
《CH房地产公司纳税筹划方案设计》篇一一、引言随着国家对房地产行业的不断调控和税收政策的日益严格，CH房地产公司面临着日益严峻的税务压力。
为了合理规避税务风险，降低税务成本，提高公司的经济效益，本方案旨在为CH 房地产公司设计一套科学、合理、有效的纳税筹划方案。
二、公司背景及现状分析CH房地产公司是一家集房地产开发、销售、物业管理为一体的综合性企业。
近年来，公司在全国范围内开展业务，规模不断扩大。
然而，随着业务的发展，公司的税务负担也逐渐加重，主要表现在以下几个方面：1. 税种繁多：包括企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等。
2. 税务政策变化快：国家对房地产行业的税收政策不断调整，公司需及时跟进。
3. 税务风险高：公司在税务申报、缴纳等方面存在一定风险。
三、纳税筹划方案设计针对CH房地产公司的实际情况，本方案提出以下纳税筹划措施：1. 合理规划项目周期通过合理规划项目周期，避开高税负时段。
例如，在土地增值税政策调整前，加快项目开发进度，降低土地增值税负担。
2. 优化税务结构（1）合理利用税收优惠政策：关注国家税收政策动态，及时了解并利用各项税收优惠政策，如高新技术企业、研发费用加计扣除等。
（2）合理配置资产：通过合理配置资产，如租赁与购买的平衡、长期与短期的资产组合等，降低企业所得税负担。
（3）合理安排收入与支出：通过合理安排收入与支出的结构与时间，实现税前扣除最大化，降低应纳税所得额。
3. 加强内部税务管理（1）建立完善的税务管理制度：制定税务管理规定，明确税务申报、缴纳、风险管理等流程。
（2）加强税务人员培训：提高税务人员的业务素质和操作技能，确保税务申报的准确性和及时性。
（3）建立风险预警机制：定期对公司的税务情况进行风险评估，及时发现并解决潜在税务风险。
4. 寻求专业税务顾问协助聘请专业的税务顾问公司或律师，为公司提供税收筹划、税务咨询、风险评估等服务，确保公司纳税筹划的合理性和合法性。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，一直扮演着重要的角色。
在税收政策不断变化的背景下，房地产企业税务筹划风险成因也日益凸显。
本文将从税收政策变化、税务合规风险、税务审查风险等几个方面，对房地产企业税务筹划风险成因进行浅析，并提出解决对策，以期为房地产企业税务筹划提供一些参考。
一、税收政策变化税收政策是直接影响房地产企业税务筹划的重要因素之一。
随着国家经济发展和宏观调控政策的调整，税收政策也在不断变化，对房地产企业的税务筹划产生了深远影响。
在过去的几年中，国家出台了一系列鼓励房地产发展的政策，如营业税改征增值税试点、房产税试点等，这些政策推动了房地产业的快速发展，也带来了税务筹划的机遇与挑战。
随着房地产市场的过热和金融风险的加剧，国家对房地产业出台了一系列收紧政策，如限购政策、限贷政策等，这些政策的出台导致了房地产市场的降温，同时也给房地产企业带来了税务筹划的不确定性。
在这种情况下，房地产企业需要及时调整税务筹划，以适应新的政策环境，避免税务风险。
二、税务合规风险房地产企业在进行税务筹划时，往往会面临税务合规方面的风险。
房地产企业通常会采取一些税务筹划手段，如资产重组、收购兼并、资本运作等，来降低税负，提高盈利能力。
在进行这些税务筹划时，房地产企业往往会出现税务合规的风险。
一方面，房地产企业往往缺乏对税收法规的深入了解，容易出现对税收法规的误解或解读不当，导致税务合规问题。
房地产企业在进行税务筹划时，往往会涉及复杂的税收政策，如企业所得税、土地增值税、契税等，容易出现税务风险。
一旦税务合规出现问题，将给企业带来严重的经济损失和法律风险。
解决对策：要解决税务合规风险，房地产企业需要加强对税收法规的学习和了解，建立健全的内部税收管理制度，加强内部税务合规风险的监测和控制。
房地产企业还可以委托专业的税务顾问进行咨询，及时了解税收政策变化，避免税务合规风险。
税务审查是税务机关对纳税人的申报、纳税情况进行审查和核实的一种税收监督手段。
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为国民经济重要组成部分，一直受到社会和政府的广泛关注。
在房地产市场不断发展的背景下，税收筹划成为房地产企业面临的重要问题之一。
税收筹划是指通过合理的税收规划和管理，使企业在合法的前提下，最大程度地减少税负，增加投资回报率，实现企业持续、稳定、可持续发展的目标。
房地产企业税收筹划也存在一系列的难点，本文旨在分析房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。
1. 税收政策频繁变动房地产市场和相关税收政策经常受到国家宏观调控政策的影响，税收政策也随之频繁调整。
税收政策的频繁变动使得房地产企业难以制定长期和稳定的税收筹划方案，影响了企业的经营和发展。
2. 税收体制复杂我国税收体制复杂，税种繁多。
不同税种对房地产企业的税负影响不同，企业需要全面了解各种税种的政策规定，合理规划税收筹划方案，提高税收的管理水平。
3. 税收管理压力大房地产企业所面临的税收管理压力很大，包括税务机构的稽查、税收法规的变化、纳税义务的增加等，这都增加了企业进行税收筹划的难度。
一些房地产企业可能存在税收风险管理不力的问题，导致税务风险的增加。
4. 环境透明度不足房地产行业的税收管理存在环境透明度不足的问题，一些企业存在着违规操作，不符合税收政策的情况。
这也给企业税收筹划带来了一定的不确定性和风险。
二、房地产企业税收筹划对策1. 建立完善的内部控制机制房地产企业应建立完善的内部控制机制，健全财务管理制度、税务管理制度和内部审计制度，规范企业的财务和税务管理行为，提高税收合规性，降低税收风险。
2. 加强税收政策研究和分析房地产企业应加强税收政策的研究和分析，及时了解最新的税收政策变化，制定相应的应对措施，并在税收政策变化前进行充分的准备和调整。
房地产企业应加强税收风险的管理和控制，建立风险识别、评估、预防和应对的机制，及时发现并解决存在的税收风险，降低企业的税收风险。
4. 加强税收合规性管理房地产企业应加强税收合规性管理，遵守国家税收法律法规，严格依法申报纳税，确保企业的税收合规性，降低税收风险，维护企业的良好形象。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，以避免不必要的税务风险，保障企业的发展和稳定。
本文将从房地产企业税务筹划的风险成因和解决对策两个方面进行浅析。
1. 不熟悉税法政策。
房地产企业管理层或财务人员对税法政策了解不够充分，导致在税务筹划中存在盲区和疏漏，容易受到税务风险的影响。
2. 财务会计不规范。
房地产企业在日常财务会计工作中存在不规范的现象，如账目混淆、账目不真实等，影响了税务筹划的合理性和有效性。
3. 涉税业务复杂多样。
房地产企业的经营范围较广，涉及的税务问题复杂多样，对税务筹划带来了挑战和困难。
4. 涉及税收政策调整。
随着国家税收政策的不断调整和变化，房地产企业需要及时了解最新政策，以避免因政策调整而产生的税务风险。
3. 建立健全税务筹划制度。
房地产企业应建立健全的税务筹划制度，规范税务筹划流程，做到有章可循，确保税务筹划的安全和有效性。
4. 团队合作，专业协助。
房地产企业应建立专业的税务筹划团队，充分发挥各个部门的作用，互相协作，共同解决税务筹划中的风险问题。
5. 合规合法经营。
房地产企业应始终坚持合规合法经营原则，严格按照法律法规和税收政策进行经营活动，避免因不合规不合法而产生的税务风险。
6. 积极主动应对。
房地产企业应积极主动地应对税务风险，及时发现和解决问题，防患于未然。
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，并采取有效对策加以解决，以保障企业税务筹划的顺利进行，促进企业的健康发展。
【注：字数未达2000，请审核后再补充】。
房地产开发企业税务筹划策略1. 合理利用税收优惠政策：房地产开发企业可以合理利用政府提供的税收优惠政策，如享受税收减免、退税、免税等，通过选择适用的税收优惠政策，降低企业所得税和其他相关税费的支付额度，提高企业盈利空间。
2. 合理规避风险：房地产开发企业应关注相关税法法规的变化，并及时调整税务筹划策略，避免因法律规定变化而产生的风险。
企业还可以通过合理组织业务架构、调整财务结构等方式，降低潜在的税务风险。
3. 合法避税：房地产开发企业可以通过合法的税务筹划手段，避免无谓的税费支付。
通过合理安排资金流转，避免合并报表等方式，降低企业所得税负担。
但需要注意的是，企业应始终遵守相关税法法规，避免违反法律规定造成的后果。
4. 合理利用资金结构：房地产开发企业可以通过合理调整资金结构，降低财务成本和税负。
合理安排债务结构，选择适当的负债融资方式，降低债权利息支出，从而减少企业所得税负担。
5. 合理利用地区差异：房地产开发企业可以通过合理利用地区税收差异，降低税负。
不同地区的税收政策存在差异，企业可以根据自身经营情况选择适合自己的地区，并结合当地税收政策进行税务筹划。
6. 合理利用税前费用：房地产开发企业可以通过合理安排各类费用的数量和结构，将利润转化为费用，从而减少应纳税所得额。
合理安排研发费用、广告费用、人力资源费用等，将利润合理转移，从而降低纳税额。
7. 合理利用税务咨询服务：房地产开发企业可以寻求税务咨询服务，及时了解最新的税法法规和政策，根据企业实际情况制定合理的税务筹划方案。
税务咨询服务可以帮助企业避免风险，合理降低税负，提高企业竞争力。
税务筹划对于房地产开发企业而言非常重要，企业应密切关注税法法规的变化，借助税务筹划手段合理降低税负，提高企业盈利能力。
企业也应始终遵守相关税法法规，避免违法行为造成的后果。
房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业税务筹划策略是指通过合理的税务规划和策略，降低房地产开发企业的税负，提高利润率和竞争力。
以下是一些房地产开发企业可以采取的税务筹划策略：1. 合理选择税务优惠政策：房地产开发企业应了解并合理利用国家和地方政府提供的税收优惠政策，例如个人所得税减免、企业所得税优惠等。
对于符合条件的项目或企业，可以享受相应税收减免或优惠政策，从而降低税负。
2. 合理安排企业结构和股权结构：房地产开发企业可以通过合理安排企业结构和股权结构，实现税收优惠和减免。
通过合并子公司或关联企业，进行跨地区或跨行业的优化，可以降低整体税务负担。
3. 合理利用财务工具：房地产企业可以通过购买财务工具（如债券、股权基金等）来降低税负。
通过发行债券融资，可以享受债券利息的税收抵免或减免。
4. 合理规划土地使用权和资产交易：对于多地区开发的房地产企业，可以通过合理规划土地使用权和资产交易，实现税务筹划。
可以选择在税负较低的地区获得土地使用权，或者通过资产出售来实现税收优惠。
6. 优化物业管理模式和运营方式：通过优化物业管理模式和运营方式，房地产开发企业可以实现税务优化。
可以将物业转包给专业的物业管理公司，降低企业的营业税负；或者采取租赁模式，减少企业自有资产的占有率，从而降低固定资产税等。
7. 合理规避税收风险：房地产开发企业应严格遵守相关税收法律法规，合理规避税收风险。
合规经营，及时缴纳税款，加强税收合规风险防范和控制。
房地产开发企业通过合理的税务筹划策略，可以降低税负，提高利润率和竞争力。
但需要注意的是，税务筹划应遵守相关法律法规，并避免违规操作和税收风险。
房地产企业应通过与税务专业人士的合作，制定合理的税务策略，确保合规运营，并最大化地提高企业的经济效益。
一、背景随着我国房地产市场的持续发展，房地产销售业务在国民经济中的地位日益重要。
然而，房地产销售企业在经营过程中，面临着复杂的税务问题，如增值税、企业所得税、个人所得税等。
为了降低企业税负，提高企业效益，本文提出以下房地产销售税务筹划方案。
二、税务筹划方案1. 增值税筹划（1）合理确定销售价格：企业在销售过程中，应根据市场行情、开发成本、预期利润等因素，合理确定销售价格。
在保证企业利润的前提下，适当降低销售价格，以降低增值税税负。
（2）利用税收优惠政策：企业可关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如土地增值税、契税等。
在符合条件的情况下，充分利用这些政策降低税负。
（3）优化采购渠道：企业应积极寻求优质的供应商，降低采购成本，从而降低增值税税负。
2. 企业所得税筹划（1）合理确认收入：企业在确认销售收入时，应遵循权责发生制原则，合理确认收入，避免因收入确认不及时导致税负增加。
（2）优化成本费用结构：企业应加强成本费用管理，合理分摊成本，降低企业所得税税负。
（3）利用税收优惠政策：关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如高新技术企业、小微企业等，充分利用这些政策降低税负。
3. 个人所得税筹划（1）合理确定薪酬：企业应根据员工的工作岗位、业绩等因素，合理确定薪酬水平，降低个人所得税税负。
（2）优化福利待遇：企业可提供一定的福利待遇，如住房补贴、交通补贴等，以降低个人所得税税负。
（3）关注税收优惠政策：关注国家针对个人所得税的税收优惠政策，如子女教育、住房贷款等，充分利用这些政策降低税负。
4. 跨区域经营税务筹划（1）合理划分经营区域：企业应根据业务需求，合理划分经营区域，降低跨区域经营税负。
（2）优化业务流程：企业应优化业务流程，提高经营效率，降低跨区域经营成本。
（3）关注税收优惠政策：关注国家针对跨区域经营的税收优惠政策，如税收返还、财政补贴等，充分利用这些政策降低税负。
三、总结房地产销售企业在经营过程中，应充分了解税收政策，结合自身实际情况，采取合理的税务筹划措施，降低税负，提高企业效益。
房地产企业税务筹划与税务风险分析随着房地产行业的发展，对于房地产企业的税务筹划和税务风险分析也显得越来越重要。
税务筹划是指企业通过合理的税收安排，遵守相关法律法规的前提下，最大程度地降低企业的税收负担，提高企业的经济效益。
而税务风险分析则是指企业对于重要的税务问题制定与实施有效的风险管理措施，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。
下面从税务筹划和税务风险分析两方面来进行分析。
一、税务筹划1. 合理的企业结构房地产企业可以根据自身的实际情况，选择合适的企业结构，以达到最佳的税务筹划效果。
比如可以将房地产企业转型为资产管理公司或房地产租赁公司，以减少所得税等税种的税率。
房地产企业应该合理控制自身的资本结构，即合理规模的债务和股权比例。
对于资本结构的优化，可以通过追求长期债务融资，采用股权多样化、分散化等方式来实现。
3. 合理的优惠政策房地产企业可以通过合理利用优惠政策来降低企业的税收负担，比如可以享受地方税收优惠政策等。
4. 合规运营企业要积极遵守相关税收法律法规，并实行内部控制，规范企业运营行为，协调公司的财务和税务部门，处理所有的税务问题，以避免不必要的税收风险和法律风险。
二、税务风险分析1. 审慎处理税务合规房地产企业应该审慎处理税务合规问题，积极主动申报税收缴纳，及时纠正和补正税务问题，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。
2. 确保财务和税务信息的一致性房地产企业应该确保公司的财务和税务信息的一致性，采用ERP等电子化技术，提高财务和税务信息的准确性和及时性。
3.避免合同漏洞房地产企业在合同签订时应该仔细审查合同条款，避免合同漏洞和隐性税收。
4. 健全税务管理制度房地产企业应该健全自身的税务管理制度，建立完善的内部控制体系，加强对税务问题的管理和监督，及时发现和处理企业的税务风险。
总之，税务筹划和税务风险分析对于房地产企业的发展具有很大的意义。
房地产企业应该将税务筹划和税务风险分析纳入到企业运营战略中，积极寻求税收优惠政策，建立健全的财税管理体系，降低税务风险和税务诉讼风险，提高企业的市场竞争力。
房地产行业税务筹划的详细方案1.优化企业结构通过合理的企业结构优化，将各项业务划分为不同的子公司，以实现税务优惠政策的最大化利用。
同时，可以将不同的资产划分到不同的子公司中，以降低资本收益的税负。
2.合理运用税务政策充分利用税务政策，包括增值税、企业所得税、土地出让金等方面的优惠政策。
例如，可以选择增值税的一般纳税人或小规模纳税人，合理选择适用税率，同时积极申请增值税开票资质。
对于企业所得税方面，可以通过加速折旧、高新技术企业认定等方式降低税负。
还可以通过土地出让金的优惠政策，如分期缴纳等方式，实现税务优惠。
3.合理运用成本费用合理运用成本费用，包括人力成本、营业费用等方面。
例如，对于人力成本，可以通过员工股权激励等方式，降低企业所得税负。
对于营业费用，可以选择适用税收优惠政策，减少纳税金额。
同时，要合理运用费用发生制度，及时记录各项费用，以便核算税务层面的支出。
4.税务争议解决尽量避免税务争议的发生，但一旦发生，要及时采取应对措施。
可以通过与税务机关合作，积极沟通解决纳税争议。
在此基础上，可以选择合适的调查和争议解决方法，如行政复议、诉讼等，保护企业的合法权益。
5.合规合法避税合规合法避税也是房地产行业税务筹划的重要方面。
避税的核心是通过合法手段降低税负，而不是逃避税款的支付。
可以通过合理安排交易结构、利用合适的税务优惠政策等方式，实现避税目的。
但要注意，避税方案必须符合相关法律法规，避免违法违规行为。
6.关注税务法规的变化房地产行业税务法规频繁变化，企业需要及时关注税务政策的调整和变动。
可以通过加强与税务机关的沟通，定期了解新政策，及时调整税务筹划方案。
同时，要加强内部税务培训，提高税务意识，确保企业税务筹划的合规合法性。
7.定期税务审查定期进行税务审查，及时发现和解决问题。
税务审查包括及时核对税务相关凭证和账簿，发现并修正可能存在的错误。
同时，要进行内部控制评估，提高税务合规性。
还可以委托专业机构进行税务风险评估和管理，确保税务筹划的有效性和合规性。
房地产相关税收及税务筹划一、房地产企业的经营特点及税负情况（一）经营特点对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点:１.开发经营具有计划性及复杂性。
企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程.且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内.2．开发建设周期长,投资数额大。
开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。
开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境.（二）房地产公司税负情况从行业角度看,目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业,根据相关统计报告显示，20０9年中国税收收入共59 51５亿元，比上年增加5 2９1亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851．85亿元,占中国20０9年全部税收收入增收额的５２91亿元的3５%。
一年当中全国税收收入的增长额超过1/３来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。
目前，中国房地产开发企业按销售收入的5％交纳营业税，按所得额的25％交纳企业所得税，土地增值税的税率是３0%～6０%不等。
总之，房地产公司税收负担过于沉重，有必要结合实际进行一定的税收筹划，减轻税负。
二、房地产公司涉及的税种(一）土地转让环节涉及的税种1、城镇土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。
按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。
城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：1）．大城市l．5~30元；2)。
中等城市1.2~24元；3)．小城市0。
9~18元；4）。
县城、建制镇、工矿区0．6～12元。
广东省土地使用税每平方米年税额：广州市为五角至十元；汕头、湛江、韶关、佛山、江门、茂名、珠海市为四角至八元;惠州、肇庆、梅州、中山、东莞、清运、阳江、河源、汕尾、潮州市为三角至六元；县城、建制镇、工矿、经济技术开发区(加工区)为二角至四元。
2、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。
目前广东省规定的契税税率为3％(普通住宅类是否有减半不太清楚）.契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天3、印花税：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。
４、耕地占用税:在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起3０日内按每平方米税额从1元～1５元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。
我们这个项目是城镇土地，不涉及该税种。
（二)设计施工环节涉及的税种1、印花税:建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花；建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花；银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款合同金额的万分之零点五征收印花税。
2、土地使用税：同上。
（三)房地产销售阶段涉及的税种1。
营业税及附加。
对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5％税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5％的比例税率。
按营业税额的7％（县城5%）征收城建税，按3％征收教育费附加.2．土地增值税（预征）:除普通标准住宅不实行预征收,其他均预征收。
土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为3０％，最高税率为60%。
增值额未超过扣除项目金额5０％的部分，税率为３0％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额10０%的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200％的部分,税率为5０％；增值额超过扣除项目金额２00％的部分，税率为60％.《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发［2010］53号）要求各地提高预征率，该文规定, 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％,中部和东北地区省份不得低于1．5％，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）.对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
此后各地陆续规定，提高了土地增值税预征率。
3.印花税.房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中,针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照万分之五税率征收。
4.企业所得税（未完工产品)：企业所得税采用25%的比例税率。
国税发［20０9]３１号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额.企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于１5%。
2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于１0%。
(3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％.(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3％。
案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，２0１0年4月开始预售，４—６月共取得预收收入1０0０0万元，6月利润表反映利润总额为—50万元,以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设国家规定企业土地增值税预征率为３%、城建税税率7％、教育费附加3％、地方教育费附加1%，该企业位于地级市,当地规定计税毛利率为１０％) 分析:该企业预收收入1000０万元,应缴纳营业税１00０0×5％＝５0０万元,城建税500×7%=３5万元,教育费附加500×3％＝15万元，地方教育费附加500×1%=５万元,土地增值税1００00×2%＝２00万元，合计７55万元。
应纳税所得额=—50＋10000×1０％－７55=19５万元,应缴纳企业所得税=１9５×25％=48．7５万元(税前利润—5０万未做税金扣除,印花税、契税也可税前列支）。
5.房产税。
房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税.房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为１．２％；依据房产租金收入计征的,税率为1２％.（四）竣工环节涉及的税种1．企业所得税(完工开发产品)：开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2）开发产品已开始投入使用.（3）开发产品已取得了初始产权证明.在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年1２月完工，之前已预收房款3０0００万元,之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，１2月６月利润表反映利润总额为－２3０0万元,完工后计算出实际毛利额为1０500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为750０（１0500-30000×10％）万，应纳税所得额=—２300＋7５0０=520０万，应缴纳企业所得税=５2０0×２5％＝1300万元。
2、土地增值税(清算)：纳税人符合下列条件之一的应进行土地增值税的清算:（1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（２)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(３）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在8５%以上,或该比例虽未超过85％,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4)各省辖市地方税务机关规定的其他情况。
(５）对前款所列第(3)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
三、房地产公司的税收筹划策略从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种.(一）土地增值税的筹划土地增值税采取的是超率累进税率的特点,这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1．进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的,可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。
如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额.因此在项目开工过程中,企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5％”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2。
充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。
根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目２0%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目２０%的，按超率累进税率交土地增值税.由于土地增值税的税率较高,所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
