项目信托尽职调查操作要点

房地产信托业务尽职调查工作指引(草稿)第一章总则第一条为进一步规房地产信托业务的操作规程，提高房地产信托项目尽职调查工作的准确性、有效性和全面性，防和控制业务风险，根据《中华人民国公司法》、《中华人民国信托法》和《信托公司管理办法》以及中国银监会和其他有关政府部门的规定，特制定本指引。

第二条尽职调查是指业务人员遵循审慎稳健、实事的原则，通过实地考察、查看、查询等方法，对申请立项的房地产信托项目之影响业务安全性的因素进行全面调查，并确认借款人、担保人等交易合作方（下称“交易对手”）提供信息真实性的过程。

第三条业务人员应按照本指引的要求，认真履行尽职调查职责，并坚持独立调查原则。

如认为必要时，可附加本指引以外的其他方法对相关事项进行调查。

第四条本指引为公司立项项目尽职调查的一般要求，业务人员应根据项目的具体特点和实际情况予以增减。

第二章基本要求第五条房地产项目尽职调查实行项目小组制，须为2人以上。

项目小组成员应具备法律、财务、房地产行业等方面的相关知识。

项目小组亦可根据需要外聘会计师事务所、律师事务所等中介机构一同参与尽职调查。

第六条项目小组对拟投资的房地产开发项目（下称“目标项目”）调查和交易对手资料的验证应以实地直接调查为主，间接调查为辅。

尽职调查工作方式包括但不限于现场核查、法律文件审查、财务凭证审验、函证、人员询问笔录、网络查询以及审核第三方会计师、律师和评估师出具的报告或意见书等。

具体形式包括：（一）与交易对手管理层(包括董事、监事及高级管理人员，下同)座谈；（二）查阅交易对手之工商登记资料、重要会议记录、重要合同、账簿、审计报告、凭证等；（三）实地察看重要实物资产；（四）通过比较、重新计算等方法对财务数据进行分析，从中发现问题，并掌握发生这些问题的原因；（五）询问交易对手相关人员；（六）与会计师事务所、律师事务所等中介机构合作，充分听取专业人士的意见；（七）以面谈、发函询证等方式向包括交易对手之客户、债权人、行业主管部门、同业其他公司及金融机构等在的第三方就有关问题进行查询；（八）网络、报刊、电台等社会公开信息查询；（九）其他可以采用的方式和措施。

信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。

报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

本报告已经部门审核通过。

项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。

本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。

本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。

20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。

内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。

本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。

本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。

信托尽职调查主要内容
1. 信托财产的来龙去脉那可得搞清楚啊！就像你要了解一个朋友的家庭背景一样。

比如说，这笔钱是咋来的呀，是正经挣的还是有啥特别的来源呢？
2. 受托人的能力和信誉那是超级重要的好不好！这就好比选一个可靠的司机带你上路，要是司机不靠谱，你能放心吗？比如说那个受托人靠谱不，能不能把信托的事办好呀？
3. 信托目的得明确清晰呀，不能含糊！你想想，你要去一个地方，总得知道自己为啥要去吧。

就像要为啥设立这个信托呀，是为了保障家人生活还是为了别的什么呢？
4. 信托的收益分配规则得搞明白呀！这就像发工资一样，怎么发、什么时候发都得清楚。

比如说，这个收益是定期发还是不定期发，每个人能分多少呀？
5. 管理费用的事儿可别马虎！这就跟你买东西要知道价格一样。

到底收多少管理费用，合不合理呀，这可得好好琢磨！
6. 风险评估得认真做呀！就像天气预报说有暴风雨，你就得准备好雨伞。

比如这个信托可能有哪些风险，都大不大呀？
7. 相关法律法规得遵守呀，这是基本的呀！就像在路上得遵守交通规则一样。

这个信托的操作符不符合规定呀，别弄出啥问题来！
8. 后期的监督机制也不能少啊！不能放手不管了呀。

比如说要怎么监督信托的运行，能不能保证一切都按计划进行呢？
总之，信托尽职调查的这些主要内容都超级重要，每一个环节都不能掉以轻心，不然可能会带来大麻烦呢！。

商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点商业地产信托模式与项目尽职调查关键要点诸多迹象表明，随着商品住宅市场前景不确定性进一步升级，对信托公司来说，近期似乎有意将地产信托的重心从住宅地产转向商业地产，对接商业地产的项目频频亮相，并形成四类较为成熟的操作路径。

有观点认为，国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，保障房、商业地产有可能成为信托公司在房地产领域的一大机遇。

尽管确实存在不小的展业空间，但比起住宅地产市场，商业地产的过剩情形其实有过之而无不及，尽管一些大型商业地产运营商如银泰等仍是包括信托在内诸多金融机构的座上贵宾，而实际上对于一些中小的商业地产商，已开始逐步暴露风险，并传导至上游融资机构。

商业地产信托四类典型模式据不完全统计，近两年以来，有至少30余款信托产品投向商业地产项目，其中涉足较多的几家信托公司为平X信托、X铁信托、X业信托等。

具体来说，有包括“贷款”、“股权”、“租赁受益权”“自持物业”四种操作路径，就前两种模式而言，尽管资金投向为商业地产，但在交易结构和风控措施的设计上，与普通的住宅地产项目并无实质性差别。

而后两种模式则更多切合商业地产的特殊性进行交易结构设计，虽未被大面积运用，但不失为该领域带有标志性意义的有益尝试。

其中第一类也是最为传统的贷款类项目，诸多比照传统的住宅类地产项目，目前仍占据绝对比例。

典型的模式是，以信托资金为开发商提供融资以装修等用途，增信方式包括融资方名下地块为抵押，项目公司股权质押以及相关方连带责任担保等。

以X铁信托“上海金X广场装修项目集合资金信托计划”项目为例，规模5.6亿元，信托资金用于向上海X港旅游发展有限公司发放信托贷款，投向金X广场、蘅X苑大酒店的装修。

增信方式主要包括两项，其一为501亩旅游用地抵押，抵押率49%。

其二为融资方实际控制人上海X房置业股份有限公司为贷款提供担保。

第二类是逐渐呈增长趋势的基金类项目，典型案例是“外贸信托·富X13号投资基金集合资金信托计划”。

存续信托项目尽职管理自查活动方案为落实受托人勤勉尽职的管理责任，进一步建立健全公司信托业务后期管理制度，提高公司信托业务自主管理能力及风险控制能力，特开展本次存续信托项目尽职管理自查活动，并制定本活动方案。

一、指导思想按照“风险第一、效益第二”的经营理念，结合全国银行业深化整治金融市场乱象的工作部署，主动发现问题，主动排查风险，主动整改处置，稳步推行公司全面合规和风险管理，进一步夯实信托项目后期管理基础，增强公司经营水平和防控风险能力。

二、总体目标通过开展信托项目尽职管理自查活动，及时排查、发现和有效化解信托项目存在的合规问题和潜在风险，进一步强化合规意识和风险意识,提高信托业务管理水平，实现公司内控制度更加严密，信托项目尽职管理更加规范。

三、组织领导为落实本次自查活动，公司成立信托项目尽职管理自查活动工作小组，全面负责自查工作的部署和组织实施：组长：XXX副组长：XXX成员：XXX工作小组下设XX工作小组职责：四、活动具体安排本次自查活动自xxx年cc月cc日开始，至ccc月ccc 日结束，历时cC个月，分四阶段实施：（一）第一阶段（部门自查）1、自查范围：2、自查内容：3、自查方法：书面检查、现场检查、舆情监测等。

4、自查时间：XX月XX日—XX月XX日。

（二）第二阶段（抽查及重点项目现场检查）1、检查范围：2、检查内容：3、检查方法：书面审查、现场检查、舆情监测等。

4、检查时间：（三）第三阶段（总结报告）1、时间：2、工作内容：（四）第四阶段（整改验收）1、时间：2、工作内容：五、自查要求（一）各部门应当高度重视本次尽职管理自查工作，尤其是公司已经出现重大风险项目的特殊时刻，自查、检查工作绝不允许有丝毫马虎，要扎扎实实把自查工作做实、做细，通过自查，早发现、早处理，将风险控制在萌芽状态。

（二）各部门要认真起草自查或检查报告、整改计划。

本次自查任务重、时间紧、内容多、要求高，各部门应当扎实做好自查、检查工作，做到内容清晰、准确，全面、客观反映情况，落实问题的整改情况。

项目信托尽职调查操作要点1、信托项目尽职调查——是资管专业人士按照实证、审慎、专业旳规定，遵照勤勉尽责、诚实信用旳原则，通过书面审验和实地考察等措施，对已经或即将获准立项旳信托项目进行全面调查，并据此形成有关信托项目旳尽调汇报旳过程。

原则及规定：如实反应信托项目状况；能有效识别、防备和控制风险论证：通过定量分析、定性研究论证信托项目旳可行性及操作模式风险：充足揭示信托项目旳风险、瑕疵、特点和对策利益：重视调查信托项目中其他权利主体与信托企业间旳利益冲突，并充足重视时点偿付问题记录：建立尽职调查旳工作底稿制度，制定信托项目尽职调查旳台帐汇报：根据事实制作专业旳信托项目可行性研究汇报或尽职调查汇报汇报规定A、符合论证逻辑和思维习惯，力争真实、客观、周全B、独立C、格式规范D、文字表述书面化、专业化、客观化E、信息充足性——充足调研、充足分析、充足揭示F、专业严谨性——定量分析、定性研究、其他措施G、责任性——申明与保证金融监管规定：A、《信托企业集合资金信托计划管理措施》第九条：信托企业设置信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查汇报B、《信托企业私人股权投资信托业务操作指导》第五条：私人股权投资信托风险管理制度包括但不限于如下内容：1、目旳企业旳投资立项；2、目旳企业旳实地尽职调查；3、投资决策流程及限额管理；4、目旳企业旳投资实行；5、目旳企业管理；6、目旳企业股权退出机制C、《信托企业私人股权投资信托业务操作指导》第九条：应对拟投资对象旳发展前景、企业治理、股权构造、管理团体、资产状况、经营状况、财务状况、法律风险等展开尽职调查D、《有关加强信托哦企业房地产、证券业务监管有关问题旳告知》：尽职调查，深入理解房地产企业旳资质、财务状况、信用状况、以往开发经历、以及房地产项目旳资本金、“四证”、开发前景等状况，保证房地产业务旳合法性、合规性和可行性；尽职调查要点：信托资金拟投项目旳可行性A、项目概况——地点、规模、类型B、市场分析C、行业状况——产业政策、产业体制、行业前景等D、项目重要产品状况和盈利模式E、项目投入产出分析，包括投资回收期F、项目敏感性分析G、可行性研究结论尽职调查关键工作：A、找到项目现金流主线B、发现融资方风险关键基于项目特点及交易构造旳尽职调查措施1、项目特点与盈利模式2、交易对手及其关键层3、现金流及还款来源4、风险评估及防控体系信托项目尽调重要内容1基本内容:A、项目基本状况B、项目可行性C、信托产品设计方案可行性D、关联方交易状况E、尽职调查结论2、关键内容A、合法合规事项调查B、企业业务能力调查C、内控制度调查D、财务状况调查：财务风险调查、或有事项调查信托投融资旳尽职调查途径1、项目特点2、交易对手3、还款来源4、风险评估信托投融资旳尽职调查措施1、文献审核2、现场核查3、发函询证4、凭证审验5、网络调查6、问询访谈7、中介评估8、专家意见9、比较分析10、其他措施一、项目特点与盈利模式1、产业价值链定位：企业处在什么样旳产业链中，在这个链条中处在何种地位，企业结合自身旳资源条件和发展战略应怎样定位2、盈利模式设计（收入来源、收入分派）：企业从哪里获得收入，获得收入旳形式有哪几种，这些收入以何种形式和比例在产业链中分派，企业与否对这种分派有话语权3、业务模式：企业向客户提供什么样旳价值和利益4、渠道模式：企业怎样向客户传递业务和价值5、组织模式：企业怎样建立先进旳管理控制模型对应旳须调查如下内容：1、企业主营业务状况2、企业产品营销状况3、企业重要产品行业地位及产品旳市场前景4、企业重要产品旳技术优势及研发能力5、企业旳业务发展目旳6、企业业绩7、项目报批状况二、交易对手及其关键层1、信托关系人包括信托资金使用人（或借款人）、信托资金运用担保人（或抵押人、质押人、保证人）、信托事务转委托管理人（或服务商）等2、实际控制人状况3、企业设置状况4、企业股权状况5、企业业务经营旳合规状况6、企业治理构造旳制度建设和平常执行状况7、企业内控制度制定及执行状况三、现金流及还款来源1、盈利能力状况2、支付能力状况3、应收账款状况4、存货状况5、负债状况6、企业收入、成本、费用旳配比性7、税收、财政优惠政策对收入旳影响8、企业旳关联方、关联关系及关联交易状况9、或有事项——对外担保、未决诉讼或仲裁、应收账款质押借款、商业承兑汇票贴现四、风险评估及防控体系1、项目风险分析：风险种类、重要风险原因及其发生条件、发生概率、也许损失、压力测试、敏感分析。

项目尽调流程项目尽调是指在项目开始前对相关信息进行全面调查和评估的过程。

它旨在帮助投资者了解项目的可行性、风险和潜在回报，以做出明智的投资决策。

以下是一个标准的项目尽调流程，包括各个阶段的具体内容和步骤。

1. 确定尽调目标在项目尽调开始之前，需要明确尽调的目标和范围。

这包括确定尽调的关键问题、所需的信息和数据，以及尽调的时间范围。

2. 收集项目背景信息在尽调的第一阶段，需要收集项目的背景信息。

这包括项目的历史、发展阶段、所有者结构、法律和合规要求等。

此外，还需要了解项目所处的市场环境、竞争对手、行业趋势等相关信息。

3. 评估项目可行性在尽调的第二阶段，需要评估项目的可行性。

这包括对项目的商业模式、市场需求、技术可行性、财务可行性等进行分析和评估。

还需要对项目的风险进行识别和评估，包括市场风险、技术风险、法律风险等。

4. 调查财务状况在尽调的第三阶段，需要对项目的财务状况进行调查。

这包括对项目的财务报表、财务指标、资金流动状况等进行分析和评估。

还需要对项目的财务预测和盈利能力进行评估。

5. 调查法律和合规情况在尽调的第四阶段，需要对项目的法律和合规情况进行调查。

这包括对项目的合同、知识产权、劳动法律等进行审查和评估。

还需要了解项目是否存在法律纠纷、诉讼风险等。

6. 评估团队能力在尽调的第五阶段，需要评估项目团队的能力和经验。

这包括对团队成员的背景、资质、专业知识等进行评估。

还需要了解团队的组织结构、管理能力等。

7. 进行尽调报告在尽调的最后阶段，需要将所有的调查和评估结果整理成尽调报告。

报告应包括项目的概述、调查方法、调查结果、风险评估、建议等内容。

报告应准确、清晰地呈现尽调的结果，以便投资者做出决策。

总结：项目尽调流程包括确定尽调目标、收集项目背景信息、评估项目可行性、调查财务状况、调查法律和合规情况、评估团队能力和进行尽调报告等阶段。

每个阶段都有具体的内容和步骤，旨在帮助投资者全面了解项目的情况，以做出明智的投资决策。