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XXXX信托有限公司XXXX-房地产股权投资项目尽职调查报告（报告完成日期：20XX年X月【】日）经办业务部门：XXXX信托有限公司资本运营部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《XXXX信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日目录1项目背景与交易结构概述51.1项目背景5 1.2交易结构概述61.2.1本项目的信托结构 61.2.2项目现状 61.2.3项目总投资及资金来源72融资人资信情况72.1融资公司基本情况72.1.1融资公司情况72.1.2项目公司实际控制人情况简介82.1.3项目高层管理人员简介92.1.4融资公司税收政策9 2.2融资公司经营及财务状况10 2.3融资人银行贷款及对外担保情况113项目概况和建设情况113.1项目基本情况113.1.1项目用地情况113.1.2项目基本控规指标12 3.2项目建设条件12 3.3项目建设实施进度13 3.4项目的设计、施工、监理情况134项目市场情况134.1项目投资环境134.1.1宏观经济概况134.1.2当地总体房地产市场14 4.2项目分析及市场情况154.2.1项目优势及市场地位154.2.2周边竞争项目分析154.2.3项目评价15 4.3项目销售情况预测165项目财务效益评估165.1房地产项目总投资预测16 5.2项目损益预测195.2.1项目销售收入分析195.2.2项目利润分析20 5.3项目有关财务效益指标205.3.1项目投资利润率205.3.2贷款偿还期215.3.3销售率盈亏平衡点216信托方案与风险防范措施216.1交易结构安排21 6.2信托计划摘要21 6.3风险防范措施226.3.1道德风险226.3.2政策风险226.3.3市场风险227意见及建议23 8项目资料231项目背景与交易结构概述1.1 项目背景XXXX房地产开发有限公司目前正在开发的东园林项目原本由正源房地产开发公司通过公开竞价方式取得，因拆迁工作受阻，不能按期完成拆迁任务，影响了城市建设。
房地产项目投资尽职调查报告【优化版】背景概述本次投资尽职调查的对象是某房地产项目，该项目总占地面积1000亩，主要用途为住宅和商业配套，由某地产开发商负责开发建设。
本次投资尽职调查旨在全面评估该项目的投资潜力和风险，并为投资方提供可靠的决策依据。
调查内容1. 立项可行性研究报告的审查- 通过阅读立项可行性研究报告，了解项目的总体规划和经济效益，对比项目的市场需求与供给状况，评估项目的可行性。
2. 市场调查- 通过对当地房地产市场的调查，分析项目所处区域的市场现状，了解竞争对手、市场规模和价格走势等信息，为项目的开发定位提供参考。
3. 地勘和土地权属调查- 调查项目用地的基本情况，包括地形、地貌、地质构造等信息，评估用地可行性；对土地证、土地权属等相关文件进行认真核查，确保项目开发符合法律法规要求。
4. 工程技术的可行性研究和评估- 评估项目的规划设计和技术方案，确定项目的建设方案和投资计划，了解项目建设过程中可能出现的技术问题和风险。
5. 可行性研究报告的审查- 对项目的投资收益、资金回报周期、风险评估、市场前景等因素进行评估，确定项目的可行性，并提供具体的投资意见。
结论通过对该项目的投资尽职调查，我们得出以下结论：- 该项目的可行性较高，对应的收益和风险评估都符合预期；- 从市场角度分析，项目所处地区房地产市场需求呈上升趋势，并且市场空间较大；- 项目所在地的地形、地貌、地质构造等条件较好，用地可行性比较高；- 在技术方面，项目的规划设计和技术方案都符合要求，建设和运营过程中的技术问题和风险较低；- 考虑到项目的投资回报周期和市场前景，我们建议投资方在该项目中进行投资。
参考资料1. 立项可行性研究报告；2. 土地使用证、土地权属等文件；3. 地勘报告和相关技术资料。
股权投资尽职调查报告（共6篇）股权投资尽职调查报告（共6篇）第1篇：股权投资尽职调查清单股权投资尽职调查清单第一部分、基本情况调查（BasicInformation）说明：企业尽职调查是企业获得风险投资和企业上市的关键环节，直接影响到企业价值评估和项目的运作，请务必保证提供所有资料的准确性和可靠性；同时尽职调查涉及企业各方面内部信息，是企业最高级的调查，请相关参与人员严格保守企业机密。
一、公司背景（panyDescription）1、公司成立（1）历史沿革。
请提供公司发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的政府批文，包括任何对该文件进行修改的文件；公司主要股东背景，情况。
（2）请提供公司成立的验资报告、出资证明和资产评估证明及/或产权登记证，公司现有注册资本及历次变更的验资报告、相关证明文件和工商变更登记证明；2、公司简介（1）请提供公司对外的正式的公司介绍资料，包括企业经营宗旨、企业愿景、企业发展战略规划/构想等等；（2）请提供公司发展沿革资料及相关证明文件。
3、部门设置（1）请说明公司目前部门设置及人力资源的配置；（2）请提供公司各主要业务部门的职责描述、核心业务介绍和1经营目标。
4、公司管理（1）请提供公司正式的组织架构图；（2）请提供公司股东会、董事会主要成员背景资料（股东出资、股权占有情况及股东、董事简历/背景介绍）；（3）请提供公司核心经营管理人员的背景资料（简历、经营业绩/评价）；（4）请提供公司现有的外部支持（法律顾问/财务顾问/健康顾问/投资顾问等）。
二、产品/服务（Product/Service）1、请提供公司现有产品/服务项目的介绍资料（名称、介绍、服务对象、价格）；2、请说明公司现有核心产品/服务的优势、特点，以及经营成绩；3、请提供公司正在开发的产品/服务项目的介绍资料，以及这些产品/服务项目的开发时间计划表；4、请说明公司现在是否有知识产权开发，如有，请具体说明；5、请提供公司现有无形资产资料（商标/知识产权/专利）。
(合用于房地产开辟和旧改等物业项目类投融资业务)履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。
本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。
申报部门/分支行：融资人： (以下简称“X X”)融资规模：融资期限：我行净收益：交易结构：风控措施：融资人在我行已获投融资金额：主办客户经理：协办客户经理：联系方式：完成时间： **年**月**日序号时间起止地点接触人物调查内容备注1234二、 (包括但不限于媒体、同业、中介、政府公开信息)序号渠道内容简介121实地调查情况要求详细记录：主办、协办客户经理现场调查的时间段、对客户的办公地点和项目现场的实地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100 强企业原则上要求面见实际控制人。
是否提供完整资料 □；是否完整揭示集团和关联企业在我行的投融资 □；对未按照要求提交的必备资料，赋予明确列示，并分析是否影响对项目评判：营业执照是否年检有效 □；贷款卡(中征码)是否正常 □；工商登记查询是否最新 □；税务登记证是否年检 □；组织机构代码证是否年检 □；其他个性资质证照是否有效 □；审计报告是否按照我行要求提供 □；集团公司是否提供本部、合并报表 □；抵质押 物是否评估、评估机构是否符合我行要求□； 有效性存疑事项，须说明原因，并加以评判：材料来源、取得、验证是否符合规定、表面真实 □； 资料所提供的相关信息之间是否吻合 □； 真 财务报表数据之间钩稽关系是否正确 □； 实 信息核实情况结果及补充的材料说明： 性真实性存疑事项，须说明原因，并加以评判：1、融资人及关联方在我行原有投融资情况： (新客户可略过)参考表格：客户名称 业务种类 授信额度 授信敞口额 用信余额 担保方式 到期日度合计2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客 户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。
房地产项目投资尽职调查报告（报告完成日期：【】年【】月【】日）目录1项目背景与交易结构概述31.1项目背景3 1.2交易结构概述32融资人资信情况52.1融资公司基本情况5 2.2融资公司经营情况5 2.3融资人财务状况5 2.4融资人银行贷款及对外担保情况63项目概况和建设情况63.1项目基本情况6 3.2项目建设条件7 3.3项目建设实施进度7 3.4项目的设计、施工、监理情况74项目市场情况84.1项目投资环境8 4.2项目分析及市场情况8 4.3项目租售情况预测95项目财务效益评估95.1房地产项目总投资预测9 5.2项目资金来源情况11 5.3项目损益预测11 5.4项目有关财务效益指标126信托方案与风险防范措施1316.1交易结构安排及信托计划摘要13 7意见及建议14 8项目资料1421项目背景与交易结构概述1.1 项目背景此处简要介绍项目背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。
为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。
1.2 交易结构概述1.2.1 简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本：融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【】年公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】%保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：我公司私人银行部发行的额度【】万元银行代销：【】万元发行费率：第三方理财机构代发：【】万元发行费率：1.2.2 项目现状此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况1.2.3 项目总投资及资金来源项目总投资共【】万元。
342融资人资信情况2.1 融资公司基本情况2.1.1 融资公司情况2.1.2 项目公司实际控制人情况简介说明项目公司的实际控制人数量，并简要介绍其背景、成长经历2.1.3 融资公司控股（大）股东情况介绍（如有）视项目具体情况简要介绍项目公司大股东情况2.1.4 融资公司税收政策2.2 融资公司经营情况此处简要介绍融资人过往开发过的项目情况、获得的荣誉（如有）2.3 融资人财务状况此处列明融资人近三年资产负债表，除此之外还应将融资人上一年度经审计的财务报表提交风5。
信托尽职调查报告信托尽职调查报告随着经济的发展和金融市场的日益繁荣，信托行业作为一种新兴的金融服务方式，逐渐受到了广大投资者的关注和青睐。
然而，由于信托产品的复杂性和风险性，投资者在选择信托产品时需要进行充分的尽职调查。
本文将对信托尽职调查报告进行探讨。
一、什么是信托尽职调查报告信托尽职调查报告是指投资者在购买信托产品前，对信托公司进行调查和评估的一份报告。
该报告包括了对信托公司的经营状况、风险管理能力、信托产品的收益和风险等方面的评估，旨在帮助投资者做出明智的投资决策。
二、信托尽职调查报告的内容1. 信托公司的背景和资质信托公司的背景和资质是投资者进行尽职调查的重要方面。
投资者应该了解信托公司的注册资本、成立时间、股东背景等信息，以及是否获得了相关的执照和资质证书。
2. 信托产品的风险评估信托产品的风险评估是投资者进行尽职调查的关键环节。
投资者需要了解信托产品的投资方向、投资策略、投资组合等信息，并对其风险水平进行评估。
同时，还需要关注信托产品的历史业绩和风险管理能力。
3. 信托公司的经营状况和财务状况信托公司的经营状况和财务状况是投资者进行尽职调查的重要参考指标。
投资者应该了解信托公司的盈利能力、偿债能力、资产质量等方面的情况，以评估其经营风险和财务稳定性。
4. 信托公司的治理结构和风险管理能力信托公司的治理结构和风险管理能力直接关系到投资者的利益保障。
投资者应该了解信托公司的内部控制制度、风险管理体系等情况，以评估其对投资者利益的保护能力。
三、如何编制信托尽职调查报告编制信托尽职调查报告需要投资者具备一定的专业知识和调查能力。
一般来说，可以从以下几个方面入手：1. 收集信息：投资者可以通过查阅信托公司的官方网站、财务报表、年度报告等途径，收集信托公司的相关信息。
2. 进行调查：投资者可以通过电话、邮件或面谈等方式，与信托公司的相关人员进行沟通和交流，了解更多的信息。
3. 分析评估：根据收集到的信息，投资者可以进行数据分析和风险评估，编制出详尽的尽职调查报告。
房地产项目投资尽职调查报告【精细版】1. 引言本报告旨在对房地产项目进行全面的投资尽职调查，为投资方提供专业意见和建议。
以下是本次调查的结果。
2. 背景信息- 项目名称：[项目名称]- 开发商：[开发商名称]- 地理位置：[地理位置]3. 市场调研根据市场调研，以下是关于房地产市场的重要发现：- 市场需求稳定增长，特别是在[地理位置]的房产市场。
- 附近有公共交通、商业设施、学校等配套设施，增加了该项目的吸引力。
- 竞争项目方面存在一些潜在风险，需要进一步研究。
4. 项目可行性- 在进行现场考察后，项目的地理位置和土地利用状况被确认为具有潜在价值。
- 开发商的声誉和过去的成功案例表明他们具备良好的开发能力。
- 技术、法律和环保方面的相关规定已经考虑进项目规划之中。
5. 风险评估以下是项目投资存在的一些风险：- 房地产市场的不稳定性可能影响项目的销售和租金收入。
- 竞争压力可能导致销售价格和利润率下降。
- 政策和法律变化可能会对房地产投资产生负面影响。
6. 建议综合以上调查结果，我们提出以下建议：- 进一步深入研究竞争对手的项目，分析市场潜力和竞争风险。
- 评估房地产市场的长期趋势和潜在增长机会。
- 研究政策和法律的变化对项目投资的影响。
7. 结论本报告的结果表明，该房地产项目具备投资潜力，但存在一定的风险。
投资方应在综合考虑项目的收益和风险后做出决策。
以上是本次房地产项目投资尽职调查报告的内容。
如有任何疑问或需要进一步信息，请随时与我们联系。
信托项目尽职调查报告信托项目尽职调查报告一、引言信托项目是金融市场中的一种重要投资方式，它为投资者提供了多样化的投资选择。
然而，由于信托项目的复杂性和风险性，投资者在选择信托项目时需要进行尽职调查，以保证投资的安全和回报。
本报告将对信托项目进行尽职调查，分析其风险和收益，为投资者提供参考。
二、信托项目概述信托项目是指由信托公司设立的、以信托财产为基础的投资项目。
其运作方式是通过信托公司将投资者的资金集中起来，由专业的投资团队进行投资运作。
信托项目的种类繁多，包括股权投资、房地产投资、债券投资等。
在选择信托项目时，投资者需要考虑项目的类型、期限、收益和风险等因素。
三、尽职调查方法1. 资产调查尽职调查的第一步是对信托项目的资产进行调查。
这包括对项目所投资的资产的真实性、合法性和价值进行评估。
投资者可以通过查阅相关文件和资料，以及进行实地考察等方式进行资产调查。
2. 风险评估尽职调查的第二步是对信托项目的风险进行评估。
投资者需要了解项目所面临的市场风险、信用风险和流动性风险等。
通过对项目的历史数据和未来预测进行分析，可以评估项目的风险水平。
3. 盈利预测尽职调查的第三步是对信托项目的盈利能力进行预测。
投资者需要了解项目的收益来源、盈利模式和预期收益率等。
通过对市场和行业的研究，可以对项目的盈利能力进行合理的预测。
四、风险与收益分析1. 风险分析信托项目存在一定的风险，包括市场风险、信用风险和流动性风险等。
投资者需要对这些风险进行全面的评估，并制定相应的风险管理策略。
同时，投资者还需要关注项目所面临的政策风险和法律风险等因素。
2. 收益分析信托项目的收益是投资者选择的重要指标之一。
投资者需要对项目的预期收益率进行评估，并与其他投资方式进行比较。
同时，投资者还需要考虑项目的收益分配方式和退出机制等因素。
五、案例分析为了更好地理解信托项目的尽职调查过程，我们选取了某信托项目进行案例分析。
该项目是一家房地产信托项目，投资于某个发展中的城市的商业地产项目。
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年股权投资尽职调查报告本合同目录一览1. 股权投资尽职调查报告概述1.1 尽职调查的目的和范围1.2 尽职调查的方法和程序1.3 尽职调查的时间安排2. 企业基本情况调查2.1 企业注册信息调查2.2 企业经营状况调查2.3 企业财务状况调查3. 股东和实际控制人调查3.1 股东背景调查3.2 实际控制人调查3.3 股东和实际控制人关联关系调查4. 企业业务和技术调查4.1 业务模式调查4.2 技术实力调查4.3 产品或服务调查5. 企业法律合规性调查5.1 企业法律资质调查5.2 企业合规情况调查5.3 企业法律风险评估6. 企业市场和竞争情况调查6.1 市场规模调查6.2 市场竞争格局调查6.3 市场份额和增长潜力调查7. 企业经营风险评估7.1 财务风险评估7.2 业务风险评估7.3 法律风险评估8. 企业价值评估8.1 企业价值估算方法8.2 企业价值估算结果8.3 企业价值评估分析9. 投资建议和风险提示9.1 投资建议9.2 风险提示9.3 投资决策依据10. 尽职调查报告提交和保密10.1 报告提交时间10.2 报告提交方式10.3 保密义务和期限11. 合同的生效和终止11.1 合同生效条件11.2 合同终止条件11.3 合同终止后的权利和义务处理12. 违约责任12.1 违约行为12.2 违约责任12.3 违约赔偿金额和方式13. 争议解决方式13.1 争议解决方式13.2 争议解决地点和机构13.3 争议解决费用承担14. 其他条款14.1 合同的修改和补充14.2 合同的解除14.3 合同的继承和转让第一部分：合同如下：第一条股权投资尽职调查报告概述1.1 尽职调查的目的和范围1.2 尽职调查的方法和程序尽职调查将采用现场访谈、查阅文件、第三方查询等方式进行。
调查程序包括但不限于：收集和分析目标公司的文件资料，包括但不限于公司章程、重大合同、许可证书等；对目标公司的管理人员和关键岗位人员进行访谈；对目标公司的客户、供应商、合作伙伴等进行第三方查询；对目标公司的经营场所、设备、生产情况进行现场勘查；对目标公司的财务报表进行审计；对目标公司的法律合规性进行评估等。
股权投资尽职调查报告报告目的：本报告旨在通过对股权投资目标公司进行尽职调查，评估公司的内部运营和财务状况，提供投资决策建议。
调查对象：本次调查的目标公司为XXX有限公司（以下简称“目标公司”）。
调查范围：本次调查涵盖目标公司的经营、管理、财务、法律和税务等方面。
调查内容：一、经营状况1. 目标公司的业务范围、规模和市场占有率。
2. 目标公司的客户群体及合作伙伴情况。
3. 目标公司的管理团队背景和能力。
二、财务状况1. 目标公司的财务报表和资产负债表。
2. 目标公司的现金流量表和盈利情况分析。
3. 目标公司的股本结构和股东层次。
三、法律和税务方面1. 目标公司的公司组织形式和注册情况。
2. 目标公司的税务风险分析。
3. 目标公司的合规性审查和潜在法律风险评估。
调查结论：经过本次尽职调查，我们对目标公司的经营状况、财务状况和法律和税务方面进行了全面细致的分析评估。
1. 目标公司业务范围广泛，市场占有率稳定。
2. 目标公司的管理团队背景和能力得到了充分的考察，能够胜任目前的管理工作。
3. 目标公司的财务报表和资产负债表表现优秀，说明公司财务状况健康。
4. 目标公司的现金流量稳定，盈利情况较为可观。
5. 目标公司的股本结构合理，股东层次清晰。
6. 目标公司的公司组织形式和注册情况合规，未发现潜在的法律风险。
7. 目标公司的税务风险较低，税务合规性高。
基于以上调查结果，我们建议投资人可以考虑购买目标公司的股权，在公司管理良好、市场竞争力强的前提下，进一步发掘公司的潜力，获得更高的投资回报。
同时，我们也建议投资人应该注重监督目标公司的监管和合规性，降低投资风险。
房地产信托尽职调查报告（参考）#市S房地产项目尽职调查报告目录第一部分信托方案一、各方联系人二、信托计划概述第二部分#市房地产宏观环境分析一、#市房地产投资环境二、#市城市规划第三部分#市房地产开发态势一、房地产开发二、商品房施工面积、竣工面积、销售面积三、商品住宅第四部分借款人情况一、基本情况二、公司发展历程三、法定代表人简介四、治理结构及组织结构五、公司员工六、财务状况第五部分信托资金贷款项目分析一、项目概况二、项目经济效益分析三、预期销售计划四、敏感性分析五、项目资金筹措与来源第六部分信托贷款项目风险评价及保证措施一、借款人还款资金来源二、信托贷款项目风险分析三、风险防范与控制措施第七部分担保的可行性及评价一、抵押物价值二、A公司受让信托贷款债权的可行性第八部分信托计划涉及的关联交易一、关联关系二、关联交易三、关联交易价格及关联交易的公平性第九部分信托贷款综合评价第一部分信托方案一、各方联系人借款人：B房地产开发有限公司（以下简称“B公司”）贷款人：Y信托公司抵押人：B公司信托贷款债权受让人：A公司二、信托计划概述A公司发起设立集合资金信托，用于向B公司发放贷款，为B公司开发的S 项目提供建设资金，保证措施主要为以##土地作为信托贷款抵押物，还款来源为包括该S项目销售收入在内的B公司的全部经营收入。
具体信托方案如下：（1）信托计划名称：S房地产集合资金信托计划。
（2）信托计划规模：计划募集资金______万元（3）信托的成立及期限：信托计划在募集的信托资金总量达到______万元（含）以上于推介期满次日成立。
信托期限______个月。
如本信托计划未成立，受托人（Y信托公司）将信托资金于推介期结束后10日内退还给委托人，并按活期储蓄利率计算信托资金实际到账日至推介期结束日期间利息。
（4）预计受益人信托年收益率：______%（5）信托财产管理及运用：委托人将资金委托给Y信托公司设立集合资金信托计划，Y信托公司将募集的信托资金向B公司发放贷款，期限#个月，为其开发的S项目提供建设资金。
资金股权投资尽职调查报告Investment Due Diligence Report for Funds and Equity Investments1. 调查概述本报告对于{公司/项目名称}的资金股权投资进行了尽职调查，并将调查结果进行详细分析和总结。
2. 投资方背景调查2.1 投资方基本情况投资方名称：{投资方名称}注册地：{注册地}经营范围：{经营范围}2.2 投资方经营状况投资方的经营状况良好，具有丰富的投资经验和专业团队。
其在过去的几年里成功投资了多个项目，并取得了可观的收益。
2.3 投资方财务状况投资方具有稳定的财务状况，资金充裕，没有重大债务和财务风险。
3. 项目背景调查3.1 项目基本情况项目名称：{项目名称}所在地：{所在地}所属行业：{所属行业}3.2 项目经营状况项目的经营状况良好，市场前景广阔。
目前已取得了令人满意的销售业绩和市场份额。
3.3 项目财务状况项目财务状况稳定，具有可观的盈利能力和现金流。
财务报表显示项目具有良好的财务稳定性和发展潜力。
4. 风险评估4.1 行业风险对于所属行业的风险进行了评估，存在的主要风险包括{列举行业风险}，但由于项目独特性和市场发展趋势，这些风险对于项目的影响相对较小。
4.2 市场竞争风险评估了市场竞争风险，尽管存在竞争对手，但项目具有较强的竞争优势和市场份额，能够有效应对竞争。
4.3 法律法规风险针对项目所处的法律法规环境进行了调查，并评估了可能存在的法律风险。
目前项目符合当地法律法规要求，不存在重大法律风险。
5. 投资建议基于以上调查结果和风险评估，我们对于{公司/项目名称}的资金股权投资提出如下建议：1. 我们认为该投资具有良好的投资前景和回报潜力，建议视具体情况确定投资金额。
2. 在与投资方进行谈判时，建议明确双方的权益和责任，并达成详细的投资协议。
3. 鉴于项目的市场竞争优势和财务稳定性，建议加大市场推广力度和产品研发投入。
中融国际信托有限公司中融－大连琥珀湾项目房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011-4-21）经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日目录1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1.2 交易结构概述3 1.3信托产品交易要素 41.4 本项目概况 42 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩13 2.3 融资人/实际控制人财务状况152.4 融资人银行贷款及对外担保情况233 项目概况和建设情况24 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析253.5 项目的施工方、设计公司、监理情况334 项目市场情况25 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位334.4项目SWOT分析355 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表395.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点455.9本产品优势比较分析466 信托方案与风险防范措施476.1 交易结构安排及信托计划摘要477 综合评价501项目背景与交易结构概述1.1项目背景本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。
百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或项目公司）100%的股权。
项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项目】，本项目共分A、B两个地块。
其中A地块占地面积为：【约66，272平方米】，总建筑面积【约98，200平方米】，包括地上建筑66，272平方米，地下建筑32000平方米。
本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅，目前土地出让金已经缴纳完毕，获得了《国有土地使用权证》、《建筑工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目四证已经齐全，其中A区的四栋独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证; B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工,五证齐全。
B地块占地面积约为26315.2平方米，主要拟建项目为渔夫码头，包括配套餐饮娱乐等。
本项目总投资预计为15.8亿元，截至2011年3月底，百年地产已经累计投入约5.5亿元，其中土地费用约为2.5亿元。
因公司经营策略和本项目后期建设的需要，向我司提出融资需求。
关于本项目，企业拟通过信托平台进行股权融资 3.5亿元，其他通过销售回款解决。
1.2本项目的信托结构简要描述由中融信托发行预期规模为【74000】万元（分为【74000】万信托单位）的信托计划，包括优先级份额【35000】万元（由中融信托公开募集），次级份额由百年地产以其持有的项目公司约98%的股权认购（股权价值约为【39000】万元）。
信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中，【200】万元计入注册资本，【34800】万元计入资本公积。
增资完成后，项目公司的注册资本为【2200】万元，资本公积变为【73800】万元。
中融信托占有项目公司约【98】%的股权、百年地产持有项目公司约【2】%的股权。
信托计划满1年后至信托计划期满2年当日，百年地产享有对中融信托持有的项目公司98%股权的回购选择权，中融信托将届时信托利益首先分配给优先级委托人以实现优先级委托人的退出，之后将剩余信托利益全部分配给次级委托人。
1.4本项目概况项目现状：该项目地块由项目公司于2005年10月在大连市国有土地使用交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得。
百年地产通过受让项目公司股权的方式获得本项目地块，本项目所处地块包括两部分：A区和B区，A区规划建筑为别墅、B区规划为渔夫码头、公建及配套。
关于本地块，目前已经缴纳的土地费用包括土地出让金、土地补偿费、契税、营业税、三寰土地租赁、海滩租赁费、人防拆除费、土地评估报告等费用，共计250，753，599 元。
关于B地块，已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、预售许可证；B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工。
关于A地块，目前已经取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，A区的四栋独栋别墅已经封顶，（分别是第30栋，31栋，32栋，和34栋），已经拿到预售许可证。
项目其它别墅预期在2011年5月封顶，公寓部份预期在2011年9月封顶.《项目A区效果图》《封顶别墅实景》A区别墅封顶，第30栋，31栋，32栋，和34栋《项目B区渔夫码头实景》《项目B区公建及配套实景》经估算，楼面地价为3403元/平方米（A区地上面积）。
截至目前，项目公司已经缴纳全部土地出让金2.5亿元。
以此来看，本项目的土地取得成本较低，抗风险能力强。
本项目所处地块为净地，目前B区已经达到预售状态。
1.5项目公司股权历史沿革1.5.1 项目公司设立2005年3月25日，大连海昌房屋开发有限公司（以下简称“大连海昌”）及大连海昌集团有限公司（以下简称“海昌集团”）共同签署《大连琥珀湾开发有限公司章程》，约定双方分别以货币700万元、300万元出资组建大连琥珀湾。
大连琥珀湾设立时的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资方式股权比例1 大连海昌700 700 货币70%2 海昌集团300 300 货币30%合计1,000 1,000 100％根据大连海昌、海昌集团和大连百年城集团公司2005年3月22日签署的《协议书》约定，大连琥珀湾系百年城集团公司为购买大连海昌和海昌集团持有的石槽渔夫码头项目的土地开发经营权而设立的项目公司，百年城集团公司或其指定第三方将依据该等《协议书》及相关协议约定的时间及条件最终取得大连琥珀湾的100%股权。
1.5.2 2005年4月，股权转让2005年4月4日，公司股东会通过决议，同意大连海昌分别向海昌集团和大连百一投资有限公司（“大连百一投资”）转让其持有的大连琥珀湾50%和20%的股权。
同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资方式股权比例1 海昌集团800 800 货币80%2 大连百一投资200 200 货币20%合计1,000 1,000 100％本次变更系根据前述《协议书》约定，大连海昌将其持有的大连琥珀湾50%和20%股权转让与海昌集团和大连百一投资持有。
1.5.3 2005年11月，股权转让及信托计划2005年11月2日，公司股东会通过决议，同意大连百一投资将其持有大连琥珀湾20%的股权转让给联华国际信托投资有限公司（以下简称“联华国际信托”）。
同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：序股东名称认缴出实缴出出资方股权号资额（万元）资额（万元）式比例1 海昌集团800 800 货币80%2 联华国际信托200 200 货币20%合计1,000 1,000100％本次变更系根据大连海昌、海昌集团和百年城集团公司2005年9月29日签署的《补充协议（二）》以及大连百一投资和联华国际信托2005年12月23日签署的《股权信托合同》约定，大连百一投资系将大连琥珀湾20%股权通过信托方式转让与联华国际信托持有。
1.5.4 2005年11月，股权转让2005年11月5日，公司股东会通过决议，同意海昌集团向联华国际信托和四川枫岚实业有限公司（以下简称“四川枫岚”）转让其持有大连琥珀湾的股权各10%。
同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资方式股权比例1 海昌集团600 600 货币60%2 联华国际信托300300 货币30%3 四川枫岚100 100 货币10%合计1,000100％本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托2005年11月2日签署的《合作协议书》及百年城集团公司、联华国际信托和四川枫岚2006年7月21日签署的《补充协议（二）》约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾20%股权转让给联华国际信托及其指定股权代持方四川枫岚。
1.5.5 2005年12月，股权转让2005年12月20日，公司股东会通过决议，同意海昌集团将其持有的大连琥珀湾60%的股权转让给联华国际信托。
同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资方式股权比例1 联华国际信托900 900 货币90% 2 四川枫岚100 100 货币10%合计1,000 1,000100％经核查，本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托2005年11月2日签署的《合作协议书》以及2005年11月8日签署的《补充协议》约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾60%股权转让给联华国际信托。
1.5.6 2007年9月，股权转让2007年8月28日，公司股东会通过决议，同意四川枫岚将其持有的大连琥珀湾10%的股权转让给联华国际信托。
同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资方式股权比例1 联华国际信托1,000 1,000 货币100%合计1,000 1,000 100％本次变更系四川枫岚将其代持的大连琥珀湾10%股权转让给实际权益人（委托方）联华国际信托持有。
1.5.7 2008年1月，股权转让2008年1月10日，公司股东会通过决议，同意联华国际信托将其持有的大连琥珀湾20%的股权转让给百年城集团公司。
同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资方式股权比例1 联华国际信托800 800 货币80%2 百年城集团公司200 200 货币20%合计1,000 1,000 100％经核查，本次股权变更系根据联华国际信托、百年城集团公司、大连百一投资和大连琥珀湾2007年12月29日签署的《总体合作协议》约定实施的股权转让。
