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XXXX信托有限公司XXXX-房地产股权投资项目尽职调查报告（报告完成日期：20XX年X月【】日）经办业务部门：XXXX信托有限公司资本运营部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《XXXX信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日目录1项目背景与交易结构概述51.1项目背景5 1.2交易结构概述61.2.1本项目的信托结构 61.2.2项目现状 61.2.3项目总投资及资金来源72融资人资信情况72.1融资公司基本情况72.1.1融资公司情况72.1.2项目公司实际控制人情况简介82.1.3项目高层管理人员简介92.1.4融资公司税收政策9 2.2融资公司经营及财务状况10 2.3融资人银行贷款及对外担保情况113项目概况和建设情况113.1项目基本情况113.1.1项目用地情况113.1.2项目基本控规指标12 3.2项目建设条件12 3.3项目建设实施进度13 3.4项目的设计、施工、监理情况134项目市场情况134.1项目投资环境134.1.1宏观经济概况134.1.2当地总体房地产市场14 4.2项目分析及市场情况154.2.1项目优势及市场地位154.2.2周边竞争项目分析154.2.3项目评价15 4.3项目销售情况预测165项目财务效益评估165.1房地产项目总投资预测16 5.2项目损益预测195.2.1项目销售收入分析195.2.2项目利润分析20 5.3项目有关财务效益指标205.3.1项目投资利润率205.3.2贷款偿还期215.3.3销售率盈亏平衡点216信托方案与风险防范措施216.1交易结构安排21 6.2信托计划摘要21 6.3风险防范措施226.3.1道德风险226.3.2政策风险226.3.3市场风险227意见及建议23 8项目资料231项目背景与交易结构概述1.1 项目背景XXXX房地产开发有限公司目前正在开发的东园林项目原本由正源房地产开发公司通过公开竞价方式取得，因拆迁工作受阻，不能按期完成拆迁任务，影响了城市建设。
中融国际信托有限公司中融－大连琥珀湾项目房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011-4-21）经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日目录1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1.2 交易结构概述3 1.3信托产品交易要素 41.4 本项目概况 42 融资人资信情况10 2.1 融资公司基本情况10 2.2 开发业绩13 2.3 融资人/实际控制人财务状况152.4 融资人银行贷款及对外担保情况233 项目概况和建设情况24 3.1 项目基本情况24 3.2 项目建设条件31 3.3 项目建设实施进度32 3.4 项目的股权价值分析253.5 项目的施工方、设计公司、监理情况334 项目市场情况25 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位334.4项目SWOT分析355 项目财务效益评估37 5.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表395.4 投资计划与资金筹措表40 5.5 项目销售收入预测43 5.6项目现金流量预测45 5.7项目利润分析和经济指标评价44 5.8销售率盈亏平衡点455.9本产品优势比较分析466 信托方案与风险防范措施476.1 交易结构安排及信托计划摘要477 综合评价501项目背景与交易结构概述1.1项目背景本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。
XX项目集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011年05月30日）目录1项目背景与交易结构概述1 1.1项目背景1 1.2交易结构概述1 2融资人资信情况2 2.1融资公司基本情况2 2.2融资公司经营情况2 2.3融资人财务状况2 2.4融资人银行贷款及对外担保情况3 3项目概况和建设情况4 3.1项目基本情况4 3.2项目建设条件5 3.3项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况5 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测18 5项目财务效益评估19 5.1房地产项目总投资预测19 5.2项目资金来源情况20 5.3项目损益预测21 5.4项目有关财务效益指标22 6信托方案与风险防范措施22 6.1交易结构安排及信托计划摘要22 7意见及建议23 8项目资料错误!未定义书签。
1项目背景与交易结构概述1.1 项目背景2004年12月07日，XX有限公司通过置换方式取得位于广东省惠州市仲恺高新区20号小区面积为42,229.2平方米的国有建设用地（下称“项目土地”）使用权，并获准在项目土地上开发房地产项目（以下简称“合作项目”）。
为了合作项目的顺利开发，XX公司向XX信托申请融资，由XX信托依法设立并发行信托计划，募集资金对XX公司进行股权投资，专项用于合作项目的开发和经营。
1.2 交易结构概述1.2.1 本项目的信托结构融资方式：股权投资融资总成本%/年。
融资人要求信托资金到位时间：2011年6月30日信托期限：2年公司收入：保管人保管费： %/年，以保管合同的约定为准。
受益人的预期收益：待定项目发行计划（适用于集合类项目）：1.2.2 项目现状合作项目位于广东省惠州市仲恺高新区，项目土地的使用权系通过竞拍、项目公司股权转让的方式取得，XX公司系专门开发合作项目的项目公司。
项目土地占地面积为42,229.2平方米，规划的总建筑面积为330,724平方米，项目土地总价为30,405万元，折合楼面地价为919元/平方米。
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
信托尽职调查报告
尊敬的先生/女士：
一、背景信息
（信托项目的概述、发起方及相关人员情况等）
二、市场分析
（信托所处市场的现状、前景，主要竞争对手分析等）
三、法律合规性调查
（项目合规性，相关法律法规、规则的遵守情况，投资者权益保护等）四、项目风险评估
（项目存在的风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险等）
五、信托资产质量评估
（对信托资产的评估，包括资产的种类、质量、收益率等）
六、信托收益率预测
（预测项目的收益率，包括现金流、资本增值等）
七、投资者权益保护
（项目中对投资者权益的保护措施，包括信息透明度、收益分配机制等）
八、项目管理合规性
（项目管理方的合规性评估，包括管理团队的专业素质、过往业绩等）
九、尽职调查结论
（对整个信托项目的综合评估和建议）
谢谢！
此致。
房地产项目投资尽职调查报告【优化版】背景概述本次投资尽职调查的对象是某房地产项目，该项目总占地面积1000亩，主要用途为住宅和商业配套，由某地产开发商负责开发建设。
本次投资尽职调查旨在全面评估该项目的投资潜力和风险，并为投资方提供可靠的决策依据。
调查内容1. 立项可行性研究报告的审查- 通过阅读立项可行性研究报告，了解项目的总体规划和经济效益，对比项目的市场需求与供给状况，评估项目的可行性。
2. 市场调查- 通过对当地房地产市场的调查，分析项目所处区域的市场现状，了解竞争对手、市场规模和价格走势等信息，为项目的开发定位提供参考。
3. 地勘和土地权属调查- 调查项目用地的基本情况，包括地形、地貌、地质构造等信息，评估用地可行性；对土地证、土地权属等相关文件进行认真核查，确保项目开发符合法律法规要求。
4. 工程技术的可行性研究和评估- 评估项目的规划设计和技术方案，确定项目的建设方案和投资计划，了解项目建设过程中可能出现的技术问题和风险。
5. 可行性研究报告的审查- 对项目的投资收益、资金回报周期、风险评估、市场前景等因素进行评估，确定项目的可行性，并提供具体的投资意见。
结论通过对该项目的投资尽职调查，我们得出以下结论：- 该项目的可行性较高，对应的收益和风险评估都符合预期；- 从市场角度分析，项目所处地区房地产市场需求呈上升趋势，并且市场空间较大；- 项目所在地的地形、地貌、地质构造等条件较好，用地可行性比较高；- 在技术方面，项目的规划设计和技术方案都符合要求，建设和运营过程中的技术问题和风险较低；- 考虑到项目的投资回报周期和市场前景，我们建议投资方在该项目中进行投资。
参考资料1. 立项可行性研究报告；2. 土地使用证、土地权属等文件；3. 地勘报告和相关技术资料。
(合用于房地产开辟和旧改等物业项目类投融资业务)履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。
本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。
申报部门/分支行：融资人： (以下简称“X X”)融资规模：融资期限：我行净收益：交易结构：风控措施：融资人在我行已获投融资金额：主办客户经理：协办客户经理：联系方式：完成时间： **年**月**日序号时间起止地点接触人物调查内容备注1234二、 (包括但不限于媒体、同业、中介、政府公开信息)序号渠道内容简介121实地调查情况要求详细记录：主办、协办客户经理现场调查的时间段、对客户的办公地点和项目现场的实地走访情况、与客户管理层的交流情况、民营且非前100 强企业原则上要求面见实际控制人。
是否提供完整资料 □；是否完整揭示集团和关联企业在我行的投融资 □；对未按照要求提交的必备资料，赋予明确列示，并分析是否影响对项目评判：营业执照是否年检有效 □；贷款卡(中征码)是否正常 □；工商登记查询是否最新 □；税务登记证是否年检 □；组织机构代码证是否年检 □；其他个性资质证照是否有效 □；审计报告是否按照我行要求提供 □；集团公司是否提供本部、合并报表 □；抵质押 物是否评估、评估机构是否符合我行要求□； 有效性存疑事项，须说明原因，并加以评判：材料来源、取得、验证是否符合规定、表面真实 □； 资料所提供的相关信息之间是否吻合 □； 真 财务报表数据之间钩稽关系是否正确 □； 实 信息核实情况结果及补充的材料说明： 性真实性存疑事项，须说明原因，并加以评判：1、融资人及关联方在我行原有投融资情况： (新客户可略过)参考表格：客户名称 业务种类 授信额度 授信敞口额 用信余额 担保方式 到期日度合计2、融资人及关联方是否已核定我行集团授信额度；是否在东方集团战略客 户名单内，若是，说明目前集团额度金额及存量金额。
房地产项目尽调报告中融国际信托有限公司中融-北京实地集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2013年月日）经办业务部门：产业投资部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日目录一、项目背景6（一）项目来源7（二）交易对手需求7二、信托方案7(一)信托基本要素7(二)交易结构图8(三)信托资金运用9(四)风控措施9(五)信托计划的退出11(六)项目总结11三、交易对手情况调查12（一）项目相关方股权结构图12（二）项目公司实际控制人12（三）项目公司14北京实地房地产开发有限公司141.项目公司基本情况142.项目公司历史沿革143.项目公司财务状况154.项目公司信用记录215.项目公司税收政策216.管理层介绍217.仲裁、诉讼等情况说明228.7.2执行案件情况22汇天网络科技有限公司231.汇天公司基本情况232.汇天公司历史沿革233.汇天公司财务状况244.汇天公司信用记录27北京美融加投资有限公司281.美融加公司历史沿革282.美融加公司财务状况293.美融加公司信用记录304.美融加公司管理层介绍305.美融加公司用款项目情况30四、标的项目32北京ONE项目33（一）北京ONE-项目基本情况331、项目现状332、控规指标353、开发计划364、设计、施工、监理情况38（二）项目市场情况381.宏观经济概况382.当地总体房地产市场393.项目市场情况40（三）项目分析441、项目’四三二’情况说明442、总投资预测453、已投入资金的合理性464、项目资金来源与运用预测表485、银行贷款安排496、销售预测50国际健康城项目-云端产业园项目56（二）国际健康城-项目基本情况561、项目现状562、控规指标583、开发计划594、设计、施工、监理情况60（二）项目市场情况60（三）项目分析631、总投资预测631、已投入资金的合理性642、项目资金来源与运用预测表663、银行贷款安排674、销售预测67五、还款来源69六、抵押物担保分析70七、本信托计划风险评估71（一）信托风险分析711、市场风险712、政策风险713、受托人经营及操作风险714、保管人经营及操作风险715、利率风险726、其它风险72（二）主要风险防范措施721、信用风险应对措施722、市场风险应对措施72八、结论及建议72、一、项目背景根据融资方北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）的实际用款需求，拟发行中融-北京实地集合资金信托计划，本信托计划总规模为17亿元（优先级12亿元，次级5亿元），其中优先级资金8亿元用于北京One 项目的后续开发工程款，4亿元用于实际控制人名下汇天网络科技有限公司的名下云端产业园项目。
房地产项目投资尽职调查报告【精细版】1. 引言本报告旨在对房地产项目进行全面的投资尽职调查，为投资方提供专业意见和建议。
以下是本次调查的结果。
2. 背景信息- 项目名称：[项目名称]- 开发商：[开发商名称]- 地理位置：[地理位置]3. 市场调研根据市场调研，以下是关于房地产市场的重要发现：- 市场需求稳定增长，特别是在[地理位置]的房产市场。
- 附近有公共交通、商业设施、学校等配套设施，增加了该项目的吸引力。
- 竞争项目方面存在一些潜在风险，需要进一步研究。
4. 项目可行性- 在进行现场考察后，项目的地理位置和土地利用状况被确认为具有潜在价值。
- 开发商的声誉和过去的成功案例表明他们具备良好的开发能力。
- 技术、法律和环保方面的相关规定已经考虑进项目规划之中。
5. 风险评估以下是项目投资存在的一些风险：- 房地产市场的不稳定性可能影响项目的销售和租金收入。
- 竞争压力可能导致销售价格和利润率下降。
- 政策和法律变化可能会对房地产投资产生负面影响。
6. 建议综合以上调查结果，我们提出以下建议：- 进一步深入研究竞争对手的项目，分析市场潜力和竞争风险。
- 评估房地产市场的长期趋势和潜在增长机会。
- 研究政策和法律的变化对项目投资的影响。
7. 结论本报告的结果表明，该房地产项目具备投资潜力，但存在一定的风险。
投资方应在综合考虑项目的收益和风险后做出决策。
以上是本次房地产项目投资尽职调查报告的内容。
如有任何疑问或需要进一步信息，请随时与我们联系。
房地产项目尽职调查报告两篇篇一：房地产项目尽职调查报告两篇目录1 项目背景与交易结构概述 4 1.1 项目背景 41.2 交易结构概述 42 融资人资信情况 5 2.1 融资公司基本情况 5 2.2 融资公司经营情况 5 2.3 融资人财务状况 52.4 融资人银行贷款及对外担保情况 63 项目概况和建设情况 6 3.1 项目基本情况 6 3.2 项目建设条件7 3.3 项目建设实施进度73.4 项目的设计、施工、监理情况74 项目市场情况8第 1 页共 46 页4.1 项目投资环境8 4.2 项目分析及市场情况84.3 项目租售情况预测95 项目财务效益评估9 5.1 房地产项目总投资预测10 5.2 项目资金来源情况10 5.3 项目损益预测115.4 项目有关财务效益指标126 信托方案与风险防范措施126.1 交易结构安排及信托计划摘要127 意见及建议138 项目资料13第 2 页共 46 页1项目背景与交易结构概述1.1 项目背景此处简要介绍项目背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。
为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。
1.2 交易结构概述1.2.1 简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本：融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【】年公司收入：其中信托报酬方式收取【】%；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：我公司私人银行部发行的额度【】万元第 3 页共 46 页银行代销：【】万元发行费率：1.2.2 第三方理财机构代发：【】万元发行费率：1.2.3 项目现状此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况1.2.4 项目总投资及资金来源项目总投资共【】万元。
中投信托有限责任公司中投·越红地产集合资金信托计划项目申报书暨尽职调查报告经办业务部门：信托业务四部日期：2013-5-8声明与承诺参与尽职调查的全体人员重声明，谨对此申报书及尽职调查报告所述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。
第一信托经理（签名）：陆一卿第二信托经理（签名）：炜部门负责人（签名）：马军信托项目要素表1、应列明信托项目项下信托规模，明确上限与下限；属系列性业务的，请注明系列设置方案（总规模、单体项目规模限制）。
2、本指引所称交易对手，是指实际使用投融资资金或对信托财产承担负债的主体。
如果是系列项目，请明确交易对手选择标准。
目录第一章信托项目概述一、信托项目背景二、信托项目交易结构说明三、信托财产的管理运用第二章交易对手及其他交易主体尽职调查一、交易对手基本情况及分析二、其它交易主体基本情况及分析第三章标的项目尽职调查一、标的项目基本信息和进展状况二、投融资标的项目财务效益分析第四章信托项目还款来源分析第五章信托项目优劣势分析及风险揭示一、信托项目整体优劣势分析二、信托项目主要风险揭示与应对措施分析第六章增信措施尽职调查一、主要增信措施二、其他增信措施（若有）第七章必备法律文件第八章信托项目综合结论附件第一章信托项目概述一、信托项目背景（一）信托项目来源本项目由平安银行分行推荐。
交易对手市越红房地产开发是一家以注册地市为主要开发地区的中型房地产开发企业，目前，企业正在开发位于市越城区袍江区块的“江南名苑”项目，希望与我司合作，以融资形式帮助企业完成该项目开发。
经初步考察，形成如下报告。
（二）主要交易对手委托人及受益人：符合法律规定的合格投资者；受托人：中投信托有限责任公司（简称“中投信托”）；交易对手：市越红房地产开发（以下简称“越红地产”或“交易对手”）；抵押人：市越红房地产开发；保证人：越红控股集团（以下简称“越红控股”）和越红控股实际控制人金兴全、金仙花夫妇（以下简称“金兴全夫妇”）。
中融国际信托有限公司中融-北京实地集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2013年月日）经办业务部门：产业投资部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日目录一、项目背景6（一）项目来源6（二）交易对手需求7二、信托方案7(一)信托基本要素7(二)交易结构图7(三)信托资金运用8(四)风控措施8(五)信托计划的退出10(六)项目总结10三、交易对手情况调查11（一）项目相关方股权结构图11（二）项目公司实际控制人11（三）项目公司16北京实地房地产开发有限公司161.项目公司基本情况162.项目公司历史沿革163.项目公司财务状况174.项目公司信用记录225.项目公司税收政策236.管理层介绍237.仲裁、诉讼等情况说明238. 7.2执行案件情况错误!未定义书签。
汇天网络科技有限公司241.汇天公司基本情况242.汇天公司历史沿革253.汇天公司财务状况254.汇天公司信用记录29北京美融加投资有限公司291.美融加公司历史沿革302.美融加公司财务状况303.美融加公司信用记录314.美融加公司管理层介绍315.美融加公司用款项目情况31四、标的项目33北京ONE项目34（一）北京ONE-项目基本情况341、项目现状342、控规指标363、开发计划374、设计、施工、监理情况39（二）项目市场情况391. 宏观经济概况392. 当地总体房地产市场403. 项目市场情况41（三）项目分析451、项目’四三二’情况说明452、总投资预测453、已投入资金的合理性474、项目资金来源与运用预测表错误!未定义书签。
中融国际信托有限公司中融－大连琥珀湾项目房地产股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011-4-21）经办业务部门：中融国际信托有限公司【金融市场】部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日目录1 项目背景与交易结构概述 3 1.1 项目背景 3 1.2 交易结构概述3 1.3信托产品交易要素41.4 本项目概况42 融资人资信情况102.1 融资公司基本情况102.2 开发业绩132.3 融资人/实际控制人财务状况152.4 融资人银行贷款及对外担保情况233 项目概况和建设情况233.1 项目基本情况233.2 项目建设条件303.3 项目建设实施进度313.4 项目的股权价值分析253.5 项目的施工方、设计公司、监理情况324 项目市场情况25 4.1 项目投资环境25 4.2 大连市房地产市场29 4.3 项目分析及市场定位33 4.4项目SWOT分析355 项目财务效益评估375.1 现金流量分析37 5.2 敏感性分析38 5.3 资金来源与运用表395.4 投资计划与资金筹措表405.5 项目销售收入预测435.6项目现金流量预测455.7项目利润分析和经济指标评价445.8销售率盈亏平衡点455.9本产品优势比较分析466 信托方案与风险防范措施476.1 交易结构安排及信托计划摘要477 综合评价501项目背景与交易结构概述1.1项目背景本项目的交易对手为大连百年城房地产开发有限公司（以下简称“百年地产”）。
百年地产通过收购股权的方式获得大连琥珀湾开发有限公司（以下简称“琥珀湾”或项目公司）100%的股权。
项目公司目前正在开发的项目名称为：【琥珀湾项目】，本项目共分A、B两个地块。
其中A地块占地面积为：【约66，272平方米】，总建筑面积【约98，200平方米】，包括地上建筑66，272平方米，地下建筑32000平方米。
本项目主要业态为独栋别墅、双拼别墅、花园洋房等高端住宅，目前土地出让金已经缴纳完毕，获得了《国有土地使用权证》、《建筑工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，项目四证已经齐全，其中A区的四栋独栋别墅已经封顶，已经拿到预售许可证; B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工,五证齐全。
B地块占地面积约为26315.2平方米，主要拟建项目为渔夫码头，包括配套餐饮娱乐等。
本项目总投资预计为15.8亿元，截至2011年3月底，百年地产已经累计投入约5.5亿元，其中土地费用约为2.5亿元。
因公司经营策略和本项目后期建设的需要，向我司提出融资需求。
关于本项目，企业拟通过信托平台进行股权融资 3.5亿元，其他通过销售回款解决。
1.2本项目的信托结构简要描述由中融信托发行预期规模为【74000】万元（分为【74000】万信托单位）的信托计划，包括优先级份额【35000】万元（由中融信托公开募集），次级份额由百年地产以其持有的项目公司约98%的股权认购（股权价值约为【39000】万元）。
信托计划成立后，中融信托将优先级信托资金用于向项目公司增资，其中，【200】万元计入注册资本，【34800】万元计入资本公积。
增资完成后，项目公司的注册资本为【2200】万元，资本公积变为【73800】万元。
中融信托占有项目公司约【98】%的股权、百年地产持有项目公司约【2】%的股权。
信托计划满1年后至信托计划期满2年当日，百年地产享有对中融信托持有的项目公司98%股权的回购选择权，中融信托将届时信托利益首先分配给优先级委托人以实现优先级委托人的退出，之后将剩余信托利益全部分配给次级委托人。
1.4本项目概况项目现状：该项目地块由项目公司于2005年10月在大连市国有土地使用交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得。
百年地产通过受让项目公司股权的方式获得本项目地块，本项目所处地块包括两部分：A区和B区，A区规划建筑为别墅、B区规划为渔夫码头、公建及配套。
关于本地块，目前已经缴纳的土地费用包括土地出让金、土地补偿费、契税、营业税、三寰土地租赁、海滩租赁费、人防拆除费、土地评估报告等费用，共计250，753，599 元。
关于B地块，已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、预售许可证；B区的渔夫码头和套餐饮娱乐公建部分已经基本完工。
关于A地块，目前已经取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，A区的四栋独栋别墅已经封顶，（分别是第30栋，31栋，32栋，和34栋），已经拿到预售许可证。
项目其它别墅预期在2011年5月封顶，公寓部份预期在2011年9月封顶.《项目A区效果图》《封顶别墅实景》A区别墅封顶，第30栋，31栋，32栋，和34栋《项目B区渔夫码头实景》《项目B区公建及配套实景》经估算，楼面地价为3403元/平方米（A区地上面积）。
截至目前，项目公司已经缴纳全部土地出让金2.5亿元。
以此来看，本项目的土地取得成本较低，抗风险能力强。
本项目所处地块为净地，目前B区已经达到预售状态。
1.5项目公司股权历史沿革1.5.1 项目公司设立2005年3月25日，大连海昌房屋开发有限公司（以下简称“大连海昌”）及大连海昌集团有限公司（以下简称“海昌集团”）共同签署《大连琥珀湾开发有限公司章程》，约定双方分别以货币700万元、300万元出资组建大连琥珀湾。
大连琥珀湾设立时的股权结构如下：序号股东名称认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）出资方式股权比例1 大连海昌700 700 货币70%2 海昌集团300 300 货币30%根据大连海昌、海昌集团和大连百年城集团公司2005年3月22日签署的《协议书》约定，大连琥珀湾系百年城集团公司为购买大连海昌和海昌集团持有的石槽渔夫码头项目的土地开发经营权而设立的项目公司，百年城集团公司或其指定第三方将依据该等《协议书》及相关协议约定的时间及条件最终取得大连琥珀湾的100%股权。
1.5.2 2005年4月，股权转让2005年4月4日，公司股东会通过决议，同意大连海昌分别向海昌集团和大连百一投资有限公司（“大连百一投资”）转让其持有的大连琥珀湾50%和20%的股权。
同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：本次变更系根据前述《协议书》约定，大连海昌将其持有的大连琥珀湾50%和20%股权转让与海昌集团和大连百一投资持有。
1.5.3 2005年11月，股权转让及信托计划2005年11月2日，公司股东会通过决议，同意大连百一投资将其持有大连琥珀湾20%的股权转让给联华国际信托投资有限公司（以下简称“联华国际信托”）。
同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：本次变更系根据大连海昌、海昌集团和百年城集团公司2005年9月29日签署的《补充协议（二）》以及大连百一投资和联华国际信托2005年12月23日签署的《股权信托合同》约定，大连百一投资系将大连琥珀湾20%股权通过信托方式转让与联华国际信托持有。
1.5.4 2005年11月，股权转让2005年11月5日，公司股东会通过决议，同意海昌集团向联华国际信托和四川枫岚实业有限公司（以下简称“四川枫岚”）转让其持有大连琥珀湾的股权各10%。
同日，公司股东签署了《章程修正案》，对公司章程作出了相应修改。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托2005年11月2日签署的《合作协议书》及百年城集团公司、联华国际信托和四川枫岚2006年7月21日签署的《补充协议（二）》约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾20%股权转让给联华国际信托及其指定股权代持方四川枫岚。
1.5.5 2005年12月，股权转让2005年12月20日，公司股东会通过决议，同意海昌集团将其持有的大连琥珀湾60%的股权转让给联华国际信托。
同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：经核查，本次变更系根据百年城集团公司与联华国际信托2005年11月2日签署的《合作协议书》以及2005年11月8日签署的《补充协议》约定，由海昌集团将其所持大连琥珀湾60%股权转让给联华国际信托。
1.5.6 2007年9月，股权转让2007年8月28日，公司股东会通过决议，同意四川枫岚将其持有的大连琥珀湾10%的股权转让给联华国际信托。
同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下： 本次变更系四川枫岚将其代持的大连琥珀湾10%股权转让给实际权益人（委托方）联华国际信托持有。
1.5.7 2008年1月，股权转让2008年1月10日，公司股东会通过决议，同意联华国际信托将其持有的大连琥珀湾20%的股权转让给百年城集团公司。
同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：经核查，本次股权变更系根据联华国际信托、百年城集团公司、大连百一投资和大连琥珀湾2007年12月29日签署的《总体合作协议》约定实施的股权转让。
1.5.8 2008年2月，股权信托、变更公司类型2008年2月25日，公司股东会通过决议，同意百年城集团公司将其持有的大连琥珀湾20%的股权转让给联华国际信托。
同日，公司股东签署了修正后的公司章程。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：本次变更系根据前述《总体合作协议》、联华国际信托与百年城集团2007年12月29日签署的《财产权转让协议》及《财产权信托合同》约定，百年城集团公司将其所持大连琥珀湾20%股权作为财产信托给联华国际信托持有。
1.5.9 2009年1月，股权转让、变更公司住所和法定代表人2008年12月26日，公司股东会通过决议，同意同意联华国际信托将其持有的大连琥珀湾80%和20%的股权分别转让给百年城集团公司和大连百一投资。
本次变更完成后，大连琥珀湾的股权结构如下：经核查，本次变更系根据前述《总体合作协议》、《财产权转让协议》、《财产权信托合同》及联华国际信托与大连百一投资签署的《股权信托合同之补充协议》约定，联华国际信托将其信托持有的大连琥珀湾40%的股权以及以其自有资金受让的大连琥珀湾60%的股权全部转让给百年城集团公司、大连百一投资持有。
