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中投信托有限责任公司中投•美林湖应收账款投资集合资金信托计划项目申报书暨尽职调查报告经办业务部门：北京团队日期：2012-11声明与承诺参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。
信托经理（签名）：李岩郭志远皇甫远东部门负责人（签名）：解玉平目录目录 (3)信托项目要素表 (4)第一章信托项目概述 (5)一、信托项目背景 (5)二、信托项目交易结构说明 (6)三、信托财产的管理运用 (6)四、信托收益、费用、报酬 (9)第二章交易对手尽职调查情况 (12)债务人及抵押人：清远市广州后花园有限公司 (12)（一）基本情况 (12)（二）信用状况 (16)（三）财务状况 (16)（四）对外负债情况 (21)（五）对外担保情况 (21)债权出让人及保证人——广州市美林基业投资有限公司 (22)（一）基本情况 (22)（二）信用状况 (27)（三）财务状况 (27)第三章标的项目尽职调查情况 (32)一、项目概况——美林湖国际社区 (32)三、资金用途及其监管 (40)第四章增信措施情况 (43)一、抵押担保 (43)二、保证担保 (44)第五章、还款来源分析 (45)第六章信托项目合规性分析 (46)一、交易对手合规性分析 (46)二、其他交易主体合规性分析 (46)三、融资标的项目合规性分析 (46)四、交易结构合规性分析 (46)五、增信措施合规性分析 (47)六、合规性结论 (47)第七章信托项目可行性分析 (48)一、投融资标的项目行业分析 (48)二、投融资标的项目政策分析 (49)三、融资项目信息 (50)四、交易对手财务状况分析 (50)五、可行性分析结论 (50)第八章信托项目风险揭示与应对措施分析 (51)一、信用风险及其应对措施 (51)二、市场风险及其应对措施 (51)三、操作风险及其应对措施 (51)四、其他风险及其应对措施 (52)五、风险综合评价 (52)第九章必备法律文件及签署节点安排 (53)第十章综合结论 (54)第十一章附件 (55)信托项目要素表第一章信托项目概述一、信托项目背景（一）信托项目名称中投·美林湖·应收债权投资集合资金信托计划（二）主要交易对手债务人：清远市广州后花园有限公司（简称“广州后花园”）。
爱建·盐城现代物流园应收账款融资集合资金信托计划尽职调查报告资本信托总部2014年12月第一部项目模式概要一、信托计划要素概述1、用款人：盐城市现代物流园开发有限公司（“现代物流园公司”）；2、用款金额：2亿元；3、资金用途：用于受让盐城市现代物流园开发有限公司因盐城现代物流园“公路港”项目（以下简称“公路港项目”）和现代物流园公共服务平台项目（以下简称“物流园平台项目”）对盐城市亭湖区政府应收账款2.49亿元，现代物流园公司将信托资金用于公路港项目工程款；4、用款期限：24个月；5、投资者预期收益：年收益率9.2-10%，项目成立后每半年支付一次；6、受托人预期收益：受托人两年合计取得收入约为800万元；7、信托报酬支付时点：信托项目成立后10个工作日内支付第一期信托报酬，信托项目成立满一年后10个工作日内支付第二期信托报酬；8、提前还款安排：信托存续满21个信托月度时，还款信托总规模的20%；9、增信措施：(1)盐城市现代物流园开发有限公司、上海爱建信托有限责任公司（以下简称“爱建信托”）及亭湖区人民政府签署《应收账款转让协议》，亭湖区人民政府按照合同约定向爱建信托支付信托本金及利息，现代物流园公司承担回购义务；(2)盐城市亭湖区公有资产投资经营公司（以下简称“亭湖公投”）对政府的支付义务及现代物流园公司的回购义务提供连带责任担保；(3)盐城市亭湖区财政局出具财政函，安排专项资金用于偿付信托资金；(4)应收账款办理转让登记。
10、应收账款审计及法律尽职调查本项目应收账款已经上海上会会计师事务所专项审计，北京大成（上海）律师事务所也就该项目进行了法律尽职调查，应收账款真实、合法，权责明晰。
二、交易结构图三、项目亮点1、项目区位的选择盐城是江苏省面积第一、人口第二的大市。
区位交通便捷，是目前江苏唯一、全国第十家同时拥有空港和海港一类开放口岸的地级市。
2013年盐城市实现财政总收入881.1亿元，公共财政预算收入366.8亿元，其中税收收入302.5亿元。
篇一：信托尽职调查报告事实上，从20xx年开始，多只信托产品就爆出偿付问题，在信托业快速发展的当下，高收益产品伴随的信托公司的尽职调查能力也不断引发追问。
曾在五矿信托担任过信托经理的王可曾向记者透露了信托公司的尽职调查过程。
在王可看来，相对于尽职调查，“找项目”是各家信托公司的重中之重，而在所谓的尽职调查中，“粗放”二字更是贯穿全过程。
“找项目”是信托公司工作重中之重据了解，目前信托产品几乎完全是项目主导，销售至上，调查研究能力成为其次。
“找项目发信托项目成了各信托公司的重中之重，”王可表示，信托公司的激励机制多在信托产品前端，即找项目端，从信托公司的人员构成便可知一二。
“一家信托公司，信托项目经理约占据一半以上，其职责就是不断开发和培育项目源、制定发行销售方案并部署实施、拜访的形式开发高端客户等。
”王可称，而信托产品的研发人员，其职责几乎相当于信托项目经理。
以一家信托公司的招聘要求为例，信托项目经理岗位职责主要是编制高端客户的市场配置方案、分析不同客户的类型及其需求、合理调整投资配置、向渠道推荐投资品种引入外部代销产品等。
“而信托项目经理不同于券商投行，没有类似保荐一样的资质考试。
这就使得信托人员的专业调研能力无法与其他比拟。
”王可称。
“尽职调查”成信托机构“软肋”所谓尽职调查指的是信托产品各方达成初步合作意向之后，经协商一致，信托公司作为受托人，就本次信托相关的各类事项开展的现场调查、信息收集、资料分析等一系列活动。
“找到项目后就是设计信托计划，调查一下企业财报、经营情况，看看有没有回款风险，只要风控过关就可以。
”王可表示，但大部分信托公司的尽职调查项目极为粗放，调研人员并没有真正做到位。
“比如，要求现场调查，部分信托公司为了节省成本，并不是定期进行现场检查，很多时候都在家写‘自制报告’;另外，调查表格也极为粗略，就几页纸，与券商的报告的精准和反复调研没法比。
”王可表示。
据业内人士透露，“粗放”还表现在对其财务状况的调查上。
西部信托•上海伦达集团应收债权集合资金信托计划尽职调查报告目录第一章信托计划的设计方案及运作模式一、项目背景二、信托计划设计方案三、信托计划操作实施方案四、关联交易的说明第二章浙江西力科及上海伦达集团的概述一、浙江西力科的概述二、上海伦达集团的概述第三章伦达集团产业分布概述一、伦达集团产业介绍二、伦达集团实业公司的主要企业简介三、伦达集团地产公司的主要企业简介第四章电动工具行业现状及浙江西力科前景分析一、我国电动工具行业现状二、电动工具行业发展的对策及建议三、西力科公司发展策略及未来三年规划四、伦达集团自身经营情况及项目所在地经济形势分析第五章流动资金需求量及偿还能力分析一、流动资金贷款需求量分析二、第一还款来源分析三、第二还款来源分析四、第一、第二还款来源综合分析五、其他还款来源分析六、抵押物及保证人情况分析第六章项目存在风险分析和防范措施一、风险分析二、风险防范措施三、风险承担第七章部门意见一、项目可行性分析二、项目经理意见三、部门结论第八章声明第一章信托计划的设计方案及运作模式一、项目背景浙江西力科机电有限公司（以下简称“浙江西力科”）创建于2001年，是一家以内销为主，以生产切割机和铝锯机为主要产品的电动工具专业厂家，产品从原材料投入到成品出厂实现一条龙生产模式，也是我国最大的切割机生产基地之一。
公司占地4万平方米，生产设备先进，技术力量雄厚，年产销量达200多万台。
该公司注册资金6000万元，其中：李玉洁出资3300万元，占注册资本总额比例55%。
盛伶俐出资2700万元，占注册资本总额比例45%。
浙江西力科的法人代表为盛伶俐，注册地址与办公地址均为浙江省武义经济开发区白洋渡工业区。
该公司主要经营范围：电动工具及其零配件、气动工具、园林机械、健身器材、太阳能热水器、电子产品汽车摩托车、电动自行车配件的制造和销售。
该企业主营产品切割机市场占有率约7%左右，位居全国前列。
浙江西力科于2001年开始运营，目前，公司产能利用率79%。
中投信托有限责任公司中投•云城保障房建设基金（1期）集合资金信托计划项目申报书暨尽职调查报告(摘要)经办业务部门：北京团队日期：2012-3声明与承诺参与尽职调查的全体人员郑重声明，谨对此尽职调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性及所作判断的合理性负责。
目录目录 (3)信托项目要素表 (5)第一章信托项目概述 (5)一、信托项目背景 (5)二、信托项目交易结构说明 (7)三、信托财产的管理运用 (8)四、信托收益、费用和报酬 (13)第二章交易对手尽职调查情况 (14)一、交易对手信息 (14)二、其它交易主体信息 (56)第三章标的项目尽职调查情况 (56)一、项目概况 (56)二、政府批文和项目证件取得情况 (62)三、地块经济指标 (65)四、项目投资估算表 (66)五、项目利润测算 (68)第四章增信措施情况 (78)一、代为履行义务 (78)二、差额补足义务 (78)三、收购信托持有的LP份额义务 (78)四、质押担保 (78)五、结构化安排 (78)六、其它风险控制措施 (79)第五章经济效益分析 (79)一、还款来源分析 (79)二、信托退出 (79)三、基金收益测算： (80)第六章信托项目合规性分析....................................................................................... 错误！未定义书签。
一、主体合规性分析 ............................................................................................ 错误！未定义书签。
二、项目合规性分析 ............................................................................................ 错误！未定义书签。
信托尽职调查报告范文(通用版)2篇Model text of trust due diligence report (general version)汇报人：JinTai College信托尽职调查报告范文(通用版)2篇前言：调查报告是反映对某个问题、某个事件或某方面情况调查研究所获得的成果的文章。
调查报告是宣传唯物论和辩证法、坚持实事求是思想路线的有力武器，历来被无产阶级革命家所重视。
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本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】1、篇章1：信托尽职调查报告范文通用版2、篇章2：信托尽职调查报告文档(标准版)篇章1:信托尽职调查报告范文通用版按照律师工作方案，我们对目标公司进行了尽职调查，先后到南明工商局和金阳开发区管委会，南明区房屋管理局等部门查阅了目标公司（xxx有限公司）的工商档案材料，房屋产权登记材料;到目标公司进行实地考察，并与目标公司股东、高管人员进行了沟通和交流。
律师审查了以下法律文件：1、目标公司章程、历次章程修正案;工商档案材料2、历次股东会决议;3、历次股东出资、增资验资报告;4、目标公司20**年5月财务报表;5、20**年5月17日中和信诚会计师事务所有限公司出具的《审计报告》;6、房屋产权证、机动车产权证;7、员工劳动合同;8、20**年6月12日目标公司股东会决议;9、20**年6月12日，目标公司《股东放弃股份优先购买权声明》;10、20**年6月12日，目标公司《股权出让方的承诺与保证》;11、目标公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》;12、20**年6月13日南明区工商局出具的《私营公司基本情况（户卡）》。
一、关于目标公司名称的变更目标公司名称曾先后做过三次变更：20**年5月10日，公司成立时，其名称为贵阳市某某安全xxx有限公司有限公司，20**年10月15日变更为xxx有限公司20xx年11月名称变更为xxx有限公司，即现在使用的名称。
西部信托•伦达集团应收债权集合资金信托计划尽职调查报告目录第一章信托计划的设计方案及运作模式一、项目背景二、信托计划设计方案三、信托计划操作实施方案四、关联交易的说明第二章浙江西力科及伦达集团的概述一、浙江西力科的概述二、伦达集团的概述第三章伦达集团产业分布概述一、伦达集团产业介绍二、伦达集团实业公司的主要企业简介三、伦达集团地产公司的主要企业简介第四章电动工具行业现状及浙江西力科前景分析一、我国电动工具行业现状二、电动工具行业发展的对策及建议三、西力科公司发展策略及未来三年规划四、伦达集团自身经营情况及项目所在地经济形势分析第五章流动资金需求量及偿还能力分析一、流动资金贷款需求量分析二、第一还款来源分析三、第二还款来源分析四、第一、第二还款来源综合分析五、其他还款来源分析六、抵押物及保证人情况分析第六章项目存在风险分析和防措施一、风险分析二、风险防措施三、风险承担第七章部门意见一、项目可行性分析二、项目经理意见三、部门结论第八章声明第一章信托计划的设计方案及运作模式一、项目背景浙江西力科机电（以下简称“浙江西力科”）创建于2001年，是一家以销为主，以生产切割机和铝锯机为主要产品的电动工具专业厂家，产品从原材料投入到成品出厂实现一条龙生产模式，也是我国最大的切割机生产基地之一。
公司占地4万平方米，生产设备先进，技术力量雄厚，年产销量达200多万台。
该公司注册资金6000万元，其中：玉洁出资3300万元，占注册资本总额比例55%。
盛伶俐出资2700万元，占注册资本总额比例45%。
浙江西力科的法人代表为盛伶俐，注册地址与办公地址均为浙江省武义经济开发区白洋渡工业区。
该公司主要经营围：电动工具及其零配件、气动工具、园林机械、健身器材、太阳能热水器、电子产品汽车摩托车、电动自行车配件的制造和销售。
该企业主营产品切割机市场占有率约7%左右，位居全国前列。
浙江西力科于2001年开始运营，目前，公司产能利用率79%。
浙江西力科在2011年开始对公司的生产环节逐步进行了扩容改造，技改后年生产能力达到250万台，产能利用率达到86%。
截止2011年底，公司销售达到45664万元。
为进一步拓展市场，使该公司电动工具在国乃至国外大循环中保持兴旺发达、持续发展的局面，浙江西力科新增一套自动化装配线，并将原有生产线部分设备升级换代，进一步提高产品质量，减少产品残次率，降低生产成本，加快新产品开发。
在维持原有业务的基础上实现技术更新、提高产能、实现产品升级换代和产品多样化企业多元化的发展战略。
同时，加快企业技术改造力度，形成大批量生产能力，保证产品质量的稳步提高。
2012年，公司根据市场需求的变化，将继续扩大产能和新增项目，计划增长销售 30%左右。
为确保该企业的正常运营的资金需求，拟向我公司申请12000-15000万元的流动资金贷款。
二、信托计划设计方案根据浙江西力科提出的融资申请及项目的实际情况，我部门初步拟定了如下信托计划设计方案。
1、融资方式：本项目融资方式为应收债权转让及回购的方式。
西部信托发行信托计划，募集信托资金12000-15000万元，按照1:1的比例用以受让浙江西力科对伦达投资集团（以下简称“伦达集团”）不超过15000万元的应收债权（以下简称“标的债权”）。
我公司与浙江西力科签订《应收债权转让及回购合同》，浙江西力科按照合同约定的期限，溢价回购“标的债权”（溢价率不超过15%/年）。
浙江西力科将信托资金用于补充其流动资金周转等。
2、信托期限：24个月。
信托期限满18个月后，若浙江西力科提前回购“应收债权”，则本信托提前终止。
3、信托规模：12000万元。
4、受托人：西部信托5、委托人：合格投资者，单个委托人资金不低于100万元。
6、信托报酬：受托人按照不低于信托计划规模约3%/年的费率收取信托报酬。
7、委托人收益：预计委托人年化收益率为10%。
具体委托人收益待项目发售时根据市场情况而定。
8、担保方式：（1）抵押担保：滕伦达置业（以下简称滕伦达置业）拟以其星尚城项目中位于滕市北辛路北侧、善国路西侧土地证号为滕国用（2012）第124号（使用权面积33659平方米）、及滕国用（2012）第125号（使用权面积74880平方米）两块项下共计面积为108539平方米（计约162.8亩）的土地使用权为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供抵押担保。
该抵押物经山东中盛土地房地产评估测绘预评估，预评估报告以2012年10月27日为估价基准日，滕国用（2012）第124号（使用权面积33659平方米）土地评估单价为4059元/平方米（270.6万元/亩），评估总价13662.19万元；滕国用（2012）第125号（使用权面积74880平方米）土地评估单价为3533.4元/平方米（235.6万元/亩），评估总价26458.30万元。
以上两块抵押用地共计面积为108539平方米，评估总价40120.49万元。
若信托计划资金规模为12000万元-15000万元，则抵押率为29.9%--37.4%。
（2）连带责任保证伦达集团为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供连带责任保证担保；伦达集团的实际控制人吴良钢为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供连带责任保证担保；浙江西力科的两位自然人股东盛伶俐、玉洁分别为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供连带责任保证担保。
（3）账户资金监管协议我公司作为受托人，指定一个银行结算账户作为浙江西力科支付“标的债权”回购款的付款保证金账户，并保证：该账户自信托成立后第21个月末开始逐月、且按照实际募集信托资金的15%、15%、30%、40%的比例存入还款保证金。
9、信托计划销售：第三方机构代理销售。
10、发行等费用：预计发行、保管等银行等各项费用不超过信托计划规模3%的费率，具体以实际发生额计算。
三、信托计划操作实施方案1、西部信托发行《西部信托•伦达集团应收债权集合资金信托计划》，募集资金12,000万元-15,000万元，期限24个月，信托期限满18个月后，若浙江西力科提前回购“标的债权”，则本信托提前终止。
2、信托资金运用方式：西部信托发行信托计划，募集信托资金12000-15000万元，按照1:1的比例用以受让浙江西力科对伦达投资集团（以下简称“伦达集团”）不超过15000万元的应收债权（以下简称“标的债权”）。
我公司与浙江西力科签订《应收债权转让及回购合同》，浙江西力科按照合同约定的期限，溢价回购“标的债权”（溢价率不超过15%/年）。
浙江西力科将信托资金用于补充其流动资金周转等。
3、滕伦达置业拟以其星尚城项目中位于滕市北辛路北侧、善国路西侧土地证号为滕国用（2012）第124号（使用权面积33659平方米）、及滕国用（2012）第125号（使用权面积74880平方米）两块项下共计面积为108539平方米（计约162.8亩）的土地使用权为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供抵押担保。
该抵押物经山东中盛土地房地产评估测绘预评估，预评估报告以2012年10月27日为估价基准日，滕国用（2012）第124号（使用权面积33659平方米）土地评估单价为4059元/平方米（270.6万元/亩），评估总价13662.19万元；滕国用（2012）第125号（使用权面积74880平方米）土地评估单价为3533.4元/平方米（235.6万元/亩），评估总价26458.30万元。
以上两块抵押用地共计面积为108539平方米，评估总价40120.49万元。
受托人与滕伦达置业签订《抵押合同》，并办理抵押登记手续。
4、伦达集团为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供连带责任保证担保；伦达集团的实际控制人吴良钢为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供连带责任保证担保；浙江西力科的两位自然人股东盛伶俐、玉洁分别为浙江西力科按约回购“标的债权”的义务提供连带责任保证担保。
5、受托人就上述《应收债权转让及回购合同》、《抵押合同》、《保证合同》等合同办理强制执行公证。
四、关联交易的说明本项目不涉及关联交易。
第二章浙江西力科及伦达集团的概述一、浙江西力科的概述1、基本情况（1）基本信息（2）股东构成注：浙江西力科原注册资本3000万元，2011年1月12日公司全体股东对公司进行了同比例增资，现公司注册资本6000万元整。
（3）管理层概况法定代表人：盛伶俐，女，1978年出生于浙江省永康市。
1997年进入永康电大工商管理专业进修。
2002年担任浙江伦达实业公司副总经理。
2003年进入浙江西力科公司担任副总经理，期间多次出国考察、进修。
2009年8月，经所有股东一致同意，盛伶俐同志被推选为浙江西力科机电董事长，并担任该职务至今。
总经理：吴良喜，男，1973年出生于浙江省永康市。
1994年毕业于浙江广播电视大学。
1995年进入浙江伦达实业担任总经理。
1997年担任伦达电动工具董事长。
2003年进入浙江西力科公司担任副总经理。
吴良喜同志早期外出经商，从事电动工具销售业务，多年来积累了不少资源及经验。
财务总监：胡小联，女，1963年出生，大专学历，1979年参加财务会计工作，先后担任成本会计，主办会计，财务科长等职务。
1993年毕业于浙江广播电视大学经济类会计专业，2002年至今进入浙江西力科机电担任财务经理。
（4）组织架构2、财务状况（1）财务审计情况（2）主要财务会计信息表单位：人民币元（3）主要财务数据说明2011年12月31日主要财务数据说明:企业2009年至2011年财务报表均经会计事务所审计。
截止2011年12月31日，企业总资产为41,964万元，总负债20,861万元，所有者权益21,104万元。
截止2011年12月31日主要财务数据如下：资产情况：（a）货币资金：7,044万元。
其中现金6,279元，银行存款2,887万元，其他货币资金4,156万元。
公司资金量较大，充足的货币资金保证了公司正常运转。
（b）应收账款:5,421万元。
其中部分大额明细如下：单位：人民币元（c）其他应收账款:4,501万元。
其中部分大额明细如下：单位：人民币元（d）预付账款：1,497万元。
其中部分大额明细如下：单位：人民币元（e）存货:6,381万元，其中原材料2,195万元，库存商品3,203万元，生产成本984万元。
（f）固定资产余额：12,141万元。
主要为房屋建筑物和机械设备等。
（g）无形资产：3,200万元，全部系土地使用权。
负债情况：（a）短期借款：9,700万元，其中明细如下：单位：人民币元（b）应付票据：10,740万元。
其中银行承兑汇票10,240万元，商业承兑汇票500万元。
（c）应付账款：310万元，其中部分大额明细如下：单位：人民币元所有者权益：（a）实收资本：6,000万元。
