高速铁路客运站建设区商业建设用地
土地使用权出让价格估价案例分析
一：项目区域概况
随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积公倾，其中经营性用地公倾。武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况
估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率，覆盖率为45%，绿化率为25%。估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析
1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》
中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
四：土地使用权价值测算过程分析
1．评估方法选择
根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价。最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。
2．剩余法测算思路
在预计开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用，利息，利润和税费等，以价格余额来估算待估土地使用权价格的方法。评估土地价格的基本公式为：V=A-B-C 式中：V：待估土地价格
A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值
B：整个开发项目的开发成本。
C开发商的合理利润
从上述计算式中看出，遵循最有效利用原则，确定合法合理的最佳开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值，是保证剩余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。
：最佳开发利用方案的确定：最佳开发利用方案包括用途，规模，档次等内容。
①委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源，是全国优秀旅游城市之一，旅游产业已走进全省前三强，年接待客人从2006年563万人
次增长到2007年末的798万人次，到2008年上半年已完成接待游客435万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能源基地。全年公路，铁路客运量3000万人数，流动人口量大，据专业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至5000万人次。
②待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区，G107，S322贯穿该区域东西南北，有辐射华南各省市的长途汽车站和2009年底通车的高铁客运站，对外交通十分方便，距市级商服中心7公里，距市政治文化中心5公里，距旅游景点最近8公里、最远30公里。
③该市拥有一个五星级宾馆，二个准四星级宾馆，五个三星级宾馆，有2000多间客房，皆处于中心城区及周边。据旅游外事部门统计资料显示，全市宾馆在旺季入住率达98%以上，淡季入住率可达75%以上，连续五年全市餐饮住宿消费年均以10%增长。另外在中心城区，甲级写字楼一座，乙级写字楼三座，一般写字楼四座，随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“so-ho”概念。即“small office，home office”(小办公室，家庭办公室)。这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。
综合上述城市性质、待估宗地的位置、当地房地产市场的接受能力等三方面分析，未来开发完成的物业类型为酒店宾馆为最有效开发利用方案。
2.1.1：最佳规模
从当地城市建设有关部门获悉，在现状地质条件下，建、构筑物在16层以下，建造成本最省，同时符合报酬递增递减规律。从市场上类似物业看，地面4层采用裙楼式结构，裙楼功能设定为酒店餐饮，购物中心，休闲等。主楼为客房。
根据委托人提供的规划限制条件及信息，未来开发完成后的不动产总建筑面积S＝×4＝194608平方米，最大底面积S＝×45%＝2189.34平方米。
1－4层为裙楼，按最大覆盖率来设计，则1－4层的总建筑面积＝×4＝平方米
主楼的建筑面积＝－＝10763.44平方米。
根据类似物业功能设计看，裙楼部分有1/2的建筑面积为餐饮，可承接宴席；另有1/4的建筑面积为桑拿；1/4的建筑面积为会议中心。
依据《餐饮酒店设计规范》要求，结合当地物业设计建造情况，
一桌席/16平方米（包含服务设施），则该物业可设置酒席总桌数：（×1/2）/16＝≈274桌。
根据《旅馆设计规范》，结合当地类似物业实际情况，一标准间/38平方米（包含服务设施），则该可建置客房数量：38平方米＝＝282房间。
2.1.2：档次
根据该市经济发展趋势，及人民生活水平，未来房地产市场发展趋势，建造装饰装修成三星级宾馆为宜。
：未来开发完成后不动产价值测算思路
开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势结合进行确定。确定方法有两种：一是对开发完成后拟采用出售的土地或房地产价值，可用类似不动产正常交易成交价格，采用市场比较法与长期趋势法结合进行确定。二是开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
估价项目定位为三级宾馆，属收益性房地产，采用自营为主，部分功能承包经营方式，故采用第二种方法确定未来开发完成后不动产价值。运用收益还原法其难点在于如何准确确定客观收益和还原利率。
2.2.1：客观收益的确定
年客观收益等于年有效毛收入减去年运营费用，再加上其他归属产权主体衍生的收益。在实际操作中，获取年客观收益的途径主要有三种途径：
①是采用市场上类似物业租金水平比较确定。在同一供需圈内或类似地区有类似出租的物业，选取三个以上，相似规模，类似经营状况的宾馆的租金。在区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面进行比较确定。
②是采用类似物业经营状况比较确定。在同一供需圈内，选取三个具有正常经营能力和管理水平良好的类似物业近五年的会计报表（资产负债表，损益表，经营销售利润表，现金流量表）确定其净利润，然后减去归属于行业的正常利润，求得归属于不动产的客观收益，在此基础上，进行区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面比较确定委估物业的客观收益。
③根据物业规模直接测算求取客观收益
当地市场上，宾馆整体出租或承包的案例极少，各物业经营管理水平相差大，故本次估价采用第三种途径确定其客观收益。根据当地旅游外事局、旅游餐饮行业协会统计资料，确定旅馆餐饮年淡、旺季时间，客房入住率，餐饮上座率，客房收费标准，桑拿人均消费水平，会议中会收费标准，求取客观收益。
委估项目未来开发完成后的不动产，客房282间，酒席274桌，会议间5间，桑拿房55间。根据有关部门统计资料和未来市场发展状况，估算物业经营收入。
1）、客房，旺季，时间6个月，入住率90%。房价148元/间.天，淡季，时间6个月，入住率75%。房价118元/间.天，一年按365天计算。
经营收入＝（148×90%×6/12+118×75%×6/12）×365×282＝万元
2）、餐饮，旺季，时间6个月，平均每月开席2500桌/月，
淡季，时间6个月，平均每月开席1200桌/月，580元/桌。
经营收入＝2500×680×6+1200×680×6＝万元
3）、桑拿部，每日平均营业时间12小时，平均开房率为35%，每房平均消费300元/间
经营收入＝300×55×365×＝万元
4）、会议中心，每天800元/间，平均使用率40%
经营收入=800×5×365×40%＝万元
5）、整个物业的有效年毛收入=（1）+（2）+（3）+（4）=万元。6）、根据对类似物业调查分析，客房的经营成本和相关税费为经营收入的45%，客房的经营成本及相关税费为经营收入60%，桑拿的经营成本及相关税费为35%，会议中心的经营成本及相关税费为25%。年纯收益测算如下：
×（1—45%）+×（1—60%）+×（1—35%）+×（1—35%）=万元。
则整个物业的年客观纯收益为：万元。
2.2.2：还原利率的确定
还原利率为投资回报与所投入资本的比率，作为投资收益性房地产，投入的资本即为房地产价格，投资回报即为房地产预期会产生的净收益。根据《城镇土地估价规程》还原利率确定有三种方法，一是
土地纯收益与价格比率法，二是安全利率加风险调整值法，三是投资风险与投资收益率综合排序插入法。本次估价宜采用第一种和第二种方法综合确定。
②、列表对本市几位投资者投资类似物业期望回报调查，综合得如
两种方法求得结果相差不大，采用简单算术平均值确定本估价项目的还原利率：%
2.2.3、计算公式的选择及收益年限的确定。
委估项目开发完成后的不动产属新建物业，据类似物业的运营状况调查，设定在装修装饰不变的情况下，开始三年内收益低于正常的收益，之后十年间将逐年增长，接着有5至8年的稳定期，最后收益将每年递减。由于社会经济发展，生活观念改变，对未来收益难以准确界定，本次估价采用设定未来收益不变的计算式求取。
V=a/r×[1-1/(1+r)n]
a：为年净收益 r：还原利率 n：收益年限
估价项目取得土地使用权后，物业需要一段时间的开发建设期，
根据省建筑工程概算定额中规定的正常建设期，结合本市其他类似物业开发建设情况，本物业未来开发建设期为三年。故物业可收益年限为：40-3=37年
2.2.4、开发完成后的不动产价值测算
根据考虑资金时间价值的方式不同，剩余法常使用的技术操作方法有现金流量折现法和传统方法。现金流量折现法是采用折现的方式，传统方法是采用计算利息的方式。现金流量折现法测算的结果比较精确，但现金流量折现法测算过程比较复杂，传统法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。本次估价采用现金流量折现法。此项目建设期三年，折现率取同期央行公布的三年期贷款年基准利率%。开发完成后不动产总价价值为：
V=a/r×[1-1/(1+r)n] ×1/(1+r)n
= %×[1-1/(1+%)37] ×1/(1+%)3
=万元
、整个项目的开发成本求取思路
项目的开发成本包括前期费用，区内外基础设施费和建筑安装成本，管理费，投资利息，销售税费，购地税费。
2.3.1、前期费用
主要包括：⑴三通一平费、临时水、电、路及场地平整费，⑵勘察、规划设计费，⑶施工图设计费用测量费，⑷可行性研究费、咨询费。
根据省市有关行业服务收费标准，综合当地市场状况，第⑴－⑷项累计费用为建筑安装成本的10%。
2.3.2、基础设施费
指区内水、电、路、绿化、环保，物业管理用房等设施。通过市场调查，类似用途和规模的物业，基础设施费为建筑安装成本的15%。
2.3.3、房屋建筑安装成本
具体包括土建工程，装饰工程、设备工程（理论上称直接工程费、间接费、利润和税金）。在实际操作过程中，确定的方式有三种：第
一，是以省市的建设项目概况预算定额资料进行确定，第二，是依据估价师自身积累的类似工程项目的造价信息资料来确定；第三，是通过政府或行业协会定期公布的相关造价信息来确定。本次估价是待开发房地产，只有通过调查类似项目的造价信息资料，结合政府定期公布的相关造价信息综合确定。确定该项目建筑安装成本为2800元/㎡。附房屋建筑安装成本表。
注：综合费率按一级施工企业取费标准。
2.3.4、管理费
是指建设项目从立项、筹建、建设、施工验收、交付使用及项目后评估等全过程所需的费用。本地区一般为建筑安装成本的1%～5%之间。考虑该项目规模较大，建筑标准高，工程复杂，其管理费为建筑安装成本的4%
2.3.5、投资利息：本次估价采用现金流折现方法测算，不另行计算。
2.3.6、销售税费
具体包括三个方面：一是销售费用，包括销售广告代理宣传费，委托代理费等，一般取售价的1%～3%，根据本物业的规模，本次估价取销售价格的3%，二是销售税金及附加包括营业税，城市维护建
设税，教育附加，合计为销售价格的%,三是其他销售税费:由卖方<开发建设单位>负担印花税、交易手续费等，根据市房屋产权交易中心的信息，合计为销售价格的%。三项费用累计为销售价格的%。
2.3.7、土地购置的税费：
购量土地的税费,主要包括契税、测量费、手续费等,一般为购建土地价格的4%。
2.3.8、总开发成本：
在开发建设过程中，前期费用、区内外基础设施费和建筑安装成本、管理费用、销售税费，按均匀投入，土地购置的税费按一次投入。至估价出让期日总开发成本：
总开发成本=2800×（1+10%+15%+4%+%）×1/(1+%)+待估宗地地价×4%
=+待估宗地地价×4%
、开发利润的确定
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获取的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。确定开发利润要明确两个因素：计算的利润基数和利润率。
利润率有直接成本利润率，成本利润率，销售利润率三种，不同的利润率对应不同的计算基数。直接成本利润率的计算基数为土地取得成本和开发成本，成本利润率的计算基数为土地取得成本和开发成本、管理费、投资利息销售税费之和，销售利润率的计算基数为不动产销售价格。从理论上讲，直接成本利润率＞成本利润率＞销售利润率，从市场上看，普通住宅开发利润率<中高档住宅开发利润率<商业用房利润率<写字楼开发利润率，但是不论是采用哪种计算基数及与其相对应利润来测算，同一开发项目，得出结果应都是相同的。通过市场调查，相同开发建设期的普通住宅开发的销售利润率为15%，写字楼的销售利润率为30%。此项目设定为宾馆商业房地产，根据类似物业开发情况调查，估价项目销售利润率取25%.
开发利润=×25%=万元
、委估宗地的价格求取
设委估宗地价格为V，根据《城镇土地估价规程》中的测算式。
则：V=万元，单价为：元/㎡，楼面地价为：元/㎡
3．市场比较法测算思路
市场比较法的本质是以土地市场上具有替代性的土地，实例交易价格为导向求取待估宗地的土地价格。即将待估宗地与估价时点的近期发生过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地成交价格做适当的处理来求取待估宗地价值的方法，《城镇土地估价规程》中给出计算公式如下：
Ⅴ=ⅤB×A×B×D×E
式中: Ⅴ=待估价宗价格，
ⅤB=比较实例价格。
A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；
B：待估宗地区域因素交易日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
从上述计算式中可以获悉，运用市场比较法关键问题，也就是技术难点，在于如何正确选择可比较交易实例、准确确定交易情况修正系数和量化影响价格因素的影响幅度。除上述修正外，还要进行土地使用年期、容积率等修正。
、确定比较实例
根《城镇土地估价程》，要求选取三个以上的比较实例。选择比较实例应满足并具备以下基本要求：
⑴、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例，如为非正常的交易实例必须能够修正为正常交易实例；
⑵、交易日期与估价日期接近，最多不能超过三年。相隔时间过长，难以进行交易日期调整，即便可以调整，可能会出现较大的偏差；
⑶、与估价宗地用途相同，至少要做到大类用途相同，如果能做到小类相同则更好。大类用途主要可分为：A：居住用地，B、工业用地，C、商业、旅游、娱乐用地，D、综合用地，E、教育科技、文化、卫生、体育或者其它用地。
⑷、比较实例的权利性质应与估价项目的权利性质相同。
⑸比较实例的交易类型应与估价目的吻合。根据交易方式，可分为买卖、租赁、抵押、作价入股等交易类型，其中买卖可分为协议、招标、拍卖、挂牌等交易类型。
⑹、土地条件基本一致。主要在宗地内开发程度、地势、地质、面积、规划限制条件等方面的一致。
依上述基本要求，从收集到的交易实例资料库中，选取如下三个比较实例。
实例A:市经济技术开发区商务新区S322道路旁，宗地面积：㎡,土地用途为商业，容积率：,土地使用权年期40年,2007年8月挂牌取得，成交价格：3697元/㎡。
实例B:市中心城区燕泉路，宗地面积㎡,土地用途为商业,容积率：土地使用权年期40年,2008年3月挂牌取得，成交价格：3865元/㎡。
实例C:市五岭广场文化中心日月路，宗地面积：㎡，土地用途为商业，土地使用权年期40，容积率,2008年6月挂牌取得，成交价格3773元/㎡。
、因素修正指数分析
因素选择要与当地公布的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素系数表中的幅度。在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素影响程度不同。
①用途修正指数
本估价项目与比较实例皆是规划用途，用途相同，本次估价用途不作修正。
②土地级别修正指数
按照当地宗地基准地价，分析不同级别差别，确定修正指数。估价项目所在地域基准地价为800元/㎡，案例所在地域基准地价800元/㎡，以估价项目所在地域IV级因素指数为100，则比较实例所在地域的土地级别因素指数为100。
③交易类型：
一般的交易类型有买卖、租赁、抵押、作价入股等类型。调查不同交易类型地价差别，确定交易类型修正指数。本次估价交易类型皆为买卖中的挂牌，交易类型不需进行修正。
④交易情况修正指数
选择的三个比较案例都是正常交易下的成交案例，皆是通过土地交易中心挂牌取得，本次估价交易情况不需修正。在实际估价中，最好选择正常交易下的成交案例，不要进行交易情况修正，因为调查的
案例是非正常交易，很难明确地说出各种特殊因素，对正常土地价格的影响程度及正常交易情况下地价的差异，如果能够很明确地界定特殊因素的影响程度，则可通过修正确定交易情况因素指数。
⑤．交易日期价格指数
确定方法有两种，⑴直接采用当地权威部门公布的地价指数或房地产价格指数，⑵市场提取。调查当地几年的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。本次估价根据市政府公布的2001年至2007年地价上涨的资料，商业用途土地地价环比指数为100，,, ,,,,至2008年上半年比2007年上涨了%。以估价项目估价期日的指数为100,则实例A的交易日期修正指数为。
⑥.土地使用年期修正指数
利用年限修正公式K=（1-1/（1+ｒ）n）/（1-1/（1+ｒ）N）进行年期修正，
式中：ｎ为比较实例的年期
N为待估项目的年期
ｒ为土地还原利率。
按照《城镇土地估价规程》规定，土地还原利率比房地产的还原利率低2%，剩余法中求取房地产还原利率为%,则土地还原利率为%,这次估价所选比较案例年期相同,不需进行修正.
⑦.区域因素指数
⑴、商服中心级别条件指数
将城镇内商服中心从高级到低级依次公为市级、区级、小区级和街区级等四个等级，以待估宗地商服中心级别指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降5%。
⑵、距商服中心距离指数
将待估宗地距商服中心距离指数为100，每增加或减少1000M，因素修正指数减少或增加1%。
⑶、道路状况指数
从优到劣将城市道路划分为混合主干道、交通主干道、生活主干道、一般道路四个等次。以估价项目的道路状况指数为100，每增加或降低一级，因素修正指数上升或下降2%。
⑷、距火车站距离指数
以武广客运站为中心，将待估宗地距武广客运站的距离指数为100，每增加或减少1000ｍ，因素修正指数上升或下降1%。
⑸、距市中心距离
将待估宗地距市中心距离指数为100,每增加或减少1000ｍ,因素修正指数增加或减少%.
⑹、网路密度
将城镇内道路路网密度分为优（＞3Kｍ/K㎡），较优（密度在2～3Kｍ/K㎡），一般（密度在～2Kｍ/K㎡），较劣(密度1～ｍ/K㎡),劣（密度少于1Kｍ/K㎡）五个等级.以待估宗地所处区域路网密度指数定为100,每上升或下降一个等级,因素指数上升或下降1%.
⑺、生活设施完善度
指宗地所在区域的生活设施（如中学、小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等）将生活设施完善度分为完善（设施齐备），较完善（缺少部分设施）不完善（无主要公用设施）三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降%.
⑻、公用设施完善度
将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平，达到开工条件等，根据当地公布（或采用）的基准地价报告中规定的开发程度修正幅度，进行开发程度修正。本次估价项目与比较实例都是五通一平，不需进行修正。
⑼、环境质量指数
将城镇内的环境质量标准分为无污染、基本无污染、轻度污染、严重污染四个等级，将待估宗地的环境质量指数为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降2%。
⑧.个别因素指数分析
⑴、容积率条件指数
确定方法有两种：一是如果宗地所在地有容积率修正系数，可直接采用其容积率修正系数。二是可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。本次采用估价项目所在地容积率修正系数表，容积率每增加,地价上涨%,以待估宗地容积率指数为100,每上升或下降一个等级,因素修指数上升或下降%.
⑵、临街状况指数
将宗地临街状况分为四面临街（或路）、三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少2%。
⑶、宗地面积指数
依据当地基准地价报告中宗地面积状况修正表，面积＞3000㎡为优；面积2000～3000㎡为较优，1000～2000㎡为一般，面积500～1000㎡为较劣，面积＜500㎡为劣。以待估宗地的面积地价指数为100，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降%。
⑷、宗地形状指数
将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，以待估宗地形状指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降1%。
⑸、地势坡度指数
将地势坡度划分为3～5%属优，坡度在5～10%属较优；坡度在10～20属一般，坡度在20～25%属较劣，坡度大于25%属劣，以待估宗地地势坡度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降%。
⑹、地质条件指数
将地质条件按地基承载力的大小划分为：大于25T/㎡为优，在20～25T/㎡属较优，在12～20T/㎡属一般，在8～12T/㎡属较劣，小于8 T/㎡属劣，以待估宗地地质指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降1%。
⑺、规划条件限制指数：
分析为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制别下降2%。
⑨、各因素权重分析
根据上述因素对宗地地价影响程度，结合宗地类型和多年的的估价经验，对区域因素中商服中心级别因素权重取,生活设施和公用设施完善度,因素各取,其余各因素权重各皆取,对于个别因素中临街状况、容积率、规划条件限制三个因素权重各取,其余各因素权重皆取.、因素修正指数
具体各因素修正指数见如下三个表
、市场比较法测算结果
三个比较实例比准价格：
则:VA=3697×=3697元/㎡，
VB=3865×=元/㎡，
VC=3773×=元/㎡。
三个比较实例比准价格相差不大，采用简单算术平均值作为市场比较法测算结果：
（3697++）/3=元/㎡。
4、价格确定
本次估价剩余法测算结果为元/㎡，市场比较法测算结果为元/㎡，两者相差很小，采用简单算术平均值作为待估宗地估价结果：单价：（+）/2=元/㎡，楼面地价：元/㎡
宗地总价格：×=元。
五、估价总结
对于以出让为估价目的商业用地土地使用权估价，一般都采用市场比较法和剩余法进行估价，辅之收益还原法。
市场比较法的理论依据是土地价格形成的替代原理，是以地产市场交易价格为导向求取估价宗地的价值，是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果应最容易被人们理解和接受。
剩余法其理论依据与收益还原法相同，是预期原理，是以土地的预期开发的价值为导向求取待估宗地的价值。更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法通常测算的是一次性的价格剩余。剩余法估价是站在一个典型的投资者的立场上，测算拟开发宗地的最高价格，测算的结果比市场比较法高，否则，投资者就没有兴趣对拟取得宗地进行开发。
土地估价案例分析二：
一宗工业用地土地使用权抵押价格评估案例分析
一、前言
2007年6月美国次债危机以来，众多公开媒体都讨论美国的次债危机问题，到2007年8月，美国的房地产市场价格指数下跌至近20年来最严重的一次，这次美国次债引发的危机已经波及到世界金融和房地产市场，遏制了世界经济发展速度。至今，我国2007年连续六次调息，实行从紧货币政策，提高贷款门槛，这是对次债危机的强烈反应。物价高涨，资金周转不灵，至2008年7月，我国沿海地区中小企业已关门倒闭万多余家，中央2008年8月实施新金融政策，对中小企业贷款规模增加25%，以挽救经济发展的颓势。对于我们的估价业务，尤其是作为银行抵押贷款的那部分业务，是介于金融资本和房地产行业资产之间的融资依据，如果我们不清楚认识，执业不严谨，将产生潜在危机，所以我们应该重视这个问题。
二、估价项目概况
估价项目座落：107国道西侧市工业圆区内，地号：1-65-7，图
号：，地类(用途):工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2052
年3月11日，使用权面积：5517.4m2。《国有土地使用权证》：郴国用（2006）第347号，土地使用权人：刘学兵。地上建筑物三栋，砖混结构，1994年建成，每栋建筑面积：810.61m2，总建筑面积：24310.83m2。估价目的：为确定抵押贷款额度提供价值参考。估价基准日；2007
年6月12日。未设定抵押等他项权利。
三、估价项目的初步分析
1、估价项目为已投入生产经营的工业用地，其土地使用权价格作为一定数额债权的担保，其价格的大小将作为可担保债权的依据。
2、土地使用权抵押价格除了要体现客观性，公正性外，还要求对偿清债务有一定的安全性。因此，土地使用权抵押价格与其它类型土地使用权价格相比，往往取相对安全的价格，也就是考虑某些安全因素确定的价格。
3、土地使用权抵押价格作为债权的担保，要求在这个抵押期限内都有起到保证作用，抵押价格作用的时间相对较长，影响其价格的因素可能随时间发生变化。比如，土地使用权剩余年限随之减短，其价值随之减少，另外，政府宏观政策调整，可能导致价值减损。
4、土地使用权价值受制于其法定的用途，作为工业用地往往不能或者难以达到最有效的使用状况。本次估价的土地使用权价格内涵应为：在法定用途、现有利用状况和开发程度下，估价基准日为2007年6月12日，土地使用权剩余年限为年的土地使用权抵押价格。等于估价基准日土地使用权价格减去已担保债权的数额。
四、土地使用权抵押价格测算思路分析
1、评估方法选择。
估价项目位于省级经济开发区工业园区内，工业聚集度较紧密，是沿海产业转移承接地。从2006年起，全省工业建设用地土地使用权交易都采用出让方式，交易案例较多，且土地使用权抵押案例也较多，可选用市场比较法进行估价。同时，宗地所在区域在城镇基准地价覆盖之内，也可选用基准地价系数修正法进行估价，另外，该区域的土地取得费、土地开发费及相关的税费、投资利润和利息等参数有标准可依，也可采用成本逼近法进行估价，但是，宗地上建筑物较陈旧，未达到有效使用状况，不宜选用剩余法和收益还原法进行估价。
本次估价可选用市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。但根据估价项目的特点和估价目的，从估价保守谨慎原则出发，宜选取用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。
2、基准地价系数修正法测算分析
运用基准地价系数修正法测算公式：
V土地价=基准地价×（1+∑Ki）×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf ∑Ki---区域因素修正系数 Ky---年期修正系数
Kd---期日修正系数 Kv---容积率修正系数
Ks---面积修正系数 Ka---形状修正系数
∏Kz---工业用地特殊个别因素修正系数
Kf---开发程度修正额
从上述测算公式看出，运用基准地价系数修正法关键问题是准确确定期日修正、年限修正、容积率修正和量化比较因素因子条件指数。
、适用基准地价
该估价项目处于城市规划工矿仓储用地Ⅳ级，根据郴政发[2004]10号文件及郴州市城市规划区基准地价表，城市规划区内估价基准日为2004年12月1日，容积率为,法定年限为50年,五通一平,适用于土地级别为Ⅳ级基准地价为350元/㎡。基准地价是净地价不包括房屋等建筑物、构筑物的拆迁费，城市建设配套费，五通是指红线外通路、通电、供水、排水、通讯。
、期日修正
基准地价的估价基准日时间比较早，随社会经济和房地产市场发展，其价格不能反映估价时点的地价水平，进行期日修正后，方能反映体现估价基准日的地产市场。修正系数确定可通过市场提取和政府相关权威部门公布的统计数据资料相结合确定。市场提取需要估价机构建立土地交易案例库，统计数据资料主要为地价监测信息公布的地价指数（地价指数分为定基价格指数和环比价格指数）。本次估价通过政府相关权威部门公布的统计资料确定，根据统计数据资料，工业用地从2004年12月1日至2007年的环比指数：、、，2008年上半年比2007年底增长%。则期日修正系数：×××=
、年期修正
宗地土地使用权剩余年限与基准地价的价格内涵中土地使用权年期不一样，须进行年期修正，宗地地价年限修正公式：
土木工程事故案例 分析报告 学号: 姓名： 指导老师：
案例一 西北地区某高层综合办公楼，主楼为钢筋混凝土框－筒结构，地下1层，地上18层，总高度76.8m，总建筑面积36482m2。该建筑基础为灌注群桩，地下室外墙采用300mm厚C30自防水混凝土。标高13.6m以上混凝土标号均为C40，楼板厚度120mm。该工程于2012年6月开工，2012年9月中旬施工地下室外墙，2013年1月19日施工到结构6层梁板。该层梁板在施工的同时即发现板面出现少量不规则细微裂缝，到2月24日该层梁板底摸拆除时，发现板底出现裂缝。从渗漏水线和现场钻芯取样分析，裂缝均为贯通性裂缝。之后又对全楼己施工完毕的混凝土工程进行了详察，在地下室外墙外侧上部发现数条长度不等的竖向裂缝(其中有两条为贯通性裂缝)。在5、6两层核心筒的电梯井洞口上部连梁上的同一部位亦发现两条裂缝。而在其他的柱、墙、梁、板上则未发现裂缝。经现场实测，第6层现浇板上的裂缝均为贯通性裂缝，最大裂缝长度约4.5m(直线距离)，最大裂缝宽度0.27 mm。地下室外墙竖向裂缝的最大长度约1.9m，最大裂缝宽度0. 2mm，核心筒连梁上的裂缝最大长度0.3m，裂缝最大宽度约0.1 8mm。经过近一个月的现场连续监控，未发现以上裂缝的进一步发展和新的裂缝出现。 一、原因分析:
第一，在施工的各种条件未变的情况下，从裂缝仅在六层现浇板上出现，而未在其它层现浇板上出现的事实来分析，唯一不同的是施工作业时的气候变化。如前所述，该层现浇板施工时是该地区冬季最寒冷、干燥的一个时期，最高气温仅1℃，当时的最大风速7m/s，湿度仅有30～40％，特别是每天于21时施工完毕后，混凝土正处于初凝期，强度尚未有大的发展，作业面又没有防风措施，导致混凝土失去水分过快，引起表面混凝土干缩，产生裂缝。根据有关资料记载，当风速为7m/s时，水分的蒸发速度为无风时的2倍；当相对湿度为30％时，蒸发速度为相对湿度90％时的3倍以上。假如将施工时的风速和湿度影响叠加，则可推算出此时的混凝土干燥速度为通常条件下的6倍以上。另外，从裂缝绝大多数集中在构件较薄及与外界接触面积最大的楼板上这一现象也可证实，开裂与其使用的材料关系不大，而受气象条件的影响大些。与楼板厚度接近的墙肢之所以未裂，是因为墙肢两面都有模板，不直接受大气的影响。由此可以基本断定，天气因素是导致混凝土现浇板出现干缩裂缝的主要因素。地下室外墙由于本身体积较大，又长期暴露在温湿度变化较大的环境中，特别到了2013年1月下旬，温度较施工时降低近30℃，导致混凝土温度收缩而产生裂缝。 第二，梁板所用混凝土均为C40混凝土，而根据设计院进行的技术交底要求，梁板混凝土只要达到C30强度即可，施工单位为了施工中更容易控制墙柱的质量，统一按照C40混凝土标准进
高铁工程事故案例分析 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 篇一：第二节、支架倒塌案例分析 第2节、支架倒塌图片案例分析 1、哈大铁路客运专线沈阳枢纽跨北皇线特大桥T构坠落事故，也是一起墩梁临时固结体外支撑柱倒塌事故，见图5-2-1所示。 图5-2-1 哈大铁路客运专线沈阳枢纽跨北皇线特大桥T构坠落事故照片这是一起典型的体外支撑柱横向缺少约束的失稳事故。支架失稳原因及施工方案主要教训点： ①、T构处于活动盆式支座处，桥墩顶部对箱梁无约束； ②、体外支撑钢管混凝土柱与墩身无连接，支撑柱完全处于自由状态；③、体外支撑钢管混凝土柱与箱梁无锚固，前后支撑柱承载力不能互补；
2、大坡度坡道上架桥机垮塌事故（见图5-2-2） 图5-2-2某桥大坡度坡道上架桥机垮塌事故照片 教训点：在大坡道上架梁时，架桥机大臂、支腿安置水平及垂直度不好，存在下坡下滑分力——促使支腿受压失稳，防范稳定措施不到位。 3、某桥水中施工支架倒塌（见图5-2-3） 图5-2-3某桥水中施工支架倒塌照片 教训点：支架基础稳定性差，基础冲刷下沉，支架没有与已完墩台连接，支架整体稳定性不足，方案缺少稳定措施； 4、2005年12月14日贵州小尖山大桥现浇梁支架垮塌见（图5-2-4） 图5-2-4 高宽比例严重失调支架倒塌事故照片 教训点：这是一起典型的高宽比例严重失调支架倒塌事故。支架横向纤细、
刚度不足，横向没有约束措施，横向稳定性不满足立柱承载力要求，支架屈溃侧弯失稳倒塌。 5、网络上某支架倒塌照片（见图5-2-5） 图5-2-5 脚手架横向约束不足——失稳照片 教训点：剪刀撑不足，立杆缺乏约束，受压屈溃倒塌。 6、湖南凤凰大桥倒塌事故－著名全国（见图5-2-6） 教训点：支架剪刀撑不足，特别是抵抗拱圈不对称性加载的挤压力的斜支撑缺失，方案对过大偏载措施不到位，施工不对称加载，基底不均匀沉降。 图5-2-6 拱桥满堂脚手架倒塌照片 7、杭州地铁明挖基坑坍塌事故（见图5-2-7） 篇二：高速铁路施工过程危险辨识与评价研究 ┊ ┊
土地估价案例与报告》应考精华提炼（一） 要点1：估价基本事项： （1）确定估价对象 （2）确定土地估价目的 （3）土地估价期日 （4）界定土地价格定义 （5）土地股价中特别事项的说明 （6）估价日期及使用年期 要点2：地价定义或地价内涵： （1）用途 （2）估价期日 （3）使用年期 （4）土地开发程， （5）容积率等三率 （6）土地权利类型 要点3：出让底价与收回补偿价格: （1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用
剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案； （2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。 要点4评估结果无效的可能原因： （1）土地评估机构从业范围不够 （2）土地评估机构的注册证书超出有效时限 （3）土地估价机构不具备土地评估资质 （4）估价报告有效期超出时限 （5）土地估价报告没有按照规范格式书写 （6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平 要点5收集交易案例资料包括项目： （1）交易时间 （2）交易面积 （3）位置 （4）宗地条件 （5）地上物状况 （6）购买者和销售者的特征及动机 （7）销售的条件
（8）土地销售前后的利用状况 要点6：确定最终估价结果的方法： （1）简单算术平均数 （2）加权算术平均数 （3）各试算价格的中位数 （4）各试算价格的众数 （5）以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是参考 （6）直接取某种方法的计算结果 要点7市场比较法的估价程序： （1）选择市场比较案例 （2）确定比较因素 （3）因素描述及比较分析确 （4）定比较因素的修正系数求 （5）算比准价格 要点8收益还原法估价程序： （1）确定房地出租总收益 （2）确定房地出租总费用 （3）计算房地出租总收益 （4）计算房屋纯收益计 （5）算土地纯收益计算
为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 评估案例六 1、估价对象概况 某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。 2、评估要求 估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。 3、估价过程 （1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 （2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。 （3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使 用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行 情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在 建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为 12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。 评估案例七 1．评估对象概况 某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最 大容积率为1。 2、评估要求 确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。 3、已知条件 根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可 开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预 计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要 求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。 评估案例八 1．估价对象概况 某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2 万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。 2、根据上述资料评估土地单价。 评估案例九 某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减0.5分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减0.5分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。 5、估价结果（1分）。重点审查地价水平的合理性，土地单价的表现形式（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总地价、总价大写、币种等，要求列出估价结果一览表，评估标的位于境的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地，建议明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。结果与专家判定的合理估价结果有15％以上的出入的，本项不得分；土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。需要特别说明的是，如果不是应用于年度报告质量评审，
工程事故案例分析 摘要：最近几年来，在对工程质量事故鉴定工作中，我收集了一些典型的工程质量事故案例。这些案例涉及基本建设程序、工程地质勘察、工程设计、工程施工、材料供应以及质量检测等各方面。现列举一部分，供大家参考。 关键词：质量事故实例 案例一： 某工厂新建一生活区，共14 幢七层砖混结构住宅（其中10幢为条形建筑，4幢为点式建筑）。在工程建设前，厂方委托一家工程地质勘察单位按要求对建筑地基进行了详细的勘察。工程于一九九三年至一九九四年相继开工，一九九五年至一九九六年相继建成完工。一年后在未曾使用之前，相继发现10幢条形建筑中的6幢建筑的部分墙体开裂，裂缝多为斜向裂缝，从一楼到七楼均有出现，且部分有呈外倾之势；3幢点式住宅发生整体倾斜。后来经仔细观察分析，出现问题的9幢建筑均产生严重的地基不均匀沉降，最大沉降差达160以上。 事故发生后，有关部门对该工程质量事故进行了鉴定，审查了工程的有关勘察、设计、施工资料，对工程地质又进行了详细的补勘。经查明，在该厂修建生活区的地下有一古河道通过，古河道沟谷内沉积了淤泥层，该淤泥层系新近沉积物，土质特别柔软，属于高压缩性、低承载力土层，且厚度较大，在建筑基底附加压力作用下，产生较大的沉降。凡古河道通过的9栋建筑物均产生了严重的地基不均匀沉降，均需要对地基进行加固处理，生活区内其它建筑物（古河道未通过）均未出现类似情况。该工程地质勘察单位在对工程地质进行详勘时，对所勘察的数据（如淤泥质土的标准贯入度仅为3，而其它地方为7~12）未能引起足够的重视，对地下土层出现了较低承载力的现象未引起重视，轻易的对地基土进行分类判定，将淤泥定为淤泥质粉土，提出其承载力为100，为4.设计单位根据地质勘察报告，设计基础为浅基础，宽度为2800，每延米设计荷载为270，其埋深为－1.4m~2m左右。该工程后经地基加固处理后投入正常使用，但造成了较大的经济损失，经法院审理判决，工程地质勘察单位向厂方赔偿经济损失329万元。 案例二 某市一商品房开发商拟建10 栋商品房，根据工程地质勘察资料和设计要求，采用振动
土地估价案例与报告 题库2-1-8
问题： [判断题]一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。（） A.正确 B.错误 土地价格的影响因素是很多，某些因素确实不易衡量，但在土地估价中所使用的各种方法，均是在经验的基础上，综合考虑各种因素而来。
问题： [判断题]土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。 A.正确 B.错误
问题： [判断题]反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。（） A.正确 B.错误 反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为标定地价。 (辽宁11选5 https://www.doczj.com/doc/6b18833580.html,)
问题： [判断题]在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 A.正确 B.错误 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将其基准地价在基准日期时的值，调整为估价时点时的值。
问题： [单选]在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的进行的。 A.替代原则 B.供需原则 C.变动原则 D.预期收益原则 在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的 因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的 地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确 合理地估价。
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
新世界酒店倒塌事故 事故发生 1986年3月15日，位于新加坡实龙岗路305号的新世界酒店在一分钟内变成一片废墟，事故造成33人死亡、104人受伤，17人获救。新世界酒店处在一座六层高的名为联益大厦（Lian Yak Building）的楼房里，联益大厦的一楼是一家银行和一个10车位的停车场，二楼是一家夜总会，三楼至六楼是拥有67间房的新世界酒店（Hotel New World）。 对于此次事故，新加坡政府于1986年3月22日成立事故调查委员会，查找事故发生的原因，并在此基础上提出预防类似事故的建议。调查委员的报告显示，15年前大楼的设计规划时就已经种下祸根。该次调查也改变了一系列的法律、规范。 事故种子 1966年戴利东、黄鸿林和罗亚秋三人作为信托人替联益地产私人有限公司买下这块1179㎡的土地。黄是联益地产的董事经理，其余二人是联益地产的董事。买下地皮后雇建筑师派斯坦纳（F.J.Pestana）向主管当局递交发展规划申请，经申请者两次撤回申请修改后，主管当局于1967年3月20日批准了申请。批文规定：（1）地下室为21车位停车场；(2)一楼为两个商店店铺和10车位停车场；（3）二楼为餐馆；（4）3楼到6楼为每层16房间的餐馆；（5）平屋顶，上建一电机房。 派斯坦纳的一个制图员名叫梁瑞龙，尽管自1953年就在派斯坦纳的公司做制图员，梁实际上并未经历过正规训练，仅上过理工学院的制图课程，并且还没有完成。就是这个连制图员资格都不具备的人后来成为了联益大厦实际的建筑师。当时，派斯坦纳因公司效益不佳转到了马来西亚的柔佛新山，梁离开派斯坦纳的公司做制图的散工，大概就在这时候梁与黄认识了，黄让梁给他帮忙。同时，黄雇佣了莱克西马南接替派斯坦纳作为大楼的设计，莱克西马南是位1956年注册的土木工程师，此后由梁做的规划和设计由莱克西马南签字盖章，进行修改设计上报市政当局审批。 同建筑设计一样，联益大厦的结构设计也是由一位没有专业资格的制图员实际进行的。向崇兴（人名）是莱克西马南的制图员，尽管上交的文件上是莱克西马南签字，实际的钢筋混凝土设计计算书和图纸全是由向做的。而相关调查显示，设计计算书有漏算、错算等大量错误，且许多地方与设计图纸不符。 1968年11月，因为遭人投诉与无资格人员共享职业服务收费，莱克西马南被剥夺了职业资格，因此，他再也不能用自己的名义向市政当局递交专业设计文件。黄因此找到了建筑师易宏坤9人名）替代莱克西马南。黄、易和梁约定由黄和梁分享建筑设计费，而梁负责制作、修改设计图纸和工地检查。 大楼施工由Hong Eng Construction Company承担，公司的唯一所有人是洪阿盛（音译人名），他是黄的姻亲。而洪作证时透露黄不过出借了他的名字而已，公司实际所有人是黄自己。整个施工过程中莱克西马南和易都没有对工程进行监督，工地上也没有管理。向或莱克西马南仅在结构上有问题时到工地上去一下，多数时候是向自己去的，莱克西马南只去过一两次。工地上基本是由梁和黄实际监管的。鉴于黄本人也于此次事故中遇难，他本人在事故中的作用已无从得知。 1970年6月，大楼还在建造中，以易的名义向市政当局申请了一系列修改。其中地下室的九根内柱包上砖；一楼的一间商铺建了一间密室。1971年中又申请将一间商铺改为银行。1971年11月底又申请将原设计的两间商铺均转为银行，而这些修改中最不寻常的是为什么要在柱外包上砖，事故后现场发现外包层内还埋上了钢轨，而且有些柱是有混凝土而不是砖包起来的。钢轨由桩台一直延伸到一楼楼板，顶部还有垫板和螺钉与楼板连接成一个整体。显然这是施工阶段就有的，并且是为承力而设计的。然而却没有任何设计书或施工图说明他们的作用，原设
管理经济学火车票涨价 案例分析 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
中国铁路客运市场分析 颇具中国特色的“春运”市场提供了世上罕见的巨大商机。广东省及“珠江三角洲”的资料显示，仅春运40天时间，竟能够创造一些客运“专业户”本年度至少50%以上的营业总额；而70%以上的参加者，在这40天的“工作”中所创造的价值可抵本年度价值120%以上，甚至可以在未来一年内什么都不用做也能够正常维持。这一切很大程度要归功于涨价。 国家铁道部春运办有关人士解释，涨价是为了“削峰平谷”以达到“均衡运输”的目的。铁道部副部长胡亚东在2005年全国铁路春运工作新闻发布会上说，春运期间，铁路部分旅客列车实行票价浮动，主要是考虑发挥价格杠杆的调节作用，分流旅客，削峰填谷，并不是想增加收入。 2002年1月，国家发展和改革委员会曾就部分旅客列车票价实行政府指导价方案举行过听证会。胡亚东说，听证会的目的是建立适应市场需求的、灵活的铁路客运价格机制。经过听证并报经国务院批准的政府指导价方案，不仅适用于2002年，而且适用于今后较长一段时期。 胡亚东介绍，今年春运期间票价浮动特点有：一、范围有限。节前票价上浮严格控制在北京、上海、南昌、郑州铁路局和广铁集团始发的部分紧张方向的旅客列车：节后严格控制在郑州、济南、上海、南昌、柳州、成都铁路局和广铁集团始发的部分紧张方向的旅客列车以及北京西站始发经京九线至深圳的旅客列车，占全国铁路旅客列车总数的12％左右。而且，学生票、革命伤残军人票价不上浮。二是时间有限。节前上浮的日期为2月1曰至7日，节后上浮的日期为2月11日以后。铁路明确规定，节前已上浮的列车节后上浮不超过13天，节前未上浮的列车节后上浮不超过15天，同一线路、方向的列车票价上浮时间最多不超过20天。三是幅度有限。今年春运票价上浮幅度，硬座为15％，其他席别为20％，硬卧低于25％、软卧低于35％的
土地估价案例与报告-问答集 1、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进
行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、 2题，请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题 (一)某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
土地估价报告 项目名称:平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价 格评估 受托估价单位：承德市弘正土地评估有限公司 土地估价报告编号：承弘土（估）[2017]字第173号 提交估价报告日期：二○一七年十二月二十八日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权现值价格评估 二、委托估价方 河北省平泉市人民法院 三、估价目的 本次是对平泉县新宇粮油贸易有限公司使用的位于平泉县七沟镇榆树林村的国有建设用地使用权进行价格评估，目的是为委托方提供客观、公正的国有建设用地使用权现值价格参考依据。 四、估价期日 2017年8月28日 五、估价日期 2017年8月28日至2017年12月28日 六、价格定义 1、本次评估土地价格是指估价基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格； 2、土地用途：土地登记用途为工业用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）规定，本次评估设定为工业用地； 3、使用年限：工业用地法定最高出让年期为50年，估价对象终止日期为2056年9月20日，截止到评估基准日，估价对象剩余年期为年，本次评估估价对象的使用年期按照剩余年期设定； 4、本次估价基准日设定宗地实际开发程度为红线外围“三通”（通电、通路、通讯）及宗地红线内场地平整。 七、估价结果 经估价人员现场察勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、评估基准日为2017年8月28日的国有建设用地使用权现值价格为： 评估土地面积:平方米 评估单价:250元/平方米
土地估价案例与报告-问答集 1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答) A．是集体还是国有B．()C．()D．() 2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采
水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2009年10月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。 假定你是该评估公司的土地估价师，请回答以下问题
土地估价师案例分析：水面价格的评估考前冲刺 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让1000 万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2007年3月 1 日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20 日仍未进行。这时土地出让者可以__。 A.可以无偿收回土地使用权 B.可以征收200万元以下的土地闲置费 C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款 D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 2、房产测量中以作为评定精度的标准。 A:真误差 B:粗差 C:中误差 D:相对误差 E: 土地 3、营业外收入是指的各项收入。 A:为取得其他业务收入而发生 B:与企业经营活动无直接关系 C:与产品制造无直接关系 D:进行加工劳务而发生 E: 土地
4、一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成，其中统计的重要前提是。 A:统计项目确定 B:统计设计 C:统计调查 D:统计分析 E: 土地 5、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007 年考试真题】 A:水塔 B：菜窖（小型） C:玻璃暖房 D:锅炉房 E: 土地 6、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试于每年在各考区同时举行。 A.第一季度 B.第二季度 C.第三季度 D.第四季度 7、__是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。 A.商品的销售价格 B.商品的成本费用
建筑工程事故案例分析 近期在统计众多事故过程中发现，多起死亡事故中，受害人戴了安全帽，但还是被物体打击或头部撞击地面致死。 究其原因，竟然是没有系下颚带造成的。 案例一：某建筑施工工地，一名戴着未系下颚带的安全帽的工人从起重机吊起的空心砖框下经过时，钢筋空心砖框将空心砖挤压破碎，其中一块空心砖碎块将这名工人的安全帽打翻掉落，另一块碎块砸中其头部，经送医院抢救无效死亡。 案例二：某建筑施工工地，一名戴着未系下颚带的安全帽的工人负责在起重机下将竹笆捆扎后悬挂到吊钩上，当竹笆吊起后，突然一片竹笆掉落下来，正好砸中其安全帽帽舌，将安全帽打翻在地，这名工人本能地后退时，不慎跌倒，后脑撞击地面，经医院抢救无效死亡。 案例三：某建筑施工工地，一名戴着未系下颚带的安全帽的工人在1.5米左右高的脚手架上作业时，不慎坠落地面，坠落过程中安全帽离开头部，该工人后脑部直接撞击地面，经医院抢救无效死亡。
《安全生产法》规定，“生产经营单位必须为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育从业人员按照使用规则佩戴、使用”；国家标准《安全帽》规定，产品说明必须声明“为充分发挥保护力，安全帽佩戴时必须按头围的大小调整帽箍并系紧下颏带”。 在监督检查中发现戴安全帽不系下颚带的行为时，可以责令立即消除或者限期消除隐患，生产经营单位拒不执行的，新的《安全生产法》第九十九条的规定，责令生产经营单位停产停业整顿，并处十万元以上五十万元以下的罚款，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处二万元以上五万元以下的罚款。 新《安全生产法》第九十六条生产经营单位有下列行为之一的，责令限期改正，可以处五万元以下的罚款；逾期未改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上二万元以下的罚款；情节严重的，责令停产停业整顿；构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任：（四）未为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品的； 如果用人单位未按规定 提供劳动防护用品
中国高速铁路：建设成本分析 欧杰宋迪周楠燕 世界银行驻中国代表处 截至2013年末，中国铁路已建成一个总里程约10,000公里的高速铁路（高铁）网。中国的高铁网络建设速度很快，而且与其他国家类似的项目相比，单位成本相对较低。本报告研究了此次高铁的发展、单位建设成本及其主要的成本构成。同时，也给出了中国高铁相对较低的建设成本的原因。 引言 中国高铁的线路里程领先于世界各国。高铁项目始于2003年，首条高铁为秦皇岛与沈阳之间404 公里的线路，最高时速为250 公里。随着2004年通过了《中国铁路中长期发展规划》，并在2008年进行了调整（规划明确了截至2020年的具体铁路发展计划），高铁项目发展势头加快（见图1）。北京至天津的高铁（首条新一代高铁）于2008年8月开始营运，最高时速为350 公里。 中国的高铁 虽然各界对高铁的定义各不相同，但总体来说，高铁指的是最大速度为250 公里/小时及以上的铁路（UIC, 2008）。根据中国铁道部2013年第34号令，高铁是指新建的设计开行250km/h（含预留）及以上动车组列车的客运专线。截至2013年，中国已经完成了约10,000 公里里程的高速铁路网建设。中国现有高铁网已远远超过其他任何国家，且比整个欧盟的高铁网还要大。由于目前中国的在建高铁里程超过12,000 公里1，中国的高铁里程还将继续增长。此外，中国已新建了许多条速度为200 公里/小时的快速客运专线铁路及客货共线 1新华社，2014年3月5日，参见： https://www.doczj.com/doc/6b18833580.html,/fortune/2014- 03/05/c_119626642.htm 铁路。本报告讨论范围包括高速铁路和新建设 计时速为200 公里的快速铁路。2 路长度 来源：《中国交通年鉴》、《中国铁道年鉴》及中国 铁路总公司计划统计部 中国客流量较大的高铁线路（如北京—上海及 北京—广州等）的最大设计速度往往为350 公 里/小时。客流量相对小一些的高铁线路的最 大设计速度往往是250公里/小时。一般情况下，这两种高铁均为新建的客运专线。 2另外6,000 km左右的既有铁路的速度已于2007年第六 次提速中升级为 200 公里/小时，但这方面具体信息尚不 完整，不在此报告中详述。 89200
土地估价案例与报告计算题精选汇总 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。 简单计算题 简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。 解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题： (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。 (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。 (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。