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南宁高速用地征地案例分析
南宁高速用地征地案例分析南宁高速是一条重要的高速公路，于2012年开始建设，截止到2018年已经建成开通，全长约293公里，贯穿广西北部几个重要城市，主要服务于南宁和北海的交通连接。
南宁高速的建设需要征地，其中包括拆迁和征地土地，需要安置约9000多名受影响群众。
南宁高速的征地拆迁工作是由南宁市政府主导，通过调查和调研等方式，充分考虑当地受影响群众的实际情况，制定出良好的政策和措施，确保征地拆迁的合法性和规范性。
首先，南宁市政府以法律为基础，强调遵守《土地管理法》等国家法律，同时要求当地政府和有关部门依法行政，依法办事，严格按照规定的程序和期限进行征地拆迁工作。
其次，南宁市政府提出了“三安”政策，即安全保障、安置保障和安全生活保障，要求当地政府和有关部门加强对受影响群众的安全保障，确保他们的安全和权益，同时为受影响群众提供合理的安置政策和措施，确保他们得到公平、合理的补偿，为他们提供合理的安置场所，保障受影响群众有更好的生活和发展空间。
此外，南宁市政府还提出了“六保”政策，即保护文物文化遗址、保持生态环境、保护水源地、保护林木资源、保护耕地和保护农民利益，要求当地政府和有关部门在征地拆迁过程中，
充分考虑这些方面的因素，以保护当地的生态环境，确保当地的水源地，保护当地的森林资源，保护当地的耕地，保护当地农民的利益。
综上所述，南宁市政府在征地拆迁过程中，努力做到合法性、规范性和维权性，以保护受影响群众的权益，同时也保护当地的生态环境和文物文化遗址，为当地的经济发展和人民群众的福祉提供了有力的支持。
高速铁路土地估价案例分析引言：高速铁路土地估价是指对即将修建或已经修建的高速铁路所涉及的土地进行评估和估价的过程。
高速铁路作为一项重要的基础设施建设项目，其修建对土地的需求量大、对周边土地价值的影响也很大。
因此，对高速铁路土地进行准确的估价，对于政府部门的土地收购和征地补偿工作、铁路公司的建设规划和资金筹集以及土地经营者的土地出让和财产保值等方面都具有重要的意义。
本文以一些地区的高速铁路土地估价案例为例，对高速铁路土地估价的方法和过程进行分析。
1.土地估价法选择：根据案例所在地区的法律法规和估价需求，我们选择了收益法和比较法两种主要的土地估价方法进行估价。
2.收益法的应用：收益法是通过对土地进行开发潜力和收益预测，来估计土地的价值。
首先，我们对高速铁路沿线的土地进行规划和评估，确定可开发的土地面积和潜力。
其次，结合市场数据和经济预测，预测高速铁路修建后对土地周边产业的影响及价值提升情况。
最后，通过现金流折现法和利润余额法等方法，计算出土地的合理价格。
3.比较法的应用：比较法是通过与周边已有或类似土地的交易价格进行对比，来估计土地的价值。
我们将高速铁路沿线的土地与附近类似特点的土地进行对比，对其交易价格进行调查和分析。
根据这些数据，结合高速铁路修建的时间、路线、沿线城市的经济发展情况等因素，对高速铁路沿线土地的价值进行调整，并最终确定估价结果。
4.数据采集和分析：为了得到准确的估价结果，我们需要收集和分析大量相关数据。
包括但不限于高速铁路项目的规划和设计文件、土地的现有利用方式和市场价格、附近区域的经济发展情况和规划、土地周边的交通、教育、医疗等基础设施情况等。
对这些数据进行系统的整理和分析，能够更好地支持估价结果的准确性和可靠性。
5.评估结果和报告：根据数据分析和模型计算，我们将得到高速铁路土地的估价结果。
最后，我们将编制一份详细的估价报告，包括对整个估价过程的介绍、数据采集与分析的方法和结果、估价模型和计算过程的说明、估价结果的解释和合理性分析等。
第1篇一、背景介绍近年来，随着我国经济的快速发展，铁路建设成为推动区域经济、促进社会进步的重要举措。
某市作为我国东部沿海地区的重要城市，为进一步完善城市交通网络，提高城市竞争力，决定启动一项铁路建设项目。
然而，在项目实施过程中，由于法律法规、政策执行等方面的问题，引发了多起法律纠纷。
本文将针对某市铁路建设项目中的法律问题进行分析。
二、案例分析1. 项目立项过程中的法律问题（1）立项审批程序不规范在项目立项阶段，某市相关部门在审批过程中，未能严格按照国家相关法律法规的规定进行。
具体表现在：未对项目可行性研究报告进行充分论证，未进行环境影响评价，未征求相关利益方的意见等。
这些问题导致项目在后续实施过程中，面临诸多法律风险。
（2）项目投资主体不明某市铁路建设项目涉及多方投资主体，包括政府、企业、金融机构等。
在项目立项过程中，未能明确各投资主体的权利义务，导致项目在实施过程中，投资主体之间存在争议，影响项目顺利进行。
2. 项目建设过程中的法律问题（1）土地征收补偿问题某市铁路建设项目涉及大量土地征收，但在征收过程中，未能充分保障被征收人的合法权益。
具体表现在：补偿标准不合理，补偿方式单一，未能充分尊重被征收人的意愿等。
这些问题导致被征收人对项目产生抵触情绪，甚至引发群体性事件。
（2）环保问题在项目建设过程中，某市未能充分履行环保责任。
具体表现在：项目施工过程中，未能采取有效措施防止环境污染，项目建成后，未能对周边环境进行有效治理。
这些问题导致项目在环保方面面临法律风险。
3. 项目运营过程中的法律问题（1）票价定价问题某市铁路建设项目在运营过程中，票价定价存在争议。
一方面，政府希望降低票价，以吸引更多乘客；另一方面，企业希望提高票价，以弥补投资成本。
票价定价问题未能得到妥善解决，导致项目运营面临困境。
（2）运输安全问题在项目运营过程中，某市铁路存在安全隐患。
具体表现在：设备老化、维护不到位、人员素质不高等方面。
土地增值收益分配及划拨土地使用权价格分析报告深圳市国土房产评估发展中心目录1土地增值收益 (4)1.1土地增值原因 (4)1.1.1土地作为生产要素的供求性增值 (4)1.1.2公共设施改善导致的投资性增值 (4)1.1.3土地利用规划变更导致的土地增值 (4)1.1.4土地的虚拟资产特性带来的投机性增值 (4)1.1.5土地使用者对土地的投资引起土地增值 (5)1.2土地增值收益的测算 (5)1.2.1土地使用过程的土地增值收益 (5)1.2.2土地使用权转让时的土地增值收益 (5)1.2.3划拨土地使用权转让时的土地增值收益 (5)2土地增值收益分配 (8)2.1欧美地区的部分土地增值分配政策 (8)2.1.1区划特别评估补偿 (8)2.1.2基础设施收费 (9)2.1.3规划得益 (9)2.2国家计委、物价局和建设部关于国有土地收益的相关规定.. 102.3我国其它地区的土地增值收益分配政策 (10)2.3.1土地有偿使用费 (11)2.3.2土地增值收益率 (11)2.3.3综合计算 (11)2.3.4比例分配 (11)3划拨土地使用权价格评估 (13)3.1成本法 (13)3.2收益还原法 (13)3.3市场比较法 (14)3.4.以出让土地使用权价格的一定比例计算 (14)3.5综合法 (14)4实例分析 (15)4.1土地基本情况 (15)4.2测算方案 (16)4.2.1成本法 (16)4.2.2土地增值收益 (16)4.2.2.1 综合法 (16)4.2.2.2土地增值收益率法 (16)4.2.2.3比例分成法 (16)第一部分土地增值收益土地增值是指在土地利用过程中土地收益不断增加，从而导致土地价格的增值。
随着城市土地有偿、有限期和有流动的使用制度改革，土地使用者取得土地使用权后，土地在使用期内的增值收益或转让的增值收益就全部归土地使用者所有。
特别是行政划拨土地和协议出让土地，由于土地出让金的免除和标准偏低，土地增值收益就更大。
高速铁路建设对土地利用的影响研究一、引言近年来，随着城市化和交通发展的加快，高速铁路建设成为各国政府的重点之一。
然而，高速铁路建设带来的土地利用问题成为研究的焦点之一。
本文将分析高速铁路建设对土地利用的影响，并探讨相关的解决方案。
二、高速铁路建设对农田的影响1. 土地征用和农民流失高速铁路建设需要大量的土地征用，其中包括农田。
土地征用使得大量农民失去了他们的土地资源，影响了他们的生计和生活方式。
农民流失也导致农村劳动力的减少，进一步加剧了农村地区的就业问题。
2. 农田资源的破坏高速铁路建设过程中涉及土地平整、土石方工程等，这些工程对农田资源造成一定的损害。
土地沉降和水土流失可能导致土地质量的下降，影响周边农田的农作物产量和品质。
三、高速铁路建设对城市发展的影响1. 地理位置的改变高速铁路的修建使得城市之间的地理位置发生了改变。
原本交通不便的城市可能因为高速铁路的通行而成为交通枢纽，新的商业和人口中心可能会形成，而原有城市可能陷入边缘化或失去发展机会。
2. 城市规划的调整高速铁路建设也会导致城市规划的调整。
新的铁路站点和线路规划可能会改变原有的城市布局，对城市的发展方向和空间利用造成影响。
同时，高速铁路带来的人口流动也会对城市的社会结构和市场需求进行重新调整。
四、解决方案1. 土地征用制度改革针对土地征用和农民流失的问题，可以通过改革土地征用制度，完善农民的土地补偿机制，并给予他们适当的培训和就业机会，以减少对农村劳动力的伤害。
2. 科学规划和管理在高速铁路建设过程中，需要进行科学规划和管理，减少对农田资源的破坏。
采取保护性耕作和水土保持措施，确保农田的可持续利用。
3. 综合规划和开发高速铁路建设可以与城市规划相结合，进行综合规划和开发。
利用高速铁路的便捷交通条件，引导人口和资源向城市的新发展区域流动，实现城市的良性发展。
五、结论高速铁路建设对土地利用产生了深远的影响，既涉及农田资源的流失和破坏，也改变了城市的地理位置和规划布局。
铁路工程概算案例咱就说有这么一个铁路工程，从A城到B城，这可不是个小工程啊。
一、工程概况。
这条铁路全长大概200公里，中间还设了好几个站点呢。
有那种大型的中转枢纽站点，也有一些小的停靠站，方便沿线的居民出行。
二、工程费用的大头土地征用与拆迁补偿。
首先呢，这铁路得有地儿建对吧。
沿着这200公里的线路，有些地方是农田，有些地方是居民的房子啥的。
为了让铁路顺利通过，就得跟老乡们商量征地的事儿。
比如说，有一块10亩的农田，按照当地的地价，每亩得补偿个5万块钱，这一下就是50万没了。
还有些居民的房子，这拆迁补偿就更复杂了。
有的房子大，有的房子装修得好，得请专业的评估人员来评估。
像老李家那两层小楼，又新又漂亮，评估下来拆迁补偿得给个80万。
这一路算下来，光是土地征用和拆迁补偿，就花了差不多3000万。
这可真是一笔不小的开支啊，就像你要去人家家里做客，还得先给人家一笔“入场费”似的。
三、路基工程费用。
接下来就是路基工程了。
这就好比是铁路的地基，得打得稳稳当当的。
路基工程包括挖土方、填土方，还有一些加固处理。
就说挖土方吧，这么长的铁路线，得挖好多好多土。
雇了好多工程车和挖掘机，那挖掘机的大铲子一挥，“哐哐”地挖土。
按照工程量算下来，每立方米挖土的成本是30元，总共要挖50万立方米的土，这挖土方就得花1500万。
填土方也不简单呢。
有些地方地势低，得把土填起来。
这填土还得有讲究，不是随便填填就行的，得一层一层压实，保证质量。
每立方米填土算上运费、压实的费用啥的，大概是50元。
总共要填30万立方米的土，这填土方的费用就是1500万。
还有路基的加固处理，像一些软土地基，得打桩啊、做一些特殊的处理。
这部分费用又花了2000万。
所以这路基工程总共的费用就是1500 + 1500 + 2000 = 5000万。
四、轨道工程费用。
轨道可是铁路的关键部分啊，就像火车的“专用跑道”。
钢轨的采购就是一大笔钱。
这钢轨得质量好啊，毕竟火车那么重，在上面跑来跑去的。
高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公倾，其中经营性用地365.12公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率4.0，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件与实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
四：土地使用权价值测算过程分析1．评估方法选择根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。
铁路用地价格评估的研究与应用摘要：开展铁路用地价格评估工作，有利于显化铁路用地资产价值，对铁路企业经营管理具有重要作用。
分析了铁路用地价格的评估特点，研究了铁路用地价格评估方法，阐述了铁路用地评估在铁路用地管理工作中的应用前景，以期为推进铁路改革发展提供服务保障。
关键词：铁路；用地价格；评估；应用1 铁路用地价格的评估特点1.1 具有用途受限的特点根据规定，划拨土地可依法进行抵押、出租，但与出让土地相比，国家对划拨土地进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。
因此，铁路用地如未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，不得转让、出租、抵押。
1.2 具有跨越若干个土地级别的特点铁路呈线状分布，必然会跨越若干个行政区域，而在每一个行政区域又会跨越若干个土地级别。
土地级别是各地根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地的基准地价。
对于跨多个土地级别的一宗铁路用地则要进行分段评估，通过加权平均法确定综合单价。
1.3 具有竞争不足、交易量稀少、收益垄断的特点与常见的商服、住宅、工业用地不同，铁路用地很难直接判断其价格与常见的三类典型用地价格的关系，尚无专门的估价规程可供使用。
有些地方提出，铁路用地可参照工业用地进行评估。
但是位于城市区段的铁路用地特别是车站用地，具有一定的商业性质，如果将所有铁路用地简单参照工业用地评估，必然会大大降低铁路用地的实际价值。
1.4 具有行政划拨的特点国家对重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，以划拨方式提供土地使用权，铁路是国民经济大动脉，是国家重点扶持的项目，符合国土资源部公布的划拨用地目录范畴。
因此，铁路用地基本上都是以划拨的方式供地。
2 铁路用地价格评估方法及选择依据我国土地利用现状，国土资源部颁发的GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》，将土地分为住宅用地、商业用地、工业用地三大典型类别，是以所有行业统计和用地规律认识的经验总结为基础制定的。
高铁建设案例分析1. 引言高铁作为一种重要的交通运输方式，在过去几十年里快速发展，对国家经济和社会的发展起到了重要的推动作用。
本文将以我国某高铁建设项目为案例，分析其对当地经济、环境以及交通运输领域的影响。
2. 高铁建设项目背景介绍该项目的背景信息，包括项目所在地区、项目规模和建设目标等。
3. 经济影响分析3.1 对当地经济的带动作用高铁建设项目在施工过程中，需要大量的人力、物力和财力投入，这将带动当地相关行业的发展，提高就业率，增加劳动力需求和收入水平。
同时，高铁的建成将提高当地的交通效率和便捷度，为各类企业带来更多商机，促进经济发展。
3.2 区域发展差异化在高铁建设项目完成后，往往会出现区域发展差异化情况。
由于高铁带来的便利和快捷，当地区域之间的联系更加紧密，比如附近城市间的合作和交流更加频繁。
而那些距离高铁站较远的地区由于交通的不便利，可能会存在发展滞后的情况。
4. 环境影响分析4.1 土地使用与保护高铁项目建设过程中会涉及大面积土地使用，包括建造站点、铁路线路和配套设施等。
因此，高铁建设项目需要严格的土地利用规划和环境评估，确保对当地土地资源的合理利用和环境的保护。
4.2 生态环境保护高铁建设项目对周围的生态环境有一定的影响。
建设过程中可能会破坏某些生态系统，比如湿地、森林等。
因此，在项目实施之前，应该制定相应的环保措施和补偿计划，确保建设过程中对生态环境的最小影响，并及时进行恢复和保护。
5. 交通运输领域的影响5.1 提高出行效率高铁的建设将极大地提高人们的出行效率。
高铁具有高速、准点和舒适的特点，相比传统的交通工具，如汽车和飞机，高铁更加方便快捷，使得人们的城市间出行更加便利。
5.2 降低运输成本高铁运输成本相对较低，运营成本主要涉及人员工资、能源消耗和设备维护等。
与飞机相比，高铁的运营成本更低，可以有效降低人民出行的费用。
6. 高铁建设案例的启示通过本案例的分析，我们可以得出一些启示：6.1 重视经济和环境的平衡发展在高铁建设项目中，应该充分考虑经济发展和环境保护的平衡。
[问題採讨]g□李燕云铁路用地资产是铁路实现可持续发展的重要资本，无论铁路新线建设、既有线改造,还是铁路各项基础性改革,都要求管好和用好宝贵的土地资源。
科学合理地量化土地价值,有利于以作价出资（入股）、出让、租赁、保留划拨用地等方式盘活用地资产，增强企业自我发展能力。
国家现行地价体系只有工业、住宅、商业用地三大类。
实践中，将具有工业和服务业双重属性的铁路运输企业用地划入工业用地范畴进行评估的做法有些不尽合理。
随着铁路路网建设和覆盖，特别是高铁站的开通运行,给铁路沿线地区，特别是高铁车站周围各种业态用地带来增值，但车站用地价值仍为工业用地价值，比如，哈尔滨火车站授权经营评估地价仅为753元/米，接近甚至低于征地成本，没有考虑铁路土地增值收益、土地权能、效用等因素。
有鉴于此,有必要就铁路用地价值评估中遇到的问题和解决思路做如下探讨：一、关于从铁路用地效益中分离土地收益的探讨铁路用地在用地类别上虽为工业用地,但实质却是门类较多的综合用地，它既包括运输生产用地、辅助生产用地,又包括生活用地和其他用地,仅仅比照工业用地进行价格评估计算显然不够科学。
工业用地效益比较单一，多采用成本逼近法进行评估。
成本逼近法的基本公式：V=Ea+Ed+Rl+R2+R3oV—土地价格，Ea—土地取得费；Ed—土地开发费；R1—利息;R2—利润；R3—土地增值收益。
铁路运输生产效益受多方面因素影响，除了土地、资金和劳动力等因素外，还有铁路运输业的产业结构、运量和运能等诸多因素，很难用单一的数学模型表达和控制，进而分离出土地的收益。
因此，比较实际的做法是根据铁路土地实际用地性质，从三个方面进行评估,即:铁路运输生产用地和辅助生产用地，按照其运输效益，利用成本逼近法的评估方法分离出土地收益，测算出价格;生活设施用地按照住宅用地,采用剩余法来测算其价格;其他用地，按照其用地性质，比照城镇同类土地，采用各自不同的评估方法进行评估。
二、关于实际征地费用是否作为成本计价的探讨铁路新线建设用地的取得来自征地，征地费用是农民集体土地转变为国有土地过程中向农民支付的费用，征地费用的性质，分为两类:一类认为征地费用是土地的买卖价格;另一类则认为征地费用是对农民农用土地的补偿。
铁路用地土地价格评估的若干思考摘要：无论是新建铁路还是铁路的改扩建，都对土地资源提出了要求，土地资源作为一种不可再生的资源，有着重要的战略意义。
以往只是将铁路作为单一运输设施，设计规划内有考虑全面，造成了铁路后期改扩建困难，尤其是在土地利用方面，造成土地利用率低。
铁路建设土地集约化利用，能够缓解铁路快速发展与可供用地之间的矛盾，为铁路建设提供更加科学的用地规划，给铁路的发展留出更大的土地空间，同时促进周边产业协调发展，便于统筹全局。
关键词：铁路用地；土地估价；方法探讨引言土地评价是我国城市建设的一个组成部分，不仅影响到整个城市的进步，也影响到我国的集体实力。
因此，笔者认为，重要的是要确保我国城市发展的重要性，把它放在工作进程的中心位置，同时通过准确的技术分析，整合其实际的发展需要，以提高土地评价的有效性。
1铁路用地类型及特点铁路通常分为铁路路线和地界线。
铁路主要在车站之间使用，通常是在市区之外或规划区域之外，其中个别地块分布在市区、区等处，而在沿线、近似土地使用类型和基本价格方面，铁路基础设施的发展有很大差异。
车站主要由从车站、团体和车站延长的铁路路线组成。
这种类型的土地利用可以跨越多个楼层，建筑红线内外的发展并不完全相同，有些交通堵塞具有明显的商业性质。
2县级城市土地价格的评估情况随着近一段时间内房地产行业的迅速兴起，直接影响了土地市场的整体繁荣，并且有效地推动了土地市场整体上的发展，成为影响城市土地价格的最重要因素。
在社会发展过程当中逐渐形成的市场经济体制的影响下，我国对于各方面土地的开发和利用的有效性予以高度的重视，在土地资源合理、有效被开发利用的前提下，能够确保我国经济在一个稳定、健康的环境当中快速发展，并为其发展的持久有效性奠定一定程度上的基础。
随着时代的不断进步，国家颁布和实施了各种有利于土地改革发展的政策和措施，使得土地市场的环境越来越完善。
然而受到我国现阶段国情的局限性，县级城市土地的价格不断飙升，直接影响了广大群众的工作和生活。
自贡富顺高铁征地赔偿表（实用版）目录1.富顺高铁征地赔偿背景2.征地赔偿标准3.赔偿金额分配4.富顺高铁征地赔偿案例分析5.征地赔偿的争议和问题正文富顺高铁征地赔偿表是近期在网络上引发热议的一个话题。
随着我国高铁建设的不断推进，一些土地需要被征用以满足高铁建设的需要。
在这个过程中，如何合理地赔偿被征地农民成为了一个亟待解决的问题。
首先，我们来了解一下富顺高铁征地赔偿的背景。
富顺县位于四川省自贡市，近年来，随着高铁建设的推进，富顺县的部分土地被征用。
为了保障被征地农民的合法权益，当地政府制定了相应的征地赔偿标准。
其次，我们来看一下富顺高铁征地赔偿的标准。
根据相关规定，征地赔偿金额主要由土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费组成。
具体的赔偿标准并没有统一的价格，而是需要根据征用时间的长短、土地所在的位置、征用后的用途等因素来综合确定。
再来看一下赔偿金额的分配。
根据相关规定，赔偿金额中的土地补偿费归被征地农户所有，安置补助费则用于支持被征地农民的养老保险等社会保险缴费，地上附着物和青苗补偿费则归地上附着物和青苗的所有者所有。
接下来，我们通过一个富顺高铁征地赔偿的案例来具体分析一下赔偿金额的分配。
假设某块土地被征用，征地赔偿金额为 100 万元。
根据上述分配原则，土地补偿费为 60 万元，安置补助费为 30 万元，地上附着物和青苗补偿费为 10 万元。
那么，被征地农户将获得 60 万元的土地补偿费，而安置补助费将用于支持被征地农民的养老保险等社会保险缴费。
最后，我们来讨论一下富顺高铁征地赔偿中存在的争议和问题。
在实际操作过程中，征地赔偿金额的分配往往存在一定的争议。
例如，有些农户可能认为土地补偿费过低，无法保障其今后的生活。
此外，在征地赔偿过程中，也可能存在一些不公平现象，如赔偿金额分配不均等。
这些问题需要政府和相关部门加强监管，确保被征地农民的合法权益得到保障。
总之，富顺高铁征地赔偿表是一个涉及到被征地农民切身利益的问题。
铁经营管理路授权经营土地主要包括线路、站段、枢纽、路基等生产经营用地，涉及地域比较广，点多线长。
形状呈带状，一宗铁路线路用地可能延长十几公里，跨越多个乡镇村地段，通常不在基准地价覆盖的范围内。
开发程度、利用程度不同，其地价水平存在区段差异，给准确估价带来较大难度。
在该背景下，从评估实践的基础上深入研究，提出解决问题的策略。
1 铁路用地授权经营基本情况2013年，《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33号）指出，为深化铁路投融资体制改革，更好地发挥政府和市场的作用，促进铁路持续发展，加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，明确中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用[1]。
2016年8月，国土资源部《关于中国铁路总公司铁路土地评估报告备案和土地资产处置的复函》（国土资函〔2016〕439号），对土地资产处置方案进行了批复。
按照批复意见，铁路授权经营土地共计约1.8万宗、35.8万ha（35.8亿m 2），授权经营土地使用权评估总地价7 000多亿元，其中3 000多亿元转增为中国铁路总公司的国家资本金。
在取得上述授权经营土地使用权后，其土地使用权在使用期限内可依法作价出资（入股）、出租，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让[1]。
但改变用途或向集团公司以外的单位和个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地价款。
同年11月，财政部《关于中国铁路总公司铁路生产经营性划拨土地授权经营后转增国家资本金的批复》（财建〔2016〕785号），对用于转增国家资本金数量进行了批复。
2016年年底，中国铁路总公司印发了《关于铁路授权经营土地资产配置的通知》（铁总开发函〔2016〕987号），将授权经营土地按原土地权属配置给铁路运输企业使用和管理。
铁路授权经营土地使用权价值评估的研究与实践李腾武（南昌铁路局 土地房产管理处，江西 南昌 330000）摘 要：铁路运输企业因地方政府市政和合资铁路建设等需要占用授权经营土地，在土地资产处置时应对授权经营土地使用权价值进行评估。
青岛火车北站交通商务区核心区土地价值分析和盈利模式初步建议深圳市新摩尔商业管理有限公司2011年４月２日-7月8日目录一、土地供应市场分析 2010年青岛土地供应情况未来几年可以供应类似土地分析二、土地价值分析三、青岛火车北站盈利模式新城总投资为200亿元，需要在关键地块达到较好的出让价格。
出让模式、出让计划等）四、交通商务区土地营销战略（潜在客户分析、形象定位、营销目标、推介活动等）摘要我们对青岛交通商务区核心区和青岛土地市场价格进行了认真的调研，结合未来土地市场趋势，我们未来土地出让的价格进行了计算。
一、1.9平方公里土地价值汇总表合计3516470 合计216.2备注：a)以上地块土地出让收益按照目前保守的土地价格计算，总建筑面积３５２万平方米，扣除４０万平方米公共建筑（含会展中心１０万平方米,棉纺１０万平方米,站房５万平方米，需要扣除２０亿元，商铺回迁3.5万平方米，平均楼面地价为需要扣除3.5亿元）.住宅统一按楼面价55合计，商业７０００元/m 2，土地出让共可获得 192.7亿元。
一、青岛土地供应市场分析青岛市前海高端滨海物业市场情况定位描述：集豪华海景公寓、纯海景空中别墅、国际甲级写字楼、财富领袖俱乐部、全球顶级奢侈品商业于一体的大型高档城市综合体，总建筑面积约11万平方米，主体高逾已成为青岛极具代表的新地标性建筑之一。
定位描述：坐落于老青岛的中心位置，靠近湛山寺，在设计上也力求让项目的环境跟周边的环境相协调。
总建筑面积两万多平方米，8栋纯多层能容纳204户，户型面积90-278平，是带装修的入住的多层带电梯产品。
项目的定位是“做客户人生的最后一套房子”，就是希望业主入住了房子以后，就不想选择其它的房子，所青岛李沧区中海河南南庄项目地价资料2月25日，青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块公开拍卖，累计出让总土地面积37万平方米，综合容积率3.32,总规划建筑面积123万平方米。
该9宗地最终由中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司全部竞得，成交总价为32.86亿。
高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积公倾，其中经营性用地公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
四：土地使用权价值测算过程分析1．评估方法选择根据《城镇土地估价规程》中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。
估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。
估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价。
最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。
2．剩余法测算思路在预计开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用，利息，利润和税费等，以价格余额来估算待估土地使用权价格的方法。
评估土地价格的基本公式为：V=A-B-C 式中：V：待估土地价格A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值B：整个开发项目的开发成本。
C开发商的合理利润从上述计算式中看出，遵循最有效利用原则，确定合法合理的最佳开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值，是保证剩余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。
：最佳开发利用方案的确定：最佳开发利用方案包括用途，规模，档次等内容。
①委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源，是全国优秀旅游城市之一，旅游产业已走进全省前三强，年接待客人从2006年563万人次增长到2007年末的798万人次，到2008年上半年已完成接待游客435万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能源基地。
全年公路，铁路客运量3000万人数，流动人口量大，据专业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至5000万人次。
②待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区，G107，S322贯穿该区域东西南北，有辐射华南各省市的长途汽车站和2009年底通车的高铁客运站，对外交通十分方便，距市级商服中心7公里，距市政治文化中心5公里，距旅游景点最近8公里、最远30公里。
③该市拥有一个五星级宾馆，二个准四星级宾馆，五个三星级宾馆，有2000多间客房，皆处于中心城区及周边。
据旅游外事部门统计资料显示，全市宾馆在旺季入住率达98%以上，淡季入住率可达75%以上，连续五年全市餐饮住宿消费年均以10%增长。
另外在中心城区，甲级写字楼一座，乙级写字楼三座，一般写字楼四座，随着电子商务的流行和新经济概念的出现，目前的写字楼也出现了所谓“so-ho”概念。
即“small office，home office”(小办公室，家庭办公室)。
这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。
综合上述城市性质、待估宗地的位置、当地房地产市场的接受能力等三方面分析，未来开发完成的物业类型为酒店宾馆为最有效开发利用方案。
2.1.1：最佳规模从当地城市建设有关部门获悉，在现状地质条件下，建、构筑物在16层以下，建造成本最省，同时符合报酬递增递减规律。
从市场上类似物业看，地面4层采用裙楼式结构，裙楼功能设定为酒店餐饮，购物中心，休闲等。
主楼为客房。
根据委托人提供的规划限制条件及信息，未来开发完成后的不动产总建筑面积S＝×4＝194608平方米，最大底面积S＝×45%＝2189.34平方米。
1－4层为裙楼，按最大覆盖率来设计，则1－4层的总建筑面积＝×4＝平方米主楼的建筑面积＝－＝10763.44平方米。
根据类似物业功能设计看，裙楼部分有1/2的建筑面积为餐饮，可承接宴席；另有1/4的建筑面积为桑拿；1/4的建筑面积为会议中心。
依据《餐饮酒店设计规范》要求，结合当地物业设计建造情况，一桌席/16平方米（包含服务设施），则该物业可设置酒席总桌数：（×1/2）/16＝≈274桌。
根据《旅馆设计规范》，结合当地类似物业实际情况，一标准间/38平方米（包含服务设施），则该可建置客房数量：38平方米＝＝282房间。
2.1.2：档次根据该市经济发展趋势，及人民生活水平，未来房地产市场发展趋势，建造装饰装修成三星级宾馆为宜。
：未来开发完成后不动产价值测算思路开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势结合进行确定。
确定方法有两种：一是对开发完成后拟采用出售的土地或房地产价值，可用类似不动产正常交易成交价格，采用市场比较法与长期趋势法结合进行确定。
二是开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
估价项目定位为三级宾馆，属收益性房地产，采用自营为主，部分功能承包经营方式，故采用第二种方法确定未来开发完成后不动产价值。
运用收益还原法其难点在于如何准确确定客观收益和还原利率。
2.2.1：客观收益的确定年客观收益等于年有效毛收入减去年运营费用，再加上其他归属产权主体衍生的收益。
在实际操作中，获取年客观收益的途径主要有三种途径：①是采用市场上类似物业租金水平比较确定。
在同一供需圈内或类似地区有类似出租的物业，选取三个以上，相似规模，类似经营状况的宾馆的租金。
在区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面进行比较确定。
②是采用类似物业经营状况比较确定。
在同一供需圈内，选取三个具有正常经营能力和管理水平良好的类似物业近五年的会计报表（资产负债表，损益表，经营销售利润表，现金流量表）确定其净利润，然后减去归属于行业的正常利润，求得归属于不动产的客观收益，在此基础上，进行区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素方面比较确定委估物业的客观收益。
③根据物业规模直接测算求取客观收益当地市场上，宾馆整体出租或承包的案例极少，各物业经营管理水平相差大，故本次估价采用第三种途径确定其客观收益。
根据当地旅游外事局、旅游餐饮行业协会统计资料，确定旅馆餐饮年淡、旺季时间，客房入住率，餐饮上座率，客房收费标准，桑拿人均消费水平，会议中会收费标准，求取客观收益。
委估项目未来开发完成后的不动产，客房282间，酒席274桌，会议间5间，桑拿房55间。
根据有关部门统计资料和未来市场发展状况，估算物业经营收入。
1）、客房，旺季，时间6个月，入住率90%。
房价148元/间.天，淡季，时间6个月，入住率75%。
房价118元/间.天，一年按365天计算。
经营收入＝（148×90%×6/12+118×75%×6/12）×365×282＝万元2）、餐饮，旺季，时间6个月，平均每月开席2500桌/月，淡季，时间6个月，平均每月开席1200桌/月，580元/桌。
经营收入＝2500×680×6+1200×680×6＝万元3）、桑拿部，每日平均营业时间12小时，平均开房率为35%，每房平均消费300元/间经营收入＝300×55×365×＝万元4）、会议中心，每天800元/间，平均使用率40%经营收入=800×5×365×40%＝万元5）、整个物业的有效年毛收入=（1）+（2）+（3）+（4）=万元。
6）、根据对类似物业调查分析，客房的经营成本和相关税费为经营收入的45%，客房的经营成本及相关税费为经营收入60%，桑拿的经营成本及相关税费为35%，会议中心的经营成本及相关税费为25%。
年纯收益测算如下：×（1—45%）+×（1—60%）+×（1—35%）+×（1—35%）=万元。
则整个物业的年客观纯收益为：万元。
2.2.2：还原利率的确定还原利率为投资回报与所投入资本的比率，作为投资收益性房地产，投入的资本即为房地产价格，投资回报即为房地产预期会产生的净收益。
根据《城镇土地估价规程》还原利率确定有三种方法，一是土地纯收益与价格比率法，二是安全利率加风险调整值法，三是投资风险与投资收益率综合排序插入法。
本次估价宜采用第一种和第二种方法综合确定。
②、列表对本市几位投资者投资类似物业期望回报调查，综合得如两种方法求得结果相差不大，采用简单算术平均值确定本估价项目的还原利率：%2.2.3、计算公式的选择及收益年限的确定。
委估项目开发完成后的不动产属新建物业，据类似物业的运营状况调查，设定在装修装饰不变的情况下，开始三年内收益低于正常的收益，之后十年间将逐年增长，接着有5至8年的稳定期，最后收益将每年递减。
由于社会经济发展，生活观念改变，对未来收益难以准确界定，本次估价采用设定未来收益不变的计算式求取。
V=a/r×[1-1/(1+r)n]a：为年净收益 r：还原利率 n：收益年限估价项目取得土地使用权后，物业需要一段时间的开发建设期，根据省建筑工程概算定额中规定的正常建设期，结合本市其他类似物业开发建设情况，本物业未来开发建设期为三年。
