万达、宝龙等城市综合体商业部分产品配比表

万达、宝龙等城市综合体商业部分产品配比表城市综合体商业部分产品配比万达（如：厦门、泉州、潍坊等2012年万达公开销售项目6-8个）项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）厦门湖里万达广场 shoppingMall 17.4 32.9 只租不售室外步行街 1.8 3.4 200~220 酒店 4.2 7.9 招商 SOHO办公25.32 47.9 室内步行街 4.2 7.9 合计 52.92 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）成都金牛万达广场 shoppMall 12.94 11.8 室外步行街 2.6 2.4 商铺 5 4.5 普通写字楼 16.7 15.2 甲级写字楼 18 16.3 精装SOHO 54.76 49.8 合计 110 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）武汉汉街万达广场 shoppMall 19 19.6 步行街 18 18.6 酒店 15 15.5 写字楼 45 46.3 合计 97 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）大连高新万达广场Mall 17 60.7 自持步行街 4 14.3 销售 SOHO公寓 7 25 销售合计 28 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）长沙开福万达广场 shoppMall 18 44.9 步行街 12 30 酒店 6 15 写字楼 4.1 10.1 合计 40.1 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）广州白云万达广场 shoppMall 17.4 44 5万室外步行街 5 13 220~260 甲级写字楼 4.6 12 五星级酒店 4.5 11 公寓式办公楼 6.95 18 商务酒店 0.75 2合计 39.2 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）泉州浦西万达广场 shoppMall 31.8 50.5 步行街 10.95 17.4 酒店 5.55 8.8 甲级写字楼 14.7 23.3 合计 63 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）潍坊万达广场 shoppMall 16.2 56.5 部分销售 30000 步行街 5.54 19.3 销售酒店0.8 2.8 甲级写字楼 6.14 21.4 销售合计 28.68 100项目名称产品类型建筑面积（万㎡）面积占比（%）营销模式均价（元/㎡）或租金（元/㎡/月）福州金融街万达广场 shoppMall 11 28.2 步行街 4 10.3 酒店 10.18 26.1 SOHO 办公楼 10.1 25.9 写字楼 3.67 9.5 合计 38.95 100小结：万达第三代城市综合体开发建面在40—80 万平方米，万达广场商业只租不售，主力店占商业建筑面积比例为70%，自主持有物业比例很高，在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。

3。

从品牌的种类分布角度比较万达与宝龙一、万达的特点:1、城市综合体，吃、喝、玩、乐什么都有。

万达的城市综合体一般涵盖商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多种功能.2、万达速度较快，万达广场大都是一年多就建成并开张。

3、“订单商业地产”，满场开业.何为“订单商业地产”,有点难懂，百度得知，即项目开发前，万达就与沃尔玛、国美电器等多家跨国企业签订联合发展协议。

万达广场从设计之初根据租方需求规划建设，建成后由国际巨头们租用卖场，不管是200个商家还是500个商家,要求就是同一时间、同体开业。

万达的品牌体系二、宝龙的特点:1、立足二三线城市。

宝龙集团坚持在二三线新兴城市中心城区拿地，一方面可以获取相对低廉的地价，获得较大的增值空间，另一方面避开了一线大城市激烈的市场竞争，有利于宝龙城市广场项目最快速度被市场接受。

2、大量持有自营物业.宝龙坚持以70％以上的商业面积自持为开发原则,并以此获取稳定的租金收益和潜在的资本增值。

3、独特的产品设计。

每一个宝龙城市广场都是一个城市的商业景观，是这个城市的重要窗口,更是城市商业繁荣的集中表现。

宝龙城市广场在景观设计上堪称巧夺天工，本身不但是一个多功能的建筑载体，更是城市一道亮丽的商业景观和旅游目的地。

宝龙集团聘请了国内外著名的设计师，采用了国际最先进的商业理念,并结合了国内外优秀设计成果，设计出满足市场日益多样化、个性化、超前性需求的特色产品，力求每个项目一经落成就以其“独特性”倍受市民关注。

4、“一站式”消费体验.宝龙城市广场集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，采用国际最先进的“一站式”消费体验模式，满足了不同客群的消费需求。

5、与国内外知名品牌合作多业态互动经营。

引进喜达屋、家乐福、沃尔玛、TESCO 乐购、肯德基、麦当劳、必胜客等世界500强企业和国内众多的品牌商,并达成长期战略合作伙伴关系，借助多业态的互动经营和规模经济效应聚集了巨大的人流、物流、资金流和信息流。

公共、卫生间区域类:行政后勤功能区域类:电玩游戏类:公共、卫生间区域类:行政后勤功能区域类:经营性区域类:经营区后勤类:行政办公区域类:功能要求2.1一、超市（不可移位）：100-120㎡。

二、咖啡吧/水果吧：1间、10-15㎡。

三、大堂(含前台及收银台)：150--200㎡。

四、欢乐吧：多间、面积8-10㎡。

五、男客用洗手间：1间、20-25㎡。

六、女客用化妆间：1间、20-25㎡。

七、独立卫生间：每间、3㎡（注：在商大、VIP、视听/多功能、总统包厢配置）。

3.1一、厨房面积（不可移位）：35-40㎡。

二、男女更衣室和淋浴间（可以移位，不能太远）：各20-25㎡。

三、员工洗手间：2间、3㎡左右/间。

四、办公室面积（可移位，不能太远）：30㎡。

五、店总、财务室面积（不可移位）：各12-15㎡。

六、洽谈室：1间、8-10㎡。

七、大仓库（可移位，不能太远）：120-150㎡。

八、小仓库（不可移位）：20㎡。

九、工作间（不可移位）：10-12㎡/间。

十、垃圾房（不可移位）：20㎡。

十一、工程间和主控室（不可移位）：25㎡。

十二、餐厅（员工休息室）：1间、25-30㎡、20个座位左右。

十三、洗衣房：12-15㎡。

十四、前台机房：1间、3㎡左右、1.5P独立空调1台。

十五、预约中心：1间、5㎡左右。

4.1一、电玩区：使用面积最小为1200㎡。

二、儿童区：使用面积最小为250㎡。

三、碰碰车：使用面积最小为220㎡。

四、台球房：使用按最少需要6台台球桌（面积最小为300㎡）。

五、溜冰鞋库：使用面积最小为17㎡（按放溜冰鞋最少300双算）。

六、溜冰场：使用面积最小为550㎡。

5.1一、收银台：位置主入口附近，使用长度最小为28m。

二、卫生间：按MALL整体设计配置,如在电玩区域外，同MALL共用,如在电玩区域内,按MALL整体设计。

6.1一、办公室：8张办公桌最小为45㎡。

二、店长室：使用面积最小为8㎡。

三、财务室：3张办公桌，一个高立柜，面积最小为15㎡。

1万达商业综合体建造标准1.1 万达商业综合体建造标准——建筑、结构部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行1.2 万达商业综合体建造标准——内装部分备注：在规划阶段，步行街店铺按照50%的比例为餐饮类店铺（毛坯，租户自行装修）估算成本。

1.3 万达广场购物中心建造标准——景观部分备注：本表除特殊说明外，其他均计入景观成本。

1.4 万达广场购物中心建造标准——给水排水、燃气部分1.5 万达广场购物中心建造标准——暖通部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。

1.6 万达广场购物中心建造标准——强电部分业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）强电供、配电系统供电电源双（多）路市电，供电电源电压等级一般为110KV、66KV、35KV、20KV、10KV；10KV（20KV）电源为优先选用电源开闭所根据项目所在地供电部门要求，确定是否设置开闭所；开闭所转接容量及所带负荷应根据经供电部门审批的供电方案确定变电所百货、超市为独立供配电系统，其余除电器、大型酒楼需根据工程实际状况、计量要求、容量及双方合约内容确定是否设置独立变电所外，其余均由物业变电所供电由物业变电所供电变电所中压配电柜柜体均为国产优质变压器顺特、施耐德、许继等品牌库产品低压配电柜柜体均为国产优质封闭式母线国产优质电缆桥架国产优质中压断路器A版：西门子、ABB、施耐德；B版、C版：国产VSI型低压断路器A版、B版、C版：西门子、ABB、施耐德、默勒双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：合资柴油发电机组{合资或国产优质（康明斯、帕金斯、奔驰，三菱、沃尔沃等）}供电计量超市、百货、回迁商业根据双方交房条件可实行高压计量外，其他业态均实行低压计量，变电所所有低压出线均设计量表；计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级低压计量动力配电系统动力配电柜(箱) A版、B版、C版：国产优质双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质控制箱A版、B版、C版：国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；交流接触器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级热继电器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；降压起动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；软启动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；变频控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；电缆08版民用电气设计规范执行照明配电系统照明配电箱A版、B版、C版：国产优质应急双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质照明时钟控系统合资或国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级室内照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源光源显色指数Ra≥80；色温：居住类、酒吧--≤3300K；办公、商业--3300K∽5500K 室外照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源疏散照明灯具国产优质(消防部门审批合格) 应急供电时间应满足当地消防部门要求开关(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）插座(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）电线、电缆08版民用电气设计规范执行备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。

万达广场整体的战略情况大致如下：我们服装服饰类的零售占比大概在55%左右，餐饮类的占比在20%左右，娱乐类的占比在15%左右，配套类占比10%左右，室内步行街的占比情况，零售类的占比占到了30% ，配套类20%，餐饮类占比达到了50%，从上面的配套大家可以看得出来，我们每一个万达广场餐饮和娱乐业态的占比都超过了35%，所以餐饮娱乐业态已经成为了万达广场开业后迅速积聚客流的一个亮点，也深受广大消费者的喜爱。

宁波江北万达广场宁波江北万达广场位于江北大道已东，云飞路以北，北侧东侧邻宝清路，项目的总建筑面积15.85万平方米，包括室内室外步行街，还有我们的主力店楼，我们的室内步行街以圆形和椭圆型为主体，建筑形式有很强的向心性，吸引了大批的客流，我们的万达广场提供车位达到了1050个，方便了消费者的交通。

我们室内步行街的面积达到了40.26万平方米，业态的配比情况如下，餐饮占比达到了47.73%，服装服饰类占比达到了31.29%，生活配套，占比达到了20.35%，我们步行街三个楼层的定位情况如下，一层我们定位为国际国内时尚知名服装旗舰店，以及国际国内特色餐饮和生活类旗舰店，我们的二层步行街打造的是运动潮流和青春服装服饰，以及时尚数码产品和儿童娱乐等等，步行街的三层我们打造为特色的餐饮消费场所，结合异国风情，以及地方餐饮特色，尽享饕餮盛宴，我们目前已经确定进驻宁波江北万达的企业有百盛餐饮、麦当劳、凌志集团、太平鸟集团、满记甜品(音译)等等知名品牌。

绍兴柯桥万达广场兴柯桥万达广场的项目给大家介绍一下，项目位于政府重金打造的科北新区(音译)，是规划中城市经济中心和生活区，建成后也是标准的第三代城市综合体项目，柯桥万达广场总建筑面积60.7万平方米，其中商业面积21.8万平方米，室内商业面积17.4万平方米，主力店的情况给大家介绍过了。

我们的室内步行街总面积为 4.3万平方米，它的业态占比情况给大家介绍一下，餐饮占比达到了42.83%，零售服装占比42.79%，配套类的占比达到了25.38%。

〔文章编号〕　1002-2031(2010)05-0041-05城市综合体业态选择及组合比例刘贵文　曹健宁 〔摘　要〕　城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。

在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。

城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。

〔关键词〕　城市综合体;业态;业态组合;城市发展〔中图分类号〕　F717 〔文献标识码〕　A 〔作者简介〕　刘贵文(1975—),男,汉族,四川阆中人,重庆大学建设管理与房地产学院副院长,博士,研究方向为价值工程、公共工程、房地产经营管理;曹健宁(1984—),男,汉族,湖南郴州人,重庆大学建设管理与房地产学院硕士研究生。

〔收稿日期〕　2009-06-21〔修回日期〕　2009-09-14 伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。

一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。

在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。

以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。

另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。

尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。

期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。

购物中心的业态分布和比例是商业运作中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。

反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。

购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。

作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。

购物中心业态的选择与规划业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。

如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。

不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。

购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。

1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。

反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。

要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

必要条件一：两个以上主力店；必要条件二：品种功能一站到位；必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。

业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。

一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。