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北京市房地产行业季度监测报告2012年四季度北京佰瑞管理咨询有限公司二〇一三年二月目录第一章 2012年4季度北京市房地产行业运行环境分析 (1)一、宏观经济运行与行业发展 (1)（一）北京市经济在调整中温和回升 (1)（二）投资结构有所优化，商品房销售由降转升 (1)二、货币政策与行业发展 (2)（一）2013年将继续执行稳健的货币政策 (2)（二）房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升 (2)三、产业政策与行业发展 (3)（一）坚持房地产调控政策不动摇促使房价合理回归 (3)（二）保障性住房建设继续成为政府的工作重点 (5)（三）国土部出台多项政策对土地市场进行调控 (5)（四）房产税试点范围有望扩大 (8)（五）北京经适房拟禁止私自买卖杜绝谋利 (9)（六）北京楼市调控定调量价双稳拟完善差别化税收政策 (9)四、行业重大事件及影响分析 (10)（一）2012年四季度住宅地价增速加快 (10)（二）住房“双轨制”保障房是重要着力点 (10)（三）房企“曲线”融资近500亿高净资产债务比率将持续 (10)（四）房地产行业：国发〔2013〕6号文对房地产市场影响深远 (11)五、外部环境综合评价及风险预警 (12)第二章 2012年4季度北京市房地产行业运行分析 (13)一、全国房地产行业运行情况 (13)（一）国房景气指数变动情况 (13)（二）全国房地产运行情况分析 (14)二、北京市房地产行业供需分析 (17)（一）供给分析 (17)（二）需求分析 (22)（三）房地产市场价格变化情况 (24)三、北京市土地市场情况分析 (26)（一）土地出让金：300城市土地出让金同比减少13% (26)（二）供应情况：全国300城市土地供应量同比减少8% (26)（三）成交情况：全国300城市土地成交量同比减少15% (27)（四）成交价格：全国300城市土地成楼面价小幅下跌 (28)（五）溢价率：全国300城市土地平均溢价率下跌 (28)四、北京市房地产业运行综合评价及风险预警 (29)（一）行业运行综合评价 (29)（二）行业信贷机会及风险提示 (30)第三章 2012年4季度北京市房地产行业产业链分析 (30)一、房地产行业产业链 (30)二、上游行业运行及对本行业的影响 (30)（一）建材行业运行情况 (30)（二）钢铁：钢铁生产有所减缓，价格稳中略有下跌 (35)三、产业链风险综合评价 (39)第四章 2012年4季度北京市房地产行业区域竞争分析 (40)一、区域竞争力综合分析 (40)二、区域对比分析 (42)（一）投资情况：北京市办公楼开发投资总额居全国之首 (42)（二）销售：北京市商品房销售额增速全国第一 (46)三、北京市重点区域运行情况分析 (47)（一）写字楼租金直逼香港 (47)（二）北京市住建委：北京房价不具备明显反弹条件 (47)（三）北京人均住房超过29.4平方米拒贷二套房 (47)（四）2012年北京新建商品住房成交均价同比下降7.6% (48)第五章 2012年4季度北京市房地产行业细分行业竞争分析 (48)一、子行业竞争力综合分析 (48)二、子行业运行对比分析 (49)（一）住宅市场 (49)（二）办公楼用房地产开发 (53)（三）商业营业用房 (57)三、子行业综合评价及展望 (60)第六章 2012年4季度北京市房地产企业竞争分析 (61)一、重点企业竞争力分析 (61)（一）全国房地产企业竞争力分析 (61)（二）北京市房地产市场领先企业 (63)（三）2012年中国房地产企业销售情况分析 (64)（四）重点龙头企业动态分析 (65)二、北京市房地产企业拿地情况 (67)第七章 2013年1季度北京市房地产行业信贷建议 (69)一、总体信贷原则 (69)二、细分信贷建议 (69)（一）行业信贷建议 (69)（二）区域信贷建设 (70)（三）客户信贷建议 (70)第八章 2013年1季度北京市房地产行业展望与风险预警 (70)一、北京市房地产行业展望 (70)（一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向 (70)（二）市场趋势：整体市场好于2012年，全年增速前高后低 (70)二、行业风险预警 (71)（一）外部环境风险 (71)（二）商业地产泡沫风险 (71)（三）产业链风险 (71)（四）企业经营风险 (71)三、行业风险评级 (72)图表目录 (73)第一章 2012年4季度北京市房地产行业运行环境分析一、宏观经济运行与行业发展房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
2012年第一季度北京市房地产市场运行情况北京甲级写字楼市场2012年第一季度共计三个项目交付使用，为市场新增9.3万平方米可租赁供给。
由此，北京甲级写字楼市场可租赁存量扩至约920万平方米。
季内有限的可租赁面积加之春节长假期间较为平淡的租赁活动令全市净吸纳量由上季度的23.1万平方米跌至10.7万平方米。
尽管有新增供给入市，但全市整体空臵率仍环比下降0.2个百分点，至4.0%的历史新低。
至第一季度末，北京甲级写字楼市场平均租金之环比涨幅进一步放缓至6.1%，达到每平方米每月人民币295.3元，同比增长38.6%。
2012年第二季度，仅有一个位于金融街区域的项目预计将交付使用，为市场新增6.9万平方米可租赁供给。
此外，鉴于2012年后三季度仅有18.1万平方米供给入市，预计全市空臵率将稳定在4%-5%的低位。
北京零售市场2012年前两个月，由于恰逢元旦及春节期间传统销售旺季，北京社会消费品零售总额同比增长15.8%。
第一季度有一个中高端购物中心项目正式开业，为市场新增24万平方米供给。
此外，另有两个项目进入试营业阶段。
至第一季度末，受新增供给及部分项目之品牌调整影响，北京中高端购物中心平均出租率环比下跌2.9个百分点，至87.8%。
在零售商之积极扩张推动下，季内中高端购物中心首层平均租金环比攀升3.7%，至每平方米每月人民币845.4元。
2012年，尽管有大量新项目竣工入市，但新项目之较高预租率及零售商之积极扩张应将支撑成熟商圈平均出租率与租金增长率保持稳定增长。
北京住宅租赁市场第一季度无服务式公寓及甲级公寓项目进入租赁市场。
至第一季度末，服务式公寓及甲级公寓之入住率分别环比增长0.6个百分点及0.9个百分点，至88.3%及84.9%。
至第一季度末，高端别墅入住率环比增长0.2个百分点至89.8%。
服务式公寓及甲级公寓租金环比分别增长1.1%及0.8%，至每平方米每月人民币185.5元及130.9元。
北京2012年一季度房地产市场运行数据分析一、房地产开发投资完成情况1-4月，北京市完成房地产开发投资654.4亿元，比上年同期增长1.4%，增速比一季度回落7.3个百分点。
其中，住宅完成投资309.8亿元，下降25.7%；写字楼完成投资76.3亿元，增长81.7%；商业及服务业等经营性用房完成投资77.1亿元，增长3.9%。
房地产开发投资中，建安工程投资为271.3亿元，同比增长7.9%，占北京市房地产开发投资比重为41.5%。
二、房地产市场供给情况4月末，北京市商品房施工面积为9991.9万平方米，比上年同期增长20.4%。
其中，住宅施工面积为5868.8万平方米，同比增长19.6%；写字楼为1187.9万平方米，增长29%；商业及服务业等经营性用房为992.8万平方米，增长8.3%。
1-4月，北京市商品房新开工面积为743.2万平方米，比上年同期下降18.5%。
其中，住宅新开工面积为361.2万平方米，同比下降36.8%；写字楼为87.7万平方米，增长49.4%；商业及服务业等经营性用房为127.8万平方米，增长1.5倍。
1-4月，北京市商品房竣工面积为280.2万平方米，比上年同期下降5.8%。
其中，住宅竣工面积为169.4万平方米，同比增长25.6%；写字楼为23.4万平方米，下降52.5%；商业及服务业等经营性用房为44.3万平方米，下降17.8%。
三、房地产市场销售情况1-4月，北京市商品房销售面积为327.6万平方米，比上年同期下降10.3%。
其中，住宅销售面积为250.9万平方米，同比下降3.4%；写字楼为31.1万平方米，下降29.5%；商业及服务业等经营性用房为31.3万平方米，下降21.4%。
四、政策性住房建设情况1-4月，北京市政策性住房完成投资166.3亿元，比上年同期增长11%。
4月末，北京市政策性住房施工面积为3610万平方米，同比增长48.2%；新开工面积为235.6万平方米，同比下降11.1%；竣工面积为78.2万平方米，同比增长1.6倍。
5月住宅成交环比大跌48．56％根据中国不动产研究中心6月3日提供给中国经济时报记者的统计数据显示：5月北京住宅（含经济适用房、两限房）签约套数仅为5646套，环比大幅下降48．56％，其中现房成交套数跌至623套，降幅达64．22％。
与此同时，成交均价也出现了大幅下跌降至17848元／平方米，环比4月的22557元／平方米，降幅达20．68％，已接近今年年初的水平。
该中心认为，5月北京楼市的“价量齐跌”主要有两方面的原因。
第一，“限购令”对改善型、投资型需求起到了严苛的制约作用。
第二，开发商对后市判断不明，延缓项目入市时间。
因此，在需求被压制和供应不足的双重作用下，5月的北京商品住宅市场进入了调整期。
购房者观望，开发商不愿降价作为前期引领北京“涨价风潮”的典型区域——通州，从去年下半年以来，其房价上涨速度远超过北京市的平均上涨速度，作为北京郊区的通州，今年来甚至出现了房价和北京城区倒挂的现象，部分楼盘售价在2．5万元—3．5万元每平方米之间，这一价格已经超过了北京城区部分区域的房价。
然而，4月中旬新国十条出台以来，通州作为前期涨幅最大的区域，市场究竟出现了怎样的变化？中国经济时报记者于6月3日—4日走访了通州部分楼盘。
记者在龙湖售楼处看到，除了前往暗访的本报记者外，现场只有一对年轻夫妇在看房。
不过，看房的这对年轻夫妇所表现出来的购买欲望并不强烈。
随后，夫妇二人以“再考虑”为由离开售楼处。
据龙湖售楼人员介绍，从去年开盘以来，龙湖售价从13500元每平方米连续上涨至200元每平方米，因为是尾盘，所剩下房源不多，因此开发商降价基本上是不可能的。
在号称是“2009年度北京通州最畅销楼盘”的项目世纪星城售楼处，中国经济时报记者了解到，目前，世纪星城前期推出的一期和二期楼盘已经售罄，目前无房可卖，三期开发商准备以现房发售，目前正在办理销售许可证，预计一两个月能办下来，暂时没有定销售价格。
据世纪星城周边二手房中介对本报记者介绍，2008年下半年和2009年初，世纪星城的楼盘均价仅为7500元每平方米，到了2010年，世纪星城推出的43——63平方米的一居室均价最高已经达到35000元每平方米，这一价格相比一年前最低均价上涨了4．5倍还多。
北京房地产市场年度报告2012年北京建研弘毅房地产信息咨询有限公司目录一、北京商品房市场整体概况 (4)1.1房地产开发投资情况 (4)1.2房地产开发到位资金 (6)1.3房地产总体开发规模 (7)1.4商品房供销情况 (8)1.4.1商品房市场供应情况 (8)1.4.2商品房市场成交情况 (8)1.5小结 (9)二、住宅篇 (10)2.1新建商品住宅市场 (10)2.1.1新建住宅开发规模 (10)2.1.2新建商品住宅供应情况 (11)2.1.3新建商品住宅成交情况 (13)2.2二手住房市场 (15)2.3住房价格指数 (16)2.4小结 (18)三、商业篇 (19)3.1商业地产开发规模 (19)3.2商业地产市场供应情况 (20)3.3商业地产市场成交情况 (21)3.3.1商业地产总体成交情况 (21)3.3.2配套类商业地产成交情况 (22)3.3.3商业中心成交情况 (23)3.3.4酒店式公寓及商住两用房屋成交情况 (24)3.4商业地产价格指数 (25)3.5客户分析 (26)3.6商业地产热销项目 (26)3.7小结 (27)四、写字楼篇 (28)4.1写字楼开发规模 (28)4.2写字楼市场供应情况 (29)4.3写字楼市场成交情况 (30)4.3.1写字楼总体成交情况 (30)4.3.2单体写字楼成交情况 (31)4.3.3酒店式公寓及商住两用房屋成交情况 (32)4.4写字楼价格指数 (33)4.5客户分析 (33)4.6写字楼热销项目 (34)4.7小结 (34)附：2012年房地产市场调控政策梳理 (36)一、北京商品房市场整体概况1.1房地产开发投资情况2012年，全市房地产开发投资完成3153.44亿元，同比增长3.9%，与上年同期相比增速趋于放缓，但占全社会固定资产投资的比重依然达到48.8%。
2012年，尽管“限购”政策继续坚挺，但央行分别于2月和5月连续两次下调存款准备金率，基准利率也随之下调，金融政策的松动极大地刺激了房地产投资市场，拉动了房地产开发投资在宏观调控下的持续上涨，房地产开发投资仍然是北京市固定资产投资的重要构成。
【城市】：全国【发布时间】：2013-01-25【报告类型】：市场报告【发布机构】：中房协.【关键词】：中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅, .【内容摘要】：在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。
土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。
.报告内容：2012年第四季度及全年房地产市场研究报告(主报告稿)中国房地产研究会中国房地产业协会北京中房研协技术服务有限公司二零一三年一月二十四日前言2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。
但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。
在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。
土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。
房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。
商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。
房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。
与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。
因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。
房地产市场是发展不平衡的市场。
开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。
2012楼市惨淡开局，地产大佬看跌房价2012年首周，楼市并未受到节日气氛影响，持续低迷状态。
新年首周楼市遇冷，一线城市成交下滑，楼市暴利时代一去不复返；近日，有传闻称，北京市将把限购政策中连续5年纳税证明改为连续3年，北京住建委连忙辟谣；四大行积极表态，不惧楼市调整，房地产信贷仍将受控；而对于房企而言，谁能积极布局2012，谁就将赢得先机，地产大鳄纷纷开启扩张大幕，却集体看跌房价，最悲观认为要跌三成。
北京住建委发表声明否认将调整住房限购年限近日有媒体报道称，“记者从北京市住建委一位内部人士处了解到，北京市将把限购政策中连续5年纳税证明改为连续3年。
如果没有其他情况的话，预计春节前就会调整”。
对此，北京市住建委1月7日发表声明。
声明中说：“近日有媒体报道称，北京市住建委内部人士表示住房限购年限即将有所调整。
现声明，我委任何人未接受过任何媒体的相关采访。
按照中央经济工作会议要求和市委市政府部署，我们将继续深入做好房地产调控各项工作，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。
”2011年初，北京制定实施15条房地产调控具体措施，3月29日又公布了当年新建普通住房价格控制目标。
具体在限购方面，北京市规定：已经拥有一套住房的北京户籍居民家庭，持有有效暂住证、在本市没有住房且在京连续5年缴纳社会保险或个人所得税的非京籍居民家庭，限购一套住房；拥有两套及以上住房的北京户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非京籍居民家庭，以及无法提供有效纳税或社保证明的非京籍居民家庭，暂停在本市购房。
四大行表态：不惧楼市调整房地产信贷仍将受控日前央行公布2012年主要工作措施，表示要继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。
针对本轮调控中备受影响的房地产业，央行行长周小川日前表示，中国房地产价格不会大起大落，金融机构完全可以承担和控制房地产调控带来的风险。
四大银行方面也都认为，房地产价格调整的整体风险依然可控。
据央视《经济信息联播》报道称，针对房地产价格调整对银行业影响，中国农业银行党委书记蒋超良说，房地产对银行的风险，或者对银行的关联度比较高，这是不争的事实。
2012年房地产市场走势分析新浪房产2011/11/22 16:23:24官方微博信息由哈尔滨市同程远景地产营销策划机构整理提供，未经许可不得转载，违者必究前言：2011年中国的房地产市场经历了最严厉的调控政策，调控政策已从当初的房地产市场调整演变到相关产业以及经济结构的调整，政府正在试图摆脱仅依靠房地产税收来维持财政收入的时代即将过去。
2011年房地产市场变化我们可以从以下几个方面的表现来分析一、政策调控从未放松2011年2月末国家出台限购政策，(以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房)。
同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务。
其目的在于调整房地产供应结构，增加供应种类，满足不同层次的需求；使房地产行业进入一个较健康的发展道路。
2011年5月，发改委下达指令，发布《商品房销售明码标价规定》的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。
两个月后限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。
从11月初温家宝总理在圣彼得堡总理会议上提出房地产调控将持续下去，这也明确了政府对房地产调控的决心，预示着明年政策将不会有松动。
本届政府面临2012年换届，在本届任期内房价越调控越高的现象屡次发生，已影响到政府的公信力，已使民怨沸腾，所以促使本届政府下大决心进行房价调控，房价是硬指标，已成为政治任务。
二、信贷紧缩利率整体上调2011 年，CPI 涨幅呈扩大趋势，存款准备金利率，利率不断上调。
自今年3 月起，CPI 涨幅均在5%以上的高位， 3 月、4 月分别为5.4%和5.3%，5 月更是达到5.5%，创近两年新高。
为抑制通货膨胀，今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6 次，每次0.5 个百分点，截至目前大型金融机构存准率达到历史高点21.5%；央行还分别在2 月和4 月加息0.25 个基点，目前，一年期存款利率为3.25%，商业贷款利率为6.8%，个人住房公积金贷款利率为4.7%，10月以建行为首各大银行纷纷再次上调贷款利率，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍。
北京市2012年国民经济和社会发展统计公报（2013年2月7日发布）/xwgb/tjgb/ndgb/201302/t20130207_243837.htm图1 2007-2012年地区生产总值及增长速度按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到87091元（按年平均汇率折合13797美元）。
三次产业结构由上年的0.8:23.1:76.1变化为0.8:22.8:76.4。
财政：全市完成地方公共财政预算收入3314.9亿元，比上年增长10.3%。
其中，实现增值税和营业税314亿元和1152.7亿元，分别增长32.1%和7.6%；实现企业所得税和个人所得税752.5亿元和281.5亿元，分别增长10.1%和3.1%。
地方公共财政预算支出（含中央追加支出）3685.3亿元，增长13.6%。
其中，用于文化体育与传媒、交通运输、教育、社会保障和就业、农林水事务的支出分别增长61.7%、22.4%、20.9%、19.2%和18.9%。
图2 2007-2012年地方公共财政预算收入及增长速度全市完成国税、地税税收（费）收入9220.3亿元，比上年增长15.2%。
其中，地税税收（费）收入2865.2亿元，增长7.5%。
价格：全年居民消费价格比上年上涨3.3%，涨幅比上年回落2.3个百分点。
其中，食品价格上涨6.6%，非食品价格上涨2%；消费品价格上涨2.7%，服务项目价格上涨4.2%。
表2 2011年、2012年居民消费价格涨跌幅度（%）指标2012年2011年居民消费价格总水平 3.3 5.6食品 6.6 10.6其中：肉禽及其制品 6.7 21.8水产品 4.8 9.5菜12 -1.9干鲜瓜果 2.1 10.7烟酒 2.2 2.5衣着0.9 2.7家庭设备用品及维修服务 2.8 4.2医疗保健和个人用品 1.5 3.7交通和通信-0.9 1.5娱乐教育文化用品及服务 2.3 -0.3居住 3.9 8.5图3 2012年居民消费价格月度同比和环比涨跌幅度全市农产品生产价格比上年上涨4.7%。
2012年4月13日星期五B22市场责编袁秀丽图编李冬美编王璇责校何燕一季度楼市降得狠跑得快部分楼盘以价换量，打破了销售僵局，仍难阻止成交量及成交价降至新低排名项目名称区域成交金额（亿元）成交面积（m 2）成交套数（套）成交均价（元/m 2）1金茂府朝阳区 6.2513217101472752逸翠园朝阳区 6.2120143105308213保利国际广场朝阳区 5.7514451103398094鸿坤理想城大兴区 5.5329919249184835西山壹号院海淀区 5.281340046393916中弘·北京像素朝阳区 5.0636006709140617K2百合湾通州区 4.9925286343197318龙湖·时代天街大兴区 4.8840947379119269亿城西山公馆海淀区 4.59156171312936110金色·漫香林大兴区4.191844614222704北京2012年一季度商品住宅项目成交金额排行排名项目名称区域成交套数（套）成交面积（m 2）成交均价（元/m 2）成交金额（亿元）1中弘·北京像素朝阳区7093600614061 5.062龙湖·时代天街大兴区3794094711926 4.883K2百合湾通州区3432528619731 4.994保利·罗兰香谷昌平区2962528414988 3.795鸿坤理想城大兴区2492991918483 5.536富力金禧花园通州区2051844415982 2.957保利·西山林语海淀区1831466021735 3.198富力丹麦小镇大兴区1773149011338 3.579金隅万科城昌平区1741678912707 2.1310华业东方玫瑰通州区16814429138872北京2012年一季度商品住宅项目成交套数排行季度供应面积供应套数成交面积成交套数成交金额成交均价（万平米）（套）（万平米）（套）（亿元）（元/m 2）2011年1季度81.516362222.5520920498.66224062011年4季度282.2622919189.816207396.62208972012年1季度128.2911593148.0513443279188442012年一季度与2011年一、四季度商品住宅交易对比表与五环外主打刚需概念盘的“薄利多销”有别，一季度商品住宅成交金额的排行榜上，五环内项目以质取胜的优势得以显现。
