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目录前言ﻩ错误!未指定书签。
第一章系统概述ﻩ错误!未指定书签。
第一节登录系统........................................................................................ 错误!未定义书签。
第二节系统概貌ﻩ错误!未定义书签。
第二章门户首页 ............................................................................................. 错误!未指定书签。
第一节门户首页.......................................................................................... 错误!未定义书签。
第二节新闻公告ﻩ错误!未指定书签。
第三节公用信息ﻩ错误!未定义书签。
第四节员工自助ﻩ错误!未定义书签。
第五节电子论坛ﻩ错误!未指定书签。
第六节软件下载ﻩ错误!未指定书签。
第三章办公自动化ﻩ错误!未指定书签。
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第二节日常办公 .......................................................................................... 错误!未定义书签。
第三节电子公文ﻩ错误!未指定书签。
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前言“易建科技工程项目管理系统（建筑施工版）”是易建科技（深圳）有限公司为工程施工企业开发的以成本管理为核心，涵盖成本、招投标、合同、计划、进度、资金、质量、安全、竣工、工程资料、组织协调等工程项目管理综合业务的工程项目管理信息系统。
南京房地产销售管理完全操作手册一、总则：房地产营销是房地产开发的重要环节，贯穿项目开发的全过程。
为规范公司销售管理，提高服务水平，提升楼盘及公司品牌形象，同时提高效率，实现公司资金快速回笼，制定本销售管理制度。
1.依据国家、省、市关于房地产开发经营企业从事房屋销售的法律、法规、条例、办法等规定去开展公司的销售工作。
2.制定、执行、落实公司年度销售计划和项目销售计划，安排全年度楼盘开发项目的销售计划和项目推广计划，实施公司品牌战略，认真、及时、合理、创新性地做好策划、广告、价格等工作并进行效果分析，以促使工作的不断提高。
3.严格案场管理，做到管理严格、作业规范、工作细致、分工明确、做事有序、奖罚分明，逐步建立一支高效、团结、干练的销售队伍。
4.加强对销售合同、资金、公司印章的安全管理，避免发生损失，并根据公司资金的要求及银行的相关规定，及时联系、协助银行办理客户个人按揭贷款的审批手续，以加速资金回笼。
5.及时收集市场信息、政策信息，为公司决策和销售工作提供支持；多途径收集、管理、利用好客户资源，促进销售的快速进行，同时不断分析客户形态，为项目进一步营销和楼盘的策划提供现场第一手资料。
6.销售过程中，做好客户服务。
认真友好地听取、处理业主的投诉；对业主提出的变更申请，按相关操作程序给予办理；房屋交付时，做好竣工房产面积测量并组织实施房屋交付工作。
按合同承诺配合业主办理房产交易过户和两证手续，条件许可的情况下，为业主代办房产证和土地证。
7.通过客户俱乐部等形式通过多种途径加强与客户联系，扩大公司影响，树立良好的口啤，增强公司的品牌形象和促进销售的快速进行。
建立公司销售网站，提倡网上看房，增大客户知名度，制定网站管理办法，维护项目以及公司的品牌形象。
8.在全公司强化全过程营销的理念，不同部门、各个岗位树立营销的意识。
9.根据楼盘的情况，选择有经验、创新能力较强的专业策划营销代理公司，并对此进行监控，共同实现公司项目的营销目标。
项目管控手册目录1、概述 (6)1.1、《项目管控手册》总表 (6)1.2、《项目管控手册》与对应节点 (10)2、开工阶段管控要点 (14)2.1、《CB001-人事行政治理要点》 (14)2.2、《CB002-集会制度治理要点》 (16)2.3、《CB003-档案治理要点》 (17)2.4、《CB004-内部流转制度治理要点》 (18)2.5、《CB005-项目启动会治理要点》 (18)2.6、《CB006-办公区治理要点》 (19)2.7、《ZP001-摘牌治理要点》 (19)2.8、《JD001-交地治理要点》 (20)2.9、《SZ001-国有土地使用权证治理要点》 (20)2.10、《SZ002-建立用地筹划许可证治理要点》 (21)2.11、《SZ003-建立工程筹划许可证治理要点》 (22)2.12、《SZ004-建立工程施工许可证治理要点》 (23)2.13、《SJ001-销售物业观点筹划设计（摘牌前）管控要点》 (24)2.14、《SJ002-销售物业设计筹划和前期条件上报治理要点》 (24)2.15、《SJ003-销售物业设计单元招标治理要点》 (25)2.16、《SJ004-销售物业修建方案治理要点》 (25)2.17、《SJ005-销售物业结构方案和地下四大块施工图治理要点》 (26)2.18、《SJ006-销售物业机电方案和施工图治理要点》 (26)2.19、《SJ007-销售物业效果类方案治理要点》 (27)2.20、《SJ008-销售物业开端设计治理要点》 (28)2.21、《SJ009-销售物业施工图设计治理要点》 (28)2.22、《ZB-001 监理招标治理要点》 (29)2.23、《GC001-项目质量体系治理要点》 (29)2.24、《GC002-开工查抄治理要点》 (30)2.25、《GC003-质料设备治理要点》 (30)2.26、《GC004-施工组织设计方案治理要点》 (31)3、开盘阶段管控要点 (32)3.1、《SJ010-售楼处（样板房）建立治理要点》 (32)3.2、《JY001-项目经营治理要点》 (33)3.3、《JY002-融资治理要点》 (33)3.4、《YX001-预售证治理管控要点》 (34)3.5、《GC005-销售物业开盘工程进度治理要点》 (34)4、正负零阶段管控要点 (35)4.1、《SJ011-设计试桩治理要点》 (35)4.2、《SJ013-销售物业基坑支护专家论证治理要点》 (36)4.3、《SJ014-销售物业底子结构专家论证治理要点》 (36)4.4、《SJ012-销售物业基坑支护施工图治理要点》 (37)4.5、《ZB002-电梯工程招标治理要点》 (37)4.6、《GC006-基坑支护施工方案（含降水）治理要点》 (37)4.7、《GC007-（施工）专家论证治理要点》 (38)4.8、《GC008-基坑及情况监测治理要点》 (38)4.9、《GC009-基坑支护施工及查抄治理要点》 (39)4.10、《GC015-基坑支护结构检测治理要点》 (39)4.11、《GC010-桩基施工及查抄治理要点》 (40)4.12、《GC011-工程桩检测治理要点》 (40)5、主体阶段管控要点 (41)5.1、《GC012-采光顶治理要点》 (41)5.2、《GC013-屋面防水治理要点》 (41)5.3、《GC014-砌体工程治理要点》 (42)5.4、《GC015-地下环氧地坪施工治理要点》 (42)5.5、《GC016-一次机电施工治理要点》 (43)6、内外装阶段管控要点 (44)6.1、《ZB003-外装招标治理要点》 (44)6.2、《ZB004-内装招标治理要点》 (44)6.3、《ZB005-人防招标治理要点》 (45)6.4、《GC021-外装施工治理要点》 (45)6.5、《GC022-内装施工治理要点》 (45)6.6、《GC023-小商铺装修治理要点》 (46)6.7、《GC024-二次机电施工治理要点》 (46)6.8、《GC025-景观施工治理要点》 (47)6.9、《GC026-泛光照明施工治理要点》 (47)6.10、《GC027-导向标识治理要点》 (47)6.11、《GC017-消防工程治理要点》 (48)6.12、《GC028-通风空调工程治理要点》 (48)6.13、《GC029-强电工程治理要点》 (49)6.14、《GC030-给排水工程管控要点》 (50)6.15、《GC031-弱电工程治理要点》 (50)6.16、《GC032-供电工程治理要点》 (51)6.17、《GC035-供水工程治理要点》 (52)6.18、《GC036-燃气工程治理要点》 (53)6.19、《GC037-热力工程治理要点》 (53)6.20、《GC038-大商业及百货中庭玻璃栏杆治理要点》 (53)6.21、《GC039-旅行电梯治理要点》 (54)6.22、《GC040-市政门路工程治理要点》 (54)6.23、《GC041-消防联动调试治理要点》 (55)7、开业（入伙）阶段管控要点 (56)7.1、《YS001-竣工存案治理要点》 (56)7.2、《YS002-开业前验收治理要点》 (57)7.3、《YJ001-持有物业接受移交治理要点》 (58)7.4、《YJ002-销售物业接受入伙移交治理要点》 (59)7.5《JY003-项目决算治理要点》 (60)1、概述1.1、《项目管控手册》总表1.2、《项目管控手册》与对应节点2、开工阶段管控要点、《CB001‐人事行政治理要点》、《CB002‐集会制度治理要点》、《CB003‐档案治理要点》、《CB004‐内部流转制度治理要点》、《CB005‐项目启动会治理要点》、《CB006‐办公区治理要点》、《ZP001‐摘牌治理要点》、《JD001‐交地治理要点》、《SZ001‐国有土地使用权证治理要点》、《SZ002‐建立用地筹划许可证治理要点》、《SZ003‐建立工程筹划许可证治理要点》、《SZ004‐建立工程施工许可证治理要点》、《SJ001‐销售物业观点筹划设计（摘牌前）管控要点》、《SJ002‐销售物业设计筹划和前期条件上报治理要点》、《SJ003‐销售物业设计单元招标治理要点》、《SJ004‐销售物业修建方案治理要点》、《SJ005‐销售物业结构方案和地下四大块施工图治理要点》、《SJ006‐销售物业机电方案和施工图治理要点》、《SJ007‐销售物业效果类方案治理要点》、《SJ008‐销售物业开端设计治理要点》、《SJ009‐销售物业施工图设计治理要点》、《ZB‐001 监理招标治理要点》、《GC001‐项目质量体系治理要点》、《GC002‐开工查抄治理要点》、《GC003‐质料设备治理要点》、《GC004‐施工组织设计方案治理要点》3、开盘阶段管控要点、《SJ010‐售楼处（样板房）建立治理要点》、《JY001‐项目经营治理要点》、《JY002‐融资治理要点》、《YX001‐预售证治理管控要点》、《GC005‐销售物业开盘工程进度治理要点》4、正负零阶段管控要点、《SJ011‐设计试桩治理要点》、《SJ013‐销售物业基坑支护专家论证治理要点》、《SJ014‐销售物业底子结构专家论证治理要点》、《SJ012‐销售物业基坑支护施工图治理要点》4.5、《ZB002‐电梯工程招标治理要点》4.6、《GC006‐基坑支护施工方案（含降水）治理要点》、《GC007‐（施工）专家论证治理要点》、《GC008‐基坑及情况监测治理要点》、《GC009‐基坑支护施工及查抄治理要点》、《GC015‐基坑支护结构检测治理要点》、《GC010‐桩基施工及查抄治理要点》、《GC011‐工程桩检测治理要点》5、主体阶段管控要点5.1、《GC012‐采光顶治理要点》5.2、《GC013‐屋面防水治理要点》、《GC014‐砌体工程治理要点》、《GC015‐地下环氧地坪施工治理要点》、《GC016‐一次机电施工治理要点》6、内外装阶段管控要点6.1、《ZB003‐外装招标治理要点》6.2、《ZB004‐内装招标治理要点》、《ZB005‐人防招标治理要点》6.4、《GC021‐外装施工治理要点》6.5、《GC022‐内装施工治理要点》、《GC023‐小商铺装修治理要点》、《GC024‐二次机电施工治理要点》、《GC025‐景观施工治理要点》6.9、《GC026‐泛光照明施工治理要点》6.10、《GC027‐导向标识治理要点》6.11、《GC017‐消防工程治理要点》6.12、《GC028‐通风空调工程治理要点》6.13、《GC029‐强电工程治理要点》、《GC030‐给排水工程管控要点》、《GC031‐弱电工程治理要点》、《GC032‐供电工程治理要点》、《GC035‐供水工程治理要点》。
工程项目管理参考手册******置业有限公司201*年**月目录一、项目负责人和项目管理计划书二、土地接收三、现场三通一平 9四、委托监理 12五、施工招投标、承包合同 16六、工程质量、安全报监 20七、申办《建设工程施工许可证》 22八、施工计划和施工方案审核 25九、设计交底和图纸会审 29十、设计(技术)变更 31十一、图纸管理 33十二、开工放线、验线 34十三、样板引路、材料选型和封样验收 35 十四、隐蔽工程验收（土建）38十五、隐蔽工程验收（水、电、设备）41 十六、工程例会、专题会议十七、安全生产与文明施工十八、现场签证十九、精装修管理二十、供水配套二十一、供电配套二十二、燃气配套二十三、通讯配套二十四、园林、市政配套二十五、人防工程管理二十六、项目月报二十七、工程款支付二十八、竣工（质量）验收二十九、竣工验收备案三十、工程移交和交楼三十一、工程质量维修一、项目负责人和项目管理计划书1.作业目的在工程项目开始之初选择和任命项目的负责人（项目经理），编制出针对具体项目的实施过程具有指导作用的管理计划书。
2.作业依据《******置业有限公司工程管理制度》、《******置业有限公司程序文件》之《施工过程控制程序》。
3.主管岗位工程部经理：选择项目经理，报主管工程副总审批，审批后签发任命书。
主办岗位项目经理：编制项目管理计划书，报主管工程副总审批。
4.紧前工作条件任命项目负责人：项目已立项，准备实施。
项目管理计划书：准备开工，施工单位、监理单位已选定。
5.作业描述任命项目负责人：工程部经理在项目实施之初根据项目的具体情况，安排具有相应专业资质和管理能力、管理经验的工程师担任项目负责人，报公司主管工程的副总经理审定（一般以公司呈批件形式），审定后由工程部经理签发“工程项目负责人任命书”，盖公章后存档并发到相关单位（施工单位、监理单位等）。
项目负责人任命书是质量管理体系审核中必备的资料之一。
***************之项目开发流程、管理控制编制：******* 审核：********二OO九年三月前言鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。
在*******的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。
本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。
我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。
我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*****年*月目录前言 2第一章：房地产开发的概念 5一、房地产开发的种类 5二、房地产开发的基本原则及要求 5三、设立房地产开发企业应当具备的条件 5四、房地产开发企业的设立程序 6第二章：可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9 第三章：建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10（一）、土地使用权10 （二）、土地开发12二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记，申请招投标22六、申办《施工许可证》24 第四章：工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26（一）、工程进度的控制26 （二）、工程质量的控制28 （三）、工程成本的控制29 （四）、工程合同的控制34 第五章：项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41 第六章：房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章：附录：房地产开发相关流程47 房地产开发全流程47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程68 后记69第一章：房地产开发的概念房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
工程项目管理手册目录一二三项目管理员工一般行为准则员工工作责任范围1、总则2、工程部经理3、工程部专业工程师4、安全员5、资料信息员工程管理1 总则2 项目管理责任级别3 项目公司发出文件分类及签发权限4 收到外来文件的处理5 项目档案分类及管理规定6 工程质量控制7 工程进度管理8 工程成本控制9 自行订购（甲供）设备及材料的管理10 工程竣工11 工程完工移交使用经营方/管理方12 工程完工保修期内应注意的事项附件：附件１：工程变更审批流程附件２：设计变更审批流程附件３：承包单位深化图纸审批流程附件４：乙供材料审批流程3-45-1055-66-77-88-101011-441111111111-1818-2525-2929-4040-4141-4242-4343-441附件５：施工质量管理流程附件６：隐蔽工程验收流程附件７：竣工验收流程附件８：住宅项目公共区域及每户模拟验收流程附件９：现场签证单附件10：项目机电设备接管验收表附件11：项目公共配套设施接管验收表（一）（二）附件12：项目房屋套内接管验收表附件13：项目物业接管验收整改项目汇总表附件14：项目接管验收提交清单附件15：工程款支付表格一、工程部员工行为准则1．遵守国家法律和公司各项管理制度，敬业爱岗，举止规范，尽心尽责，具备企业荣誉感。
2、认真严格执行国家及部门行业的质量、安全标准、规范与规程、按图纸设计要求，忠实诚心地代表业主履行职责，严禁有损工程质量及公司形象的任何行为。
3、认真负责完成工程部的各项工作职能，注重过程检查落实，完成时总结反馈，扬长避短，减少工作中的不必要差错。
4．维护公司利益，不泄露公司及工程需要保密的事项。
5．对非职权范围内的事情，不得越权处理。
6、下级服从上级，上级积极关心下级，相互尊重，关心团结，善于沟通与协作，善于听取别人好的意见与建议，分工协作，杜绝一切不利于工作和团结的言论和行为，充分发挥整体团队的能量。
**公司项目工程质量管理操作手册说明第一条、从集团的总体战略目标出发，本着房地产业务可持续成长的原则，为不断提升项目建设的质量水平，增强企业的市场竞争力和品牌价值，特制定本手册。
第二条、质量管控依据：1．国家、地方法律、法规；2．建筑工程施工合同、监理合同；3．施工图纸、施工计划、施工方案；4. 集团的相关制度与要求。
第三条、本手册适用于本集团投资的所有房地产项目。
目标与方法第四条、工程质量目标：一次性验收通过，工程质量合格（具体根据实际确定）。
第五条、项目公司对建设工程质量控制要求1．事前控制（施工前）主要内容：1)组织设计交底与图纸会审，在施工前与总包单位、监理单位、设计院共同参加图纸会审，针对图纸中存在的问题（如施工不便、设计不合理等）做出讨论并做记录；2)审批施工组织设计中的施工方案，施工进度计划、施工平面布置图、施工质量措施的合理性与先进性；3)审查承包商采用的原材料、半成品、构配件；4)审查施工机械、机具及预应力钢筋张拉机械、锚具；5)审查施工单位的资质、项目部人员配制、个人资格审查、能力考核，施工作业人员的技术水平及施工技术交底等；6)施工现场环境，水文地质资料、现场测量放线控制点。
2．事中控制（施工过程中检验）主要内容：1)施工作业技术交底审核；2)施工工序质量检杏；3)隐蔽工程质量控制；4)工程变更的审查。
3．事后控制（施工完毕验收）主要内容：1)工程施工质量保证资料、质量管理资料的审查；2)工程质量综合评定；3)竣工质量检查。
第六条、质量控制的方法1．审核技术文件、报告和报表；2．签发指令文件；3．现场监督与检查；4．规定质量控制程序，建立质量控制制度；5．运用支付手段；6．通过合同化管理加强质量管理意识；7．提升专业人员素质加强质量控制能力。
组织机构及职责第七条、集团实行两级项目工程质量管理组织架构。
第一级为集团计划技术质监中心；第二级为各项目公司。
第八条、集团计划技术质监中心为各项重大质量管理工作的决策机构，负责编制与批准各项质量管理制度、规章、规程和管控标准；拟定项目质量工作规划；组织和协调质量事故的调查处理等。
