企业营销策划的主要思路
围绕着企业营销策划的任务，具体讨论营销策划的思路、方式和方法。营销策划的前置条件
A、企业战略、生态、融资、管理的策划方案是销售策划的基础和前提，违背上述基础和前提的营销策划方案是不可实施的。
B、明确营销的战略目标，为了市场占有率？为了利润？为了战胜竞争对手？这些目标兼而有之？目标可以阶段性变换？
C、在充分的环境分析的基础上发现需求营销的战略机会。环境是客观的，客观的环境是不断变动的，变动的环境中各种因素之间具有变动的相关性。
1、市场定位——确定产品的最终客户（客户群）
明确了营销的前置条件后，我们在研究市场，以市场为导向切入营销策划问题，“以销定产” 0
首先，要在地理上确定展开销售的区域；其次，要确定预想的客户群的人文特点，如：客户的职业、文化程度、家庭特点等；再次，要描述客户群的内在心理特点，如：注重社会地位、关心就业机会、在乎价格等；最后，要描述客户的外在行为特征，如：随机购买、经常聚会、不用传呼机等。经过这四个步骤，基本上就明确了产品（服务）的潜在客户群。根据客户的具体需求，再考虑竞争者（竞争性产品）的情况，以地理、人文、心理、行为等特点，进行产品市场细分。一定耍假设客户是被许多反对派包围着的、无知的、有行动障碍的、经常激动的、容易变心的上帝。
在细分出来的市场中，确定开发顺序，开发顺序可按五个条件层次去思考，即五层次分析法：用得上、买得起、信得过、看得中、急着用。每增加一个条件，客户群的规模和数量会减少一次；在确定当前客户进行市场促销时，要与上述的思考顺序相反：第一次市场定位是那些既“用得上”又“买得起” 乂“信得过” 乂“看得中”还“急着用”的客户；在第一次市场定位促销取得成功后，再进行第二次市场定位，第二次市场定位是那些既“用得上”又“买得起"又“信得过"又“看得中"的客戸；依此类推，第五次市场定位是那些“用得上”的客户群。也就是说，在市场定位时要把所有的客户摆成金字塔，最上层的客户是最好开发的，最低层客户是最不好开发的，从易到难，一步一步地把销售引向深入,一步步把市场规模做大。有些企业的营销方案齐备，但产品一直没有进入市场，其原因是在等待市场时机，即等待“急着用”的人群出现。
2、产品定位——确定产品的内涵和外延
有了对市场的立体了解和掌握，接卜来的问题是向市场投放什么产品。
产品内涵是有用性、物质性、附加属性的统一，它分三个层次：（1）核心
产品，即产品给予客戸提供的最基木的效用和利益。如，照相机的核心产品是纪念、冋忆、喜悦和不朽。（2）形式产品，即产品的实体状态和劳务外观，是核心产品的载体，主要包括：品质、外观、特征、式样、品牌、包装、资格等。
（3）附加产品，也称扩大产品，是在客户购买时所同时获得的全部附加服务和利益的总和，如提供送货上门服务、安装维修保养、质量保证等。把确定了内涵的产品放到市场中进行产品定位时，一般要分三个层面去考虑：回答产品是否有用或产品是做什么用的（可用性定位）；回答是哪些人使用或人们怎么用这种产品（可能性定位）；回答比其他同类产品更好用之处（可行性定位）。
按照产品的可行性定位，充分应用有关技术、工艺、进行新产品开发。同时，要立体地掌握产品的外延。在时间上明确产品的生命周期，在空间上要明确产品的组合。
产品的生命周期主要包括导入期、成长期、成熟期和衰退期。
产品组合主要有延伸产品线、扩充产品组合、缩减产品组合。延伸产品线主要包括三种形态：向上延伸（向高档）、向下延伸（向低档）、双向延伸
（向高低档次）；扩充产品组合是指增加产品线或产品品目。有关产品组合的相关概念介绍如下：
产品线——出售给同一类顾客群的，规格、款式有所不同的一组产品。
产品品目——产品线内不同品种、质員、价格的特定产品。
产品组合的长度——产品品目的多少。
产品组合的深度——每一产品品目的规格、花色的多少，如一种牌子的牙膏有四种规格、五种品味，则该产品线的深度为4X5=20。
产品组合的广度——企业有多少条产品线。
产品组合的相关性——企业各个产品线在产供销等环节相互关联的程度。
包装也儿乎成为产品的组成部分。包装策略有许许多多，典型的有：礼品包装、方便包装、成套包装、类似包装、文化包装、拆改包装、分量包装、安全包装、复用包装、回收包装、附赠包装、纪念包装等。
3、价格定位一一确定产品价格的动态体系
在确切了解产品的内涵和外延后，接下来就要给产品定价。总体上产品定价有三种方法：
成本导向法——按成本和预期的利润率确定价格。成本主要包括直接成木、间接成木、预期的销售成本。成本导向法又分三种方法：成本加成定价，即在单位产品成本上加百分比；盈亏平衡定价，考虑到销售额变化后，成本也在发生变化；边际成本定价，边际成本加边际预期利润计算销传价格。需求导向定价法——按客户的承受力来确定价格。
竞争导向定价法——依据竞争对手的产品定价来确定本企业的产品价格。
按上述方法确定的企业产品的价格只是初步的价格，还要考虑产品占领市场的速度、产品与同类产品的关系，最终确定产品的价格。下面是比较常用的策略：
（1）快速撇脂策略，即高价格、高额促销投入，树立产品垄断形象或高档形象，实现快速占领市场，适合垄断性或先进性突出的产品；
（2）缓慢撇脂策略，即高价格、低促销投入，缓慢占领市场，适合销售架道专一，无竞争对手的产品；（3）快速渗透策略，即低价格、高促销投入，快速与客户见而，快速占领市场，适合竞争激烈、客户对价格敏感的产品；
（4）缓慢渗透策略，即低价格、低促销投入，缓慢占领市场，适合市场庞大、客户对价格敏感的产品，靠竞争对手失误或耐心不足取胜。
如果出售的是产品组合，则W以考虑采取如下定价策略：
（1）搭配定价——将多种产品组合成一套定价；
（2）系列产品定价——不同档次、款式、规格、花色的产品分别定价；
（3）主导产品带动——把主导产品价格限定住，变化其消耗材料的价格；
（4）以附加品差别定价——根据客户选择附属品不同，而区别主导产品价格。
此外，还要考虑价格心理因素，如折扣、价格尾数、优惠等。
4、渠道定位
有了产品，确定了价格，接下来的问题是通过什么途径把产品送到消费者的手中，这就是分销渠道定位需要解决的问题。
分销渠道有三种类型：企业自办的销售体系，如门市部、直销队伍等；受企业约束的销售机构，如代理商；不受企业约束的销售机构，如批发商、零售商、经销商等。产权不归企业所有的销售机构统称为中间商。
营销渠道的构成分三种情况：直接渠道和间接渠道（有中间商为间接渠道）：长渠道和短渠道（按中间商串联多少）：宽渠道和窄渠道（按中间商并联多少）。
有些企业产品的营销渠道较如企业——代理商——批发商一一零售商——用户。
有些企业直接销售，主要包括：邮购、目录营销、电话订购、电视购销、电子邮件购销等。
一般，企业选择中间商都有一个成型的标准。
5、促销定位
产品通过渠道进入市场，如何具体地找到客户？找到客户后如何让他们购买产品？客户购买产品后能否还继续购买本企业产品？如何预防和消除意外隐患？如何实现销售稳定？这些都是促销定位需要解决的问题。
传递信息、创造需求、突出特点、稳定销售是促销须具备的四个功能。促销一般要从如下程序考虑：显化潜在客户——寻找潜在客户——接近潜在客户——影响潜在客户——推销至顺利交易——跟踪服务。在操作这些促销步骤中，有许多科学技术原理，也有许多艺术形式。下而介绍儿种常用的方法：
（1）融资一一营销法：供同类产品（或政府、媒体）说服客户到了十分成熟的程度，本企业产品略加优势因素上市，创造“人家填海，我们造地”的省力效果。
（2）送式营销法：赠送初级产品，在客户对产品有一定依赖性时，加价出售升级产品；送主导产品，加价岀售配套产品或辅助用料。
（3）拉销法：利用潜在客户的相关需求，开展公益活动，获取潜在客户资料，为进一步推销奠定基础。
（4）新闻实证法：把产品的实际优良效果新闻化，供新闻（广义）的力量来说服客户。
（5）无限连锁介绍法：利用利益诱惑、俱乐部制、会员制等，使客户介绍客户，形成1： 250效应。
6、4P或4C的轮回思维
上述分别介绍了产品营销的四个方面的定位基本方法。
但要形成一个营销方案，就必须把这四个方面整合起来。整合四个定位的策划思维方法取名为“4P （或4C）的轮回思维” °
4P：产品,Product；价格，Prise；促销,Promotion；渠道，Place。
4C：顾客策略，Customer；成本策略，Cost；jj便策略，Convenience：沟通策略，Commun i cat i on。
4P是站在企业佑度思考营销问题的途径；4C是站在市场角度思考营销问题的途径。
轮回思维是指在思考一个方面问题时都要分别从其他三个方面出发，如思考产品定位问题，要考虑到与之配套的价格定位、促销手段、渠道定位是否可纤；考虑顾客策略时，要考虑到与之配套的成本策略、方便策略、沟通策略是否可行。不断地循序渐进，螺旋式推理，最终要形成一个四方面十分吻合的营销方案来。
7、品牌策划基本知识
上述所有的定位都是为了让客户认同企业产品，我们会自然想到，可否创 造一种相对“一劳永逸”的工具，使客户能够多快好省地认同企业产品呢？答 案是品牌。
品牌（Trademark ）是商品牛产者或销碍者为自己产品所指定的名称和代 号，是产品的纟且成部分，它由名称、标志与商标构成，以便于消费者区别同类 产品。
好的品牌应具备如下必要条件：反映产品的特点、便于记忆、显著区别其 它品牌标识、有反映新产品特点的空间和弹性（可适用于其它新开发产品）， 受到法律保护。
好的品牌可给企业及其产品销售带来的益处主要包括：制造产品差别，控 制产品需求；强烈的促销功能（品牌是促销信息的“集成块”）：有助于产品 的系列化延伸；节省促销费用；利于价格定位，增加产品附加值；树立企业形 象。
品牌策略主要包括如下四种：统一品牌，即一个企业一个品牌、多种产 品；个别品牌，即一个企业多种产品、多种品牌，甚至一种产品、多种规格、 多种品牌；销售者品牌，即利用设计和品牌从事销售，不进行生产；平行品 牌，又称家族品牌，即把统一的企业品牌与个别的产品标记连接在一起，形成 以共性为基础、差别很明显的品牌家族。 品牌定位的主要方法如下：
A
、 目标市场定位一 一以消费者为导向，如太太口服液；
B 、 消费感受定位一 一以产品功能所产生的消费效果为导向，如农夫山泉; C
、
情感形象定位一 —以产品给客户带来的形象变化为牌导向，如娃哈哈; I ）、
文化观念定位一 一以文化和观念为导向，如诸葛亮牌香烟； E 、
产品形式定位一 —以产品特征为导向，如白加黑； F 、 脑白
金; 产品功能定位一 一以产品的使用功能为导向，如蓝天六必治、盖中盖、 G 、消费诉求定位——以消费期望为导向，如扳倒井；
在品牌定位后，附加一句广告语，进一步突出定位，如“农夫山泉，有点 甜"O 名牌是品牌的知名度、美誉度、客户忠诚度和产品的质量稳定性、市场占 有率的高度统一。
必须强调的是，创建一个品牌，企业要比一般营销付出数倍的代价，但一 旦品牌树立成功后，其后续效果是非品牌营销所无法企及的。但品牌是既强大 又脆弱的
行销工具，使用与维护不当，例如随意嫁接产品、不合理延伸等，它会很快贬值，甚至出现负值。11、产品/市场组合法
营销策划是一个十分复杂的知识体系，针对一个具体的营销策划课题，我们一方而倡导策划者要全面、深入、细致、创造性地策划思维与工作，同时，又要抓住主要矛盾，以期迅速作出方案，体现营销效果。产品/市场组合法就是抓住营销策划重点的一种思维方法。
产品/市场组合法：老产品老市场（突出成本与价格优势）、新产品老市场（突出产品的功能特色）、老产品新市场（突出产品的品牌）、新产品新帀场（大力造势）。产品/市场组合法在理念上确立了产品定位与促销手段之间的关系框架。
市场有新老之分，老市场是指消费者普遍对某种产品有了成熟的消费习惯和知识，而新市场的情况反之。
产品有新老之分，老产品是指在产地，企业生产的产品已经定型，与其它同类产品“同质化”，而新产品则反之。
企业营销策划是一个“大家族”，进一步细究还包括销售组织策划、销售团队文化策划等。
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
营销策划的目的与任务、主要思路、主要步骤、方案的形成、应注意的主要问题。 消化营养的目的是健体益智；管理消化了资源，重要的是把消化的资源变成财富。 一、企业营销策划的目的与主要任务 （一）营销策划的目的 最大限度地实现企业的社会价值和其产品（服务）的市场价值。 （二）营销策划的主要任务及其关系 企业营销的内容（标的物）主要有两个：企业整体形象、企业生产的产品或服务。 树立企业整体形象的目的是提高企业的社会地位、提升企业的社会价值、扩大企业在市场上的影响力。 树立企业整体形象的最终目的也是为了更好地、更长远地营销企业生产的产品或服务。 树立企业整体形象和营销企业产品（服务）分别有一系列的手段和工具，同时，也有它们通用的手段和工具。 1、企业产品营销策划任务 首先，确定企业产品（服务）营销的主目标； 其次，确定企业产品（服务）的市场定位（定位——拟在市场中传播的新取向）； 再次，确定企业产品（服务）营销的全方位定位；最后，确定实现营销全方位定位的最佳模式。 （1）企业产品（服务）营销的主目标一般有三种选择： A、提高市场占有率——把增加市场占有率（市场份额）为主目标进行策划； B、追求利润最大化——把近期实现利益放在首位，一切以安全回收资金和价格理想为出发点； C、打败竞争对手——不遗余力地打败竞争对象。 （2）确定企业产品（服务）的市场定位一般要回答如下四个问题： A、地理——潜在客户在什么地方； B、人口——潜在客户有多少； C、心理——潜在客户的内在心理特点； D、行为——潜在客户的外在行为表现形式。 经过对上述四个问题的明确，系统掌握产品的终端市场（消费者为主体）环境。 （3）企业产品（服务）营销的全方位定位主要包括如下四个方面，即传统的四P定位理论：A、产品定位 企业从自身技术、人才、供应、生产、投入等条件出发，依据产品的市场定位， 在产品的功效、品质、竞争性等方面，给产品在潜在客户的心目中确定最符合企业利益期望的位置， 进而明确产品的内涵和外延。产品定位可以理解成市场需求充分、企业能力允许、竞争对手虚弱三条线的交叉点。 B、价格定位 企业依据客户承受能力、产品成本、竞争性产品的价格定位情况， 为上市的产品确定当前价格、价格实现方式和价格变化的方向。 C、渠道定位
房地产营销思路及其战略房地产交易是重要的商业活动之一。开发商在土地上投入巨资兴建房地产产品，再将这一产品出售于消费者，这一系列过程属于市场营销范畴。 早期的房地产市场，开发商很少，兴建的房地产产品也很少，而市场需求又很大，其结果当然是供不应求。这时，开发商仅需通过简单的信息沟通便可轻易售出，谈不上市场营销问题。后来，随着开发商的不断加入，房地产业开始起飞，数量逐渐增加，质量不断提高，房地产市场逐渐由卖方市场转向买方市场，房地产营销成了备受重视的学问，房地产开发者与销售者的专业化分工成为必然趋势。特别是80年代中期以来，我房地产市场需求急剧扩大，房地产业也随之迅速发展壮大。时至今日，房地产业市场竞争已日趋激烈，一些有远见的房地产开发商及其经营决策者已开始认识到运用市场营销方法来销售自己物业的重要性。 在这种情况下，广东省协联房地产营销交易服务中心应运而生了。协联中心依靠广东营销学会房地产营销专业委员会200多位房地产专家教授作为强大后盾，从事房地产市场的调查、分析、营销计划及其可行性研究，帮助企业进行营销策划、资产评估、法律咨询、信息中介、代理销售、引进外资，为企业开拓国内外市场提供全方位的综合性服务。 协联中心的服务包括：从房地产前期开发即介入策划，进行全面的市场可行性研究，然后针对价格定位，销售渠道和宣传策划等问题为开发商制订详尽的营销策划报告，最后才把经过精心包装的项目或产品推向市场。对于滞销楼盘，协联中心将组织高层次的房地产研究专家及有成功经验的房地产企业家进行深入的调查研究，找出滞销的原因，提出解决问题的办法。在楼
盘条件相当的情况下，我们将正确引导投资者或消费者“对号入座”，让他 们在滞销楼盘中也能找到闪光点和合适点，从而接受这些楼盘。 要使房地产业步出低谷，走出困境，有待于国民经济的腾飞，有待于合理化规范化开发房地产市场。在当前的形势下，就必须遵循房地产业开展的自然规律，这些规律的关键之处实际上只有八个字，这八个字便是：定位准确、产销对路。 了解投资者或消费者的需求，并运用合适的产品、定价、促销和服务等方法来满足他们的需求，这是现代市场营销观念的核心。开发商应本着顾客需要的宗旨去开发经营房地产，这样才有可能吸引合作者，才有可能赢利。目前，不少企业以赢利为第一目标，盲目大量开发消费者并不需要的房地产项目，结果因位置不妥、价格过高或设计欠佳而难以售出，凭空遭受损失。实际上，一个市场营销者才是一个最好的利润挖掘者和创造者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉营利机会。这样做的结果可想而知，由于是有目的地、有针对性地开发房地产，自然不存在市场问题，也就自然不存在资金被“套住”的问题了。有了流动资金，就可开发新的、更有利润的 项目，企业也就必然会得到更大的发展。 广东省是我国房地产业发展较快的地区，在许多方面走在全国前列。然而，大量统计资料表明，各种楼盘总体上还处于阶段性供求失衡状态，具体表现在市场的有效需求不足，仍大有潜力可挖。摆在我们面前的课题便是怎样去打开房地产市场的大门，去激活潜在需求。而增加有效需求，通过正确的市场营销策略，可变无效供给或低效供给为有效供给。 房地产“低迷”状况对整个房地产业来说都是一个“炼狱”过程。它必
《营销策划》教学大纲 一、课程教学目的及要求 1、本课程目的 本课程是市场营销专业的必修课程，通过本课程学习，学生需要了解营销策划的一般过程和基本理论；熟练掌握营销策划的思维、方法和工具；通过各类营销策划方案的训练，培养具有应用实战型营销策划专业人才。 2、本课程要求 本门课程采用理论教授、慕课学习、实战策划人专题讲座、案例研讨、团队实训、线上练习和以赛促学等多样化方法进行教学；以专业教师和实战专家相结合。成绩考核将团队成绩和个人考试相结合。以达到训练学生创意思维和营销策划实战能力。 二、各章名称、主要内容与学时分配
通过对课程设计依据、课程培养目标和教学大纲、课程设计特色、课程考核目标和课程推荐读物来形成学生学习该门课程学习的整体思维和学习要求重点：课程设计依据 训练：组建团队（团队命名、团队标志、团队口号） 第二章营销策划理论依据（6学时） 通过营销基本理论4P、4C、4R理论和全方位营销的回顾，提出对营销策划的基本特征，提出营销营销策划的内在依据。 重点：营销策划内在依据 难点：营销策划内在依据的应用 案例：双十一三只松鼠营销策划 第三章营销策划原则与思维（6学时） 通过营销策划包括调研科学性、策划创意性、措施可行性、预算合理性和文案生动性五大原则和结构性思维、金字塔思维和六顶思考帽和思维导图思维四大思维方法来构建学生策划方案基本要求、系统策划思维和方法。 重点：策划创意性 难点：措施可行性和预算合理性 案例：水井坊创意策划 第四章营销策划组织工作（4学时） 通过对营销策划的组织、营销策划的程序、营销策划报告书的设计和撰写，来训练学生的营销策划技能。 重点：营销策划的流程 难点：营销策划报告书设计 案例分析：首届四川省大学生“兴业银行杯”营销策划大赛优秀策划方案、第三届四川省大学生“锦欣杯”营销策划大赛优秀策划方案 第五章新产品上市策划（4学时） 通过对新产品开发流程、新产品上市策划流程、新产品上市策划案撰写和推广手段，来训练学生在新产品策划的知识和技能。 重点：新产品上市策划方案撰写 难点：新产品上市推广 案例：峨眉雪芽上市策划
房地产营销策划报 告 1
第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2
黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3
Xxxx项目策划报告 2004年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。
一、市场分析 2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。 时间 总体住宅 件 数 （ 件） 面积 （万 平方 米） 金额 （亿 元） 均价 （元/ 平方 米） 件 数 （ 件） 面积 （万 平方 米） 金额 （亿 元） 均价 （元/ 平方 米） 2004年上半年68 83 93.68 25.7 5 2749 669 0 89.69 23.3 9 2608 2003年上半年39 06 52.73 12.2 2 2317 379 2 48.26 10.5 6 2188 同比增长（％）71. 81 77.65 110. 72 18.64 76. 42 85.84 121. 49 19.19 2004年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因素影响较大，房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大的潜力。 2004年上半年价格走势 2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，
甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在居民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（x首批经济适用房位于X区域，总建面100万平方米）推出的原因之一。 x房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路附近区域已达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。 x市2004年上半年需求状况 1、成交住宅类型分析 2、成交住宅价位分析
房地产项目营销策划书(精选多篇) 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。 自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
2010年如东双甸小学暑期武术课程（草案） 制作人：马剑奇 武 术 培 训 课 程
目录 第一课时教学内容概要..........................................（3-5）第二课时教学内容概要..........................................（5-7）第三课时教学内容概要..........................................（8 ）第四课时教学内容概要..........................................（9-10）第五课时教学内容概要..........................................（10-11）第六课时教学内容概要..........................................（11-12）第七课时教学内容概要..........................................（12 ）第八课时教学内容概要..........................................（13-14）第九课时教学内容概要 (14) 第十课时教学内容概要 (15) 第十一课时教学内容概要.......................................（15-16）第十二课时教学内容概要.......................................（16-17）第十三课时教学内容概要 (17) 第十四课时教学内容概要.......................................（17-18）第十五课时教学内容概要.......................................（18-19）第十六课时教学内容概要 (19) 第十七课时教学内容概要 (20) 第十八课时教学内容概要.......................................（20-21）第十九课时教学内容概要 (21) 第二十课时教学内容概要 (22)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
《市场营销策划》课程标准课时数：60 开设学期：第三学期 适用专业：三年制高职市场开发与营销专业先修课程：市场营销学等 开课单位：管理与信息学院 一、课程性质 （一）课程定位： 《市场营销策划》是市场开发与营销专业的职业核心课程，该课程要求学生 了解和掌握市场营销策划的基本理论、基本方法和基本程序，即对市场营销策划 活动的主体——企业在市场营销活动中，为达到预定的市场营销目标，从新的营 销视角、新的营销观念、新的营销思维产生和运用系统的方法、科学的方法、理 论联系实际的方法，对企业生存和发展的宏观经济环境和微观市场环境进行分 析，寻找企业与目标市场顾客群的利益共性，以消费者满意为目标，重新组合和 优化配置企业所拥有的和可开发利用的各种人、财、物资源和市场资源，对整体 市场营销活动或某一方面的市场营销活动进行分析、判断、推理、预测、构思、 设计和制定市场营销方案的行为。
本课程在第三学期开设。总课时数为60学时，实行“教、学、做”一体化 教学。 （二）设计思路：以企业需求为导向，以职业能力、职业素养培养为重点， 与商业企业合作开发基于真实任务驱动的项目课程，实现教、学、做合一，理论 与实践一体、充分体现实用性、职业性、实践性、开放性、成长性、发展性和多 元性。 二、课程目标 1．知识目标： （1）了解企业营销策划书结构。 （2）掌握市场调查问卷设计方法； （3）掌握各种市场调查方法； （4）掌握调查结果的分析方法。 （5）掌握4P、4C、市场细分与定位等理论；（6）掌握营销策略分析方法； （7）掌握产品生命周期各阶段营销策略 （8）掌握影响营销定价的因素 （9）识别分销渠道的类型 （10）熟悉中间商的类型和功能 （11）了解促销策划方式；
雍景台销售方案及思路 一、绪论 此方案是市场人员历经10天的市场调研,对产品结构做出了解,对各项指标做出了解之后,又基于已掌握的一些市场经验,本着理论指导实践的基本原则所制订完成的。但是,房地产销售市场是一个变幻的市场,时空的转换都将导致市场调研的一些信息及指标部分甚至全部失真,乃至于误导了销售方案及思路的偏离,从而无法客观的反映一个未来180天的市场。 由于我们清楚这是一个变幻莫测的市场,因此在理顺销售思路,制定销售方案时,我们更加注重于实战重于理论,更加注意具体问题具体分析。为使在未来的销售中我们能尽量掌握主动，我们在此方案中融入了我们已积累的经验。 我们只是想把事情说清。 二、基本情况（外部） 我们对雍景台国际公寓周边的价格在1万元人民币左右的房地产项目进行了调研，现就其中我们认为是重点的项目，将其价格、基本指标列表如下： （见图一） 住宅类 当代万国城：内销顶级公寓精装修住宅区 30万平方米 8000-10000元 使馆新城：内销顶级公寓精装修住宅区 30万平方米 8000-10000元 阳光都市：内销顶级公寓精装修住宅区 20万平方米 10000 元
康堡花园：内销顶级公寓精装修住宅区 10万平方米 11000元 光彩国际公寓：外销顶级公寓精装修住宅区 14万平方米 13000元 旺座中心：外销顶级公寓精装修住宅区 7万平方米 17500元 新城国际：外销顶级公寓精装修住宅区 7万平方米 13000 元 财富中心：外销顶级公寓精装修住宅区 10万平方米 11000元 福景园：外销顶级公寓精装修住宅区 10万平方米 16000元 东方银座：外销顶级公寓精装修住宅区 20万平方米 13000元 华普中心：外销顶级公寓初装修住宅区 20万平方米 12000元 写字楼类 瑞城中心：外销甲级写字楼 USD 2500 华普中心：外销甲级写字楼 USD2500 数码01 ：外销甲级商住楼 RMB13000 住邦2000 ：外销甲级商住楼 RMB9000 泛利大厦：外销甲级写字楼 USD28/月/平方米 盈科中心：外销甲级写字楼 USD22/月/平方米 以上表中所列数字基本上可以反映这一地区和我项目基本类似的房地产市场价格分布（尤其住宅类）。总结出如下几点： A、此地区住宅类价格竞争激烈，位置均极为显赫（与我相比） 除产品本身素质外，价格与地区热点、宣传造势、公司背景、 推出时间均有紧密联系，且价格呈下降趋势明显，从战略的 角度上讲A点所暴露的问题对我项目以住宅品种推出时，价格的定位定于11000—13000元为合适，10000—12000元为有利，13000
《营销策划实务》课程标准 课程代码: 课程名称：营销策划实务 课程性质：必修 总学时：56 学分：4 适用专业: 营销与策划、会展策划与管理、文秘等专业 先修课程：应用经济学、市场调查与分析、电子商务实务 一、课程性质与定位 营销与策划实务是一门建立在经济科学、行为科学、管理科学和现代科学技术基础之上的应用科学。营销与策划实务的研究对象是以满足消费者需求为中心的企业市场营销活动过程及其规律性，即，在特定的市场营销环境中，企业以市场调研分析为基础，为满足现实和潜在的市场需求，所实施的以产品(Product)、定价(Price)、地点(Place)、促销(Promotion)为主要决策内容的市场营销管理过程及其客观规律性。 树立全面素质为基础，培养学生的综合职业能力、实践能力、创新能力、创业能力、终身学习能力的教育理念；由以知识本位、学科本位，转向以能力为本位、以学生发展为本位的教育理念；教师由知识的传播者，变为学生学习的帮助者、服务者的教育理念；教师由教学到导学的教育理念；师生由单向知识传输为在教学探究实践中“互动”发展，“双向”学习的教育理念；把学生由单纯的课堂消费者，变为课堂的贡献者、生产者的教育理念；学生由学习营销到体验、探究营销的教育理念；由注重教学计划到注重学生发展计划的教育理念；由对学生进行分数、等级考核为开展发展性评估的教育理念以及新的教学时空、教学资源理念。 二、课程设计思路 1、按照“以能力为本位，以职业实践为主线，以项目课程为主体的模块化专业课程体系”的总体设计要求，紧紧围绕工作任务，让学生在职业实践活动的基础上掌握知识，提高学生的就业能力。 2、学习项目选取的基本依据是本课程涉及的工作任务范围，由工作任务产生具体的学习项目。 3、依据工作任务完成的需要，确定课程的知识与技能等内容。 4、依据各学习项日的内容以及在本课程中的地位分配各学习项目的课时数。 三、课程目标 （一）总体目标
商业地产项目营销 策划报告
无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究
基础运营思路 咱们店铺现在引流过多的依赖直通车，直通车本身是站内的付费引流工具，花钱买流量，不保障转化，高投资、低转化、大风险。由于基础不好导致转化并不高，所以在引流这一方面，要从多方面来切入。 那么现在就有两个问题：一个是产品的主图，另一个就是流量是否精准，，目前做的好的商家主图，精准设计主图文案，提高吸引力，你要知道销量=访客数*转化率 要想提高销量，我们首先要做的就是提高点击，增加访客数，所以美工这块我们需要做下 流量是否精准，这个就涉及到关键词了，咱家PPC略高于市场均值，要是想做好的话，前期我们可以先避开热词，自己甄选关键词，上词测词，养词预热，优化店铺标签，锁定精准人群，提高转化，这样，我们的流量精准，也是可以提高转化的 根据店铺转化等各方面数据来分析，咱们店铺的基础优化（seo优化、主图详情、标题）等方面做得不到位，不能很好的留住客户，浏览时长很低，转化上不去。 要针对性的去对标题优化调整的，比如说选词来做调整。关键词一般分大词和长尾词，一般大词就是行业搜索比较热门的词一般搜索的流量虽然比较大，但是访客也不是优质访客。所以培养大词也是建议咱们配以一些长尾词，大词有利于引流长尾词有利于转化之后点击量有了为了避免流量的浪费我们也会帮您做好关联销售和搭配销售这样就算进来的顾客对这个产品不满意也可以进行深度访问增加其他宝贝人气的同时避免浪费任何一个流量源做最细致的工作最精准的把控这样才能用最低的投入换来最大的收益车图标题图片设计等做好店铺每一步都必不可少，像内功优化套餐搭配关联销售这些是推广的前提做好这些直通车站内外活动站内外推广PC无线端的优化排名等一系列的运营工作我们帮您操作是属于店铺综合一站式的搭理从店铺的美工开始做起首页装修主推产品的主图详情设计关联销售套餐搭配以及运营推广直通车活动SEO优化无线端淘客站外推广做好店铺的每一个细节店铺才会逐渐提升起来为您带来更多的效益 针对以上的基本问题和他其他深层问题以及后期的发展，将运营分为以下四阶段规划 第一阶段：铺垫期（准备期）前期的准备工作，做好店铺的内功，周期15天。 1.合作当天：安排店铺运营人员（根据店铺情况进行安排店铺的主要
房地产营销策划案整体思路 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务
.邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析
《市场营销学》课程教学大纲 课程名称：市场营销学英文名称：Marketing 课程类别：专业基础教育平台课程编码： 开课单位：经济与管理系适用专业：工商管理 总学时数：48 实践学时：0 实验学时：10 学分：3 考核方式：开卷先修课程：管理学原理、会计学 一、课程性质 市场营销学是一门建立在经济科学、行为科学和现代管理理论基础之上的应用科学，是经济学专业的一门专业基础教育平台必修课程，具有很强的实践性和应用性。二、课程学习目标与要求 市场营销学的学习目标是通过该课程的学习使学生比较系统地了解和掌握市场营销的基本原理、基本技能和基本方法，能够胜任市场营销的工作。（对应毕业要求1、3、4、6、7） 具体要求如下： 1．了解营销学的诞生与发展；掌握市场、市场营销、市场营销管理的基本概念，了解营销管理的任务，理解市场营销哲学的内涵及类型；掌握市场营销调研的方法及步骤；掌握市场营销宏观、微观环境的构成要素；掌握消费者市场和组织市场基本特征；掌握竞争战略和STP战略内涵；掌握波士顿矩阵和发展新业务的方法；掌握STP实施方法；掌握产品生命周期的阶段及特点、理解产品的整体概念；理解影响企业定价的因素，掌握定价方法、定价策略并基本知识；理解分销渠道的类型与模式，了解影响分销渠道选择的因素、中间商（中间商的发展趋势）；掌握促销组合策略的几种类型；了解市场营销战略与计划制定过程、市场营销组织类型和市场营销控制方法。（对应毕业要求1：营销知识） 2．市场营销哲学的应用；市场营销调研的方法的实施；消费者市场消费者行为方式的分析；STP战略的实施；波士顿矩阵的应用；定价方法、定价策略结合实际分析（对应毕业要求3：决策能力） 3．市场营销调研的方法的分组应用讨论；STP战略的分组讨论；促销组合分组设计；市场营销组织分组讨论。（对应毕业要求4：组织协调能力） 4．消费者市场创新讨论；目标市场战略创新讨论；产品策略创新讨论；渠道创新讨论；促销创新设计。（对应毕业要求6：创新能力） 5．市场调查、STP战略选择、波士顿矩阵的应用、产品策略选择、定价策略选择、
房地产全程营销策划提纲 第一部分市场调研 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查 ·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育
·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·国内生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·固定资产投资总额
a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ·中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ·各种档次商品住宅客户分析 ·商品住宅客户购买行为分析 三、土地SWOT分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势
《营销策划》实训指导书 一、课程实训的目的和要求 (一)营销策划实训的目的 通过实训，使学生学会用科学、系统的方法和创造性思维，对策划对象的资源、环境因素进行分析、重组、优化，学会策划的调查、研究、分析、创意、设计并制定行动方案，掌握系统地制定各种营销策划方案的方法和技能，为提高学生市场营销整体素质和专业知识的综合运用能力，尤其是培养学生的创新能力和实践能力，以及今后走向工作岗位打下良好的基础。 (二)营销策划实训的要求 1、学生必须高度重视营销策划实训的重要作用，明确实训要达到的目的。 2、在实训前要熟悉市场营销的基本理论，掌握市场营销的基本方法。 3、严格按照营销策划的基本程序、技巧和方法独立完成每一个实训项目。 4、实训一般分组进行，每组4—5人，在教师指导下开展策划活动，完成规定任务，提交营销资料和策划报告书。 5、在每个实训项目完成后，学生必须提交工作情况、营销资料和策划报告书。 二、课程实训总学时数：48学时 三、课程实训项目总数：10个 四、课程实验开设对象：市场营销专业本科生 五、考核与报告 1、在每个实训项目结束后，每个小组按策划报告书规范要求写出策划书并提交给指导老师。 2、指导教师对每份实训策划报告书进行审阅、评分。 3、该实训考核为独立考核，实训总成绩由三部分构成：实训出勤占10%，实训工作表现占20%，实训策划书质量占70%。 六、实训内容与学时分配 实训一、市场调研策划 2学时 1 、实训目的： 通过实训，使学生了解市场调研的全过程，并掌握市场调研方案策划、问卷设计及策划方案撰写等三大环节的具体程序、技巧和方法。 2、实训主要内容 （1）市场调研策划方案的具体框架内容、策划的步骤 （2）市场调研方案的策划、调研过程的管理、执行及撰写调研报告的格式内容 3、实训准备 了解团队项目情况 4、实训资料 团队项目
目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29