中国房地产宏观调控的手段(精)

宏观调控的十三条措施宏观调控是指政府通过调整经济政策和采取相应措施来影响经济运行的总体方向和结构，以达到促进经济增长、调整结构、稳定物价等宏观经济目标的一种手段。

下面列举了宏观调控的十三条措施：一、货币政策调控1.利率调控：通过改变利率水平来影响资金供求和存贷款行为，以达到调控经济的目的；2.存款准备金率：调整商业银行的存款准备金率，以改变流动性，影响银行信贷规模。

二、财政政策调控1.增加财政支出：通过增加政府投资和社会福利支出等方式，促进经济增长；2.减税或免税：通过减少企业和个人的税负，刺激企业投资和居民消费，提高经济活力。

三、产业政策调控1.优化产业结构：通过鼓励和引导发展战略性新兴产业，调整传统产业的布局，提高产业结构的合理性和效益；2.限制或淘汰非经济效益低的产业：通过限制或淘汰过剩产能、高污染和高能耗产业，提高经济效益和资源利用效率。

四、区域政策调控1.区域差异化政策：采取不同的宏观政策来促进发展相对滞后的地区，提高整体区域经济发展水平；2.城乡发展政策：通过加大对农村地区的支持力度，提高农村地区的经济发展水平，拉动消费和扩大内需。

五、就业政策调控1.就业优先政策：鼓励企业扩大就业岗位，提高就业稳定性，减轻失业压力；2.职业培训政策：加强职业培训，提高劳动者的技能水平和就业竞争力。

六、金融政策调控1.风险防控政策：加大对金融风险的监管力度，提高金融体系的稳定性；2.金融创新政策：鼓励金融创新，促进金融业的和发展。

七、外贸政策调控1.外贸优惠政策：通过降低关税、减免税收等方式，增加进出口贸易的活跃度；2.贸易保护政策：采取相应措施保护国内产业免受国际市场竞争的不利影响。

八、科技创新政策调控1.增加科研经费：加大对科学研究和技术开发的经费投入，提高科技创新水平；2.引导科技成果转化：加强对科研成果的转化和应用，促进科技进步对经济发展的支撑作用。

九、环境保护政策调控1.排污减排政策：通过减少工业和能源行业的排污量，改善环境质量；2.资源节约利用政策：鼓励节约资源和推动循环经济的发展，提高资源利用效率。

我国对房地产宏观调控的措施
一、政策状态进行正向调整：实施准入前的宏观调控，制定合理的
准入标准，严格限制买方和卖方在房地产交易中的资金来源，改善房地产
市场的透明度，强化房地产市场的公平性，建立健全的行业监管体系，全
面控制房地产市场的标价、供求和质量。

二、实行稳健的房产税政策：全
面实行土地使用权、房产购置税、二次购房等税政策，建立完善的收税机制，在多方面抑制房地产市场的过度投机热情，保护消费者的利益。

三、
实施调控措施：根据经济形势，实施严厉的贷款政策，实行贷款限额制度，控制个人住房首付比例，遏制投机活动，加快拆除违章建筑，改善住宅空
间结构和市场供给结构，建立公平、规范、高效的房地产市场秩序。

可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。

此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌"，然后是新一轮的疯狂上涨…中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。

中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。

为了拉动经济,提高内需。

1998年7月3日,国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”,福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争,央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫,通过“管贷款"的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。

121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开.而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院,上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击,前两个季度的经济增长下滑到6.7％。

于是,在121号文件颁布仅仅2个月后,由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台,明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。

18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。

2003年中国的GDP增速依然达到9。

1％，成为1997年以来增长最快的年份。

这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。

一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告:“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。

房地产宏观调控房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

1 1978到2010房地产宏观调控政策与市场回顾1978－1983年政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。

开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；1985－1987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；1990年政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》；政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。

发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》；1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策内容：发布《国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知》和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995年政策目标：规范房地产市场；政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布《房地产管理法》、《增值税法》；整顿金融秩序；开始实施安居工程；1996年全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策；政策目标：促进房地产业发展；政策内容：发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；2000年启动住房消费，促进房地产业发展。

我国房地产宏观调控摘要：楼市调控正在如火如荼的进行中，限购令作为各项政策中最为严厉的手段之一，也引起了学界的热议，本文主要在于分析限购令的合法性与合理性。

批判并不代表否定，批判是希望其更加完善，希望在大家的共同努力下我国楼市能平稳发展。

关键词：限购令；合法；合理一、什么是限购令由于房价上涨过快，引起了经济不稳定，为防止经济动荡，2011年1月26日，国务院常务会议提出了新的楼市调控政策《新国八条》，全称是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。

各地方政府为了贯彻落实该《通知》，先后出台了所谓的“限购令”，其中以北京最早发出，限购力度也最大。

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》第六条的内容是：“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

”①2010年4月30日，北京出台了“国十条实施细则”，明确规定：“从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

限购令的法律属性。

”②各地限购令与上述内容也基本大同小异，主要内容就是限制购房者购房数量，其原因有二：第一，住房对于居民就如同穿衣住行一样重要，是生活的基本需求。

但现在房价过高，使得很多人买不起住房，这类居民作为人类的基本人权居住权没有得到保障；第二，土地是稀缺资源，而房屋依附于土地建成，同样是稀缺资源，仅仅靠市场自我调节已经不能保证房屋这种资源的合理分配。

所以需要国家进行干预。

房地产宏观调控政策梳理房地产宏观调控政策是指政府为了保持房地产市场平稳健康发展，保障居民住房需求，防范和化解房地产市场风险，而采取的一系列经济手段和政策措施。

下面将针对近年来中国房地产市场的宏观调控政策进行梳理。

1.房地产市场调控目标政府的房地产调控目标主要包括控制房价上涨速度、保障居民住房需求、防范和化解房地产市场风险和推动房地产市场平稳健康发展等。

2.限购政策限购政策是近年来中国房地产市场宏观调控的重要手段之一。

不同城市对购房人的户籍限制不同，通过限制非本地居民购房来控制市场需求，防止投资投机性购房。

此外，限购还可以防止资金流失和投资过热，保障居民购房权益。

3.限贷政策限贷政策是调控房地产市场的另一个重要手段。

通过对购房者的贷款额度和利率等进行限制，防止过度杠杆化和过度借贷，抑制房地产市场的炒作行为。

限贷政策可以有效控制购房需求，维护金融风险稳定。

4.调整供应政策调整供应政策包括增加住房供应、优化住房结构和提高住房保障水平等。

政府通过加大土地供应、推动住房建设和加强公共租赁住房建设等方式，满足居民的住房需求，减轻购房压力。

同时，政府还通过改善住房结构，提高住房品质，提供可负担的住房保障，改善居民的居住条件。

5.房地产税政策房地产税是指对房产及其相关附着物和地上附着物，依法按其评估值征收的一种税收。

房地产税政策的实施可以调节房地产市场供需关系，防止房地产市场价格泡沫，降低投资投机的热情，稳定房价。

6.楼市调控信贷政策楼市调控信贷政策主要包括各部门发布合理增长的贷款政策、完善不合理政策等。

通过放松或收紧信贷政策，调节资金流动，控制房地产市场的投资热情，防止过度泡沫化和金融风险。

7.完善土地供应政策完善土地供应政策是控制房地产市场供需关系的重要手段之一。

政府通过增加土地供应、提高土地使用效率等方式，改善供应状况，稳定房地产市场价格。

同时，政府还可以通过土地拍卖、土地出让金等方式，调节土地市场供应，控制房价的上涨。

一般禁止式的宏观调控案例宏观调控是指国家通过对经济运行进行计划、指导和管理，来调整经济运行的总量和结构，以达到稳定经济增长、保持物价稳定、调整收入分配、促进就业等目标的一种经济政策。

下面列举了十个宏观调控案例。

1. 中国房地产市场调控：中国政府通过限制购房贷款、提高房屋买卖税费、加大土地供应等手段，来控制房地产市场的泡沫，防止房价出现大幅度上涨，维护市场平稳发展。

2. 美国金融危机后的经济刺激计划：在金融危机爆发后，美国政府采取了一系列经济刺激措施，如降低利率、增加政府支出、减税等，以促进经济复苏和就业增长。

3. 欧洲央行的货币政策调控：欧洲央行通过调整利率、购买债券等手段，来控制通货膨胀、促进经济增长，维护欧元区的经济稳定。

4. 日本的量化宽松政策：日本政府通过增加货币供应量、购买国债等手段，来刺激经济增长，解决长期低通胀和经济停滞问题。

5. 韩国的外汇干预：韩国政府通过购买和出售外汇市场上的货币，来影响汇率水平，维护国内经济的竞争力和出口导向型经济的发展。

6. 印度的财政政策调控：印度政府通过调整税收政策、增加公共支出、改革金融市场等手段，来促进经济增长、吸引外资和提高就业率。

7. 巴西的工业政策调控：巴西政府通过制定工业政策，提供贷款支持、减税等措施，来促进工业发展，提高国内产业的竞争力。

8. 阿根廷的外债违约与重组：阿根廷政府通过与债权人进行谈判和债务重组，来解决外债问题，恢复经济稳定和信心。

9. 埃及的货币贬值调控：埃及政府通过降低货币汇率，促进出口，吸引外资，提高国内经济的竞争力和发展潜力。

10. 塞浦路斯的金融危机处理：塞浦路斯政府通过实施财政紧缩政策、进行银行业重组等措施，来应对金融危机，恢复经济稳定。

简述房地产市场调控的宏观调控手段
房地产市场是国民经济的重要组成部分，对经济增长和社会稳定具有重要影响。

为了控制房地产市场的过度波动，促进市场健康发展，国家采取了一系列宏观调控手段。

主要包括：
1.货币政策调控：国家通过调整货币政策，控制流动性，影响房地产市场的资金供给。

比如，加大存款准备金率、升息等，可以抑制投资者的购房热情，从而控制房价上涨。

2.财政政策调控：国家通过调整财政政策，影响市场的供需关系。

比如，调整税收政策、增加房产税等，可以提高购房成本，降低购房需求，从而控制房价上涨。

3.土地政策调控：国家通过调整土地政策，控制房地产企业的开发行为。

比如，限制土地供应、提高土地出让价格等，可以抑制房地产企业的投资热情，控制房价上涨。

4.监管政策调控：国家通过加强监管，规范房地产市场行为。

比如，加强市场准入监管、规范房地产企业行为等，可以防范市场风险，促进市场健康发展。

总之，房地产市场调控是一个复杂的系统工程，需要综合运用多种宏观调控手段，保持市场平稳健康发展。

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至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。

政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。

具体归纳为以下四个阶段：（一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2）2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。

针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。

其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。

总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。

在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。

（二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4）根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。

2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。

随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。

具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。

调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。