第三章 资产评估_市场法例题

第三章 资产评估的基本方法第一节 市场法例1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，求待估资产的评估值？分析：待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异资产评估值=10×(1—40％)=6（万元）例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。

评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上评估值=160×150/210=114.29(万元)例3：待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。

求待估资产评估基准日的价值？分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异资产评估值= （万元）例4.某宗房地产2005年6月的价格为1500元/平方米，现需要将其调整到2005年9月。

所在区域类似房地产2005年4月至10月的价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月为100）。

计算该宗房地产2005年9月的价格。

1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/平方米）例5.某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。

其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／平方米，计算该房地产2002年10月的价格。

2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8(元／㎡)例6.某个可比实例房地产2005年2月1日的价格为1000美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。

单项选择题
1、 对被评估的机器设备进行模拟重置，按现 、 对被评估的机器设备进行模拟重置， 行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、 行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、 价格和费用水平进行核算， 价格和费用水平进行核算，这样求得的成本 称为（ ）。 称为（ A．更新重置成本 B．复原重置成本 C．完全重置成本 D．实际重置成本
被估资产的 参照物 被估资产生产能力 ＝ × 重置成本 重置成本 参照物生产能力
x
X为规模经济效益指数，通常按行业设定。 为规模经济效益指数，通常按行业设定。 为规模经济效益指数
实例： 实例：课本 P35，【例3.2】 ， 】
功能系数法计算的一般是更新重置成本
随堂习题
1、已知某类设备的价值与功能之间存在线性 、 关系，重置类似全新机器设备一台， 关系，重置类似全新机器设备一台，其价值 万元， 为4万元，年产量为 万元 年产量为4000件，现知被评估资 件 产年产量为3000件，则其重置成本为（ A ） 产年产量为 件 则其重置成本为（ A．3万元 C．3至4万元 B．4万元 D．无法确定
重置成本计算（物价指数法） 重置成本计算（物价指数法）
时间 投资 费用 (万元) 16 4 物价 指数 （%） 至2009年物价变 动指数 （%） 重置 成本 （万元）
2004 2006 2008 2009 合计
1.05 1.28 1.35 1.60
1.60/1.05=1.52 1.60/1.28=1.25 1.60/1.35=1.19 1.60/1.60=1
被估资产 资产的 资产评估时物价指数 ＝ × 重置成本 历史成本 资产购建时物价指数
（2）环比物价指数
n 被估资产重置成本 = 资产历史成本 × ∏ (1 + ai %) i =1

机器设备实体性贬值的核算
运用使用年限法估测设备的实体性贬值率 运用观察法估测……………….. 运用修复费用法估测……………….
运用使用年限法估测设备的实体性贬值率
该方法认为：实体性损耗随时间线性递增
总使用年限：物理寿 命
已使用年限是实际已使用年限 不是名义使用年限
运用使用年限法估测设备的实体性贬值率
重置成本＝直接成本＋间接成本 直接成本： 51800 其中：购买价 50000
运杂费 安装成本 800 1000


其中：原材料 人工成本
400 600
间接成本：＝600×75%＝450 重置成本：=51800+450=52250（元）
按更新重置成本评估
某企业一台自制设备成本为30万元，其中钢材占40%，铸铁占20％， 人工费占30％，管理费占10％。按现行技术条件更新自制设备， 钢材和铸铁均可节约20％，人工节省10％。通过市场调查得知， 自制设备自制造以来，钢材价格上升80％，铸铁价格上升50％， 工时成本上涨100％，管理费按工时分摊的额度上升40％。试计算 该自制设备的重置成本。 钢材 30×40%×(1-20%)×(1+80%)＝17.28（万元） 铸铁 30×20%×(1-20%)×(1+50%)＝7.2（万元） 材料成本 17.28 + 7.2 = 24.48万元 人工成本 30×30%×(1-10%)×(1+100%)＝16.2（万元） 管理费用 30×10%×(1-10%)×(1+40%) ＝3.78（万元） 该自制设备更新重置成本＝24.48 + 16.2 + 3.78 = 44.46(万元)
实体性贬值率=（3000/7000）×100%=43%

第二章市场法(直接比较法）案例1:某待估资产为一机器设备,年生产能力为150吨。

评估基准日为2013年2月1日。

（1)从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。

（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间,该类设备的市场价格比较平稳,其他条件也基本相同。

分析:由于待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114.29（万元)案例2:某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1999年,位置在某市闹市区，评估基准日为2013年5月1日。

在待估房屋附近，于2011年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为580000元。

经调查和分析,评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同.分析：由于待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。

经调查,2013年居住用房价格与2011年相比上升了9.3％,则：资产评估值=580000×（1+9。

3％）=633940(元）案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算,其中有一套机器设备需拍卖。

评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2012年6月,成交价格为365。

2万元。

评估基准日为2012年8月1日。

分析:待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。

经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30％，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×（1—30％）=255。