第三章一、单项选择题（在下列每小题的四个备选答案中选出一个正确的答案，并将其字母标号填入题干的括号内。
）1.采用市场类比法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，选择的参照物应该是（ D ）3P38A. 全新的资产B. 旧资产C. 与被评估资产的成新率相同的资产D. 全新资产，也可以是旧资产2.已知资产的价值与功能之间存在线性关系，重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本为（ A ）3P53A. 4万元B. 5万元C. 4-5万元之间D. 无法确定3.采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系是（ A ）3P46A. 本金化率越高，收益现值越低B. 本金化率越高，收益现值越高C. 资产未来收益期对收益现值没有影响D. 本金化率与收益现值无关。
4.对占有单位外购的无形资产,可以根据( A )及该项资产具有的获利能力评定重估价值。
3P46A．购入成本 B．形成时所需实际成本C．市场价格 D．公允价值5.采用收益法评估无形资产时采用的折现率应包括( B )3P46A. 资金利润率、行业平均利润率B. 无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率C. 超额收益率、通货膨胀率D. 银行贴现率6.对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（ A ）3P51A. 更新重置成本B. 复原重置成本C. 完全复原成本D. 实际重置成本7.运用市场途径时选择三个及三个以上参照物的目的是( C )3P38A. 参照物具有可比性B. 于计算C. 除参照物个别交易的偶然性D. 免张冠李戴8.构成资产重置成本的耗费应当是资产的( A )3P51A. 实际成本B. 社会平均成本C. 个别成本D. 加权平均成本9.由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值，是（ C ）3P51A．实体性贬值 B．功能性贬值 C．经济性贬值 D．有形贬值10.某资产可以持续使用，年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则其评估值为（ B ）3P47A. 200万元B. 250万元C. 300万元D. 350万元11.折现率本质上是（ A ）36P46A. 平均收益率B. 无风险报酬率C. 超额收益率D. 个别收益率12.用市场法进行资产评估时，应当参照相同或者类似的（ B ）评定重估价值。
2P37A. 重置成本B. 市场价格C. 清算价格D. 收益现值13.收益法采用的折现率与本金化率的关系是（ A ）3P47A. 等额无穷的折现过程就是本金化的过程。
B. 折现率与本金化率内涵相同，结果一致。
C. 折现率与本金化率内涵不同，结果不同。
D. 二者不存在相关性二、判断改错题（在题后的括号内，正确的打“√”，错误的打“×”并改正。
1.资产的功能性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失（×）改：资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失2.收益法适用于有益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。
（×）改：收益法适用于有益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓等3.运用市场途径评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物。
（×）改：运用市场途径评估时，为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素，一般要选择三个参照物。
4.折现率属于投资报酬率，在评估业务中与资产化率、本金化率有本质的区别（×）改：折现率属于投资报酬率，在评估业务中与资产化率、本金化率没有本质的区别。
5．贴现率不宜直接作为折现率。
（√）三、名词解释1.更新重置成本指采用新型材料、现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，（1分）以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
（2分）2.功能性贬值资产的功能性陈旧贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额,以及原有资产的运营成本的超支额。
3.经济性贬值资产的经济性陈旧贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置,收益下降等而造成的资产价值损失。
4.复原重置成本复原重置成本是指有采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
5.重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。
具体来说,重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
6.折现率折现率是一种期望投资报酬率, (1分)是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
(1分)折现率就其构成而言,它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
(1分)四、简答题1.资产评估途径和方法的选择应注意哪些因素?(1)评估途径和方法的选择要与评估目的,评估时的市场条件,被评估对象在评估过程中所处的状态,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。
（3分）(2)评估途径和方法的选择受评估对象的类型、理性状态等因素制约。
（2分）(3)评估途径和方法的选择受各种评估途径和方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。
（2分）2.什么是收益途径?应用收益途径必须具备那些前提条件?收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
（1分）收益途径的基本前提是：（1）被评估资产的外来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2分）（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
（2分）（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
（2分）五、计算题1.有一待估宗地甲需评估，现收集资料如表1-1。
表1-1中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地相比较，负号表示参照物宗地比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地的修正幅度。
该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加4%。
另外，该城市的地价指数情况见表1-2。
表1-1 单位：元/平方米表1-2根据以上条件，评估待估宗地2003年1月的单位地价和楼面地价。
（14分） 106 100 108 100 100A. 500×——×——×——×———×——=503.28（3分） 105 102 104 101 101106 100 108 100 100B. 600×——×——×——×——×——=589.40（3分） 103 101 112 100 100106 100 108 100 100C. 560×——×——×——×——×——=536.48（3分） 103 100 116 98 102106 100 108 100 100D. 580×——×——×——×——×——=601.44（3分） 105 103 104 99 99单位地价=（503.28+589.4+536.48+604.44）÷4=558.01（元/平方米）（1分） 楼面地价=558.01÷1.2=465（元/平方米）（1分）2.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下，假定折现率10％。
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在1～1．5之间时，容积率每增加0．1，宗地单位地价比容积率为1时增加4％。
2001年至2003年的城市定基地价指数分别为103%、105%、106% 。
要求：根据以上条件评估待估宗地的价格和楼面地价。
（14分）106 100 108 100 100A ． 500×——×——×——×———×——×0.9862=503.28×0.9862=496.33（3分）105 102 104 101 101宗地 成交价格 交易时间交易情况 容积率 剩余使用年限 区域因素 个别因素 待估地 2003.1 0 1.2 35 0 0 1 500 2002.1 2% 1.1 40 1％ 1％ 2 600 2001.1 1% 1.3 40 0 0 3 560 2001.1 0 1.4 35 -2% 2％ 45802002.13%1.145-1％-1％106 100 108 100 100B．600×——×——×——×——×——×0,9862=589.4×0.9862=581.27（3分）103 101 112 100 100106 100 108 100 100C．560×——×——×——×——×——×1=536.48×1=536.48（3分）103 100 116 98 102106 100 108 100 100D．580×——×——×——×——×——×0.9778=601.44×0.9778=588.09（3分）105 103 104 99 99单位地价=（496.33+581.27+536.48+588.09）÷4=550.54（元/平方米）（1分）楼面地价=550.54÷1.2=458.78（元/平方米）（1分）3.某评估参照物价格为10万元，成新率为0．5，被评估资产的成新率为0．75，两者在新旧程度方面的差异为多少万元？（7分）10*0.75/0.5=15(万元)15-10=5 (万元)4.一宗房地产，目前的纯收益为50万元，折现率为10%，预计未来5年的纯收益稳定，5年后拆迁，预计补偿款4000万元，试评估该房产的价值。
（7分）P=50×（P/A，10%，5）＋4000×（P/F，10%，5）=50×3.7908＋4000×0.6209=189.9+2483.6=2673.5（万元）。
