房产测量时共有建筑面积分摊的问题

商住楼房产测量与面积分摊计算房屋与每一个人生活栖息相关，房产是城市居民家庭的重要不动产权，牵涉到千家万户的利益。

明确而清晰的房产产权，是房屋买卖、出让、转让、处置和继承的前提条件。

房产测量是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费提供依据的一项技术性工作。

作者就作好房产测量主要技术环节进行交流探讨。

标签：房产测量；套内面积；产权面积；房产等级；公共面积分摊一、房产测量要掌握规范熟悉流程实施房产测量首先要掌握《房产测量规范》明确基本要求。

其次要熟悉作业流程，把握关键环节。

房产测量的各项精度指标与限差要求是评价测量成果的依据。

测量精度以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

房产平面控制测量要求最末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。

全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点、相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。

房产界址点的精度分三级详见表1。

房产面积的精度分为三级详见表2。

一般新建商品房、城市中心房屋面积均按二级精度要求测算。

对于大城市商业中心区房或特殊要求的房屋按一级标准，三级是对过去房产测量精度不高所设。

房产测量的基本流程按房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、成果资料的检查与验收进行实施。

二、房产测量组织实施单项房产项目实施之前，首先收集有关房产资料，包括测区控制测量资量资料，土地来源资料、相关房屋建筑结构图、平面图、施工图等图件资料及房屋预售文件等，其次根据房产测量等级要求进行测量技术设计和制定实施方案。

项目实施要组织业务熟练的专业技术人员并配备符合精度要求的仪器设备精心组织实施。

房产测量在调查的基础上进行。

房产调查分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况以及地理名称和行政境界的调查。

房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

房产平面控制测量分为二三四等和一二三级，各等级测量应满足相关规范求。

房产测量中共有面积问题探析作者：邓德艳来源：《中国房地产业》 2016年第9期文/邓德艳昆明新网测绘有限公司云南昆明650300【摘要】本文对房产测量进行探究分析，阐述了对房产测量中共有建筑面积的计算及如何确认分摊。

【关键词】房产；测量；分摊住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升，房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。

1、房产测置的基本要求和工作流程1.1基本要求房产测量为“房屋产权、房籍管理、房地产开发、征收税费”等服务，具有一定的法律性。

这就要求调查和测量成果必须达到“权界清楚、面积准确”这一要求。

房产测量以房产调查为基础，在调查阶段，对于房屋的座落、产权人、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚，对房屋的各条边都要认真仔细丈量。

由于城市中的私房比较密集，调查时一定注意墙的归属，是自墙、共墙、他墙还是公墙，而且内外墙的厚度是否一样等。

否则，将会导致测量面积不准，也得不到正确的房产分户图，给以后的工作带来许多麻烦。

对于商品房和新建房，测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照。

差别大时应到实地检查，分析原因，消除错误。

1.2工作流程结论，确定属性（套内面积、公摊面积如何公摊），是房产测量中至关重要的环节，测量作业人员要有高度的责任感和耐心，必须深入到实际工作中，把所有权属关系确定清楚，在测算过程中，应有两个独立的测算小组进行独立测算，或一个小组分别测算两次，把两次测算结果进行比较，若两次独立测算结果在误差规定范围内，则可取两个结果的中数作为最终确定的产权面积，否则应进行重新测算，这样才能保证房屋产权面积的精确，保证产权人的合法权益。

2、共有建筑面积的分摊2.1共有建筑面积分摊系数应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。

共有建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。

凡一幢房屋与其他房屋间没有共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共有建筑面积的共有共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数，该种类型建筑物的共有建筑分摊系数只有一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊），共有建筑面积分摊系数=幢内应分摊的共有建筑面积之和÷幢内各套房屋套内建筑面积之和。

房屋共有建筑面积测算与分摊方法探讨⊙桂林市房地产交易所、桂林市房地产测绘中心朱小兰【摘要】较系统地介绍了房屋共有面积的测算，重点对房屋共有建筑面积测算与分摊方法进行了探讨。

【关键词】房屋共有建筑面积测算分摊方法商品房面积测算,是一项政策性和技术性强,精确度要求高的工作，它关系到房地产开发商与业主的切身利益。

在商品房交易中，目前的计价方式有三种：一是按建筑面积计价；二是按套内建筑面积计价；三是按套（单元）计价。

这三种方法均是合法的。

无论以何种方式进行销售，最终落实到权属管理产权证发放中，都是以建筑面积为基准的。

确定准房屋分户的建筑面积，关键在于确定房屋中共有面积及其共有共用关系，以及如何对共有共用面积进行合理分摊。

下面着重对房屋共有建筑面积测算与分摊方法作出讨论：（一）共有面积的处理原则1、产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。

①分割文件或协议必须是所有相关权利人达成的，缺一方都不行，否则，不视为为有效的分割协议。

已领取商品房预售许可证的商品房，再行分割的，若影响相关权利人利益的，需由所有相关权利人达成分割协议。

②分割协议应明确的部位和分割方式，隐含的或不明确的协议均不视为有效的分割协议。

且共有共用部位的约定不能用法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。

③相关房屋权利人所达成的分割协议不能侵犯公共利益和第三方利益。

否则，不视为有效的分割协议。

2、无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

（二）共有建筑面积按比例分摊的公式δSi=K×Si K=∑δSi/∑Si式中K——为共有建筑面积的分摊系数（取位至小数点后6位数）；Si——为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，平方米；∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。

（三）共有建筑面积的分类根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，可以分为以下几大类：1、幢共有建筑面积：指为本栋各功能区服务的共有建筑面积。

关于房产测绘面积计算问题的探讨王秀鸽郭玉林目前，房地产市场正逐步走向法制化、规范化。

商品房作为耐用、高价值的商品，其面积的认定已成为房产管理部门一项重要工作。

在迅速城市化进程中，城市建设规模发展，东西方建筑文化交汇碰撞，建筑型式推陈出新，给我们的房产测绘工作提出了新的要求，也带来了更大的难度。

特别是高层建筑，平面布局不规则，共有面积错综复杂且相互交叉，必须科学合理地认定共有面积，降低面积计算误差和共有面积引起的分摊误差。

下面对实际工作中一些具体作法和存在问题进行探讨：一、关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来，随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃，房屋所有制关系越来越复杂，由单一产权向多产权转化，异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作，明确划分功能区，准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积，作到公正、公平。

合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。

目前，由于房屋的商品化，房价与共有面积的认定与分摊计算，还存在一些较为突出的矛盾。

在核定房价时，商品房价格一般由下列项目构成：征地费及拆迁安置补偿费，勘察设计及前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，配套公共建筑建设费，管理费，贷款利息，利润、税金等。

并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行价格差别。

住宅价格结构由过去的“建筑安装工程”价格转化为“综合开发”价格。

过去以福利分房为主，产权关系单一，建筑面积只是一个量化的指标。

目前，建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位，房屋出售时，不同楼层价格不同，当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。

例如：地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题，地下室销售价格往往比地上部分低得多，如将地下室作为共有建筑面积进行分摊，分摊到不同层的共有面积将被计入到相应的产权面积中，同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。

其实不仅仅是地下室，其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。

湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则为规范房产面积测算，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000.GB/T17986.2-2000）规定，结合我省实际，制定本规则。

本规则自2005年1月1日起施行。

第一部分 房产面积测算一、房产面积测算的一般规定1．房产面积测算的内容房产面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

2．房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。

3．房屋使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

4．房屋产权面积房屋产权面积系指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。

5．面积测算要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

采用《房产测量规范》二、三级房产面积测量精度，如下表：上式中：S——所测量的房产面积，D——测量长度ma、mb——测距仪的固定误差、比例误差mz ——测量距仪和反射面的对准误差6．测量中所使用的仪器、设备和测绘软件应按规定检定或鉴定。

二、计算建筑面积应具备的条件根据计算建筑面积有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：a )应具有上盖；b )应有围护物；c )结构牢固，属永久性的建筑物；d )层高在2.20 m以上；e )可作为人们生产或生活的场所。

其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面（不包括隔热层高度）的垂直距离。

三、计算全部建筑面积的范围1 ) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2 )房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在2.20 m以上部位计算建筑面积。

关于房产面积测算与面积分摊问题的思考摘要:住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。

本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。

关键词:房地产房地产面积测算房屋面积分摊住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升,房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。

本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究,以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。

1 房屋建筑面积测算包含的内容房屋建筑面积测算主要包括:房屋幢、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。

(1)整幢房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。

这里的“幢”指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋,且符合以下4个条件:a)建筑物设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体;b)建筑规划许可证中该建筑为同期规划、同期建设;c)该建筑物的施工图纸为同一整套图纸;d)该建筑物不同层次的房屋(塔楼)没有完全独立的共有共用设备。

幢的划分非常重要,在一些房产纠纷中,就出现了表面上同幢实际不同幢而出现的公摊不同的问题,虽然看起来是连在一起的房屋(中间有伸缩缝),可是它们是两幢不同期规划、建设的房屋,也不是一套建筑图纸,所以这其实是两幢房屋,当然公摊系数也就不可能相同。

这种情况下,开发商要和客户多进行沟通,让他们明白《房产测量规范》中“幢”的规定,问题也就很好解决了。

(2)房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层(附层)、地下室等。

层高高于2.20米的层计算建筑面积。

层高低于2.20米的地下室(储藏室)层不计算建筑面积,也不计入房屋的总层数。

如那种“5+1”设计的户型,即五层住宅加一层储藏室的户型,如果储藏室层高大于2.20米,储藏室层是计入房屋总层数的。

在一般人的理解中,住宅的一层才是一层,其实在办理房屋所有权证时是登记为二层的。

房产测绘共用建筑面积的分摊方法探讨摘要：近些年来，房产测绘共用建筑面积的分摊方法备受关注，本文对房产测绘共用建筑面积的分摊方法进行了分析和探讨，并提出了将功能区作为最低级别的共用建筑面积的分摊方法。

关键词：房产测绘；共用建筑面积分摊方法；功能区根据《房产测量规范》和当下房屋建筑具体情况，可以将共用建筑面积分为以下两大类：不计入分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积。

但是不同地域的共用建筑面积分摊计算都不尽相同，或多或少存在一定差异，但是无论差异存在与否，这些地域的共用建筑面积分摊所遵守的原则都是统一标准的，即房产共用面积指的是建筑在本幢楼房内占据的面积，而并不是本幢楼房内的房产共用面积和本幢楼房没有连接的房产共用面积不能进行分摊，同时本幢楼房的房产共用面积也不能分摊至别幢楼房。

[1]如果产权各方具有合法权属分割协议，应严格遵循协议进行。

如果产权各方不具有分割协议，应严格遵循谁用谁分摊的原则，并结合实际房屋建筑面积比率进行分摊计算。

一、房产共用建筑面积分摊计算方法进行分摊的共用建筑依照应用功能和服务范限可以分为以下6种等级：（1）整栋楼共用建筑面积：指的是为服务于整栋建筑的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于整栋楼的范围内；（2）功能区间共用建筑面积：指的是服务于其中一栋楼的部分功能区的公共建筑空间的面积，这一面积分摊于对应的功能区范限内；（3）功能区共用建筑面积：指的是特意服务于一栋楼的某一个功能区的共用建筑空间面积，这一面积分摊于这一功能区的范围内；（4）层间共用建筑面积：指的是服务于其中一个功能区中的两层或两层以上楼层，这一面积分摊于对应楼层的范围内；（5）层内共用面积：指的是特意服务于该层的公共建筑空间面积，这一面积分摊于该楼层范围内；（6）套间共用建筑面积：指的是只服务于一层内两套或两套以上房屋的公共建筑空间面积，这一面积分摊于对应房屋范围内。

[2]二、共用建筑面积分摊的层级通常情况下，对于共用面积分摊大多依据“谁用谁分摊”的原则，也就是说共用建筑部位服务于哪些套房屋就应该由哪些套房屋进行分摊处理，这一方法的最大优势便是能够让人们接收。