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房地产金融论文房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。
随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。
在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。
由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。
金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。
房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。
这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。
并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。
使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。
一、学习内容概括：第一章房地产金融概论：在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。
认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。
房地产经济学论文范文精选3篇经济金融政策对房地产行业的影响经济学论文［［近几年，随着房地产投资的急剧增和气房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。
无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。
而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。
这种对银行完全依赖的房地产业进展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。
当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。
在此形势之下，有必要用宏观经济调控来操纵房地产业的泡沫成分。
一、金融政策对房地产业影响分析1）对房地产企业的影响加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。
负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。
对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
2）对消费者的影响加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。
据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
3）对房价的影响房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于：XX://平缓。
宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济进展的成效上需要相当长的一段时间。
加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。
而购买力的降低必定会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而操纵过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1、存款准备金率政策根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。
但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。
浅谈房地产金融发展趋势及布局论文近年来，中国房地产金融投资业发展缓慢，日趋成熟，特别是近年来，房地产金融如雨后春笋般涌现。
房地产金融投资业正在推动我国经济的发展。
目前，房地产金融在市场中的主流地位正在发生深刻的变化。
随着国内金融改革的深入:随着大资本管理时代的到来，资本市场和融资工具的开放，金融产品的丰富性显著增加。
房地产金融的发展也迎来了一个关键的时间窗口。
房地产金融创新正是时候。
本文从以下几个方面论述了房地产金融的发展1:中国房地产上市公司融资状况2014年再融资大门开启后，监管部门在2015年进一步放松了对企业债券和再融资的限制，住房企业融资渠道再次拓宽。
在优惠政策的推动下，上市房地产企业直接融资速度加快，融资规模呈现爆炸式增长。
融资成本较低的公司债券:定向发行和中期票据正越来越多地取代银行贷款和信托等高利率负债，成为房地产企业的主要融资方式。
融资结构不断优化，融资成本重心不断下移。
具体表现如下:(1)公司债券市场蓬勃发展，公司大规模发行债券。
在公司债券发行机构的扩张中:简化审批程序、降低融资成本、增加融资需求等因素，2015年公司债券融资快速增长，特别是自2015年7月以来，房地产企业的公司债券发行周期和发行规模大幅增加，交易总量达到326笔，4068.22亿元，分别占全年规模的91.57%和93.53%。
截至2016年4月22日，住房企业公司债券发行频率和规模分别为2330亿元和3175.33亿元，分别占2015年总规模的65.45%和73.01%。
随着大规模债券发行的推进，住房企业的融资结构和成本得到优化。
一些优秀的住宅企业以其强大的综合实力、稳定的经营特点和突出的商业模式，在资本市场上引起了广泛关注。
(2)中国证监会宣布取消再融资:涉及房地产业务事前审查的并购重组，进一步降低住宅企业增资门槛年初以来，不仅大型上市房企融资频繁增加，中小上市房企也加入了再融资大军，相继宣布了固定增资计划。
我国房地产金融成长研究共3篇我国房地产金融成长研究1我国房地产金融成长研究随着我国城镇化进程的推进，房地产市场也迅速发展起来。
房地产市场具有很强的金融属性，其发展需要大量的资金支持，同时也为金融机构提供了广阔的发展空间。
因此，对我国房地产金融成长的研究具有重要意义。
一、我国房地产金融的现状近年来，我国房地产市场发展迅速，成为我国经济发展的重要引擎。
根据国家统计局数据，房地产行业占GDP的比重持续提高，已经超过20%。
同时，房地产行业对于各类金融机构的贷款需求也不断增加。
据中国银行业协会数据，截至2020年9月末，全国银行房地产贷款余额为36.1万亿元，同比增长12.9%。
其中，个人住房贷款占比逐年增加。
房地产金融的发展不仅在数量上表现出快速增长，还呈现出结构上的变化。
首先是贷款结构的变化。
近年来，为应对房地产行业调控政策的不断加强，各大银行纷纷收紧房地产贷款。
因此，个人住房贷款成为房地产贷款中的主要类型。
其次是融资途径的变化。
房地产开发企业早期多采用股权融资、债券融资等传统融资方式，现在则更多地选择信托融资、ABS等非银行金融机构融资。
二、我国房地产金融成长的驱动力1. 我国房地产市场的快速发展房地产市场的发展需要大量的资金支持。
随着城镇化进程的加速，城市人口不断增加，推动了对住宅、商业、办公等各类房地产的需求。
同时，房地产行业链条的拉长，也为金融机构提供了更多的投资机会。
2. 金融机构的竞争各大银行、证券行业、基金等金融机构都希望在房地产市场众多的投资机会中抢占市场份额，实现自身的利润增长。
3. 房地产调控政策的影响房地产调控政策是影响房地产金融成长的另一个重要因素。
随着我国房地产市场的风险不断加大，政策开始纠正房地产市场泡沫，房地产金融的投资方向开始发生变化。
各金融机构开始加强对房地产项目的审慎性评估，控制风险。
三、面临的挑战1. 房地产行业风险不断加大房地产行业的运作周期长，涉及到多个环节，易受利率、政策、市场供求等多种因素影响，风险较大。
房地产金融发展趋势与创新研究目录前言.................................................................................................................................................... - 3 -第一章房地产金融概述 .................................................................................................................... - 3 -1.1房地产金融概念 (3)1.2房地产金融体系 (3)1.3房地产金融的作用 (3)1.4房地产业与金融业的关系 (4)第二章房地产金融存在的问题 ........................................................................................................ - 4 -2.1风险过于集中于商业银行体系 .. (4)2.2房地产金融存在风险 (4)2.3金融改革相对滞后 (5)第三章房地产金融发展趋势分析 .................................................................................................... - 5 -3.1福利性金融体系将逐步形成 (5)3.2金融创新势在必行 (6)3.3房地产金融市场体系趋向层次化 (6)3.4以商业地产作为REIT S的切入点 (6)3.5监管程度将会加强 (6)3.6风险管理将加强 (7)第四章房地产金融创新分析 ............................................................................................................ - 7 -4.1房地产金融创新的必要性 . (7)4.1.1 房地产贷款在银行累积的风险过大................................................................................ - 7 -4.1.2 高地价要求房产商增强融资能力.................................................................................... - 8 -4.2房地产金融创新的方向 .. (8)4.2.1 房地产金融证券化............................................................................................................ - 8 -4.2.2 金融品种多样化................................................................................................................ - 8 -参考文献 ............................................................................................................................................ - 11 -致谢.................................................................................................................................................. - 12 -摘要目前,中国房地产开发企业面临着金融创新不足、金融风险较大等问题，而调控的房地产市场，呼唤新的资金渠道，也呼唤好的金融品种。
房地产金融业研究管理论文房地产是我们生活中一个普遍存在的领域，随着社会经济的不断发展以及城市化的进程不断加快，房地产业在经济中扮演着非常重要的角色。
相对于其他产业而言，房地产业是一个相对资本密集型的行业，因此，它的融资方式也和其他行业有所不同。
与此同时，随着金融行业不断深入发展以及资本市场的多元化，房地产金融的融资方式也在不断的发生着变化。
如果要深入了解房地产金融业，那么就需要对其进行研究。
本文将从房地产金融的定义、房地产金融的融资方式以及房地产金融的管理方案三个角度来进行探讨。
一、房地产金融的定义首先，我们需要了解房地产金融的定义。
房地产金融是指通过金融手段来解决房地产业投融资问题的一种融资方式。
这种融资方式的主要目的是为了提高房地产业的资金效率以及提高其融资能力。
房地产金融的融资方式主要包括股票融资、债券融资、贷款融资等多种形式，其中，贷款融资是最为常见的融资方式。
相对于其他行业而言，房地产业的融资方式相对较为复杂，因此，对于房地产金融的研究也显得尤为重要。
二、房地产金融的融资方式接下来，我们将对房地产金融的主要融资方式进行探讨。
首先，股票融资，股票融资是指企业通过向外发行股票来进行融资的一种方式。
在房地产企业中，股票融资是比较少见的一种融资方式。
其次，债券融资，债券融资是指企业通过向外发行债券的方式来进行融资。
在房地产企业中，债券融资是较为常见的一种融资方式。
其次，贷款融资，贷款融资是企业通过向银行借款来进行融资的一种方式。
在房地产企业中，贷款融资是最为常见的一种融资方式。
最后，是REITs，REITs是房地产投资信托基金，其主要是采用对房产进行资本市场化的方式进行融资，从而在资本市场上进行融资。
REITs已经成为房地产企业融资的重要途径，这种方式对于房地产企业的资金优化以及融资能力的提升都有着重要的意义。
三、房地产金融的管理方案最后，对于房地产金融这种融资方式，需要进行有效的管理，以提高其效率以及降低风险。
房地产金融风险研究论文摘要：分析了我国房地产金融风险的现状，提出了寻求房地产金融风险防范的方法。
关键词：房地产金融;房地产金融风险随着经济的发展，房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分，在经济体系中属于基础性、先导性的行业。
房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。
防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。
1房地产金融风险概述房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。
就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。
2我国房地产金融风险现状2.1个人住房抵押贷款风险2.1.1欺诈风险截止目前，我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断。
在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。
如果借款人的个人收入一旦出问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，同时加大了执行的难度。
此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。
2.1.2提前偿还贷款风险因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系，提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。
2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率，其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%，上调了1.35个百分点；五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%，上调了0.64个百分点。
关于房地产金融的论文一、商业银行房地产金融风险的理论研究(一)房地产金融风险的概念国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。
目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。
狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。
房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。
(二)国内外研究综述国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。
在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。
Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。
Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。
DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。
国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。
武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。
易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产市场是完全建立在银行信贷支持基础上的房地产市场。
石长丽(2006)对房地产贷款和房地产资产泡沫进行了实证分析,结果表明商业银行房地产贷款与房地产泡沫两者存在很强的正相关关系,商业银行房地产信贷规模对房地产价格产生直接影响。
金融研究论文房地产金融现状及潜在风险分析一、房地产金融风险的相关概念（一）房地产金融风险定义房地产金融是指房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
房地产金融业务的内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。
房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
我国房地产金融经过几十年的发展，己逐渐形成一套房地产金融体系。
以商业银行贷款为主，房地产基金、住房储蓄银行、住房合作社等为补充的房地产金融体系。
由于我国房地产开发对银行贷款有着较强的依赖，因此，我国房地产金融风险集中表现在银行贷款风险。
需要指出的是房地产金融风险既包括可能带来的未知收益，也包括可能承受的未知损失。
在房地产经济高涨时期，贷款银行是房地产经济的受益者；在房地产经济衰退时期，贷款银行则不可避免地要承担一定损失。
本文研究目的是为了规避房地产金融风险带来的损失，所以文中房地产金融风险指未知损失。
（二）房地产金融风险分类房地产金融风险主要包括流动性风险、市场风险、经营风险和违约风险。
房地产泡沫破灭使金融机构承受的风险主要是市场风险和违约风险，由于金融机构在房地产方面的信贷过分集中而造成的风险往往属于流动性风险。
1.流动性风险流动性风险是指由于房地产贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不匹配而引起的商业银行资金周转不长的风险。
我国房地产开发贷款主要来自于四大囚有商业银行，贷款期限一般是5年。
这种银行现金流短存长贷的结构很容易导致银行出现流动性风险。
据经验而言，如果房地产贷款占总贷款的30%,则很容易引发金融机构的流动性风险。
我国目前房地产贷款占总贷款比例10%-20%,贷款结构比较健康，但如果不加以控制很容易导致流动性风险。
房地产金融》结课论文浅析房地产金融风险及对策姓名王训学科、专业土木工程学号1113300225 授课教师管理学院王威哈尔滨工业大学2013.5.26浅析房地产金融风险对及对策摘要：由于房地产业本身的特点，在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险。
近年来，随着我国城市化城镇化发展进程的加快和住房制度改革的推进，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免地承担了房地产业的高风险。
银行体系出现了流动性过剩的局面，出现了严重的房地产泡沫，使房地产的金融安全成为一个需要重点关注的问题。
本文结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的政策建议。
关键字：房地产金融建筑经济国五条流动性过剩房地产泡沫次贷危机房地产金融风险1近几年我国房地产金融政策部分回顾1.1近年来央行多次加息及系列房地产信贷调控政策的出台目前，在一系列金融管制政策作用下，房地产业已从过快的发展势头步入稳健发展阶段。
今年国五条的出台在金融市场引起轩然大波。
波及到社会各领域。
因此，房地产业作为国家经济宏观调控的重点行业，是需要不断地寻求市场动荡中其所应变的角色定位，来抑制房地产业不良的迅猛增长或刺激行业的萧条。
限制银行对房地产开发商发放信贷资金，开发企业的自有资金不得低于项目总投资的30%，且“四证齐全”时才能发放贷款。
限制房地产开发土地供应贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的70%，贷款的期限不得超过两年。
1.2申请贷款的房地产开发企业自有资金不得低于总投资的35%；每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。
对商业银行个人住房贷款利率定价机制进行了市场化调整，将自营性个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平，不再实行之前优惠利率，而是实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。
1.4上调商业银行贷款利率。
央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点。
对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
2011级房地产经营与估价专业课程论文课程房地产金融与税收班级房产11-3姓名学号指导教师时间2012.6经济管理系浅析房地产调控内容摘要：与前几轮调控相比，新一轮房地产调控政策空前严厉，更多运用了行政手段。
在一系列严厉的调控政策作用下，新一轮房地产调控取得了阶段性成果，市场主体的行为渐渐趋于理性。
但是，由于房地产调控政策实施中面临的困境，我国房地产市场“政策市”特征依然十分明显。
展望未来，只有建立稳定的长效调控机制，才能逐步改善房地产市场长期供求关系，房地产市场才能回到健康的发展道路上来。
关键词：房地产调控政策保障性住房稳定市场美国由于房地产市场混乱引发了次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性原因，也有监管的因素，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券滥发，受到舆论普遍谴责。
对于房地产金融创新，我们要有客观的判断。
房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构资金问题，也为购房者提供了融资便利，但这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就遭到滥发，并引发严重的后果。
作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品。
REITs 大兴之时，都是房地产市场比较沉寂的时候。
为应对国际金融危机冲击，对贯彻扩大内需、促进经济增长的措施，国务院办公厅就加大金融支持力度，促进经济平稳较快发展提出了三十条意见，其中包括开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。
因此对有关房地产投资信托基金的研究具有十分重要意义。
房地产投资信托基金的直接投资对象是房地产，因而分析房地产价格变化规律，科学准确地预测未来某一时点价格，对房地产投资和国家针对房地产问题进行宏观调控具有重要指导意义。
而波动与房地产市场不确定性及风险密切相关。
波动率越大，表明房地产相对价格波动越大，相应地房地产投资的风险值越大。
据国家统计局公布，“2012 年第一季度，中国财政收入增长14.7%，比去年同期（33.1%）回落18.4 个百分点，其中税收收入增长10.3%，比去年同期（32.4%）回落22.1 个百分点。
”在这个增长的回落中，还有另外一个问题，在第一季度财政收入增长速度回落到14.7%之际，财政支出却是增长高达34.7%。
在现实中的状况是，今年以来，地方政府通过融资借贷发工资的现象越来越多，尤其是县区级的政府，财政收入几乎尽数用于发工资。
如果此种情势延续下去，一些基层政府发不出工资，也是极有可能的。
因此，近日“地方政府要如何出手，来唤醒沉睡的公积金”成为热点，南昌、郑州、沈阳、信阳、乌鲁木齐等多地纷纷调高公积金贷款额度，只因公积金为属地管理，地方政府试图最大限度的利用属地政策解释权。
当然这个松动仍在“只为刚需提供优惠”的圈圈里，尽管只是一个小动作，但是地方政府切盼房价松绑的心态，却一目了然。
对于中央政府来说，第二套房若松绑，则近三年来的宏观调控或将前功尽弃，逐渐回落的房价将再次起飞。
折中之举，是对于第二套、第三套课以重税，削减房地产的投资属性，这可能会是个相对体面的选项。
但因何这个政策难以现身？财政部财政科学研究所所长贾康称，“房产税的推广从技术层面看没有障碍，最大难点是一些既得利益者的阻碍。
以北京为例，北京地区的几十万套小产权房和其他央产房，都需要一个稳妥的解决方案，这会是一个棘手的问题。
”不仅北京，各个省份实际亦如此。
利益阶层，从上游直至下游，对于土地资产的全方位占有，已然有了路径依赖，胃口只要撑开，哪有缩回去的道理？在分税制体系难以改变的情形下，房地产调控如何前行？在某些讨论中，房产税似乎是一个必然出路。
但是必须要有真正的讨论，对房产税的争议，将会把利益平衡难点摆到桌面上来，方可在“两难困境”中产生真正理性的博弈，取舍。
这个事情取得进展之前，“限购”政策就不会轻言放松。
无独有偶，自5 月1 日始，台北将开始执行“豪宅税”，据新华网的报道，其征收标准为“每户总价约合2000万元以上，每平米约合7.5 万元以上，或者每户面积在260 平方米以上，均需交纳赋税”。
台北新政，或有一定参考价值，既未触动绝大多数房产拥有者，又对房产的投资属性予以约束，是一个折衷的办法。
为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，国务院办公厅出台了“国十一条”，新一轮房地产调控全面展开。
与以往相比，新一轮房地产调控政策力度大，政策出台密集，调控持续时间长，强化了对地方政府问责，行政手段运用更多。
本轮房地产调控能否遏制房价快速上涨，促进房地产市场平稳健康发展？能否改变公众“越调越涨”的预期？还存在哪些不足？调控政策的下一步走向是什么？这是值得认真研究的问题.1.2 第二轮房地产调整1.2.1 背景1992年出现并连续2~3年的房地产供不应求的局面得到根本改观，供求开始协调起来，部分城市的某些房地产品种有了供大于求的迹象。
可惜1997年爆发了东南亚金融危机，对于中国房地产的投资和需求发展，产生了明显的抑制作用，尤其是需求的大幅度下降。
这样就加剧了自上轮调控以后出现的供大于求的局面，空置严重。
1.2.2 政策措施该轮调整的主要措施：第一，中央政府鼓励各地建造低价住房，满足大量中低收入群众的住房需求。
第二，用宽松的住房金融，推动住宅需求。
第三，减免税金，降低购房负担。
对空置有年的商品住宅免收营业税；居民出售自住旧公房购买新房，只交纳契税的差额部分；普遍降低新房购买契税；个别城市还实行购买住房的款项可以抵扣个人所得税税基的政策。
第四，各地政府的房屋主管部门，实施降低房屋交易费。
第五，让存量住房进入市场，推动增量市场发展。
1.2.3 取得的效果第一，调控的主要对象紧紧抓住了住宅。
由于20世纪90年代中后期，中国城镇居民的平均居住水平相当低，抓住住宅问题，符合需要、顺乎民心。
第二，把活跃住房市场和改革住房制度紧密地结合起来，相互推动、相得益彰。
当时房地产调控的主要指向是活跃市场、带动景气，并不是直接为了解决住房制度改革。
但是，住房制度改革自身也要求通过活跃市场，实现住房商品化、市场化和改善居民居住水平的目的。
两者在目的上具有客观的共同性，因此自然地结合起来了。
第三，调控手段的多样性。
本轮调控除了金融市场调控之外，大量地采用了税收、费用手段，还有制度改革的手段。
这显示房地产调控在不断地走向成熟。
第四，中央和地方两个层次的调控，紧密协同。
1.2.4 存在的问题第一，对于房地产业的重要地位认识和调控的不完整性。
90 年代中后期开始，勉强地提出了所谓的住宅产业的重要性，将住宅问题从房地产业中割裂开来。
这种认识造成两个后果：一是看重住宅发展对于国民经济的消费和投资的拉动作用，却没有充分意识到住宅仅仅是房地产品的一个主要组成部分，包括住宅业在内的房地产业本身可以创造相当多的国民经济增加值。
二是把重点放在提高住房消费水平和拉动其他产业增长的经济发展方面，但是，对于房地产业的企业制度、产业组织、市场机制的改革问题有所忽略。
第二，调控行动缺乏灵活性。
一是起动较慢。
由于对房地产市场形势的判断没有充分的把握，不能肯定市场是处于过热还是过冷的阶段，无法果断地采取及时的调控行动，以至于调控有些滞后。
二是缺乏灵活性。
在一项调控措施实施时，缺少针对不同情况作不同的处理，过于死板。
第三，判断方法上的陈旧性和不成熟性。
作为市场经济体系之一的房地产市场的产生、发展时间不长。
判断房地产市场形势好坏的方法没有一套成熟的、科学的标准和方法。
传统的工具和方法用于简单市场的分析还勉强可以，但对于有特殊复杂性的房地产市场，就勉为其难了。
2、新一轮房地产调控政策的特点2003 年起，我国政府实施了多轮房地产调控，与前几轮调控相比，本轮调控政策呈现出以下特点。
（一）调控政策空前严厉首先，本轮调控出台了严厉的差别化房贷政策，在二套房（含以上）贷款首付款比例和贷款利率上作出了严格的规定。
“国十一条”规定二套房贷款首付款比例不得低于40%，“国十条”和“国八条”则进一步把首付款比例提高到50%和60%；“国十条”规定二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；2010年10 月，各商业银行进一步暂停了发放第三套及以上住房贷款。
其次，本轮调控加大了差别化住房税收政策执行力度，对出售自有住房，并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
最后，本轮调控充分运用了严厉的限购限价政策。
密集的房贷新政与严厉的税收和土地政策、严厉的住房限购限价政策一起，共同组成了“史上最严厉”的房地产调控政策组合拳。
（二）积极增加保障性住房和普通商品住房供给2006 年5 月，“国六条”首次提出“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房”，由于缺乏可操作的实施细则，相关政策一直没有被有效落实。
本轮调控明确了2011 年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务，提出了“十二五”期间新建保障性住房3600 万套的规划。
“国八条”要求地方政府切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设，强调了“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”。
本轮调控进一步强化了住房保障的约谈问责机制，对没有完成保障性安居工程目标任务的地区，相关部门人员按照规定将被追究责任。
（三）突出运用了行政手段2010 年“国十条”首次提出，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2011 年1 月“国八条”再次规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行限购措施。
在中央的一再严令下，包括北京、广州在内的一线城市和房价涨幅过大的杭州、苏州等二线城市，都相继出台了住房限购令，规定本市居民和外地居民的购房数量和条件。
截止2011 年10 月31 日，全国累计有46 个城市发布了限购令。
与上述实施限购的城市不同，房价涨幅相对有限的二三线城市则选择相对宽松的限价政策，2011 年9 月，河北省廊坊市出台“限价令”，要求该市新建普通商品住房价格最高不得高于9000 元/平方米，随后，更多二三线城市加入“限价”行列。
总结：综上所述，本轮房地产调控，由于中央政府态度严厉，调控政策力度大，调控取得了阶段性成果。
但是，本轮调控在打击投机、抑制奢侈型住房消费的长效制度建设方面进展不大。
未来的房地产调控，只有以长效的调控机制稳定市场长远预期，以灵活的信贷政策平抑市场的短期波动，中国房地产市场才能逐步脱离“政策市”，迎来平稳健康的发展。
参考文献：[1] 《新一轮房地产调控政策的特点_效果及展望》[2] 《房地产金融结构与房地产经济增长关系研究》[3] 《房地产调控下一招》。
