2019年最新-2019.10.12 御锦城项目营 销战略沟通案_图文.ppt-PPT精品文档-精选文档

（二）风险对策 1、找准定位，顺应形势 2、战略布局，减少“肉搏战” 3、修炼内功，随机应变
谢谢观赏！
四、运营计划
（一）盈利模式设定 1、传统模式
即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来 访，销售员通过讲解介绍促使下单。 2、直销模式
针对此模式，印制DM单，通过两种形式发送：第一，对筛 选的目标客户以直投或邮寄的形式发送宣传资料。第二，销售员 可自行领取资料定点发送宣传。 3、好邻居模式
瀚海 · 腾飞——御景龙城 策划案
目录
一、项目背景 二、整体项目概述
三、市场与竞争分析 四、运营计划
五、风险分析及对策
一、项目背景
瀚海——腾飞团队接受瀚海——腾飞房地产开发有限责任 公司委托，就2013年独具中国风的御景龙城楼盘进行具体策划。
为使整个项目更顺利地得到推广和销售，保证各项工作不因 沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案。
①：自住型消费群体
占90％
②：投资性消费群体
占10％
（三）定价策略与调整
阶段
销售方式
计划销售 （套）
所占百分 （％）
价格（元 /㎡）
优惠
第一阶段 开盘销售 60
20
4180
一次性3%， 按揭0％
第二阶段 现房销售 86
30
4880
一次性3%， 按揭1％
第三阶段 强销
60
21
2700
一次性2%， 按揭1％
10、销售情况：一期销售完毕
本项目分析 1、发 展 商：广西瀚海·腾飞有限公司 2、地理位置：扶绥县城南新区扶绥城南环城公路南段（广 西城市职业学院北门旁） 3、总投资额：6000万元 4、项目定位：扶绥县大城文化会所 5、规 模：占地15.1亩，建筑面积28360.62㎡ 6、得 房 率：88％~90％ 7、户 型：三房两厅两卫、两房一厅一卫 8、工程进度：整个项目建设周期为1年半（预计） 9、销售价格：开盘价在2180元/㎡，现房价2580元/㎡起。

卖点细节解构3
3、健康科技
概念延展：新风系统 利用通风管道交换室内外空气，保证室内常年拥有媲美自然风的新鲜空气。
卖点细节解构4
4、L台商业街
概念延展：都市漫游街 依项目L型地形规划的商业格局，是承载万千繁华的物质消费磁场，对内便利满足 业主日常生活购物、休闲所需，对外辐射区域周边，成为区域内最璀璨绚烂的时尚 展示大橱窗，活色生香的生活每刻都在精彩演进着！
2019推广阶段划分、三大传播渠道
项目蓄水、认购期 2019.8—9月
造场 广告
现场导示系统 现场展示系统
小众传播（海报、DM单） 拦截眼球（户外） 天罗地网（短信、报刊<条栏方向>、销使）
开盘强销期 2019. 10月
公关
大型活动公关 小型活动促销
第一阶段：项目蓄水期 项目产品形象导入，预告项目即将面世
西郊位于西安城市西部区位，总人口110万余，是西安发展久远的成熟老化工、重工业 基地，片区分布5个超大型企业，重工企业居多，副食品商业繁荣活跃， 但因整体规划中政府支持较少，发展步伐较缓慢。
生态环境：关键词——汉长城遗址公园、红庙坡广场、550亩大兴公园规划
城西拥有西城目前最大的汉长城遗址公园，以及列入规划中的大兴公园。
二、城西区域解读
配套环境：关键词——商圈、交通、教育
方欣、土门场核心商圈，新炭市街、国亨市场 等围绕； 二环路、三环路、绕城高速贯通构筑了城西与城内便捷的交通； （曙光、安琪儿）幼儿园以及二府庄小学、大兴中学、西安电大建工文理学院 、陕西师范大学职业技术教育学院等知明学校，文化教育氛围日益浓厚。
人居现状：关键词——城中村、单元楼、老房子
周边楼盘
案名 开发商 总建面积 规划面积 单价区间 物业公司 建筑楼层 热销面积

南昌钦都豫景营销推广 策略提报74PPTXX年同
致
2020/11/13
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
目的1 快速提升项目及开发商的品牌形象与影响力! 目的2 完成战略销售目标(快速提升销售力) 目的3 挖掘项目价值最大化因素及独特卖点
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
解读：1-8月,除4-5月份因传统销售旺季供应量剧增外,其它月份增长较为平均, 预计随着金九银十的到来,下半年住宅的供应量将有一波大的提升。
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
南昌楼市
1-8月南昌商品房销售情况
1-8月，南昌市市区商品住宅成交套数和面积分 别是15861套和167.13万㎡，同比减少13636套 和142.95万㎡，减少了46.23%和46.1%。 但8月南昌市（含南昌县）商品住宅销售套数和 销售面积大幅攀升，分别增加2147套和19.84万 ㎡，增长了91.6%和80.85%。
通过营销所达到的目的
1、为本案在区域市场寻到一个精准的定位 2、准确的寻找本案的目标客群 3、通过精准的推广渠道有效的传播信息 4、实现快速的去化、实现项目收益最大化 6、树立起建工集团的优势形象价值
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
钦都豫景总体营销战略
快+精+准
快：工程进度快+销售速度快
解读：今年南昌加大了对棚户区的改造，这也在一定增加市场的刚性需求。而地 铁1号线开建，不仅拉大了城市骨架，更使“地铁物业”成为未来数年南昌楼市 的新热点。
南昌钦都豫景营销推广策略提报 74PPTXX年同致
南昌楼市
区域市场情况 目前区域（北京路沿线）基本没有与本案直接竞争的楼盘。为此，我们选择已在 上半年基本售馨的京东国际花园和稍有一点可比性的水榭尚都作为本案参考案例：

万
四季度
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万
2018年团队建设情况
← 拔河比赛
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部门管理不断强化
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2018年工作明细
01
第一项工作 已完成
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7分>达标
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9分>达标
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年度工作概述
01 02 03
总体目标顺利完成
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思想认识不断提高
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2018年工作达标情况
9.3分>达标
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"十五"期间，完成国道110线呼市段、国道209呼市至和林段一级路、和 林至清水河土勾子段二级路、清水河至偏关二级路改造工程。完成省道104 线呼市至武川、省道209线和林至刹虎口、省道101线呼市段二级路改造工程 和省道102线呼市至凉城一级公路建设。完成武川至召河、武川至白音锡勒、 机场路、哈素海旅游线的改造工程。配合自治区完成呼市至包头、呼市至集 宁高速公路建设，启动呼和浩特公路主枢纽项目，与此同时完成土托东线、 土托西线、萨凉路、集固路（呼市段）等一批县乡公路建设，力争"十五"期 末，市内国省干线达到二级公路标准，80%的村通等级公路。铁路运输要改 扩建铁路西站，建设呼准铁路专用线。航空运输要升级改造呼和浩特机场， 发挥中西部地区骨干支线机场作用。
刘安峰
2、国民经济
2019年全市国内生产总值达到214亿元，比2000年增长20%。分别 比全国和全区平均水平快12.6和10.3个百分点。全市人均国内生产总 值达到9902元，比上年增长18.8%。
第一产业增加值25.5亿元，增长0.1%； 第二产业增加值95.4亿元亿元，增长26.4% 第三产业增加值90.3亿元，增长19.8%。
• 地理环境 • 交通状况 • 周边环境
刘安峰
项目概况一：地理环境
项目四至：
东到金桥大道 南至锡林郭乐南路 西临小黑河 北依昭乌达路
刘安峰
项目概况二：交通位置
项目以金桥大道、锡林郭乐南 路以及昭乌达路为其交通主动脉， 交通条件良好。市内公交车有 *******能够到达。
刘安峰
项目概况三：周边环境
中心城区要控制密度、增强功能、优化环境，积极调整第二产业结构 和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业， 逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要 依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。卫星城要统一规 划、综合开发、梯次推进、分步实施。重点搞好道路中心镇要根据资源、 产业、区位等不同优势，建设不同产业主导、各具特色的小城镇。要采取 切实可行的政策措施，撤乡并镇，加快城镇化进程。通过改革现行户籍制 度，实行户籍登记制，促进农村人口向小城镇集中。拓宽城镇建设投融资 渠道，引导社会资金投入城镇建设，引导乡镇企业向乡镇工业小区集中， 引导农民住宅向配套齐全的小城镇住宅规划区集中。坚持城镇合理布局和 基础设施共建共享的原则，尽快形成符合小城镇经济社会特点的行政管理 体制。

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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
项目：运河上的院子
占面：22.4万平方米
位置：通州京哈高速2号运潮减河北 建面：7.392万 平方米
岸
容积率：0.33
绿化率：60%
人文氛围浓郁，是传成为后劲十足的别墅热点板块，
•产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法 复制其景观，多以独栋、双拼为主。
•价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山 美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识
大于短期投资意识。
•典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。
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北京康城三期别墅项目营销策划报告 167PPT
•亚奥京北——中高端别墅区
•板块范围：顺昌段沿线及其辐射范围内中高档别墅区 •板块概况：是北京自然山水环境优势与交通环境优势 较为集中的地域，造成了京城别墅的区域集中化和热点 化。申奥成功后，北京市政府决定投资15个亿，进行全 面改造，亚奥地区作为北京楼市最热的黄金地段，占尽 天时地利之势 •产品特点:别墅产品价位浮动范围基本在4000－25000/ 平米之间，其中25％左右产品的价位集中在10000－ 25000元/平米之间，且以13000－14000元/平米居多； 50％左右产品集中在6000－10000元/平米之间；5000元 /平米以下的产品约占25％左右。 •典型楼盘：保利垄上别墅、麦卡伦地、 长河玉墅 、 东方普罗旺斯、三水清青、顺弛林溪、汤HOUSE、纳帕 溪谷、 温哥华森林 。
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• TOWNHOUSE成熟社区
•一期578套TOWNHOUSE。 01年5月5000元/平开盘—05年 8500元/平结案。主力户型180 – 300平。

项目
鼎翰名苑
东城新一家 高科·绿水东城
售价
？
预计4500 待定
普华·浅水湾
中新浐灞半岛
御锦城
浐灞1号
项目 普华·浅水湾 中新浐灞半岛 浐灞1号 御锦城
售价 6000 7500 6500 6500
4500-5000元/㎡
中间价位约4500-5000元/㎡
均价约6650元/㎡
怎么销售
高性价比卖点罗列，项目充分包装，区域项目客群吸引； 低开高走，分批推出； 促销、宣传多样化，营销活动细致结合；
鼎翰名苑项目营销策划案
金领策划&如意代理 鼎翰名苑项目组 2019.1.2
项目区位 项目产品 怎么销售 推广策略
浐灞生态背景下的现代新区 经开辐射、产业开发“热地”
区域房产发展趋势
现有规划分析 周边项目分析
产品定位
营销策略 推售次序 开发周期
推广策略 推广计划
框架
项目区位
经济技术开发区
现代制造业+
政府政务集合区
浐灞生态居住区
生态走廊+商务区
高新技术开发区
曲江新区
科技产业集群 东方文化旅游集群
西安绿“肺”，政府规划东移后的重点发展区,着力打造集经贸文化国际合作、 国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区
项目区位
生态背景下的国际性商务洽谈区， 政府持续性投资（年约15亿），
区域发展迅速，未来前景可观
开发特点一
政府规划区域，品牌开 发商云集（中新、绿地、 振业）等，继高新、曲 江后的热点开发区域；
开发特点二
2019年开始发展，随政 府投资力度加大，房价 涨幅较快，目前该区域 房地产市场已接近成熟

户型楼盘，例如80-90平米两房、100-110平米左右的三房成交迅速。
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Marketing Programme 营销方案
PART2
销售总结
[销售总结]
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营销方案
推广方案
项目二期住宅销售情况：
项目二期目前共计推出6栋住宅，分别为10栋至15栋，全部为11层小高 层房源，共计340套房源。 其中10栋、11栋9月份推出，12至15栋住宅10月底才推出。截止11月 15日，二期共计销售110套，剩余230套待售，成交率为32%。
并且以家庭为单位，这对改善型需求抑制较大。 部分城市出现了价涨量跌的局面：目前上海、深圳、南京等城市由于房 价上涨太猛，严重超出了市场的承受力，导致部分购房者持币观望，一
些城市已经出现了价涨量跌的局面。
扬州中小户型楼盘成交火爆：扬州房地产市场相对较平稳，整体成交较 为火爆。对于住宅市场而言，由于单价的逐步提高，市民更倾向于中小
面积
93-126 平米
均价5500元
10月20 98 日 折
一期剩 余阁楼 楼盘综 合评价 营销动 作
130-200 平米
4900元
2009年 98 5月 折
该楼盘主要作为大盘的营销思路展开，总体70万平米，其中商业街已经 引进一茶一坐、永和豆浆等，同时开发商在全力打造五星级酒店、商务 中心、写字楼等。 该楼盘作为大盘，展开了系列营销动作，包括国庆赠礼、参加房展会等 活动，并展开了系列宣传。同时价格较低，销售业绩良好。
位臵：润扬中路与江阳西路交汇处
规模：70万平米（住宅25万） 物业：小高层 / 商业 工程进度：一期出外立面 二期在建 开发商：绿地集团 销售：正在销售
7
营销方案 产品

Ø 深圳地产第二代从97年益田花园（第一个欧陆外立面）开始，97年--99年， 深圳地产成熟化--鼎盛地产时代，主要解决的核心问题是立面、社区规划、社 区环境、物业管理；市场的购买行为进入第二阶段立面、第三阶段社区；
Ø 深圳地产第三代从99年万科四季花城开始，市场地产进入大地产时代，主要 解决的核心问题是地产的个性化即创意地产概念；市场的购买行为同样以大 地产作为首要考虑；
项目 蔚蓝海岸 万科四季花城 东莞盈彩美地 重庆龙湖花园
创意概念 展示中心、样板间（恒彩）、示范环境（贝尔高林） 休闲商业街、展示中心、样板间 展示中心、玻璃桥、样板间、生态环境（鸟、鱼） 庭院展示中心、样板间（香港恒彩）、示范环境
Ø 重庆：整体水准还比较低，除龙湖等少数优秀发展商外，还未形成市场主流。
1、只有1年：
◆ 重庆市场将会在2-3年进入第二循环，市场将会极快成熟化，给我们
的时间只有1年，嘉信地产必须提前规划化、进入成熟期；我们必须在1年内或少于1年
内完成《市场定位判断--目标对象群确定--营销手法--主题推广》的专业化，从而领
先竞争对手；
2、2条线： ◆ “御庭苑”楼盘的促销线 ◆ 嘉信地产的品牌线，特别是2001年10月开始，嘉信地产全面建立 专业品牌，并为下一个项目储备客户群；
2001/06
嘉信御庭苑整合市场攻击策略ppt33
御庭苑第四攻击阶段
阶段
准现楼攻击阶段
2002.3
核心攻击点
战术十六：准现楼攻击 ◆示范商业街形象 ◆楼盘外立面形象 ◆楼体昭示布 ◆外立面夜间灯光
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2001/06
嘉信御庭苑整合市场攻击策略ppt33
战术模拟
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2001/06

清晰
在城市规划发展中心的转移后，项目作为城市与新的经济发展与生活中心的连接带，必定会成 为依附于未来的物流中心和城市之间的商业购物及居住的主要区域，我们将为未来的大浐灞板块的 客众提供居住、购物、娱乐和附带性产业提供办公地点。
区域市场篇
区域项目价格与销售分析
楼盘名称
东城欐景 万合世家 灞业大境 东城翡翠湾 半坡国际广场 广天国际公寓 东方绿洲 浐灞天睦城 观澜天下
离心状态促使市场进入 综合竞争时代
项目区位分析
经济产业开发区板块： 受经济技术开发区和市级行政中心迁移
的影响，已成为西安新一轮房地产投资开发 的热点区域。
城北经开区
浐灞生态区板块： 西安新兴且唯
一的绿色生态板块， 拥有全市面积最大 的水资源，开发最 晚，但最有开发潜 力的板块。
项目毗邻东三环与灞河遥相呼应。但目前环境条件较差， 属于纺织城区域的外围板块
推广方式
网络 短信 户外 DM 杂志 墙体 楼体 房展 公关 促销 优惠
以线下媒体为主，以线上 媒体为辅。
销使
线上媒体维持自然上客（一般购房意 向），线下媒体（销使）锁定周边项 目来访客户（较强购房意向）
周 边 竟 品
项 目
时间节点
3月 4月
6月 7月 8月 9月 10月
强销蓄势期， 完成强销期的 无聊及销使团 队的组建工作。
刍荛之议，敬请斧正。
THANKS！
我们能让五星臻品成为什么，我们最大升华
面对前所未有的地产行业的尴尬环境，所有项目都使出了浑身解数， 打折、优惠、打大折扣、送大优惠，团购、媒体组合运用等等，然而 无论如何还要从产品与营销的双轨上下猛药。
项目SWOT分析
优势（S）
项目位于城中村改造的核心区域，享有得天独厚的地段优势，具备周边配套的优享先决条件。 项目紧邻大明宫家居建材市场，具备强大的升值潜力，除去自主的便利属性同时具备较强的投资 张力。 项目所处区位500米生活半径具备大交通（长乐路、东三环）便利快捷优势，以及相应的人文配 套（半坡博物馆），周边重新置业人群较为丰富和多元化，客群相对密集。 项目属于传统居住区域，生活氛围浓厚。 项目处于开发区域核心板块，目前已建设至12层，国庆前后即可达到准现房状态，具备较强的竞 争优势。 市场虽受限于限购政策的影响，但单一的购买机会也为产品的大户型结构提供了一步到位的竞争 优势。