建设用地使用权的续期问题

住宅建设用地使用权自动续期规则的研究引言随着城市化进程的加快和人口增长的加速，我国的住房问题一直是社会关注的焦点。

在城市中，房地产市场一直是热门话题，而住宅建设用地是房地产市场的重要组成部分。

在我国，住宅建设用地的使用权通常是以有限期限出让的，因此规定其自动续期的规则对于保障市民的居住权益以及维持社会稳定具有重要意义。

本文将围绕住宅建设用地使用权自动续期规则展开研究，探讨其规定的必要性和合理性，并提出相关政策建议。

1. 保障市民的居住权益住宅建设用地使用权的自动续期规则，首先是为了保障市民的居住权益。

在城市化进程中，住房问题一直备受关注，而住宅建设用地作为住房的基础，其使用权的续期规则直接关系到市民的居住问题。

如果没有相关规则来保障住宅建设用地使用权的续期，一旦使用权到期后被收回或重新竞拍，就会导致房屋所有者无法继续居住并且面临财产损失，这将严重影响市民的居住权益。

目前，我国在住宅建设用地使用权的自动续期规则方面还存在一些问题。

地方政府在制定相关规定时存在较大的自主权，导致各地的规定不统一，给房屋所有者带来了一定的不确定性。

部分地方政府设置了较高的续期费用，使得房屋所有者面临着较高的经济压力。

由于住宅建设用地使用权的续期规则一直以来没有得到充分的重视，导致相关法规和政策存在一定的滞后性，需要进一步完善和优化。

1. 统一规定地方政府在制定有关住宅建设用地使用权自动续期规则时应当统一规定，避免各地规定的不一致性，这有助于提高续期规则的透明度和公平性。

2. 合理定价地方政府在制定续期费用时应当考虑到房屋所有者的支付能力，合理定价，避免给房屋所有者带来过大的经济压力，也有利于促进住宅建设用地的有效利用。

3. 完善法规国家相关部门应当出台相应的法规和政策，针对住宅建设用地使用权的自动续期规则进行完善和优化，严格限制地方政府的自主权，避免出现滞后性问题，保障房屋所有者的权益。

4. 强化监管国家相关部门应当强化对住宅建设用地使用权续期的监管，建立健全的监督机制，确保续期规则的贯彻执行，保障房屋所有者的合法权益。

160区域治理CASE作者简介：郑 琪，生于1996年，硕士，研究方向为公共服务与政策分析。

城市商品住宅建设用地使用权到期续期问题研究电子科技大学公共管理学院 郑琪摘要：我国《物权法》规定“住宅建设用地使用权到期后自动续期”，体现了《物权法》对私人财权的保障。

但这一条款仍然模棱两可，对于自动续期的适用范围、是否缴纳续期费用、如何办理续期手续等都没有明确规定。

本文结合我国的具体国情，对建设用地使用权期限届满后的续期规则提出了一些建议。

续期期限应当尊重建设用地使用权人的意愿，有偿续期；续期次数应一次为宜，续期限不超过50年；续期的费用标准应根据土地的位置、用途、家庭人均面积等因素综合制定，采用一次性支付和分期支付两种方式。

同时，还应在全国范围内统一口径，健全住宅建设用地使用权到期后自动续期的法律法规，地方政府部门不得私自增添、删减与续期相关的任何规章制度。

关键词：住宅建设用地使用权；有偿续期；综合制定；法律法规中图分类号：D631.12文献标识码：A文章编号：2096-4595（2020）40-0160-0002一、引言我国的公有制制度规定城镇土地所有权归国家所有，居民在购买房屋之后取得房屋的所有权和土地的使用权。

财产所有权具有永久性，而土地使用权是有期限的，目前城市商品住宅建设用地的使用权最高年限为70年，那么就可能出现土地使用权到期了，但是房屋所有权尚存的情况。

尽管目前相关的法律法规已明确了住宅建设用地使用权到期后可“自动续期”，但这一规定仍模糊不清,对是否有偿、续期费用计算规则、缴纳方式、是否签订新的土地出让合同等没有明确的规定。

一套商品房的背后可能是两家人几代的积蓄，法律的空白造成了人们私有财产不稳定，这不仅会使人们对财产的不稳定性产生恐慌，甚至还可能引发社会秩序混乱。

住房问题关系国计民生，特别是在现今房价居高不下的情况下，明确住宅建设用地使用权续期的相关规定有助于保障公民的私有财产权，稳定民心，这不仅能促进我国法律法规的完善，而且对社会发展也十分重要。

住宅建设用地使用权续期法律问题研究随着城市化进程的加速，房地产市场的火热，住宅建设用地使用权的续期问题越来越受到关注。

建筑业是国民经济的重要组成部分，其发展不仅直接关系到国家经济发展的水平，还与人民群众的栖身、生活相关。

然而，住宅建设用地使用权续期法律问题不容忽视。

首先，让我们了解住宅建设用地使用权续期的概念。

住宅建设用地使用权的续期，是指土地使用期限届满前，开发商为了继续使用土地，在符合国家、省、市、县有关政策和规定的情况下，向政府申请对该土地使用权的续期，并再次获取土地使用证书的问题。

当前，住宅建设用地使用权续期法律问题较为复杂，不仅涉及到法律、行政法规与地方政策的协调，还有城市规划、土地利用等重要问题。

以下是三个典型的案例。

案例一：某开发商因为住宅建设用地使用权到期，向政府申请续期。

经过审查，政府认为该开发商的开发品质不能满足土地使用的要求，因此未予续期。

开发商不服，提起行政诉讼。

裁判结果认定开发商没有满足土地使用的条件，续期申请被驳回。

案例二：某开发商在住宅建设用地使用权到期前，向政府申请续期。

政府对开发商的实施情况进行调查后，认定开发商在土地使用期内履行了法律规定的各项义务，同时开发商必须支付土地出让金中的续期款。

最终，政府同意开发商的续期申请，并重新签发土地使用证书。

案例三：某开发商的住宅建设用地使用权到期，政府未予续期。

然而，由于政府较为严格的审批制度造成开发商无法在土地使用期限届满前重新获得土地使用证书，导致该楼盘的正常销售受到影响。

该开发商提起了反诉，指责政府审批制度过于繁琐，损害了合法权益。

总的来说，住宅建设用地使用权续期法律问题涉及到多方面的因素，需要政府、开发商、土地使用者等多方共同协调，确保依法依规办事。

只有在各方的共同努力下，才能保障住宅建设用地的顺利开发和社会发展的可持续性。

此外，还有一些值得注意的问题：第一，政府在对住宅建设用地使用权续期申请进行审批时，要考虑城市发展规划、土地利用情况，确保续期的合理性。

建设用地使用权续期法律分析建设用地使用权续期是指在建设用地使用权期满后，土地使用者可以根据法律规定，申请对土地使用权进行续期。

建设用地使用权续期的法律规定及程序对于土地使用者、土地管理部门和社会公众都具有重要的意义。

本文将从法律角度对建设用地使用权续期进行分析，介绍相关法律规定及程序，以便读者对该法律问题有一个清晰的认识。

一、建设用地使用权的法律基础建设用地使用权是指国家依法划拨给企业或个人用于建设建筑物或者其他土地上的有形设施及附属设施的土地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》规定，土地属于国家所有，国家通过划拨、出让等方式，将土地使用权划拨给土地使用者。

土地使用权分为出让和划拨两种，其中划拨的土地使用权期限一般为70年。

土地使用权期满后，土地使用者需要办理土地使用权续期手续，以继续使用土地。

建设用地使用权续期的法律依据主要包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》等一系列法律法规。

1. 提前办理续期手续根据《土地管理法》的规定，土地使用者在土地使用权到期前五年内，应当向土地管理行政主管部门提出续期申请。

土地管理行政主管部门应当在受理申请之日起15日内，完成对续期申请资料的审查，并告知申请人是否符合续期条件。

符合条件的，即可进入续期手续办理程序。

2. 续期申请的资料根据《土地管理法》的规定，续期申请资料主要包括土地使用权续期申请表、土地使用证书、土地调查报告、土地图等相关资料。

土地使用权续期申请表应当包括续期期限、续期用途、续期条件等相关内容。

3. 续期手续的审批土地管理行政主管部门应当对续期申请进行审查，并于受理申请之日起60日内作出续期决定。

决定续期的，应当向申请人发放新的土地使用证书，办理相关手续。

1. 续期条件限制《土地管理法》规定，土地使用权的续期条件主要包括土地使用计划、保护利用规划、土地资源环境承载力等因素。

如果土地使用者在土地使用期间没有按照规定使用土地，或者造成了土地资源环境破坏等问题，土地管理行政主管部门有权拒绝其续期申请。

有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析∗彭诚信∗∗㊀㊀２０１６年４月起,各大媒体对温州市一批２０年住宅建设用地使用权到期后要支付高额土地出让金才能续期进行了连续报道,尽管温州市国土局已经作出该说法系信息误读的澄清,但由于此次事件涉及与百姓安居息息相关的建设用地使用权,可以想象,在法律出台具体的修改与完善规则之前,对于该问题的思考与讨论不会平息.据悉,目前多数城市建设用地使用权都已经到期或即将到期,因此,建设用地使用权续期已经成为全国的共性问题,亟待通过法律途径加以解决.«中华人民共和国物权法»(以下简称«物权法»)第１４９条区分土地的不同用途设计了建设用地使用权的续期制度,就住宅建设用地而言,该条仅规定 自动续期 而没有细化规定其具体实质内容及续期的具体程序等,从而引发学理和实践的诸多争议,本文试图运用法律解释方法提出 自动续期 的应然理解,并期待能为完善我国建设用地使用权续期制度提供一些合理化建议.一㊁自动续期时应否再次收取土地使用权出让金?在这次温州住宅建设用地使用权续期事件中, 收取几十万元出让金才能续期 之所以引起轩然大波源于住宅关系到每个居民的切身利益,住宅建设用地使用权到期后究竟是否应再次缴纳出让金才能续期呢?本文通过对现行法的解释认为不应收取.∗∗∗本文是２０１６年国家哲学社会科学重点基金项目«程序性权利理论的提出与证成研究»(１６A F X００３)及２０１６年教育部人文社会科学基金项目«提升公共服务效能的公民程序性参与研究»(１６Y J C８１００１３)的阶段性研究成果.感谢我的博士生畅冰蕾同学基于录音整理所付出的辛劳.彭诚信,上海交通大学凯原法学院教授.实证社会科学(第二卷)首先,我国住宅建设用地使用权出让金已经过高.谈及住宅建设用地使用权出让金,很多人的关注点是该出让金的性质问题,理论界对此有地价说㊁地租说㊁既是地租又是似税非税说㊁农地非农化开发增值收益说等观点,但并没有形成通说.无论有关住宅建设用地使用权出让金性质的认识如何分歧,但基本没有争议的事实是,根据我国在世界上的经济发展水平,土地出让金价格比世界上绝大多数国家和地区(包括所有发达国家以及世界上最昂贵城市)的平均地价要高,而仅低于为数不多的几个最昂贵城市中心地区的地价.有学者认为,除了在中国台湾地区台北市及韩国首尔市中心和个别的几个市中心地价较我国大陆略高以外,与其经济发展水平相比,中国台湾地区及韩国普遍地价并不高(许成钢,２０１１).针对现实,一向保守且严谨的法学家也不得不说,我国城市房地产价格已经超过了世界上大多数国家(孙宪忠,２０１６).目前,我国大多房地产商为取得住宅建设用地使用权需要支付高额的土地出让金,但该出让金属于房地产商的项目成本,最终还是要由购买房屋的业主们分摊.这也是造成我国房地产价格居高不下且远高于世界上绝大多数国家和地区的一个主要原因.放眼海外很多国家及地区,民众能够以同样甚至更低的价位购得住宅,同时取得没有期限限制的房屋所有权和土地所有权,但在我国同等抑或更高的价格买到的房产只能取得房屋所有权和有期限限制的建设用地使用权.事实表明,无论如何界定与理解我国的住宅建设用地使用权出让金性质已不重要,重要的是要明确它已经远远高出其应有的合理的地价.其次,现行法律规定下住宅建设用地使用权续期是否需要再次交付出让金?«物权法»第１４９条第１款并未对续期的费用问题设限,住宅建设用地使用权因此不需要再次交付出让金,即无偿续期.对此,«物权法»的相关立法资料已经有所体现:２００６年１０月２７日全国人大法律委员会向十届全国人大常委会第二十四次会议提交的«关于物权法(草案)修改情况的汇报»中指出, 法律委员会研究认为,续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不作规定为宜.届时,可以根据实际情况再作慎重研究.因此,建议删去这一条中关于土地使用费的规定 .鉴于建设用地使用权出让金已经远远高出地价,而其引起的居高不下的房屋价格也日益成为束缚我国人民提高基本生活水平的枷锁.倘使为了能够实现住宅建设用地使用权的续期再次收取出让金,便会引起人们合法财产的不确定性,在实质上造成人们合法财产的减少,甚至是被剥夺.但是,我国住宅建设用地使用权的年限主要有２０年㊁３０年㊁５０年和７０学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析年,相应的出让金额度呈现较大的梯级差异.如果直接适用无偿续期,对于已经支付高额土地出让金取得７０年住宅建设使用权的权利主体在实质上是不公平的.因此,要先采取一定的方法平衡不同年限权利主体的权益,之后再进行统一规制,从而节约公共服务资源.由于我国住宅用地的最普遍年限和法定最高年限是７０年,住宅建设用地使用权可以依照单次７０年自动续期.就２０年㊁３０年㊁５０年等其他年限而言,如同有学者指出的,可以先按照出让土地使用权当时的出让金价格补足７０年,之后再统一依照单次７０年自动续期.再次,住宅建设用地使用权续期之时可以征税.虽然住宅建设用地使用权续期不再收取出让金,但国家可以通过征税调控房地产市场㊁提高资源配置效率.例如,根据房屋标准和数量的区别征税措施可以调整房屋供需结构,从而缓解我国有人基于投资目的抢购住宅且有人因有限的经济能力而无法负担住宅的现状.一方面,高额的税负使得购房非自住的投资者很难通过囤积房屋赚得预期收益;另一方面,较低的税负能够减轻购房自住者的经济压力,为其购买房屋提供条件.二㊁如何依法解读住宅建设用地使用权的自动续期?«物权法»将建设用地使用权规定为一种典型的用益物权.用益物权对标的物的支配有绝对性㊁排他性㊁优先性.现行法对住宅建设用地使用权的 自动续期 没有附加任何条件,除了前述无偿续期,该续期还应解释为无须再次申请㊁续期无次数限制以及转让的无限制等.其一,自动续期意味着无须提出住宅建设用地使用权的续期申请.建设土地使用权期间届满之时,«房地产管理法»第２２条要求权利人在特定期间内申请续期,经批准后应重新签订土地使用权出让合同,并支付出让金.但是,法律委员会在起草«物权法»时认为, 建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业 .可能是因为采纳该建议,«物权法»第１４９条规定住宅建设用地使用权期间届满后 自动续期 ,与此对应的,非住宅用地应 依照法律规定办理 进行续期.«物权法»是«房地产管理法»的上位法且是新法,因此应当依据«物权法»区分土地用途完成续期.具体而言,为节约居民申请续期成本和政府的服务资源,住宅用地的权利主体无须再次申请而自动续期;非住宅用地的权利主体应继续根据«房地产管理法»申请续期.实证社会科学(第二卷)其二,自动续期意味着住宅建设用地使用权最好是以７０年为基数进行无次数限制的连续续期.由于住宅建设用地使用权是属于绝对权性质的用益物权,在我国最长的存续期间是７０年,既然«物权法»规定该权利是自动续期,那么依据法律的文义与目的解释,最好是以７０年为基数进行单次顺延且没有次数的限制.一方面,应把自动续期的基数(单次续期时长)解释为７０年.理由在于:首先,如果不把７０年作为续期基数,就是附加了７０年建设用地使用权自动续期的条件,«物权法»第１４９条第１款并未对此设限.其次,对于现存２０年㊁３０年㊁５０年㊁７０年等年限的建设土地使用权,或者解释为按照既有期限为基数自动续期,或者解释为依照最长期限为基数自动续期,无论如何,都不能解释为在缩短既有期限基础上续期,否则就是对被缩短权利进行了存续时间上的限制,有违法律解释的基本原理.正是在此意义上,本文建议最好先把住宅建设用地使用权都统一补足为７０年,然后以此为基数自动续期.这在实践上也有利于建立住宅建设用地使用权的统一登记㊁税收等制度,也有利于实现该权利在流转上的效率.另一方面,自动续期次数应理解为无限制.«物权法»第１４９条第１款没有规定续期的次数,在法律解释上因此不能理解为有次数限制,否则便是对私人权利的限制,有违法律解释原则以及基本法律理念.我国居民通过购买商品房所取得的权利是房屋所有权和住宅建设用地使用权.住宅所有权以永久存续为本质,只有其所依附的建设用地使用权也是永续的,才能确保住宅所有权的私权性质㊁实现法律保护权利人私权神圣的立法目的.其三,住宅建设用地使用权自动续期后的房屋转让不应受到限制.有学者认为建设用地使用权自动续期后的房屋所有权不能自由转让,该观点值得商榷:第一,转让受到限制的房屋所有权还能否称之为完整的所有权;第二,当建设用地使用权在我国全面到期且自动续期之后,全国范围内的城市房屋所有权转让都将受到限制,这无疑从根本上违反了我国建设社会主义法治社会的长期愿景.即使在当下,转让受限的理解也有违«中华人民共和国宪法»(以下简称«宪法»)第１３条第１款以及«物权法»第３９条.现行法规定国家依法保护公民的住宅所有权,公民合法的私有财产不受侵犯,针对房屋的转让并未设置任何限制条件.基于保障住宅所有权人充分行使其处分权能的考量,不应也不能对续期后住宅建设用地使用权的转让设限,应当将该转让解释为可与房屋所有权一并依法移转.若住宅建设用地使用权因期满不能转让,将很难进行房屋顺利流转,这在客观上是对房屋所有权人自由处分房屋的限制.学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析三㊁如何协调自动续期的住宅建设用地使用权与国家所有权的关系?(一)自动续期后住宅建设用地使用权的法律性质如果将住宅建设用地使用权自动续期解释为不受次数限制的无限向后滚动且转让没有限制,则该类建设用地使用权是否已与土地私人所有权毫无二致?答案当然是否定的,原因在于:一方面,二者的权利属性各异.土地所有权的权利主体享有对土地的占有㊁使用㊁收益㊁处分权能,且排除他人的干涉.根据«宪法»与«物权法»等现行法,我国能够拥有土地所有权的主体只能是国家或集体.土地所有权的权利主体基于充分发挥土地使用价值的目的,可以在土地上为他人设立用益物权.我国的住宅建设用地使用权就是在国有土地上设定的用益物权.即使住宅建设用地使用权的续期不受次数限制地向后滚动且可自由转让,其用益物权的权利属性也不会发生改变.另一方面,二者在处分权能上存在相同之处,正是这个原因才能实现住宅建设用地使用权作为财产的最大效能.社会生活(尤其是经济生活)需要权利的清晰与确定(张五常,２０１５),权利确定是市场交易的前提(C o a s e,１９５９).依据科斯定理,若市场交易成本为零,则市场的交易结果不会受到法律确权的影响;但实践中任何交易都需要一定的市场交易成本,因此权利的初始界定将会对经济制度的运行效率发生影响(C o a s e,１９６０).续期后仍包含处分权能的住宅建设用地使用权才是真正意义上的自动续期,住宅建设用地使用权才会成为一项真正的物权.实际上,如果权利主体能够自由处分住宅的所有权和建设用地使用权,那就已经和私人所有土地上的房屋买卖并无二致,区别仅在于一个是建设用地使用权之上的房屋,一个是土地所有权之上的房屋.但只有包含如此效力的住宅建设用地使用权才完全契合我国法治建设与市场经济追求的目标:确立权利与追求效率.(二)自动续期的住宅建设用地使用权与国家所有权的协调依照«宪法»第１０条第１款和«中华人民共和国民法通则»第７３条第１款,城市土地属于国家所有,即全民所有,我国的城市土地国家所有权形态因此有宪法上的国家所有权与民法上的国家所有权两种.自动续期的住宅建设用地使用权与两种形态的国家所有权不但没有矛盾而且完全协调.其一,在民法层面,自动续期的住宅建设用地使用权依然是用益物权,其实证社会科学(第二卷)母权是城市土地的民法上国家所有权.«物权法»第４７条第１款明文规定城市土地的国家所有权,且该权利是民法上国家所有权.建设用地使用权是设立在城市土地国家所有权之上的用益物权(«物权法»第１３５条).住宅建设用地使用权,一般是依据作为房屋开发商的民事主体与代为行使民法上的国家所有权的县级以上人民政府之间订立的建设用地使用权出让合同,由开发商通过支付一定数额的土地出让金而获得(«物权法»第１４１条).因此,即使住宅建设用地使用权自动续期拥有永续性,也不能改变其用益物权属性.其二,城市土地的民法上国家所有权来源于宪法上国家所有权.«宪法»第１０条第１款明确了宪法上的城市土地国家所有权.宪法规范仅仅可以间接影响私法或公法规范的制定及解释,不能直接调整私人之间的法律关系,需要转化为民法规范才能践行相关法律价值.«物权法»第４７条第１款中的第１句话尽管是对«宪法»第１０条第１款的复述,但这是对城市土地的宪法上国家所有权在民法中的确认,城市土地的权利性质已由此转化为民法上的国家所有权.城市土地的民法上国家所有权亦因此成为国家调控城市土地利用㊁实现城市土地最大价值等市场行为的法律依据.其三,住宅建设用地使用权与宪法上的城市土地国家所有权通过出让金的使用而沟通协调.依据土地属全民所有的宪法精神,建设用地使用权人缴纳的出让金必须要回归国库且要用之于民.一方面,住宅建设用地使用权的出让金应当上缴国库,«中华人民共和国土地管理法»第５５条第２款已经明文规定了相关款项上缴中央与地方财政的比例及用途;另一方面,土地出让金的使用应当回归全民.城市土地的宪法上国家所有权包含着城市土地所负载利益的公共性以及国家所代表利益的全民性.在宪法层面上国家与全民并存但并不对立,恰恰因为全民利益的需要才有国家存在的必要;反过来,国家代表全民所取得利益也要真正回归于全民(彭诚信,单平基,２０１０).只有将国有土地的收益用于增进全民福祉,才能真正体现人民的主体地位.现行法对国有土地使用权出让金支出的规定(«中华人民共和国国有土地使用权出让收支管理办法»第１３条)内容过于粗略而不够明确与细化,出让金使用范围所覆盖的项目也过于狭窄,唯有将属于全民的收益用于让全民感受到㊁享受到的民生事业㊁公共服务项目,才能真正让全民享受到社会主义事业的发展成果.(三)住宅建设用地使用权的自动续期须由全国人大通过立法规制全国各地政府已经着手研究住宅建设用地使用权续期问题的解决方案,但不同地方政府的方案却各不相同.为确保权利主体的私人财产免受不当侵学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析害,住宅建设用地使用权的自动续期应当经由全国人大及其常委会在全国范围内统一规制.一方面,建设用地使用权作为民法基本制度,必须由法律来规制.住宅建设用地使用权续期问题关涉多种民事主体的重要权益,特别是涉及私人的基本财产权利 房屋所有权,应当慎重对待.«中华人民共和国立法法»(以下简称«立法法»)第８条第１款第８项明确指出民事基本制度必须制定法律,«物权法»设有专章规定的建设用地使用权应当认定为基本的民事制度,建设用地使用权续期制度因此也应当以法律的形式加以规制.另一方面,只有全国人大及其常委会拥有建设用地使用权制度的立法权限.«物权法»仅仅明确了住宅建设用地使用权是自动续期,却没有规制续期应否收费㊁如何续期等问题.该法是全国人大制定的基本法律,只有全国人大及其常委会有权对该法律进行部分补充或修改,但不得同该法律的基本原则相抵触(«立法法»第７条).由于对建设用地使用权续期问题的细化规定属于对«物权法»的补充与修改,享有该权力的只能是全国人大及其常委会,国务院㊁地方人大㊁地方政府及其他任何部门都无权制定相关规则.四㊁结㊀语住宅建设用地使用权的自动续期表面上是对物权法中有关建设用地使用权的解释问题,实质上则涉及如何对待人们的房屋所有权问题.住宅建设土地使用权续期是否收取土地出让金,在本质上体现了对私人房屋所有权的尊重与认可程度,反映了对公民基本权利㊁对法律的尊重程度.全国人大及其常委会应在未来法律修改或民法典编撰时明确住宅建设用地使用权续期的自动㊁无偿以及续期后房屋转让的无限制,唯此才能真正防范私人权利来自公权力的不当侵害,才能维护房屋所有权人对房屋及其依附的建设用地使用权的物权价值,并由此推动我国经济和社会在健康的法治轨道上行进,最终实现人们的安居与幸福.参考文献R．H．C o a s e．１９５９．T h e F e d e r a l C o m m u n i c a t i o n s C o m m i s s i o n．J．L．& E c o n,２(１)．R．H．C o a s e．１９６０．T h eP r o b l e mo f S o c i a lC o s t．J．L．&E c o n,５６(４)．彭诚信,单平基．水资源国家所有权理论之证成[J]．清华法学,２０１０(６)．实证社会科学(第二卷)孙宪忠．为什么住宅土地期满应无条件续期[N]．经济参考报,２０１６４２５．许成钢．国家垄断土地所有权带来的五大问题[J]．党政干部参考,２０１１(５)．张五常．新制度经济学的来龙去脉[J]．交大法学,２０１５(３)．。

建设用地使用权可续期根据我国现行法律的规定，住宅用地使用权的最高期限为70年。

70年大限到期后，我们的住房怎么办？就这一问题，正在征求意见的物权法草案作出了原则性的规定。

不久前，江苏盐城的吴先生在当地买了一套住房后，细看购房合同，发现该小区土地使用年限居然只剩下40年。

吴先生认为，一般住宅的土地使用年限为70年，而这个小区的土地使用年限缩水了30年的时间，严重侵害了住户们的利益。

原来，当地国土部门是以城镇住宅混合用地的性质出让这块土地的，使用年限只有50年。

而这块土地早在十多年前就已出让，却因种种原因未能开发。

等到大楼盖成，土地的使用期限自然只剩下40年了。

草案摘录建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。

建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

登记机构应当收回建设用地使用权证书。

建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。

建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

记者点评我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地40年；综合用地50年。

据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪70年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有30年，很快就要到期。

特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。

根据物权法草案的规定，建设用地使用权期满前，建设用地使用权人可以申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。

这表明，我们的住房有望突破70年的大限。

这无疑有利于保障公民的私有财产权，也有利于维护社会的稳定，给广大百姓吃下了一颗定心丸。

在征求意见的过程中，不少人认为，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。

关于国有建设用地使用权续期规则相关问题的研究摘要：国有建设用地使用权是一项有期限的物权,关于以前所取得的国有建设用地使用权期限届满后的续期问题是急需解决的问题。

国有建设用地使用权一直是自然人以及社会组织所关注的一项重要的权利, 《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》未涉及国有建设用地使用权期限届满的一些问题。

关键词：国有建设用地使用权；续期期限；续期费用建设用地使用权按照权属性质分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权，本文研究对象为国有建设使用权续期的相关规则。

我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》共同确立了当前的住宅建设用地使用权续期规则，但该规则并不明确，导致了诸多问题。

在续期费用规则上，“自动续期”虽非“ 无偿续期”，也应照顾居民的生存权益；对于续期费用的计算，应采用双重区分规则，并出台相应的民生举措；未缴费不影响自动续期和房屋所有权，住宅用地权利人经济困难的，国家还须给予救济，保证基本的权利延续。

对于续期期限规则，在一般情况下应以建筑物的安全使用年限作为期限上限；建筑物过早倒塌的，应以原建筑物的设计寿命作为自动续期的期限上限；住宅建设用地使用权最高年限外的续期以一次为宜，而最高年限内的续期不宜超过两次。

一、国有建设用地使用权的构成要素根据物权法对于国有建设用地使用权的概念我们可知建设用地使用权的主体包括自然人及社会组织，其客体是国家所有的土地。

取得国有建设用地使用权的方式主要有两种：一是通过出让转让建设用地使用权，出让即从国家取得土地使用权, 主要方式有招标、拍卖、协议等；转让是指从其他土地使用权人处取得建设用地使用权；二是通过划拨取得的方式，也就是国家机关等土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

二、国有建设用地使用权期限届满后的相关问题根据《物权法》以及《城市房地产管理法》规定,住宅类的建设用地使用权是自动续期的, 其他建设用地是依申请续期的,但是对于住宅建设用地是有限续期还是无限续期, 以及续期是否仍然需要缴纳一定费用的规定是不明确的。

住宅建设用地使用权期限届满续期问题研究近年来，随着我国城市化进程的加速，住宅建设用地的需求也日益增大。

然而，住宅建设用地的使用权期限通常只有70年，这使得不少业主面临着续期的问题。

本文将着重研究住宅建设用地使用权期限届满续期问题，并结合实际案例探讨其应对之策。

一、住宅建设用地使用权期限届满续期政策回顾2017年，我国国务院出台了《关于加强和改进土地使用权出让管理的通知》，明确了住宅建设用地续期政策。

依照该通知，住宅用地的使用权期限届满，可以向政府提出续期申请。

当住宅用地完成了规划实施，实现了建设，保持符合用地性质的情况下，原则上可以再次给予70年的使用权期限。

二、案例分析案例一：深圳居民本着减少风险的考虑提前申请续期2017年，深圳市一位业主的住宅使用权到期，业主考虑到未来的房屋价值可能受到影响，便主动向政府申请了住宅建设用地的使用权续期。

经过政府的审核，该业主获得了新的70年住宅使用权。

案例二：上海老楼业主同声呼吁续期政策的公平性2019年，上海市一批老楼业主声称，由于地理位置等原因，他们无法享受土地使用权期限届满续期的优惠政策。

他们表示，如果政府不能针对老楼给予更具体的政策，他们将要面临被拆迁的风险。

这也引起了上海市政府的重视，政府正在积极探索解决这一问题的方案。

案例三：北京市政府加快住宅建设用地续期进程缓解业主压力2018年，北京市政府加快了住宅建设用地续期进程，一些原本需要等待多年的续期申请被迅速批准。

这为北京市的业主节省了时间和精力，并缓解了他们对未来房产价值的担忧。

三、应对之策面对土地使用权期限届满续期的问题，业主应该了解政策法规、及时向政府申请续期。

同时，政府也应该加大宣传力度，方便业主了解政策，其次以节省业主的时间和精力为目的，加快审批速度。

总之，住宅建设用地使用权期限届满续期是一个需要引起业主和政府共同关注的问题。

大家要密切关注续期政策，及时了解政策变化，选用具备较安全续期前景的房屋。

2018年第2期法治研究住宅建设用地使用权期限届满后应当廉价续期于海涌** 摘 要：对于住宅建设用地使用权期限届满后的自动续期问题，我国《物权法》的规定不够具体明确，引起了广泛争议，亟待后续予以解决。

国家所有权作为社会主义条件下一种所有权形式，是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，本质上是全民所有权在法律上的表现。

分析表明，续期问题应充分考虑废除私有制的初衷，建立土地公有制的基本理念，以及如何发挥土地公有制的优越性问题。

土地公有制是通过土地改革、人民公社化和国有化等方式建立的，从根本上说其用途是为了满足全体人民的物质文化的需要，为全社会造福，这才是我们建立社会主义土地公有制的基本理念。

本文认为，考虑到市场经济的交易规则和土地公有制的基本理念之间的平衡，笔者主张应当对住宅建设用地推行廉价续期，以体现社会主义公有制的福祉。

对于中国公民，如其住宅没有超过当地的平均住房面积，原则上应当以户为单位进行廉价续期；对于超过当地平均住房面积的部分，则应当按照市场价格缴纳土地出让金。

关键词：住宅建设用地 自动续期 土地公有制 国有土地*本文系教育部人文社会科学研究青年基金项目《住宅建设用地使用权续期规则研究》（批准号：16YJC820004）的阶段性研究成果。

在本文的写作中，陈越鹏博士帮助作者进行了资料的检索，参与论文的讨论，分享了他的学术观点，也提出了不少具有建设性的意见和建议，在此一并致谢。

**作者简介：于海涌，中山大学法学院教授、博士生导师，中山大学立法研究中心主任。

① 高富平：《土地使用权的物权法定位——〈物权法〉规定之评析》，载《北方法学》2010年第4期。

《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

该规定一方面因为明确规定了自动续期而使业主如释重负，另一方面又遗留了大量悬而未决的问题，例如续期的条件、续期的期限，尤其是续期是否要进行收费以及如何收费，这些疑问均无法从物权法的现行立法规定中得出明确的结论。

⼟地使⽤证10年续期的规定有哪些⼟地使⽤证是合法使⽤⼟地的证明，⼟地使⽤权是有年限的，所以在⼟地使⽤证上也有⼟地的使⽤年限，依据法律的规定，⼟地使⽤权到期后可以续期，那么⼟地使⽤证10年续期的规定有哪些?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

⼀、⼟地使⽤证10年续期的规定有哪些⼟地是不动产的主体，没有⼟地使⽤权，⼟地上附着的房产也就没了基础，所以⼟地使⽤权的保护历来被不动产所有⼈关注。

2007年3⽉通过的《物权法》第⼀百四⼗九条明确写到“住宅建设⽤地使⽤权期间届满的，⾃动续期”，但同年8⽉修订通过的《城市⼟地管理法》第⼆⼗⼆条⼜规定“⼟地使⽤权出让合同约定的使⽤年限届满，⼟地使⽤者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，⼟地使⽤权由国家⽆偿收回”。

⼆、⼟地证到期续期可以多少年1、⽬前有部分⼟地证到期的城改房⼟地使⽤性质是国有划拨，划拨得⼟地当初开发商是从国家那⾥⽆偿获取的，没有⽀付⼟地转让的费⽤。

2、如果这国有⼟地划拨性质的城改房⼟地证到期，还想要继续续期，那么就要将城改房⼟地证上写着国有划拨字样的房⼦假如要转为国有出让。

这样⼟地证到期的商业⽤房在转为国有出让后，可重新取得70年使⽤权。

3、依据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第⼆⼗⼀条规则：⼟地运⽤权出让合同商定的运⽤年限届满，⼟地使⽤者需求继续运⽤⼟地的，应当⾄迟于届满前⼀年申请商业⽤房⼟地证续期，除依据社会公共利益需求收回该幅⼟地的，应当予以批准。

4、经过批准准予请城改房房⼟地证续期的，应当重新签署⼟地运⽤权出让合同，按照规则⽀付⼟地运⽤权出让⾦。

三、办理⼟地使⽤证应该提交哪些资料1、⽴项批复(原件);2、定点通知书(原件);3、建设⽤地规划许可证(复印件);4、⽤地协议(原件);5、《国有⼟地使⽤权出让合同》或划拨⼟地批复(原件);6、经规划部门核定的红线图(原件);7、市勘测院拨地交接单及成果表(原件);8、经规划部门审核的总平⾯图(原件);9、申请办证单位营业执照(复印件);10、建设⼯程规划许可证(复印件);11、质检合格证(竣⼯验收报告)(复印件);12、规划管理竣⼯验收合格证(建设⼯程规划验收合格证)(复印件);13、⼟地登记申请书、法⼈⾝份证明书、法⼈委托书;14、法⼈和委托代理⼈⾝份证(复印件);15、⼟地款、出让⾦及⼟地契税的付款凭证(复印件);16、因特殊原因需要提供的其它材料。