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房地产抵押估价指导意见建住房[2006]8号中华人民##国建设部/ 中国人民银行 /中国银行业监视管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规X房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防X房地产信贷风险，根据《中华人民##国城市房地产管理法》、《中华人民##国担保法》以与《房地产估价规X》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进展分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以与其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、慎重的原那么。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进展核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值〞。
第十条房地产抵押估价时点，原那么上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件〞中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
房地产抵押贷款法律手续与风险评估要点房地产抵押贷款是一种常见的金融手段，让借款人能够通过抵押自己的房产获取贷款。
然而，这涉及到一系列法律手续和风险评估，以确保借款人和贷款机构的利益得到保护。
本文将深入探讨房地产抵押贷款的法律手续和风险评估要点。
一、抵押贷款合同抵押贷款合同是房地产抵押贷款的基础，其中包含了借款人和贷款机构之间的权利和义务。
合同应该明确规定借款金额、利率、还款方式以及还款期限等重要条款。
此外，合同还应包括贷款担保方式、利息计算方法、逾期还款的违约责任等内容，以确保双方权益的平衡和合法性。
二、抵押物评估在房地产抵押贷款中，抵押物的评估是必要的。
贷款机构需要评估抵押物的价值，以确定贷款额度和利率。
通常，评估师会考虑房屋的位置、大小、建筑质量和周边环境等因素，评估出一个合理的价值。
这能帮助贷款机构了解抵押物的价值，降低风险。
三、权属证明与查封情况借款人在申请抵押贷款时需要提供房屋的权属证明，证明其拥有合法的房产所有权。
此外，贷款机构还需要核查房屋是否存在查封情况。
这是为了确保房屋不受到法律纠纷或权属争议的影响，保障借款人和贷款机构的利益。
四、贷款利率和还款方式贷款利率和还款方式是抵押贷款合同中的重要条款。
根据法律规定，贷款利率不得高于合法指导利率，并根据市场情况和借款人信用状况来确定。
还款方式可以是等额本息还款、等额本金还款等形式。
借款人应仔细了解合同中关于利率和还款方式的条款，以做出明智的贷款决策。
五、逾期还款风险逾期还款是抵押贷款中的一种风险。
如果借款人无法按时偿还贷款，将面临罚息、逾期利息甚至资产被拍卖的风险。
贷款机构应设立科学完善的风险管理体系，监控借款人的还款情况，并采取相应措施应对逾期风险。
六、注销抵押手续当借款人还清全部贷款后，应及时办理注销抵押手续。
这需要借款人和贷款机构一同办理相关手续，并将注销抵押的信息报送相关部门。
注销抵押手续的完成能够使借款人在法律上彻底摆脱房屋抵押的负担。
《房地产抵押估价指导意见》(全文)第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
点的市场价本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
房产抵押合同的评估事项一、评估目的房产抵押合同的评估目的，主要是为借款人办理房产抵押登记提供依据，以便贷款机构决定是否接受抵押贷款，同时也可为借款人确定借款金额、借款期限、利率和还款方式等提供参考。
二、评估对象房产抵押合同的评估对象，主要是借款人用于抵押的房产。
该房产应符合以下条件：1.产权清晰，无权属争议；2.已取得合法有效的土地使用权证、房产证；3.借款人已取得该房产符合法律、法规及规范性文件要求的规划、建设、验收、登记手续；4.符合贷款机构的相关要求。
三、评估内容1.抵押房产的市场价值评估抵押房产的市场价值，是指该房产在评估基准日的市场条件下，按照正常市场交易价格所体现的价值。
评估机构应根据市场调查和分析，确定合理的评估方法，并客观、公正、公平地体现该房产的市场价值。
2.抵押房产的变现能力评估抵押房产的变现能力，是指评估该房产在借款人无法偿还债务或需要提前变卖、抵债时，能否顺利变卖或抵债，以及变卖或抵债所得款项的支付能力。
评估机构应根据市场经验、行业背景及类似案例分析，对该房产的变现能力进行评估。
3.抵押风险评估评估抵押风险，是指评估该房产在抵押过程中可能存在的风险，如市场风险、政策风险、法律风险、经营风险等。
评估机构应根据市场环境、政策法规、合同条款等因素进行分析和评估，以降低抵押风险。
四、评估方法1.市场比较法：通过对市场上类似房产的比较，确定该抵押房产的市场位置、市场潜力、市场趋势等方面的差异，从而确定该抵押房产的市场价值。
2.收益法：通过对抵押房产的未来收益进行预测和折现，从而确定该房产的现值。
这种方法适用于有稳定收益的房产。
3.成本法：通过对该房产的开发成本、管理费用、税费等因素进行评估，从而确定该房产的价值。
这种方法适用于有完整手续和合法产权的二手房。
4.专家判断法：根据专家对市场、政策、法律等方面的专业判断，对抵押风险进行评估和防范。
这种方法适用于对专业要求较高的项目。
五、注意事项1.评估结果有效期：根据市场环境和政策变化，评估结果的有效期不宜过长，建议在合同中明确规定有效期限。
房地产抵押估价指导意见
佚名
【期刊名称】《上海住宅》
【年(卷),期】2006(000)003
【摘要】第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益．防范房地产信贷风险．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》．《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》．制定本意见。
【总页数】2页(P110-111)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.重温《房地产抵押估价指导意见》
2.《房地产抵押估价指导意见》与深圳实践
3.《房地产抵押估价指导意见》之随想
4.房地产抵押估价指导意见
5.比较法和收益法在房地产抵押估价中的应用
——以胶州市某宗房地产为例
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
②已抵押担保的数额，若委托⼈提供的产权证上没有标注，是否还需要估价师⾃⾏向房管部门查询?在本地还好，如果估价对象地处外地，那估价师的尽职调查⼯作将有更⼤难度。
③若⼟地出让⾦、交易税费，应补缴政府费⽤等也在法定优先受偿权范畴之内，则估价师的尽职调查⼯作深度、⼴度、难度都将更⼤，⽽且调查所得数据不⼀定准确，将影响估价结论的准确性。
2．对可⽐实例进⾏实地查勘的困难。
就⽬前情况⽽⾔，估价所采⽤的可⽐实例的来源⼤多为估价⼈员⾃物业中介等处⾃⾏调查⽽来或是由房地产管理部门公布的市场交易案例，《意见》要求对可⽐实例“进⾏必要的实地查勘”，到底必要到什么程度?要进⼊可⽐实例房屋内部⼏乎不可能，甚⾄所在⼩区如果封闭式管理，也很难进⼊，那么最多只能了解到物业所处地理位置，对其内部状况、景观等不得⽽知。
3．《意见》中规定：“房地产估价⾏业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选⽤，不选⽤的，应当在估价报告中说明理由。
”就⽬前情况，这些参数应该还没有公布，⼤多是由估价师根据执业经验⾃⾏制定，也给⼈为调节评估值带来了操作空间，从促进抵押估价业务的健康发展⽅向来说，有关⾏业组织应该将其尽快公布。
4．《意见》中规定：“房地产抵押估价报告应当包括包括估价对象的变现能⼒分析”。
这种分析应该是定性的还是定量的?如果是需要进⾏定量的分析，则数据的不确定性、费⽤项⽬的不完整性都是存在的问题。
因为涉及抵押权实现⽽需对抵押物进⾏变现的情况，⼏乎都需要经过司法途径，涉及诉讼费⽤主要有案件受理费和申请执⾏费，另外还有执⾏中的实际⽀出费⽤，包括⼈民法院执⾏⼈员异地执⾏本案时按照国家有关规定标准⽀出的差旅费⽤，有⼈民法院或⼈民法院委托其他单位或个⼈进⾏的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际⽀出费⽤。
另外，诉讼费⽤还包括抵押权⼈⽀出的律师费⽤等。
这些费⽤和其他变现时应缴交的各种税费等是估价⼈员难以估算清楚的。
房地产司法鉴定评估指导意见好吧，今天咱们聊聊房地产司法鉴定评估指导意见。
这听起来可能有点儿严肃，不过别担心，咱们轻松点儿说。
大家知道，房地产可不是随便买卖的，尤其是当你觉得某个房子“价格不合理”时，或者当买家和卖家为价格争个不可开交。
哎，这时候就需要司法鉴定评估出马了，真是“救急”的大好帮手。
你想啊，房子这东西就像是我们生活的一部分，有时候值钱得不得了，有时候又觉得根本不值。
怎么判断？这就要看评估师了。
他们就像是房产界的小侦探，凭着一双火眼金睛，迅速找到房子的真实价值。
这可不是简单的算数，得考虑地段、面积、装修、还有市场的动向，真是头疼。
说到这里，大家可能会问，评估师到底看什么？地段！就像那句老话说的“地段决定一切”。
一块地，前面是马路，后面是公园，旁边还有个购物中心，那绝对是一块风水宝地。
反之，如果在个偏僻小巷里，连个便利店都没有，那就得打个折扣了。
还有房子的面积，越大越好，但你也得看看房子的形状。
长条形的房子跟方方正正的房子，舒适度可差得远呢。
评估师还会注意到房子的装修情况。
想想你家那几乎快要脱落的墙皮和那用十年了的厨房，能卖个好价钱吗？当然不行！所以，评估师就会给出一个比较合理的意见。
他们有一套自己的标准，像是“无论如何得保持公正”，让你觉得“哎，这个价格倒是能接受”。
再说说评估流程。
这个过程就像一场大戏，评估师先得实地查看房子，观察每一个角落。
就像在进行一次房子的“体检”，看有没有漏水、发霉，甚至墙壁有没有裂缝。
然后就开始了“数据分析”，这时候，他们会拿出各种材料，像是以往的成交记录，市场的走势等等，真是忙得不可开交。
他们会根据自己的评估，出具一份正式的报告。
这就像是给房子开了个“证明”，让所有人都心服口服。
评估不是一锤子买卖，有时候买卖双方还是会觉得不满意。
这时就得看法律了，必要时还得走上法庭。
听上去有点儿可怕，但其实就是一个程序，评估师会在法庭上作证，讲讲自己的评估依据。
说白了，就是把那些看似复杂的东西，给大家简单明了地讲清楚。
房地产抵押估价指导意见的社会作用
廖俊平
【期刊名称】《中国房地产估价师》
【年(卷),期】2006(000)002
【摘要】2006年4月20～23日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会在广州举办了房地产抵押估价研讨会，主要是宣讲和研讨建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》以及《房地产抵押估价指导意见》。
会议期间有报社的记者问：《通知》和《意见》的出台对市场房价会有何影响？在当前，房价问题是牵动大众神经的大事，因此媒体自然也对这个问题异常关注。
我认为《通知》和《意见》的出台对房价不会造成大的直接影响。
【总页数】1页(P1)
【作者】廖俊平
【作者单位】中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长
【正文语种】中文
【中图分类】F832.45
【相关文献】
1.房地产抵押估价指导意见
2.重温《房地产抵押估价指导意见》
3.论房地产抵押估价的风险防范作用
4.《房地产抵押估价指导意见》之随想
5.房地产抵押估价指导
意见
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
第十一条法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
第十二条房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。
第十三条房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。
法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。
第十四条房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
内外部状况照片应当作为估价报告的附件。
由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。
实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。
第十五条在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。
在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。
第十六条估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。
该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。
第十七条评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。
第十八条房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。
第十九条房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。
已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。
第二十条房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。
第二十一条房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。
第二十二条房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；（三）合理使用评估价值；（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
第二十三条房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。
在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。
第二十四条房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或经济衰退必将导致区域内房地产市场的不景气，使得区域范围内房地产市场价值整体下跌。
例如在亚洲金融危机中，东亚地区的日本、香港等地，经济发生了不同程度的衰退，导致这些地区的房地产价值暴跌。
而房地产政策调整，出现抑制房地产市场发展的政策时，也往往会导致房地产市场价值的下跌。
例如近年房地产宏观调控政策的出台，对国内某些房地产过热地区进行降温，也导致了部分地区的房地产市场价值下跌。
2．估价对象房地产的环境因素恶化或区位条件恶化，导致估价对象房地产市场价值的下跌。
大气环境、声觉环境、视觉环境以及卫生环境等环境因素恶化，比如空气污染、噪声污染等，都会导致周边房地产的市场价值下跌。
例如住宅周边新建化工厂造成空气污染，在住宅南面新建高层建筑影响采光等，都会使得对象房地产贬值。
而区位条件的恶化，使得影响房地产价值的因素变化，进而导致了估价对象房地产市场价值下跌；比如原来是区级商服中心，可能由于规划调整等原因，现在降为小区级商服中心，也将导致该区域房地产市场价值的下跌。
3．市政拆迁风险因素，导致估价对象房地产市场价值的下跌。
由于市政拆迁，具有一定的政府行为和公益性，使得市政补偿的标准都不太高，且略低于被拆迁对象的正常市场价值。
因而对象房地产在可预期范围内，存在市政拆迁风险，往往会出现市场价值下跌的情况。
4．人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，导致估价对象房地产市场价值的下跌。
人为使用不当通常是指擅自拆改建筑物，破坏建筑结构；或平时使用时，缺乏必要的维护等，使得房地产加速物理折旧(或经济折旧)，这必将导致估价对象房地产市场价值的下跌。
而自然因素(如火灾、地震、水灾等)，也会对建筑物产生破坏作用，进而导致房地产折旧加速，估价对象房地产市场价值下跌。
5．心理因素的存在，导致估价对象房地产市场价值的下跌。
导致房地产市场价值下跌的心理因素主要指有关于房地产的心理阴影。
对于住宅来说，比如在该住宅内发生过丧葬、恶性案件等事件；对于商铺来说，比如该商铺多次发生经营失败、破产等事件。
二、影响法定优先受偿款增加因素的细化与分析《意见》中指出：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
笔者认为在抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
1．抵押权实现费用的增加抵押权实现费用，我们认为应该包括诉讼费用、法院执行费用、律师费、拍卖费用等，此类费用随着抵押权实现都将会有所增加。
如果要实现抵押权，就有可能会产生诉讼费用、法院执行费用、律师费、拍卖费用等，而根据《中华人民共和国破产法》规定，破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用、破产案件的诉讼费用，以及为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用，应当从破产财产中优先拨付。
2．企业所欠职工工资和劳动保险费用企业所欠职工工资和劳动保险费用应该考虑两种情况，一种是由于企业经营不善所欠职工工资和劳动保险费用，另一种是企业恶意所欠职工工资和劳动保险费用。
无论是哪种情况，根据《中华人民共和国破产法》规定，破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿：破产企业所欠职工工资和劳动保险费用，破产企业所欠税款，破产债权。
因而在清偿债权前，应先清偿破产企业所欠职工工资和劳动保险费用。
3．企业所欠税款企业所欠税款应该包括企业所欠税款本身款项以及由此产生的滞纳金等费用。
同时也应分企业经营不善和企业恶意所欠税款。
而根据《中华人民共和国破产法》规定，清偿债权前，应先清偿破产企业所欠税款。
三、影响房地产抵押价值的其他因素还有其它一些因素对房地产抵押价值有影响，但是未被列入影响导致房地产抵押价值未来下跌的因素中，笔者对此作阐述与分析。
1．社会因素变化影响房地产市场价值的社会因素包括了政治安定状况、社会治安状况、房地产投机状况以及城市化状况。
其中政治安定状况、社会治安状况以及城市化状况都是长期因素，在短期内很难预测。
而房地产投机行为对区域房地产市场的影响，无论是影响的作用方向，还是作用的大小都有其偶然性和不确定性，故本次不予考虑。
2．后续拖欠工程价款在实际情况中，可能会出现在抵押期间，拖欠工程价款发生增加的情况，主要指拖欠二次装修工程价款和后续(附属)工程价款等情况。
但根据债权发生顺序，上述增加的工程欠款，是发生在抵押权设定之后，因而在受偿顺序上，列在本次抵押权后，并没有增加法定优先受偿款，不会对房地产抵押价值有直接影响，故不计入因素中考虑。
