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根据现行法律、法规，房地产抵押价值评估实质上是评估抵押房地产(物)在设定抵押权时的公开市场价值作为抵押贷款的参考。
它的服务对象是金融(银行)业，是抵贷双方。
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为;债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
也就是说，贷款的取得是以能够带来收益的房地产抵押为前提，金融机构将资金发放给资信良好的借款者，通过收取借款利息和手续费获取收益，一般抵押人得到贷款达到为抵押房地产土地收购、开发、建设、购买、大修理、经营、收益等目的。
作为抵押物的房地产有其设定抵押权时的市场价值、贷款价值;银行最终的贷款额，它是抵押物市场价值(现值或贷款价值)乘安全系数(或抵押率)得出的;还有出现不良资产处置抵押房地产时的变现价值等。
一些发达国家商业银行要求对抵押的商业房地产同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的“房地产贷款评估准则”。
这里指的贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，评估也是采用通用的估价方法，成本价值一般作为收益价值的补充，但贷款价值评估所采用的参数与市场价值评估不相同，准则提出了对评估参数运用的建议。
《房地产估价规范》规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
”这里定义的“抵押价值”等同于公开市场价值。
《城市房地产管理法》、《担保法》及最高人民法院的解释、《城市房地产抵押管理办法》和银监会《商业银行房地产贷款指引》(2004.9)等均提到“抵押房地产的价值”或“抵押物价值”，但未对房地产抵押估价评估是什么样的价值作出定义。
其中有的提出需要时，可以“委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构”评估确定。
国内银行内部制定的贷款评审规定中，采用抵押担保时，在银行贷款承诺后，签订借款合同前，一般要求借款人委托该银行认可的独立评估机构对抵押物价值(或现值)重新进行估价。
房地产评估专题讲义1. 引言房地产评估是房地产领域中的重要环节之一。
它涉及到对房地产价值、价格和质量进行客观评价的过程。
房地产评估对于各方面的决策都有着重要的影响，包括房地产投资、融资、税务、保险等。
本讲义将介绍房地产评估的基本概念、评估方法和应用。
2. 房地产评估的基本概念2.1 房地产评估的定义房地产评估是指通过对房地产进行多方位的调研和分析，对其价值和价格进行测算和判断的过程。
房地产评估是一个综合性的过程，它需要考虑到房地产的位置、用途、状况、市场需求等因素。
2.2 房地产评估的目的房地产评估的目的是来确定房地产的市场价值，为房地产交易、融资、投资决策提供依据。
同时，房地产评估还可以用于评估房地产的税务、保险和贷款等方面。
2.3 房地产评估的价值和价格房地产评估中的价值和价格是两个不同的概念。
房地产的价值是指其在特定时间和条件下的综合经济价值，通常用市场价值来表示。
而房地产的价格是指其在实际交易中的成交价，是一个具体的金额。
3. 房地产评估的方法3.1 比较法比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
它通过比较估价对象与已知价值的相似物件的价格和特征，来确定估价对象的市场价值。
比较法要求评估师具备良好的市场调研和数据分析能力。
3.2 收益法收益法是一种基于房地产产权所获得的经济利益来进行评估的方法。
它通常适用于商业地产和租赁物业的评估。
收益法的核心是通过计算房地产所产生的未来现金流，再根据市场折现率对其进行折现，得出房地产的市场价值。
3.3 成本法成本法是一种基于房地产重建或复制成本来进行评估的方法。
通过估算房地产的重建或复制成本，并考虑到其经济寿命和折旧情况，可以得出房地产的市场价值。
3.4 剩余价值法剩余价值法是一种综合了比较法和收益法的评估方法。
它结合了房地产的市场价值和其产生的经济利益，通过计算房地产的净收益和市场折现率来确定其市场价值。
4. 房地产评估的应用4.1 房地产投资决策房地产评估可以为房地产投资提供决策依据。
房地产估价师房屋估价方法复习讲义2017房地产估价师房屋估价方法复习讲义价行业面临着新的机遇和挑战,其中核心的挑战在于对的管理上。
下面店铺为大家整理的房地产估价师房屋估价方法复习讲义，希望大家喜欢。
房地产估价师房屋估价方法复习讲义一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。
2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。
3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。
高层住宅通常是楼层越高价值越大。
二、商业房地产估价(含餐饮)1、商业房地产及其估价特点。
①经营内容多。
不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。
②转租经营多。
商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。
注意转租的合法性。
③装修高档而复杂。
有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。
2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。
3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。
4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。
房地产估价师考试高频考点由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受损害，因此，国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底纹等等。
房地产评估专题讲义(doc 8页)2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
第三节、收益法在房地产评估中的应用1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。
3、净收益=总收益-总费用。
注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。
也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。
同风险呈正比例关系。
5、求取资本化率的方法：①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。
②安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
③各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。
教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。
《房地产评估》课程复习提纲第一篇1、房地产评估的含义？2、房地产估价师的定义？3、房地产评估的对象是。
4、在人类社会发展短暂的一瞬间，地球的空间和物质总量没有什么变化，这决定了土地数量和面积的。
5、在现有的经济技术条件下，人类尚无能力创造取代土地功能的其他物质要素，这决定了土地资源的。
6、土地的自然属性包括、、、。
7、土地的社会经济属性包括、、。
8、市场需求、税收、地租等均对土地利用产生影响，这些因素属于影响土地利用的。
9、土地使用制度、权益、政策等在不同程度上影响土地的用途和使用方式，这些方面属于影响土地利用的。
10、影响土地利用的主要因素有、、、。
11、建筑物包括和两大类。
12、道路、桥梁、烟囱等属于建筑物中的13、在房屋建筑的各种结构中，多用于住宅建筑的是。
14、下列因素决定了房屋的位置，并直接影响到房地产价格的是。
15、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地年，工业用地年，商业用地。
16、决定房地产价格的三要素是、、。
17、房地产价格特征与一般物品价格差异性的表现？18、简述市场价和评估价的区别。
19、楼面地价的高低取决于和两个因素。
20、当容积率不变时，楼面地价与土地价格成；地价不变，楼面地价与容积率成。
21、按交易方式的不同土地价格可分为、、。
22、按权属土地价格可分为和。
23、房地产评估的特点、和。
24、在房地产评估的特点中，和是基础，是灵魂。
25、论述房地产评估的必要性。
26、地租产生的前提是。
27、西方地租地价理论学派包括、、。
28、地租的两种基本形式和。
29、级差地租的两种形式以及两种级差地租之间的区别和联系。
30、土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租为。
31、建筑地段地租的基础是由真正的规定的。
32、简述地租理论的应用。
33、区位包括、和。
34、区位理论发展过程中形成的学派及每种学派的代表人物及理论。
35、工业区位理论的核心。
36、韦勃区位理论对于具有参考价值。
成本法总结
对成本法的内容进行归纳总结可知：成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。
其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。
土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。
土地重新购置价格一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取。
建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。
房地产评估讲义什么是房地产评估？房地产评估是指对不动产的价值进行估算和确认的过程。
在房地产交易、贷款、保险等领域中，房地产评估起着至关重要的作用。
通过房地产评估，可以确定不动产的市场价值、租金价值、抵押价值等，为市场决策和交易提供依据。
房地产评估的方法多种多样，包括销售比较法、收益法、成本法等。
每种方法都有其独特的适用范围和计算方式，在实际评估过程中，评估师需要根据实际情况选择合适的方法。
同时，评估师需要考虑各种因素，如房地产市场状况、区域发展情况、不动产的特点等，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产评估的重要性房地产评估在房地产交易和金融领域中具有重要的作用。
以下是房地产评估的一些重要性：1. 交易决策的依据在房地产买卖、租赁和抵押等交易中，房地产评估提供了决策者的依据。
买方和卖方可以通过评估结果来确定合理的交易价格，从而避免交易风险。
租赁方可以通过评估结果来确定租金水平，以确保租金的合理性。
金融机构可以通过评估结果来确定抵押物的价值，以确定贷款额度。
2. 贷款风险的控制对于金融机构来说，贷款是一项风险较高的业务。
通过房地产评估，金融机构可以了解抵押物的价值和潜在风险，从而做出合理的贷款决策。
评估结果不仅可以用于确定贷款额度，还可以作为贷款利率和还款期限的依据，以确保贷款风险的可控性。
3. 保险金的确定在房地产保险中，保险金的确定和房地产评估密切相关。
根据评估结果，保险公司可以确定合理的保险金额，保障被保险人的权益。
同时，评估结果也可以作为理赔的依据，保证理赔的公平性和及时性。
4. 投资决策的参考对于投资者来说，房地产评估可以提供投资决策的参考。
评估结果可以帮助投资者了解不动产的价值潜力和风险水平，从而做出明智的投资决策。
同时，评估结果也可以用于资产组合的配置和风险管理，以确保投资的稳定性和收益性。
房地产评估的方法房地产评估可以采用多种不同的方法，以下是一些常用的评估方法：1. 销售比较法销售比较法是最常用的房地产评估方法之一。
房地产估价师复习资料房地产估价师复习资料随着城市化进程的加快和人们对住房需求的不断增长，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
而在房地产交易中，估价师的角色尤为关键。
他们通过对房地产的评估和估价，为购房者、开发商、金融机构等提供重要的参考依据。
因此，成为一名合格的房地产估价师需要具备扎实的专业知识和技能。
一、房地产估价师的基本职责作为一名房地产估价师，首先需要了解自己的基本职责。
他们主要负责对不动产的价值进行评估和估价。
这包括对房屋、土地、商业用地等不同类型的不动产进行评估，以确定其市场价值和租金水平。
通过对市场环境、土地规划、建筑结构、房屋状况等多个因素的综合考量，估价师能够给出一个相对准确的估值。
二、房地产估价师的专业知识为了胜任房地产估价师的工作，需要掌握一定的专业知识。
首先是对房地产市场的了解。
估价师需要熟悉当地的房地产市场动态，包括房价走势、供需关系、政策变化等。
其次是对土地规划和建筑结构的了解。
估价师需要了解土地的规划用途、可开发面积等信息，同时也需要对建筑结构和材料有一定的了解，以便评估其价值和状况。
此外，还需要了解相关法律法规和估价方法，以确保估值的准确性和合法性。
三、房地产估价师的技能要求除了专业知识外，房地产估价师还需要具备一定的技能。
首先是数据分析能力。
估价师需要收集和分析大量的市场数据，包括房价数据、租金数据、土地成交数据等，以便作出准确的估值。
其次是沟通能力。
估价师需要与客户、开发商、金融机构等多个利益相关方进行有效的沟通，以确保估值结果符合各方的需求。
此外，还需要具备良好的判断力和决策能力，能够在复杂的市场环境下做出准确的估值判断。
四、房地产估价师的发展前景房地产估价师是一个专业性较强的职业，但也有着广阔的发展前景。
随着房地产市场的不断发展和政策的支持，对估价师的需求也在增加。
估价师可以选择在房地产开发公司、金融机构、政府部门等单位就业，也可以选择自主开展估价咨询服务。
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
房地产估价知识讲义1. 概述房地产估价是指对不动产进行价值评估的一项工作，旨在确定不动产的市场价值。
它是房地产交易、金融贷款、税收评估等方面的重要依据。
本讲义将介绍房地产估价的基本概念、方法和步骤，帮助读者更好地理解和应用房地产估价知识。
2. 房地产估价的重要性房地产估价在许多方面具有重要意义。
首先，对于房地产市场参与者来说，准确的估价是决策的基础，可以帮助买方和卖方确定合理的交易价格。
其次，金融机构在进行房地产贷款时需要对不动产进行估价，以评估贷款风险和确定贷款额度。
此外，税收机构也需要对不动产进行估价，作为征税的依据。
3. 房地产估价的方法房地产估价可以使用多种方法，下面介绍几种常用的方法：3.1. 市场比较法市场比较法是最常用的房地产估价方法之一。
该方法通过比较类似物业的交易价格和特征，来确定要估价物业的市场价值。
具体步骤包括寻找样本物业、分析样本物业的特征、对样本物业进行调整，最终得出要估价物业的市场价值。
3.2. 收益法收益法主要适用于商业不动产的估价。
该方法通过预测物业未来的经济收益，并将其折现到现值，来确定物业的价值。
具体步骤包括估计物业的净现金流、确定适当的折现率和计算物业的现值。
3.3. 成本法成本法是基于物业的建设成本来确定物业价值的方法。
该方法适用于特殊用途房地产，如公共设施和特殊用途建筑。
具体步骤包括估计物业的建设成本、确定适当的折旧和确定物业的价值。
4. 房地产估价的步骤进行房地产估价的过程可以分为以下几个步骤：4.1. 数据收集在进行房地产估价之前，首先需要收集相关的市场数据和物业信息。
这包括物业的基本信息、地理位置、交易历史和市场趋势等。
4.2. 数据分析在收集到足够的数据后，需要对数据进行分析。
这包括使用统计方法对市场数据进行整理和分析，以确定市场价格和趋势。
4.3. 选择适当的估价方法根据物业的特征和市场情况，选择适当的估价方法进行估价。
可以根据需要使用单一方法或结合多种方法进行估价。
房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(细选2篇)房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义1委托人对抵押报告使用人使用报告的提示如下：(1)估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
(2)根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a、抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等情况。
b、或房地产调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c、人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d、经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e、可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义21.本章内容是历年考试中分值所占比例最大的一章。
从教材来看：(1)本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。
(2)概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。
(3)关于画现金流量图的方法，一定要掌握好。
这种图示对于收益年限的确定，能使人一目了然。
2.收益期限与收益价格的确定(1)收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。
收益期限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如建设用地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合建筑物剩余经济寿命或建设用地使用权剩余期限来确定。
估价对象的收益期限为其建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限的较小值;如果是计算承租益价值，则收益期限为剩余租赁期限。
(2)收益价格的确定对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据建筑用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。
对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命早于建筑用地使用权剩余期限而结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。
在建筑物剩余经济寿命晚于或与建设用地使用权剩余期限一起结束的情况下，出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物分为予以补偿和不予补偿两种情况。
对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值;对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
(3)应该得指出的是，对于估价对象为住宅的，由于《物权法》第l49条明文规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
因此，对于住宅情形，其建设用地使用权出让合同应不会约定不可续期。
换句话说，住宅情形下其建设用地使用权出让合同是未约定不可续期，如约定不可续期则是违法的，不能生效的。
因此，住宅建筑物剩余经济寿命一般会早于建筑用地使用权剩余期限结束，此时，应根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限。
计算住宅收益价格时，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。
3.有效毛收入。
有效毛收入是收益法计算的第一个难点。
找出有效毛收入不难，难就难在如何合理界定哪些是有效毛收入。
哪些不是。
有效毛收入计算分为出租或自营两种情形。
对于出租类型的，一般采用市场法计算有效毛收入，重点考虑以下几个方面：①选取的租赁实例要真实、客观;②选取的租赁实例的`租金内涵要全面完整;③要考虑是否有租约期限制，租约期选用租约租金，租约期外选用市场租金;④对其他收入的确定要准确，其他收入一般指租赁保证金或押金的利息收入。
其中，租金内涵的确定是关键;对于自营类型的，经营收入与支出内容要全面客观，要详细分析数据，剔除个别的、不合理数据，修正调整成为客观数据。
4.运营费用。
费用项目的估算或者确定过程要有依据，取值要合理，费用应采用社会均的客观正常数据，对不符合要求的数据要进行修正、调整和筛选。
其中难点有三个：①在运营费用中不应包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
②要通过分析租赁合同，结合租赁实例的租金内涵来决定应当扣除的费用项目。
③在营业情形下的运营费用包含两项，即“维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”和“归属于其他资本或经营的收益”;在出租情形下的运营费用只包含一项，即“维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”。
原因在于：基于租赁收入测算净收益时，归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已扣除，因此就不再扣除归属于其他资本或经营的收益了。
房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(菁选2篇)扩展阅读房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(菁选2篇)（扩展1）——房地产估价师招标投标管理复习讲义(菁选2篇)房地产估价师招标投标管理复习讲义1 工程建设的招标投标管理：为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，于l999年8月通过了《招标投标法》。
(一)工程建设招标投标的范围(二)工程建设招标投标的原则(三)对建设工程招标的管理(四)对建设工程投标的管理(五)对开标、评标和中标的管理建设监理：(一)建设监理简介(二)建设监理委托舍同的形式与内容(三)工程建设监理的主要工作任务和内容(四)建设工程的监理(五)建设监理程序与管理房地产估价师招标投标管理复习讲义21、定义收益法是求取估价对象未来的正常净收益，用适当的`资本化率将其折现到估价时点后累加，即房地产的价值是未来净收益的现值之和。
①2、普遍适用的收益法原理将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一货币额可以与此净收益的折现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值。
②3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式应用产生的问题评估实践上，数学模式P= A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件是：能够持续地均衡地获取稳定的投资收益率。
但事实上当n趋向于长周期时如50年期时，r、A 无法同时实现持续地而且稳定的收益率。
在一个长的周期内，在空置率居高不下时，净租金收益以同样持续地获取复利运行，则是不可想象的。
同时产品生命周期理论、房地产周期价值理论(长周期、中周期、短周期)、房地产投资周期理论、边际效益递减规律都使数学模式P= A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件在理论上和实践上落空。
认为此理论模式是正确的辩护可能是：有必要进行一定的理论约束和修正，n应当缩短历史收益期限，r一般不可能持续地在高水上运行，但是可以持续地在低水上运行。
对于高低不的收益率情况，从数学上可以进行均化的处理。
这样的理解是正确的吗?就定义与原理本身而言似乎没有什么问题。
但是存在的问题得不到解决，理论上的《房地产估价规范》与《城镇土地估价规程》在收益法的运用时是否扣除折旧的矛盾理念;现状是收益的准确计算和资本化率的求取及预期模型的判断选择这三根支撑收益法应用的支柱无一牢固。
那么我们就可提出疑问：收益法理论上可靠吗?究竟怎样正确使用收益法呢?房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(菁选2篇)（扩展2）——房地产估价师估价假设复习讲义(菁选2篇)房地产估价师估价假设复习讲义1估价假设：估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。
例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。
合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。
其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。
估价依据：估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民和最高人民颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、所属部门颁发的规章和、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地规章和，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。
例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《市房屋质量缺陷损失评估规程》等。
广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的'情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。
还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。
鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。
房地产估价师估价假设复习讲义21、下列计算一半建筑面积的是( )。
A.无柱的雨篷B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。
A.60B.70C.80D.90答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。
A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D4、契税的课税对象为( )。
A.房地产的出售人B.房地产的购买人C.房地产的使用权人D.发生权属转移的房地产答案：D5、属于直接融资的金融工具为( )。
A.存款单B.保险单C.支票D.银行承兑汇票答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。
A.商业信用B.国家信用C.消费信用D.A和C答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。
