房地产和土地估价成本法练习题
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成本法练习题(后面有答案)一、单项选择题：1．成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是( )A．价格 D．生产费用 c．劳动价值 D．成本加利润2．从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其( )。
A．生产费用 B过去的生产费用c．未来的生产费用 D．现在的生产费用3．从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于( )即买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。
A．替代原理 D．生产费用价值论c．预期收益原理 D．价格构成原理4．只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，以采用( )估价。
A．市场法 6．收益法 C．成本法 D．假设开发法5．成本法特别适用于( )的房地产的估价。
A．有收益交易少．B．无收益交易多c．有收益交易多 D．无收益交易少6．单纯建筑物的估价通常采用( )。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法7．在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用( )。
A．成本法估价 B．收益法估价c．市场法估价 D，假设开发法估价8．在现实中．房地产的价格直接取决于其( )．而非花费的成本，成本的增减一定要对( )增大有作用才能构成价格。
A．市场成交价格 B．效用 C．开发成本 D．交换价值9．运用成本法估价的一项基础工作，是搞清( )A．房地产成本 B．房地产价格c．房地产价格构成 D．房地产重置价格构成10．在完善的市场经济下土地取得成本一般由购置土地的价款和购值时应由（）构成A．买卖双方同时缴纳的税费 9．卖方缴纳的税费c．买卖双方各自缴纳的税费 D．买方缴纳的税费J1．从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开，不能算做（）。
A．利润 B．利息 c．收入 D．收益12．开发利润是正常条件下开发商所能获得的( )。
A．实际利润 B．平均利润 C．超额利润 D．正常利润13．在计算开发利润时要注意( )与利润率的匹配。
A 开发成本 B．计算基数 C．利润 D．投资14．成本法最基本的公式为：房地产价格＝( )—折旧。
A．重建价格 B．重量价格 c．重新购建价格 D．成本价格15．对新开发区土地的分宗估价，( )是一种有效的办法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成．土地收益也没有。
A．市场法 B．收益法 c．路线价法 D．成本法16．重置价格是采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A 估价时点 B．现时 c．交易日期 D．建造时间17。
重建价格．是采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等．在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A．估价时点 B．与估价对象建筑物相同c．以前 D．与估价对象建筑物类似18．在一般情况下，( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A．重建价格 B．重置价格 c．重新购建价格 D．积算价格19．( )适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。
A．重建价格 B．重置价格 C．重新购建价格 D．积算价格20．重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“( )”的体现。
A．预期原理 B．收益原理 c．替代原理 D．生产费用价值论21．工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于( )的建筑物重新构建价格的求取。
A．具有重要价值B．具有现实价值c．具有巨大价值 D．具有历史价值22．估价上的折旧是指由各种原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，扣除折旧即是进行( )。
A．减价调整 B．价值补偿 c．扣除差额 D．损耗补偿23．经济折旧又称外部性折旧，是指( )本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。
A．土地 B．建筑物 c．其他土地定着物 D．构筑物24、年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或( )来求取折旧的方法。
A．剩余价值 B．剩余自然寿命 c剩余经济寿命 D．剩余年数25、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是( )的，相同类型的建筑物在不同地区寿命可能不同。
A．由经济因素决定 B．由物质磨损决定c．由精神磨损决定 D．由市场决定26．成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的( )。
A．折旧率 B．成新率 c．剩余使用寿命 D．实际损耗程度27．建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按( )计算折旧。
A．土地使用年限 B．建筑物的剽余经济寿命c．土地剩余使用年限 D．建筑物的经济寿命28．某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )。
A．52年 B．55年 C．58年 D．70年29．某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )。
A．40年 B．45年 C．50年D．55年30．某办公楼，其土地使用权出让年限为50年，建造期为3年建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为( )。
A．50年 B．53年 C．47年 D．55年31．某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年．建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为( )。
A．40年 B45年 C．50年 D．55年二、多项选择题:1．成本法特别适用于如下房地产的估价( )A学校B．钢铁厂c．化工厂D．加油站E．公园2. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的．而且还需要具备( )的条A．生产成本高于市场平均成本 B．生产成本低于市场平均成本c．自由竞争 D．该种商品本身可以大量重复生产E．生产成本等于市场平均成本3.在运用成本法时员主要的是( )。
A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本c．结合实际成本来确定评估价值 D．结合客观成本来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值4. 运用成本法估价一般分为( )几个步骤进行oA．按集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料B．估算土地取得成本 c．涵算重新购建价格 D．测算折旧 E．求取积算价格5．房地产的价格通常由( )几项构成。
A．土地取得成本 B．开发成本、管理费用c．投资利息、销售费用 D．购买土地应缴纳的税费 E．销售税费、开发利润6．在目前的情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为（ )。
A．通过征收农地取得的，土地取得成本包括衣地征收费、拆迁补偿费、安置补助费、育苗补偿费等B．通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等c．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等D．通过在城市中拆迁房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费、基础设施建设费和土地使用权出让金等E．通过在市场上“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等7．取得开发用地后的建筑物建造成本主要包括( )。
A．勘察设计和前期工程费 B建筑材料和建筑设备费c。
基础设施建设贸、公共配套设施建设费D．房屋建筑安装工程费 E．开发过程中的税费8．估算开发利润应掌握( )。
A．开发利润是开发商预期的利润 B．开发利润是所得税前的c．开发利润是开发收入扣除开发成本后的余额D．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润E．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算9．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，相应的利润率包括有( )。
A．直接成本利润率 B．全部成本利润率c．投资利润串 D．市场利润率 E．成本利润率10．确定重新构建价格时，应特别注意( )A．重新构建价格是估价时点时的 B．重新构建价格是现在的价格c．重新构建价格是客观的D．重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和E．建筑物的重新掏建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧11．建筑物的重新构建价格的求取方法具体有( )。
A单位比较法 B．分部分项法 C．直接资本化法 D．工料测量法E．指数调整法12.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )a物质折旧 B．房产折旧c．功能折旧 D．设备折旧 E.经济折旧13．物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。
A．自然经过的老化 B．正常使用的磨损 c．意外破坏的损毁 D．自然环境恶化 E．延迟维修的损坏残存14．利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为( )经过年数应为（）剩余寿命应为( )A．自然寿命B．经济寿命c．实际经过年数D．有效经过年数E．剩余经济寿命15．求取建筑物折旧的方法，主要有（）A．年限法 B 成新折扣法 c．市场提取法 D．综合分析法 E．分解法三、计算题1．某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，土地面积1500 m2，土地出让价格（熟地）为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平方米需要1600元。
住宅楼的总建筑面积为3300 m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元。
建筑寿命为50年。
其中门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用10年。
残值率为零。
试评估该住宅楼现时的价格。
2．估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2于2001年9月底获得50年使用权，为钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2006年9月30日的价值。
摄集有关资料如下：(t)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表；实例交易价格交易情况交易日期房地产状况a 2200 0 06、3、30 －3%b 2050 0 05、12、30 -8%c 2380 3％ 06、5、30 +5%从05年12月-06年9月地价每月上升0．5％c(2)当地征用农地的费用等资料如下；在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等每平方米150元/m2，土地开发费用、税金和利润等每平方米120元/m2．以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。
