北京亦庄房地产市场浅析

关于亦庄x1项目开发经营情况和当前问题的报告中信地产（北京）投资有限公司：亦庄x1项目一、二级开发工作自2007年至今已历时5年。

由于房地产政策和市场环境变化，项目一级开发周期拉长，情况变化极为复杂，项目销售进度受到调控政策影响，回笼资金缓慢，二级开发建设资金沉淀巨大，各种因素交织引发目前诸多问题。

现将x1项目经营情况和面临问题汇报如下：一、项目基本情况亦庄x1项目总用地面积151.41公顷（2271.18亩），分为五个地块。

规划用地四至为：东南至荣京西街，西南至旧头路，西北至三海子二路，东北至凉水河。

地块总占地（公顷）建设用地（公顷）建筑面积（万平方米）总计145.4 92.28 161.33x1-1b 26.6 19.3 39.64x1-3 17.67 13.57 13.57x1-1a 14.82 14.82 33.47x1-2 31.42 26.03 43.37x1-4 21.53 18.83 31.28集体用地国有土地亦庄镇鹿圈一村二村三村四村集体建设用地81.32公顷（合1219.74亩）供销社、鹿圈中学等10家单位的土地以及南郊农场、旧头路的部分土地。

农用地62.39公顷（合935.84亩,其中耕地。

年12月，x1-3成功中标取得土地使用权；2010年12月，x1-1b开工建设；2011年2月，成立逸海公司；2011年4月，x1-1b保障房开始销售；2011年7月，x1-1b商品房开始销售；2011年12月，x1-1b全部结构封顶；2011年12月，x1-3地块取得开工手续。

（二）一级开发和土地上市情况：1、一级开发模式：x1项目一级开发原以亦庄开发区为主体，新城公司作为实施方参与一级开发，原则上由政府出资。

后由于资金渠道问题，如不采用授权中信无法出资，故重新修改授权文件，经大兴区政府、开发区管委协调并向市政府请示批复同意后，政府更改授权文件，同意中信地产以授权方式进入一级开发。

2、拆迁工作情况：2009年5月13日成立以区政府为主导的拆迁联合指挥部。

亦庄新城产业调研报告亦庄新城产业调研报告一、引言亦庄新城位于北京市大兴区，是北京市的重要开发区之一。

自2006年起，亦庄新城已经发展成为了一个多功能的城市区域。

本次调研报告旨在对亦庄新城的产业发展进行详细的分析，并对其未来的发展趋势进行预测。

二、背景亦庄新城地处北京市南部，拥有便利的交通条件和丰富的人力资源。

同时，该地区是北京市的经济发展的重要支撑点之一。

在过去的几年里，亦庄新城吸引了众多的企业和科技园区，在信息技术、生物医药、新材料等领域形成了优势。

三、产业发展现状1. 信息技术亦庄新城拥有先进的通讯网络和卓越的科技氛围，吸引了国内外许多知名的信息科技公司入驻，如百度、华为等。

互联网行业和人工智能技术是亦庄新城信息技术产业的两个主要方向。

这些公司的发展不仅推动了亦庄新城的经济增长，也为北京市整体的科技创新产业做出了贡献。

2. 生物医药亦庄新城的生物医药产业也取得了显著的成就。

新城内有众多的国家级生物医药创新园区，吸引了大量的生物技术和制药公司的入驻。

企业间的合作、创新和研发成为了生物医药产业的关键驱动力。

亦庄新城的生物医药产业目前正处于蓬勃发展的阶段，未来有望成为北京市乃至全国的生物医药产业中心。

3. 新材料亦庄新城以其新材料产业的繁荣而闻名。

新城内拥有多个新材料研发和制造基地，吸引了众多新材料企业的投资和合作。

新材料产业在推动亦庄新城的绿色和可持续发展方面发挥重要作用。

预计未来新材料产业将持续壮大，并为亦庄新城带来更多的经济效益。

四、未来发展趋势1. 创新链的完善亦庄新城在产业发展中强调创新，未来将进一步完善产业创新链。

新城将加强与科研机构和高校的合作，吸引更多的研发人员和高端人才入驻。

同时，培养和造就更多的创新企业，培养创新创业人才，不断提升新城的科技创新能力。

2. 产业多元化亦庄新城将继续努力推动产业多元化的发展。

除了信息技术、生物医药和新材料产业外，将进一步发展高端装备制造、文化创意产业等领域。

北京亦庄商业中心市场定位报告一、项目市场定位说明市场定位是一个房地产项目成功运作的关键，准确的定位，可以使本项目发现空白，并通过独特的构思与精心的策划，充分体现本项目的独特魅力，展现项目内涵，为项目的成功奠定坚实的基础。

通过前期详细的市场调研、资料整理、客户访谈等工作，我司对北京市及本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过有针对性的分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。

本报告在前期调研的基础上，结合我司多年的商业策划经验，针对目前本项目的可操作性，对本项目所处环境进行综合的分析，提炼了项目的优劣势，分析了项目未来的机会和威胁点，在明确了项目总体定位的基础上，对项目商业分别进行了不同的定位内容阐述，并结合项目的特性对项目后期管理进行了分析。

我们可以相信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本案制定出准确合理的定位。

最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，有效利用市场中的机会，规避项目的客观威胁，站在未来市场的角度提高本案的市场竞争力，并为发展商有效提升项目综合素质提供参考。

二、项目市场定位的原则1、与发展商发展战略相一致原则项目的发展要以发展商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等等方面，项目在企业的发展战略框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势、发挥企业的核心竞争能力，用企业品牌去构建项目的产品品牌，以期使项目产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标，项目的开发利润。

2、经济性原则项目市场定位的经济性原则首先是指对产品应具较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；第二；从项目开发角度出发，在成本控制的基础上，务求使项目达到开发效益最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算的基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。

3、适应性原则本项目市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一、与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二、与亦庄区域的房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；三、与我司市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；四、与发展商的技术和管理能力相适应，以上四点，为我司在进行市场定位时适应性原则的出发点。

亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、行业分布：按照北京市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。

“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。

开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。

作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。

亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。

亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。

据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25％、生物医药占21％，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10％，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份有限公司等。

二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。

这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。

约占亦庄写字楼市场55%。

日租金在人民币2.8-3.5元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。

2）中、小型写字楼主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。

亦庄写字楼调研报告一概况及范围：来源：都市广宇北京经济技术开发区，也称亦庄经济技术开发区（简称BDA）是北京市现代制造业的核心基地，2002年8月8日经国务院批准的北京市唯一的开发区。

现在的开发区在原有的15平方公里基础上，将凉水河以南的10平方公里和京津塘高速公路以东的14平方公里全部纳入北京经济技术开发区的用地范围，包括周围为开发区配套的物流、居住和绿化空间隔离地区，总计控制范围内的用地面积达200平方公里。

亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。

东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）。

其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。

距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。

交通便利，距三环分钟寺桥7公里，距国贸开车20分钟。

即是高科技产业基地，也是生态环境住宅区。

亦庄作为北京国家级经济技术开发区，目前已形成了工业、公建和居民三个区域。

物流港和第二民用机场的即将落户，区域内还有多条公交线路直达市区，建设中的地铁9号线和京津轻轨也经过这里，这些外在的条件给亦庄的整体发展创造了更加积极的因素。

特点与定位低密度办公楼打造企业总部基地亦庄开发区正在打造“双生态独栋OFFICE”企业总部建筑群。

亦庄新的城区规划、成熟的生态环境、双优惠政策等诸多利好因素吸引着大型企业进驻开发区，并成功地推动了开发区内总部办公模式由量变到质变的转型。

1.实现总部办公转型郊区化开发区管委会推出的“亦庄商务大道”新规划中，有着“亦庄长安街”之称的荣华路已定位于未来世界500强总部商务集群的终端展示区。

产业优势+自然生态+政府支持，将成为吸引更多世界知名企业进驻的有力武器。

已入住亦庄的一位企业负责人说，之所以会选择进驻亦庄，就是因为该区域已经发展成熟，能够提供公司发展的需求，同时吸引他们改变之前分离式办公模式的重要原因。

亦庄马驹桥小区初步市场调研报告第一部分本区域概况及发展状况分析一、区域概况1、地理位置、交通状况2、自然环境及区域人文环境二、区域发展状况分析1、经济发展状况2、区域发展规划情况3、区域基础设施建设情况第二部分北京整体市场环境分析第三部分区域房地产市场展望一、楼盘供应量分析1、区域环线供应分析2、住宅项目开盘价格分析二、北京市别墅类物业供应量分析三、区域供应量分析第四部分本案周边楼盘竞争分析一、可比性楼盘一览及楼盘分析二、市场前景预测第五部分本案地块价值分析（SWOT态势分析）优势、劣势、机会点、威胁点第六部分分析总结第一部分本区域概况及发展状况分析一、区域概况1、地理位置、交通状况[地理位置] 亦庄位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧，城市规划五环路南侧。

东部是科技园区，西部是生活区，中部为公共建筑区（银行、邮局、酒店、娱乐中心、写字楼等）。

距南四环3.5公里，距南三环7公里，距市中心天安门广场16.5公里。

其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。

目前进入开发区的大道有三条：博大路、成寿寺路和京津塘高速。

地铁五号线延长线以宋家庄为起点由北向南贯通整个开发区，区内线路总长10.5公里，正在同步建设。

亦庄的道路已建设的比较完善，共有纵横交错的六条城市主干道，包括北环路、西环路、荣京路、荣华路、荣昌路和永昌路，还有十多条城市次干道和城市支路呈环状和放射状分布，形成方便和四通八达的内部道路网络系统，而且路面状况良好，平整且指示标志明显。

2、自然环境及区域人文环境北京亦庄经济开发区是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区；其中的一部分是中关村科技园亦庄科技园。

开发区同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。

经过十年的艰苦创业，这里已建设成为全国最大的移动通信产业基地、北京最大的电子信息产业基地、首屈一指的“北京药谷”。

12. 亦庄商业市场分析商业市场供存量分析：各项目配套商业面积如下表：0500010000150002000025000300003500040000上海沙龙大雄城市金地格林狮城白丽卡尔生活馆开发区商业面积主要分布在居住区内，目前总供应量近70000平米，到2006年底，亦庄总人口将达到30—40万人。

随着亦庄地区人口居住量逐年上升，该区域将成为北京市的重要人口聚居区及商业消费区。

但就目前的商业面积供给情况来看，配套设施尚未完善，缺少大型娱乐场所及面对区内住户的餐饮业，很难满足该区域未来发展的需要。

另一方面，开发区商业面积销售火爆，金地格林小镇5000平米商业面积在没有太多宣传的情况下，两个小时销售一空，售价也从开始的9800元/平米炒到12000元/平米，上海沙龙近30000平米的可销售商业面积也在不到两个月的时间销售一空，且第一天就销售了12000平米，价格更是从12000元/平米涨到15000元/平米，有个别面积甚至卖到了17000元/平米。

综上所述，不难看出，首先，开发区本身对商业产品存在巨大需求，其次，对此类产品存在购买需求的潜在客户群不在少数。

亦庄的商业网点分布（1）、上海沙龙新天地营业面积近35000平米，地上三层，地下一层。

地下一层为8000平米的大型超市（美廉美），地上一、二层为美食街和商场，地上第三层为3000平米的数字电影院和青老年活动中心。

新天地除了常规商业物业的项目外，还包含了早茶、宵夜、24小时便利店、医疗诊所、大药房、建材家居及窗帘布艺、影碟出租及家政服务等等，满足更细致生活的商业服务内容。

此外，还设有邮局、银行等公共服务内容。

（2）、大雄城市花园配套商业面积将近12000平米，其中包括：地下一层华润超市，营业面积将近2000平米，2地上一层包括：达美乐比萨，营业面积150平米；王者日盛咖啡，营业面积150平米；好望角音像，营业面积100平米等;地上二层包括：太古食府、茶餐吧、中国银行等，营业面积共3300平米。

市场方案与产品模型一、区域市场认识1、北京新规划不久前明确指出，通州、顺义和亦庄三个区域为重点发展区域，其中亦庄开发区的发展尤为引人注目，新规划使亦庄区域房地产市场开拓了更广泛的发展空间。

2、目前，亦庄开发区房地产市场仍然是一个住宅市场和小体量区域和社区性商业市场，以低密度住宅产品为主，写字楼市场压力很大。

3、由于开发区已形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域和房地产业的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。

4、开发区以其良好的建设发展规模、区域环境素质、产业效应强劲增长，对市区及投资需求有较大潜力，在整个国民经济大背景和北京市经济与城市发展规划的推动下，开发区房地产市场发展前景良好。

5、随着亦庄开发区内住宅供应量的减少，以及新规划的逐步实施，第二生活区的住宅项目将有较大的投资升值空间。

（所谓的亦庄第二生活区是开发区在亦庄经济技术开发区配套住宅用地即将开发完毕的情况下，特地开辟的一片新的住宅区。

这片区域位于凉水河南侧，京津塘高速公路的西南侧，紧临公路六环线，地势平坦，总建筑面积达到１１０万平方米。

）6、此外，亦庄房价一直保持高增长状况，成为吸引投资者的重要因素。

亦庄房价两年前的３０００多元涨到现在的５０００多元每平方米。

从长期来看，亦庄周边尚处发展期，房价、地价相对还不是很贵，但随着新中心的发展，这一地区相当具有潜力。

7、随着周边交通条件的改善，以及配套设施不断完善升级，该区域在近年内将成为开发热点。

二、项目及地块认识1、地块优势及核心价值●地段优势项目地处开发区核心地带，开发区入口属于未来规划的开发区主要行政与商业核心区，周边环境、城市配套成熟。

●土地稀缺价值由于目前亦庄开发区第一住宅区的规划用地的开发已经接近尾声，土地的资源稀缺性成为本项目的又一核心优势。

●市场成长价值亦庄作为北京市新规划的重点发展中心区域，未来人口、产业的增势较强，衍生对住宅以及商业、商务的需求潜力较大。

戴德梁行：北京写字楼市场亦庄区域研析近年来，随着天津滨海新区被纳入国家总体战略发展布局，滨海新区已经成为带动区域经济发展的强大引擎，加上北京2019年奥运会对该区域成长的催化，一直蓄势待发的环渤海经济圈，已经迅速成为继珠三角、长三角经济圈之后经济增长的“第三极”。

处于作为圈内发动机的天津和北京之间的亦庄，因为其独特的位置优势和开发区特有的政策优势，成为环渤海经济圈的重要战略要地之一。

同时，随着北京写字楼市场多元化发展趋势的日渐形成，多个新兴的非主流商务区域获得越来越多的企业客户甚至跨国公司的青睐，而亦庄正是在强大的经济引擎的支持下，以其拥有的“双生态”优势，成为北京新的写字楼热点区域。

1、亦庄的发展历程1991年8月，亦庄开发区开始筹建，1994年8月国务院正式批准在亦庄建立“北京经济技术开发区”，2019年，亦庄又被纳入到中关村科技园区，同时被命名为“中关村科技园区亦庄科技园”。

2019年4月，经国务院批复，北京市政府为亦庄开发区扩区24平方米公里，开发区的总规划面积达到了46。

8平方米公里，充足的土地储备为亦庄区域的写字楼市场发展提供了充分的空间。

经过15年的开发建设，亦庄的区域建设和发展已经进入厚积薄发的时期。

2019－2009年，围绕着奥运会而进行的城市发展建设和房地产开发将开始进入迎收获期，亦庄同样也不例外。

2、亦庄的“双生态”优势截止目前，亦庄开发区的入区企业近2000家，其中三资企业近500家，内资企业1400多家。

入区企业投资总额超过130.00亿美元，其中三资企业投资总额近110.00亿美元，三资企业平均投资额2273万美元，汇集了可口可乐、诺基亚、朗讯、西门子、通用电气、IBM、奔驰等著名跨国公司80余家，世界500强企业50余家，形成了生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造五大产业生态链条。

此外，开发区作为北京市唯一一个国家级经济技术开发区，入驻企业可同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策；对入驻企业审批、注册、登记、立项等手续实行“一站式”办公，为企业入区提供了最大程度的便利。