北京市房地产市场分析XXXX

2009年2月亮北京房地产市场分析报告2月中下旬，北京房地产市场交易量开始增加，增长率显着加快，这与2月初的低交易量形成鲜明对比。

进入三月，有些新楼市进入市场，价格低廉，地理位置优越的交易量也将明显增加项目将受到市场的欢迎。

1.新开放市场的特点1.受欢迎的旧项目的价格在以后仅上升而没有下降尽管现阶段北京的房地产市场仍处于观望阶段，但不难发现，与促销期间宣布的价格相比，许多新房地产的价格已经下跌。

但是对于旧项目，分批打开时价格会上涨。

例如，Yuan阳沁山水，第一期开盘价为10800元/平方米，第二期开盘价为11800元/平方米。

到3月，即将开放的第三阶段，价格将提高到13000元/平方米，增长10％。

首成国际，岳西和世界著名公园等项目在以后的销售中均显着增加。

2.朝阳区新开业3月，该项目的开放速度显着提高。

受春节假期的影响，本月假期前后的房地产积压明显增加。

从项目开放面积来看，朝阳区的发射数量最多。

当月16个新项目中，朝阳有8个，占50％。

但是，纯新项目很少，主要是在旧项目的后期。

主要是。

尽管朝阳区的新市场总量一直处于最高位置，但与其他地区相比，本月集中开放的市场总量具有明显的优势。

3.四环路和五环路之间的大多数项目主要是计划外在1月份新开放的项目中，第二至第三环路的项目最多，也是自2009年开放以来最有利的地区。

在接下来的两个月中，这些定位良好的项目的启动数量有所减少因此，尤其是三月份的新项目。

其中，四环路和五环路最为集中，占月发射量的43.75％。

在这些项目中，水县俊峰和长安只有两个项目是现有房屋，其余在2009年底或2010年底。

移交和搬迁在中后期进行。

2.本月新市场的总体概况政策调整仍然对房地产市场交易产生很大影响。

北京市政府第43号文件，“外国限制”的暂停以及“ 90/70”政策放松和“购房”等近期热门话题，无疑对房地产市场产生了极大的推动作用。

来自房地产交易管理净交易数据可以看出，从2月9日开始，房地产项目的交易开始出现大幅增长，尤其是计划外房地产的销售。

2008年7月北京新开盘市场分析报告一．监控月份说明二零零捌年柒月份二．本月新开盘项目概况根据地产中国监控的结果，2008年7月，北京房地产市场新开盘项目共16个，这些楼盘规划建设规模约372.39万平方米。

本月没有商铺、写字楼、别墅项目出现；普通住宅项目12个，面积约200.48万平方米；公寓项目4个，面积约48.99万平方米。

下图1直观反映出各类型项目面积规模在本月新开楼盘中的份额。

从本月新开盘项目的分布看，丰台区是本月新开盘最多的区域，有4个新盘上市，新盘总建筑面积947647.9平方米，占全月新开楼盘面积的25.45%；朝阳区有3个新盘上市，新盘总建筑面积705900平方米，占全月新开楼盘面积的18.96%；其次是宣武区、海淀区和房山区各有2个新项目推出，宣武区新盘总建筑面积1216000平方米，占全月新开盘面积的32.65%；海淀区新盘总建筑面积130348.17平方米，占全月新开盘面积的3.5%；房山区新盘总建筑面积477662平方米，占全月新开盘面积的12.83%。

最后是西城区、通州区和顺义区本月各有1个新项目开盘，其中西城区新盘项目总建筑面积80293平方米，占全月新开楼盘面积的2.16%；通州区新盘项目总建筑面积53835.24平方米，占全月新开楼盘面积的1.45%；顺义区新盘项目总建筑面积112294.74平方米，占全月新开楼盘面积的3.02%。

本月新开楼盘的综合均价为14707元/平方米。

住宅项目的整体均价在11354元/平方米，从整体市场看，通州、房山、顺义等区域的新盘量都不多，而朝阳与丰台区依旧是市场的主要供应源，因此在价格上拉升了市场的整体走势--售价在7000元/平方米以下的项目是位于房山区的千禧·2008三期5500元/平方米、瑞雪春堂6500元/平方米，通州区的嘉筑北京5800元/平方米。

售价在8000（含）-10000元以上的项目是丰台区的珠江御景8300元/平方米、顺义区的智地·香蜜山9500元/平方米。

同mi产rnciCHINA REAL ESTATE北京市房地产金融风险现状分析葛红玲杨海燕宋坤仪摘要：在我国市场经济的快速发展中，房地产行业也在蓬勃发展。

通过全面分析房地产市场的统计数据，结合北京市房地产市场现状和投融资情况，客观指出北京市房地产行业面临的金融风险及产生原因。

并针对其存在的金融风险，提出风险防范的针对性措施。

关键词：房地产市场；金融风险；防范对策中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-9138-(2021)04-0040-44收稿日期：2021-03-30作者简介：葛红玲，北京工商大学国际经管学院教授。

杨海燕、宋坤仪，北京工商大学经济学院。

基金项目：北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研究”(项目编号:17YJA003)的阶段性成果。

房地产市13CHINA REAL ESTATE表1:2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速房地产企业施工房屋面积（万平方米）1309513089.812608.612962.61251513918.6增速-4%-0.04%-3.68% 2.81%-3.45%11.22%房地产企业新开工房屋面积（万平方米）2790.22813.72475.72321.12073.23006.6增速11%0.84%-12.01%-6.24%-10.68%45.02%房地产企业竣工房屋面积（万平方米）2631.52383.11466.71557.91343.31545.7增速-14%-9.44%-38.45% 6.22%-13.77%15.07%图1:北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率25.00%20.00%15.00%10.00%北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率5.00%0.00%2Q1520162017201820192020 -•■北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率-•-全国房地产企业房屋建筑面积竣工率数据来源：北京市统计局、国家统计局、中国报告网1北京市房地产市场及投融资情况1.1北京市房地产市场情况1.1.1北京市房地产市场供给减少表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。

2022年1-4月北京市房地产开发投资增速放缓1-4月，北京市房地产开发投资增速放缓，施工面积和竣工面积连续保持年初以来的增长趋势，新开工面积和商品房销售面积较大幅度下降。

由于市场供需结构冲突依旧突出，房屋销售价格指数整体高位运行。

商品住宅市场持续一季度“供销两降，价格走高”的运行趋势。

一、房地产市场运行状况1．房地产开发投资增速放缓，住宅投资增幅回落。

1-4月，我市完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长11.6%，同比增幅回落8.7个百分点。

其中，住宅投资206.8亿元，增长10.2%，同比增幅回落29.4个百分点。

住宅中，经济适用房完成投资3.6亿元，下降59.6%。

2．商品房施工面积小幅增长，住宅施工面积持续下降。

4月末，我市商品房施工面积为7389.8万平方米，比去年同期略增长1%。

其中，本年新开工面积577.8万平方米，下降31.9%。

在商品房中，住宅的施工面积和住宅新开工面积均呈下降趋势，分别为4130.6万平方米和366.7万平方米，比去年同期下降9.1%和25.5%。

写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1076.4万平方米和1056.9万平方米，比去年同期增长10.5%和8.1%。

其中，写字楼和商业等经营性用房新开工面积均呈下降趋势，分别下降40.4%和45.8%。

3．商品房竣工面积增长较快，主要由住宅增长拉动。

1-4月，商品房竣工面积513.7万平方米，比去年同期增长14.7%。

其中，住宅竣工面积为378.1万平方米，增长26.2%，占商品房竣工面积的比重达73.6%。

由于实行商品房预售制，住宅竣工较快对当期市场影响很小。

写字楼竣工面积为7.2万平方米，比去年同期下降90.1%；商业等经营性用房竣工面积为61.6万平方米，增长60.4%。

4．经济适用房住宅新开工面积回升，竣工面积保持增长。

4月末，经济适用房住宅施工面积301.5万平方米，比去年同期下降36%，其中，受回龙观经济适用房新开工项目影响，住宅新开工面积达42.6万平方米，增长15.1%。

2022年6月北京二手房市场分析：成交量环比5月跌幅深达56%2022年6月27日，记者联系了多家地产中介公司了解到，三环以里店面的成交量环，一般都比上个月要下降三四成左右，三环外降幅更甚。

中原地产讨论部统计数据显示，截至26号，北京二手房成交量仅有九千五百套，而在5月份同期，该数字已经超过了两万套，环比跌幅超五成。

中原地产首席分析师张大伟：虽然说北京并没有直接出台了一些政策，但是外省市包括像上海深圳价格的回落和调整对北京市场购买的心理消失了影响。

自今年三月份二手房成交量超过3万套以来，整个二季度的成交数字都在不断下跌，与此同时，在二手房成交价方面，涨幅相比前期也连续收窄。

6月中上旬，北京二手房均价为4.14万元，整体看相比5月份同期的4.12万元，环比只上涨了0.5%。

楼面价同比上涨近33%统计数据显示，今年上半年，北京出让土地平均楼面价每平方米达到了16435元，同比上涨了32.7%。

从详细数据来看，今年上半年，北京居住类用地楼面价每平方米接近2万元，溢价率为34.5%；商服金融类用地楼面价每平方米23686元，溢价率为108.5%；综合用地楼面价每平方米18465元，溢价率为51.47%。

更重要的是，今年上半年，北京供应的居住类用地仅有7宗，商品房住宅的面积只有38.7万平方米，也就是商品房住宅土地将来大约只能供应3000套。

反观交易数据，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3万套左右，这意味着北京的土地刚需比约为1：7。

张大伟表示，地王频繁消失，顶豪占比上涨。

根据目前的房价，地价已经超过房价，对于北京有限的住宅土地来说，将来高端化趋势将越来越明显。

从成交结构就可以窥见一二，两居所成交占比明显萎缩，从过去两年的占比接近40%加速降低到当下的28.48%。

不过，土地市场进入6月份稍有降温。

在过去的27天，6月分合计出让土地总价5亿元以上的地王合计50宗，溢价率超过50%的有27宗，而在5月份，合计单宗地块超过5亿元的地王达到了91宗，而其中溢价率超过50%的有？67宗。

2019年1-4月北京市房地产市场运行情况
一、房地产市场建设情况
1-4月，全市房地产开发企业房屋新开工面积为526.6万平方米，同比增长1倍。

其中，住宅新开工面积为293.6万平方米，增长62.7%；办公楼为38.8万平方米，增长2.9倍；商业营业用房为21.1万平方米，增长1.4倍。

全市房屋竣工面积为122.1万平方米，同比下降58.8%。

其中，住宅竣工面积为73.3万平方米，下降55.6%；办公楼为9.9万平方米，下降65.3%；商业营业用房为4.6万平方米，下降83.5%。

二、房地产市场销售情况
1-4月，全市商品房销售面积为242.8万平方米，同比增长1倍。

其中，住宅销售面积为200.5万平方米，增长1.4倍；办公楼为18万平方米，增长74.8%；商业营业用房为10.3万平方米，增长28.8%。

三、房地产开发企业到位资金情况
1-4月，全市房地产开发企业到位资金为1602.8亿元，同比增长1.1%。

其中，国内贷款为515.5亿元，下降14.6%；自筹资金为336.2亿元，下降6.6%；定金及预收款为614亿元，增长49.7%。

2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告一、新开盘市场特征1、纯新盘占主力从5月份即将开盘的项目看，纯新盘所占比率高达到50%，份额非常高。

这是进入09年以来纯新盘最多的一次。

这些纯新盘集中入市的原因，主要是推迟入市项目延后开盘，且目前市场的销售出现回暖，置业者又增强了购买信心，从而推动了项目的入市时间。

因此，在纯新盘占据开盘主体的时候，置业者的选择机率将增大，而通常情形下，纯新盘的价格会比未来后期价格相对便宜，因此能让置业者获得相应优惠。

2、别墅、公寓物业明显增多本月不仅开盘量多，且物业类型的选择上也明显增多。

别墅和公寓这两种物业的开盘量约占总体的40%，这是前几月中未出现的。

其中，公寓物业多为50年产权的商住两用形式，价格多以万元，甚至超过3万元/平米，总价较高。

而别墅物业中，仅有天鹅堡•归墅是纯新项目，其它都是老项目后期，这也说明别墅物业只能依靠老项目增加供应量，土地开发的稀缺性越发明显，不过销售价格上，明显低于公寓。

3、五、六环外是开盘集中区域由于四环内的土地开发量越来越少，开发商们只能选择在五环外动工修建，因此，在未来的开盘量中，五环外的项目会占据越来越多的份额。

在本月，开盘最多的是五六环之间的项目，从价格看，最低是和河居平层，仅7000元/平方米，最高的是保利西山林语和天鹅堡•归墅联排12000元/平方米，而六环外的项目，售价也达到了5000～8000元/平方米，就这些区域而言，价格还是明显过高。

二、本月新盘整体概况从近几月的楼市成交情况看，热销现象似乎已经很明显，但是目前的楼市还处于动荡期，市场热销也仅靠某些热点项目的高成交带动。

从今年入市热销的几个项目看，虽然价格也有明显增长，但是市场真实成交量还是很高。

所以，一些楼盘在看到市场回暖的时候，都开始提高销售价格，以带动置业者的购买需求，但是从市场目前的发展情形看，如果房价增涨，置业者会变得更加理性，放缓置业时间。

本月开盘项目中住宅物业最多，其次是公寓和别墅，增长都非常明显，与上月相比，这两种物业的新盘量增涨接近50%。

北京市公寓市场状况分析（一）北京公寓市场的发展回顾及概况1、起步兴起期北京公寓市场的早期供给源于20世纪80年代，主要以外籍人士开始投资购买外销公寓为主，80年代后期，国贸、燕莎、亮马大厦、京广中心、长富宫、东湖等一批高档项目为国外在京商务人士提供了最早的公寓。

这时的购买者主要是外资企业，外方机构办事处，境外长驻北京人员，高级外企职员，港、澳、台同胞，国内高收入人士等，外籍人士占很大比例，他们最早看好大陆的公寓投资市场。

2、平稳发展期到了20世纪90年代初中期，公寓投资市场回报率高，投资购买旺盛进入20世纪90年代，大量的市场需求使高档公寓备受青睐，聚龙花园、丽晶苑等外销公寓纷纷涌现，售价与租金持续走高，售价基本在2500美元／平方米以上，租金排名世界第三位，高达$80／月•平方米。

公寓的平均出租率在90%以上，最低出租率也在80%以上，租金回报率一度高达25％-35％。

此时境外购买力增幅不大。

国内个人购买力包括三资企业高级职员、国内私营企业家及其他高收入人群购房比例逐渐提高。

公寓租赁者则以欧美的外企员工为主。

3、提升期20世纪90年代中后期，公寓投资市场供应量快速增大。

此时期的内销公寓的需求者为国内有实力的企业和个人，外销公寓的需求者为外企、外企员工及境外人士。

回报率降低1996年，外销房市场进入调整阶段，租售价格开始了漫长的回落，许多项目的售价已经由1995年高峰期的$2000/平方米以上回落到S1000/平方米左右，租价由$70/月・平方米降至$20/月•平方米，租金回报率由35%降至10%左右，达到业主和发展商所能承受的底限。

尽管如此，北京公寓的投资回报率仍保持在15%-18%，租金排世界第五。

4、内外销并轨期2002年9月以后，北京内外销项目并轨，大量高档物业项目相继推出，国贸商圈、燕莎商圈等传统外籍人士集中区域的雍景台国际公寓、北京财富中心、新城.国际等新项目受到市场青睐。

在这个时期，公寓市场需求开始上升，空置率下降。