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酒店式公寓项目建议书尊敬的领导：我非常荣幸能够奉上这份酒店式公寓项目建议书，以期能够得到您的赞同和支持。
为了更好地展现我的建议，我将从以下三个方面来进行论述：一、市场需求分析随着国内旅游业的快速发展，人们对于住宿品质和服务的要求也越来越高。
同时，随着新生代消费者的加入，他们对于民宿的需求和观念也发生了巨大变化。
因此，高品质的酒店式公寓将成为未来住宿行业的趋势和方向。
二、项目设想本项目将投资兴建一座12层楼高的酒店式公寓，位于市区繁华商业区域的中心地带。
公寓总面积约为12000平方米，可以提供以一居室、两居室、三居室为主的客房类型。
公寓的所有房间都会采用现代的设计风格和高品质的装饰材料，令宾客有宾至如归的舒适感。
同时，这些客房均拥有配套的独立卫生间和厨房，方便客人在外就餐和烹饪。
我们的公寓不仅提供住宿，还将提供全天候的餐饮、娱乐和休息服务。
公寓的一层和二层将被设置为休息区，可以提供客人自助餐、酒吧、休息区、健身房等配套设施。
另外，我们还将配备专业的客户服务团队，每时每刻为客人提供全天候的热情服务。
三、投资回报分析本酒店式公寓项目的预估总投资额约为5000万元人民币。
考虑到市场需求和项目本身的潜力，我们预计可以实现国内平均的出租率，并预估每日的平均房价为500元至800元人民币。
同时，我们估计我们将在第三年后可以开始盈利。
我们的预期财务指标如下：投资回收期：5年内部收益率：12%净现值：1500万元综上所述，我相信这个酒店式公寓项目将成为未来住宿业的方向，也将为我们带来丰厚的经济回报。
希望这个项目能够得到您的充分的支持和投资。
如果您对于这个项目有任何的疑问或者建议，请随时与我们联系。
感谢您对于这个项目的关注！此致，敬礼！。
一、青岛市酒店式公寓的出现青岛酒店式公寓产品出现较早酒店式公寓具有“自住”和“投资”的两大功效，既可以长期持有又可以享受到星级酒店的服务，比较适合大型企业作为异地办事处和中小型外资企业作为办公场所利用，因此在上海、深圳、北京等经济较发达的城市受到普遍欢迎。
而青岛作为一个风光秀丽的沿海城市，将在2008年作为奥帆赛的主赛场展此刻世人眼前，这座城市的知名度和佳誉度会取得普遍的传播，尤其最近几年来青岛的经济一直维持着较高的增加水平，因此对省内外和众多的外资企业具有较强的吸引力，这些公司纷纷来此设立办事处或设置分公司，而且由于资金实力和公司规模的限制，酒店式公寓成了它们的首选。
另外，青岛市最近几年来的房地产价钱持续维持着增加态势，房地产作为投资产品的增值保值性能取得了充分证明，尤其是沿海高级物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。
众所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢迎的。
青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。
比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。
4年的发展时间，青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市场表现带动下取得了快速发展，同类产品的纷纷接踵推出。
青岛市酒店式公寓市场还存在着发展不成熟的现象最为明显的即是很多项目在销售推行时期以“酒店式公寓”概念进行推行，可是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。
例如市南区海路子8号的瑞纳康都项目，在销售推行时期以酒店式公寓概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96平米以下的户型占到了%，可是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的各类家电家具没有配备，无法直接入住，而且不能提供酒店式管理服务。
酒店式公寓调研及分析酒店式公寓是指以酒店管理模式运营的长租住房，其它名称还有服务型公寓、家庭旅馆等。
近年来，由于年轻人独立思考，生活品质要求的提高，还有城市房价的高企，酒店式公寓这种新型住宅业态逐渐走进我们的视野，其独特的经营模式和高品质的生活体验受到越来越多人的欢迎。
近来，本人团队对市场上的酒店式公寓进行了详细调研。
首先，我们仔细分析了酒店式公寓的市场环境和竞争情况。
当前市场上，大型酒店集团已经成为酒店式公寓的主要供应商。
由于他们具有较强的市场影响力和完善的运营体系，在一定程度上压缩了其他小规模服务型公寓的存活空间。
同时，随着互联网科技的不断发展，各大在线房租平台也纷纷开始介入酒店式公寓市场，给酒店集团带来了一些竞争压力。
我们相信，随着市场竞争的不断加剧，酒店式公寓的质量将会逐步提高，客户的需求也将更加得到重视。
其次，我们对服务和设施进行了比较。
我们发现，无论是大型酒店集团还是线上房屋租赁平台，他们提供的服务和设施都不断优化，包括宽带网络、会议室、咖啡厅、健身房、游泳池等设施，以及班车服务、保洁服务、维修服务等。
这些服务不仅满足了房客的居住需求，还提供了极具品质的生活体验，深受广大客户的喜爱。
除此之外，我们还调研了酒店式公寓的价格优势。
虽然酒店式公寓的价格相对于传统长租房屋略高一些，但是它能够带来的生活品质却是传统房屋无法比拟的。
通过比较各大酒店集团和在线房租平台的价格，我们发现，正规酒店集团的收费相对较高，而非正规的酒店式公寓价格相对较低，但是服务和设施的质量存在明显差异，且安全隐患较大。
最后，我们分析了酒店式公寓未来的趋势。
随着人们对品质生活的需求越来越高，并且随着年轻人群体的不断壮大，酒店式公寓将会迎来强大的市场需求。
同时，在保持品质和服务的同时，价格也将逐步趋于平稳。
对于酒店集团而言，它们需要不断优化服务和设施，满足不同客户的需求；而在线房屋租赁平台则需要改进分类标准，提供更信誉度的房源。
青岛酒店式公寓市场分析第一部分酒店式公寓、产权式酒店概念特征区分一、酒店式公寓概念（一）酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
（二）酒店式公寓的户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
（三）酒店式公寓的规划设计酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
二、产权式酒店概念（一）产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地区。
产权式酒店的本质在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。
（二）产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。
这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。
青岛喜来登酒店调研报告青岛喜来登酒店调研报告一、背景介绍青岛喜来登酒店位于青岛市市中心地带，距离崂山国际机场约40分钟车程，是一家高级商务酒店。
酒店拥有200多间客房，配备现代化设施和豪华家具，提供优质的服务和舒适的住宿体验。
二、调研内容1. 服务调研：我们调查了酒店的服务质量和员工的服务态度。
根据客人的反馈，酒店的服务非常周到和热情，员工的服务态度非常好，能够及时解决客人的问题。
2. 设施调研：我们调查了酒店的客房设施和公共区域设施。
酒店的客房设施非常齐全，提供了现代化的电器设备，床品和洗浴用品也非常舒适。
公共区域的设施也十分完善，包括餐厅、健身房等。
3. 餐饮调研：我们调查了酒店的餐饮质量和多样性。
根据客人的反馈，酒店的餐饮质量很高，提供了各种口味的美食，并且提供了早餐、午餐和晚餐。
4. 客户满意度调研：我们通过访谈客人和查阅评论，调查了客户对酒店的满意度。
调查结果显示，大多数客户对酒店的服务、设施和餐饮都非常满意，表示会再次选择入住该酒店。
三、调研结果分析根据以上调研内容，可以得到以下几点结论：1. 服务质量高：酒店的服务质量非常高，员工的服务态度热情周到，能够提供优质的服务。
2. 设施齐全：酒店的客房设施和公共区域设施齐全，能够满足客人的各种需求。
3. 餐饮质量高：酒店的餐饮质量很高，提供各种口味的美食，能够满足客人的需求。
4. 客户满意度高：大多数客户对酒店的服务、设施和餐饮都非常满意，表示会再次选择入住该酒店。
四、建议和改进方向虽然酒店的服务、设施和餐饮质量都很高，但仍有一些可以改进的地方：1. 增加员工培训：尽管员工的服务态度非常好，但仍有一些新员工需要更多的培训，以提高他们的服务水平。
2. 优化餐饮菜单：酒店可以继续创新和优化餐饮菜单，提供更多符合客人口味的美食选择。
3. 提升设施更新速度：随着时间的推移，酒店的设施可能会变得陈旧，需要定期更新和维护，以保持高品质的服务。
4. 加强宣传推广：酒店可以加大对外宣传力度，提高知名度，吸引更多客人前来入住。
酒店式公寓项目建议书为了满足当代人们对更舒适、便捷、安全和个性化住宿需求的日益增长，我们拟建立一座高端酒店式公寓项目。
该项目将提供精美的住宿空间、全方位的独特服务和先进的科技设施。
本建议书将详细介绍该项目的背景、目标、运营策略和财务计划。
1.项目背景1.1 项目概述我们计划开发一座位于市中心的酒店式公寓项目，占地面积约10000平方米。
该项目将包括多个楼层，提供不同类型的公寓单元，以满足各类客户的需求。
1.2 市场分析通过市场调研和分析，我们发现当地对高端酒店式公寓的需求强劲增长。
这主要得益于城市发展迅猛，多元化的人口结构和对舒适、安全住宿的追求。
2.项目目标2.1 主要目标我们将致力于打造一座高端酒店式公寓，提供优质的住宿体验和个性化的服务，以满足客户的高要求和期望。
2.2 具体目标●营造舒适、豪华的居住环境，提供精心设计的公寓单元和设施。
●提供便捷的服务，如24小时前台接待、房间清洁、洗衣服务等。
●引入先进的科技设施，如智能家居系统、无线网络、智能门锁等，提升居住体验。
●提供多样化的社交和休闲设施，如健身房、游泳池、共享休息区等，满足客户的不同需求。
3.运营策略3.1 客户定位我们将主要面向商务旅客、短期租赁客户和家庭出游客户。
针对不同客户群体的需求，我们将提供不同类型和规格的公寓单元。
3.2 服务标准我们将建立一套高标准的服务流程和操作规范，确保客户在入住期间享受到优质、便捷的服务。
我们将培训员工以提供专业的服务，同时利用科技手段提升服务效率。
3.3 市场推广我们将采取多种方式进行市场推广，包括线上广告、合作伙伴推广和口碑营销等，以吸引更多客户并树立良好的品牌形象。
4.财务计划4.1 投资规模预计该酒店式公寓项目的总投资规模为万元。
其中包括土地购置费、建筑物购置费、装修费、设备购置费等各项费用。
4.2 营业收入我们预计项目建成后的年度平均入住率为70%，客房平均价格为元/晚。
根据此计算，预计年度营业收入为万元。
酒店式公寓项目建议书酒店式公寓项目建议书一、项目概述⑴项目背景在当前城市发展的背景下，酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，在市场上逐渐受到人们的关注。
据市场调研数据显示，城市中短期出差人群和旅游人群的需求不断增加，传统酒店已经无法满足他们对于豪华、舒适、便利的住宿需求。
因此，本项目拟打造一座高品质的酒店式公寓，以满足这一市场需求。
⑵项目目标本项目旨在打造一座精品酒店式公寓，提供豪华、舒适、便利的住宿环境，满足短期出差人群和旅游人群的需求。
通过提供全方位的优质服务，使住客能够享受到家一般的舒适和便利，为城市的发展和经济增长做出贡献。
二、市场分析⑴市场需求根据市场调研数据显示，当前城市的旅游和商务活动呈现快速增长的趋势。
越来越多的人选择出差或旅游，而传统酒店的供应已经无法满足市场需求。
酒店式公寓作为一种新兴的住宿方式，具有灵活的居住时间、家庭式的居住体验以及个性化的服务，正逐渐成为市场的主流。
⑵竞争分析目前市场上已经存在一些酒店式公寓，但大多数还存在一些问题，例如服务质量不稳定、房间配置不合理等。
我们通过精心设计和完善的服务流程，力求提供一流的住宿体验，从而在市场上脱颖而出。
三、项目规划⑴项目位置本项目计划选址于市中心的商业繁华地段，交通便利、商业氛围浓厚，便于吸引商务人士和旅游人群。
⑵项目面积本项目计划占地面积约2000平方米，建筑面积约5000平方米。
⑶项目结构设计本项目拟建设一座共六层的酒店式公寓，包括客房、公共区域和配套设施。
客房将提供不同规格和风格的房间可供选择，公共区域将包括大堂、餐厅、休息区等，配套设施将包括健身房、会议室等。
四、项目运营⑴服务理念本项目将秉承“以客为尊，精益求精”的服务理念，致力于为每一位住客提供优质、舒适的住宿体验。
我们将通过提供个性化的服务、舒适的环境和完善的配套设施，让每一位住客都能感受到家一般的温馨。
⑵运营模式本项目将采取自主经营的模式，同时与各大在线旅行平台合作，提高市场曝光度和客源量。
青岛喜来登酒店调研报告青岛喜来登酒店调研报告一、引言青岛喜来登酒店是一家位于青岛市中心的五星级酒店，提供高品质的住宿、餐饮和会议服务。
本次调研目的是了解该酒店的设施、服务质量、市场地位以及顾客满意度，为酒店的改进提供参考。
二、设施情况青岛喜来登酒店设施齐全，包括客房、餐厅、会议室、健身房等。
客房宽敞明亮，装修典雅，设备齐全。
餐厅提供丰富多样的美食选择，满足不同顾客的需求。
会议室设备先进，适合各类会议活动。
健身房设备齐全，环境清幽，为住客提供了良好的休闲场所。
三、服务质量青岛喜来登酒店的服务人员专业素质高，服务态度热情周到。
前台接待员能够及时处理顾客的各类请求，提供满意的解决方案。
客房服务员细心负责，能够及时清理客房并提供额外的服务，如洗衣、送餐等。
餐厅服务员热情有礼，菜品上菜速度较快。
总体来说，服务质量较高。
四、市场地位青岛喜来登酒店在当地拥有较高的知名度和美誉度。
酒店的优质设施和服务赢得了众多顾客的赞誉。
酒店所处的地理位置便利，周边交通便捷，附近有多个商业中心和旅游景点。
在竞争激烈的酒店市场中，青岛喜来登酒店具有一定的竞争优势。
五、顾客满意度通过对住客的访谈和问卷调查，我们得知，大部分住客对青岛喜来登酒店的满意度较高。
住客普遍认为酒店的设施、服务和品质都达到了五星级的标准，餐饮品种丰富、味道美味。
部分住客提出的建议是增加酒店的免费停车位数量和提升Wi-Fi信号的稳定性。
六、改进方案为了进一步提升青岛喜来登酒店的竞争力和顾客满意度，我们建议酒店管理层：1. 提高员工培训水平，加强服务技能培训，提升员工的工作效率和服务质量；2. 增加酒店的免费停车位数量，方便自驾游客的停车需求；3.改善Wi-Fi信号的稳定性，确保住客能够畅快地上网；4. 加大对市场营销的投入，提高品牌知名度和市场份额。
七、结论青岛喜来登酒店的设施、服务质量和市场地位均较高。
顾客对该酒店的满意度方面普遍较高。
然而，仍有部分方面需要改进，如员工培训、停车位数量和Wi-Fi信号稳定性等。
酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议酒店式公寓是一种新型的住房模式，是酒店和公寓的结合体。
它拥有酒店式的服务和公寓式的居住功能，为居住者提供了更加舒适便捷的居住生活方式。
在城市化进程加速的今天，酒店式公寓的发展速度越来越快，成为了未来住房市场的主要趋势之一。
下面我们将对酒店式公寓进行调研分析，并针对青岛项目提出建议。
一、酒店式公寓的优势1.高品质的居住质量：酒店式公寓的建筑、装修、家具等都是高品质的，这可以保证居住者的生活质量，提高生活品质。
2.灵活的入住时间：酒店式公寓可以提供短期或长期的入住，可以根据居住者的需求进行灵活安排，满足不同的住房需求。
3.完善的配套设施：酒店式公寓一般都配备齐全的家电和家具，并且提供酒店式的服务，例如24小时安全服务、清洁服务、洗衣服务等，为居住者提供便利，提高居住体验。
4.较高的安全保障：酒店式公寓一般都建设在配套完善、安全性高的社区内，对居住者的安全保障较高，增强住户的满意度和信任感。
二、酒店式公寓的市场分析随着人们生活水平的提高和城市化进程的加速，酒店式公寓的市场前景越来越好。
酒店式公寓的大量需求，使得市场上的酒店式公寓越来越多。
根据本次调研分析，酒店式公寓的市场优势如下：1.市场需求大：城市化进程加快，单身、外来工等人口群体日益增多，居住需要多样化，酒店式公寓的市场需求逐渐扩大。
2.市场发展潜力大：随着城市建设和社会发展，对住房需求更加多样化和个性化，使得酒店式公寓有更大的发展前景。
3.市场渗透率高：人们对住房的需求往往表现出可替代性和层次性，因此，酒店式公寓在市场上的渗透率较高。
三、青岛酒店式公寓项目建议青岛是一个人口、产业发展都较为迅速的城市，旅游、金融等重点产业长足发展，对于酒店式公寓的发展来说，现有需求较大，预计未来市场前景也十分乐观。
基于此，我们在青岛酒店式公寓项目建议如下：1.提升服务质量：在提供高品质住宿的同时，还应注重提供高品质的服务，包括在房客需要时及时解决问题，提供高品质食物等，在紧张竞争的市场中，提升服务质量是根本。
青岛喜来登酒店调研报告报告概述本次调研旨在对青岛喜来登酒店进行全面评估与分析，从酒店的设施、服务、客户满意度、市场竞争力等多个方面进行考察。
通过该调研报告，旨在为酒店提供改进建议，提高酒店的竞争力和客户满意度。
一、酒店概况及设施评估1. 酒店概况：青岛喜来登酒店地理位置优越，交通便利。
建筑风格独特，外观大方典雅。
总体而言，酒店的设施和硬件设备较为完善。
2. 客房设施：酒店提供舒适的客房，设备齐全，整洁干净。
客房空间较大，布局合理。
3. 餐饮设施：酒店的餐厅和酒吧提供多样化的菜肴和饮品，品质较高，服务专业周到。
4. 其他设施：酒店还提供会议室、健身房、游泳池等一系列设施和服务，满足客户的各种需求。
二、服务评估1. 前台服务：酒店的前台服务态度良好，员工善于沟通，且反应迅速。
2. 餐厅服务：餐厅服务员礼貌热情，菜品的上菜速度也较快。
3. 客房服务：客房服务员工作效率高，提供及时的清洁和服务。
4. 总体服务满意度：根据客户反馈的调查结果显示，大多数客户对酒店的服务表示满意。
三、客户满意度评估1. 客户反馈调查：通过对酒店住客的满意度调查，得出大多数客户对酒店的整体满意度较高，尤其是服务态度和设施的使用体验。
2. 投诉处理：酒店积极对待客户的投诉，并尽力解决问题。
客户对投诉处理的满意度较高。
四、市场竞争力评估1. 目标客户群体：通过市场调研分析，确定酒店的目标客户群体主要为商务客户和旅游度假客户。
2. 竞争对手分析：对比分析了青岛地区同类酒店的设施、服务、价格等方面，发现青岛喜来登酒店在市场竞争中有一定的优势。
3. 市场推广策略：酒店应加强市场推广力度，提高品牌知名度，并针对不同客户群体制定相应的推广策略。
五、改进建议1. 提升酒店服务品质，加强员工培训，让员工积极主动地为客户提供更好的服务。
2. 完善客房设施，不断改进客房的布置和装修，提高客户的入住体验。
3. 加强市场推广，通过网络、媒体等多种方式提高酒店的知名度，吸引更多客户。
第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
2、与公寓式酒店的区别与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。
简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
而公寓式酒店却没有产权。
3、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
我们认为，伴随着一个新的投资、消费热点的出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临如下一些新课题：如何建立独特的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的管理模式来平衡区别于住宅物业管理和酒店服务管理的酒店式公寓物业管理等。
4、酒店式公寓的市场诱惑力市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。
第二、“住”得舒服。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。
第三、产权问题。
拥有产权可以让业主居住得安心、放心。
必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
5、酒店式服务公寓的客户酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。
虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。
这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。
据我们对深圳酒店式公寓的市调得知，酒店式公寓的消费人群主要包括海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员。
由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。
由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。
另外，还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。
由于业务上的关系，内地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
投资者也是一个很大的消费群体。
深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。
同时，还有深圳的小企业和SOHO族。
深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。
6、如何吸引市场投资酒店式公寓？酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：位置，是否具备可持续发展潜力；二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。
客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。
四看：完整计划。
每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看：推广。
持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。
在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
7、酒店式公寓的开发和投资主要面临４大风险根据我们的市调分析，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
比如《东方银座酒店》比较强调商务功能，而《趣园》则更强调“居住”。
常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。
因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。
二是酒店式公寓的规划设计问题。
不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。
即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者的预期租金问题。
现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
四是定价问题。
酒店式公寓的单价高于其他住宅10%-20%是合理的。
但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。
另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险怎样规避呢？我们认为，首先是对地段的综合考虑。
目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。
因此，我们在对青岛项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，经过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。
其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。
酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。
对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。
8、酒店式公寓的未来发展和对青岛的影响目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。
从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为青岛这样的国际旅游城市带来数量众多的客源。
20XX年的奥运会吸引了全世界人民的目光，届时将会有越来越多的人来青岛旅游，将会有国际上大型的跨国公司来青岛设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是青岛房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。
通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区或旅游景区，才有广阔的发展空间和更高的投资回报。
未来酒店式公寓的流行趋势是更加多样化。
以前酒店式公寓多位于各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合潮流的配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。
现在，新西兰的皇后镇、澳洲的大堡礁等旅游胜地就属此类型。
然而随着社会的发展，商务人士产生了商务式的酒店公寓需求，它们的特点多是位于世界国际大都市，例如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务客户既可住宿，白天还可以于客厅召开小型的商务会议或见客等。
而其价格却比酒店便宜不少，新西兰一房一厅的酒店公寓仅为人民币1500元/周。
二、我们的建议青岛酒店式公寓作为近年来房地产市场上出现的一种新型物业，而逐渐受到人们的关注。
我们认为它在青岛有相当大的发展空间。
根据市调分析结合国内外酒店公寓发展的趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作一些构思。
1、专业的国际管理公司担纲管理青岛酒店公寓项目，将由享誉国际的专业酒店管理公司提纲物业管理，为每一位住户提供至善至美的五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在的私人空间。
