【地产营销推广】-2016年西安CityOn熙地港市调报告_购物中心市场调研内部规划业态

西安市房地产业调查报告编制人：林蔚林邦顾问机构香港有限公司年目录第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析二、西安市居民收入状况三、西安城市居民消费倾向第二章西安市目前房地产市场运行形势分析一、西安目前房地产市场分析二、西安房目前地产市场运行特点三、西安楼市整体发展状况第三章西安市房地产市场区域调查分析第一节城南一、城南的环境现状二、城南与其他区域的比较三、城南的房地产现状四、城南目前房地产价格分析第二节城北一、城北环境现状二、城北与其他区域的比较三、城北房地产现状四、城北目前房地产价格分析五、城北房地产未来前景第三节城东一、城东地产发展概述二、城东地产正在升温三、城东目前房地产价格分析四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西一、城西区发展主要特点二、城西目前房地产价格分析三、交通成为城西地产的瓶颈第五节高新一、西高新的环境现状二、西高新与其他区域的比较三、西高新的房地产现状四、高新区目前房地产价格分析五、西高新房地产的前景第一章西安房目前地产业的宏观环境分析一、西安房地产宏观经济分析年上半年，西安商品房销售量为万平方米，较上年同比增长；其中，住宅市场销售面积为万平方米，较上年同比上涨。

从年下半年西安房价升至历史高位开始，到年西安楼市持续一年多的观望调整，再到上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。

年西安商品房总销售万平方米，与年相比增长了％。

即使与高速增长的年相比，也增长了％。

经过年下半年连续次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，年后房地产市场开始回暖。

同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。

而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。

年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛；三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占％；四是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。

西安市商业地产城市综合体调研报告一、调研样本项目阳光城、西安国际中心、西安环球贸易中心、MOMOPARK、金辉●世界城、朝阳国际广场二、调研目的了解西安地区商业地产城市综合体营销模式，为九江项目营销提供可借鉴的营销思路。

三、调研样本项目分析1、阳光城阳光城总建筑面积逾80万平方米，建筑物业涵盖住宅、别墅、花园洋房、公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。

其中商业部分总建面21万平方米。

商业部分除酒店、写字楼、公寓外主体商业及商业街区共10万平方米，开发商自持60%，该60%商业为主体商业共6层，地下两层引进主力店中国500强企业永辉超市，地上1层为金银、珠宝，2层为精品服装，3层为精品餐饮，4层为影院、KTV、康体保健，顶层为空中花园休闲区等。

另外40%属商业街区，每层每户规划面积在75至500平方米之间，地上1层金银、珠宝，价格在38000元/平方米；2层服装，价格在22000元/平方米,；3层餐饮，价格在14000元/平方米。

该项目整体业主大约在5000户左右，住宅占绝大对数部分，楼盘整体推盘节凑以住宅为先，嫁接商业，目前住宅处于尾盘营销商业处于咨询蓄客阶段，尚未开盘，接受预定及购买，主力店引进的有；希尔顿酒店、奥斯卡国际影城、中国500强企业永辉超市、东东包、麦当劳、太平洋咖啡、大自在、屈臣氏、重庆小天鹅等。

项目整体遵循先住宅后商业的营销模式，以住宅绝对多数量的业主烘托商业市场需求。

嫁接区域商业消费特征，凸显项目在区域的重要性，以独一无二的身份标立商业市场需求的区域的必要性。

2、西安国际中心西安国际中心总建筑面积105万平方米，建筑物业涵盖公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。

项目整体营销以先接受市场咨询，排号，开盘认筹等阶段，目前公寓以售完，在售部分为写字楼。

该项目规划有25万㎡的综合商业，将定向引入世界知名商业MALL和品牌经营店铺，商业部分全部自持。

该项目在前期推广阶段着力塑造本项目在区域的标杆地位，以弘恢的气质塑造项目形象，在开盘前，通过风水讲座，解读项目商业与区域之间的风水布局旺财原理，为开盘解筹全胜做足客户量的积累。

2016西安房地产市场预测报告摘要：2015年西安土地市场供应平稳，成交量价大幅下跌。

西安的购房环境、购房门槛及购房成本已降至历史最低，千方百计去库存，商品住宅新批售面积相比2014年下滑幅度较大，近年来首次呈现“求大于供”的势态，库存量逐渐减小，成交量、价稳步上升。

商服市场进一步下滑，量价齐跌。

办公市场发展尚有空间。

预计2016年普通住宅市场刚需仍将是支撑西安市场的主力，住宅成交价格将不会出现较大的波动，成交走势仍将取决于信贷政策的宽松程度。

而土地市场将有序稳妥供应、交易平稳。

2015年土地市场回顾供应量保持平稳，成交量价大幅下跌截至2015年12月31日，西安共计挂牌出让土地358宗，供应面积1351.27万㎡，同比2014年稳步增长；其中成交土地164宗，成交总面积为500.88万㎡，同比2014年下滑幅度较大。

2015年西安市土地共成交金额为191.54亿元，土地市场呈现供应量平稳，成交量价下滑幅度大。

从全年看，土地供应与成交多位于发展新区，如浐灞、高新、经开等，主要用途仍以住宅用地和商服用地为主，但相比2014年，2015年成交量和成交金额出现大幅下跌，成交量和金额为近五年最低；主要原因是商品房库存压力较大，去库存仍将是市场的主旋律。

国土部要求土地供应要充分适应市场需求，有供、有限，稳控增量，盘活存量用地；6月25日，西安市房管局出台楼市“新九条”，要求“合理安排住房用地供应规模，根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏”，对住房供应过大的区域减少供地，对尚未开发的存量土地可调整土地用途、规划条件，转型利用。

致使2015年西安土地市场成交量大幅下跌，开发商拿地较为谨慎。

从2015年西安土地市场月度供应量看，2月供应面积159.02万㎡，环比上涨72.80%，同比上涨64.42%。

土地市场亦显现温热。

住宅用地供应成交十分强劲，热点区域供应成交不断。

西安房地产市场调研报告姓名：杨媛娇院校：湖南科技大学商学院班级：11级工商管理1班学号：1115060130目录一、背景分析1.政策法规2西安市土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升【统计】3西安土地市场：商业地产依旧占据绝对主角【统计】4西安的人口状况【统计】二、分区数据分析：以城西区为例三、西安市总体房地产市场发展概况四、居民问卷调查分析1、商品房问卷调查统计表2、问卷调查结果分析五、尾言（资料借鉴：西安太华置业有限公司，网络。

）一．背景分析1.政策法规在西部大开发战略实施过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。

西安市政府根据国家相关的政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：加大国土资源和房屋管理立法力度；加强土地储备管理；物业管理立法；加大住房公积金管理透明度；购房契税减半激活楼市；加强规划管理。

2.西安市2012年11月土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升【统计】2012年11月西安市土地市场供应和成交较上个月，双双出现下滑，尤其本月成交量，为全年最低，成交楼面价继续底价成交，西安土地市场进入寒冬时期。

11月，全国好多城市都出现了土地大范围流拍现象，西安也不例外。

政策调控结果影响越来越深入，开发商商品房存量大量积压，造成资金链短缺，而国家又多次表态坚持调控政策不放松，未来的楼市扑朔迷离，开发商对未来预期跌至谷底。

3.西安土地市场：商业地产依旧占据绝对主角【统计】2012年11月，西安市共供应土地21宗，供应面积50.82万平方米，环比减少4.7%。

其中纯住宅用地2宗，商住混合用地6宗，商业用地11宗，商业用地依旧占据供应的主角。

从供应情况看，目前市场上，商业用地依然是市场供应的主角，随着住宅存量越来越大，政府调控政策不放松的情况下，住宅市场比较暗淡，相对应的，商业地产比较火热，政府有意加快了商业用地的供应。

西安商业地产物业调研分析调研的区域和范围一、调研范围1.项目核心商圈范围以钟楼商圈为核心商圈范围，2.项目次核心商圈范围以城三区为项目的次核心商圈范围。

3.项目辐射商圈范围整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。

范围重点区域（主要街道和专业市场）1.西安市钟楼商圈主要商业街：1 / 61东大街、西大街、北大街、南大街2．西安市大型购物中心和大型超市：开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱家、好又多等大型超市3.西安市现有的各大专业商城：长乐西路沿线的各大服装专业商城、太华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业商城、西部汽车城等。

4.市区在建和规划商业地产项目骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等第二节调研目的一、掌握西安市区和周边区域商业业态构成；二、了解西安市区和周边区域商业物业类型；2 / 61三、熟悉西安市区和周边区域商业布局区域特征；四、研析西安市区和周边区域商业地产经营模式；五、提供西安市商业环境、商业分析和对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市场消费特征研析依据；六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌推广、商业运营决策依据。

第三节西安市商业地产概况分析3 / 61一、西安市商业概况目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。

全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，2004年社会消费品零售总额实现481.4亿元，同比增长12.88%，增幅提高近1个百分点，扣除物价因素，实际增长13.66%。

【热门】市场调查报告三篇市场调查报告篇11．西安房地产市场总体情况.２００６年西安市房地产市场在２００５年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。

这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。

从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。

自有资金占总投资的40.78%，较２００４年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。

随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。

未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的?D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速2、西安宏观经济大势向好20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11．6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18．6亿元，比去年同期增长3．4％，第二产业增加值149．5亿元，同比增长15．5％，第三产业完成增加值174．9亿元，比去年同期增长9．3％。