物业补贴审计

关于公房和售后房小区物业服务规范化管理补贴审计的合理化建议和设想自2008年徐汇区对公房和售后房小区物业服务规范化管理实行奖励性贴补工作以来，有效缓解了企业运行成本矛盾，物业服务质量和居民群众的满意度有了一定程度的提高。

根据《徐汇区加强公房和售后房小区物业服务规范化管理办法（试行）》的规定，对公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补性奖励资金实施年度审计，确保资金主要用于小区管理服务人员成本贴补和季度考核奖励。

通过近几年对公房和售后房小区物业服务规范化管理补贴的审计，在我们所接触到的物业管理公司纷纷反映了区政府对其的大力扶持，大大提升了物业服务水平，并且提高了居民群众的满意度。

但我们在审计的过程中也发现了一些不足：1、部分物业管理公司的租金、物业管理费和保安保洁费收缴台账记录不清，不能够清楚反映收缴收入的所属期间。

2、部分物业管理公司在对小区收入的核算上，未能做到按照收入的性质分别核算，而是将收到的小区收入混杂在一起统一核算。

3、部分物业管理公司在对小区支出的核算上，存在管理的各小区成本费用互相窜户、规定应由业主维修基金或三项维修基金中列支的支出，小区支出中列入的现象。

针对以上在审计过程中发现的不足，结合我们自身的审计经验，提供如下一些建议和设想：1、建议要求各申请补贴的物业管理公司制定出关于对公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补性奖励资金的专项资金管理制度，从内部管理的角度来规范各申请补贴的物业管理公司对补贴资金的申请和使用。

2、建议能够在物业管理公司中，推广物业小区的收费收缴软件，以此可以帮助物业管理公司清晰的统计出收缴的物业收入归属的所属期间，也可以方便的统计出物业的收缴率，使得物业管理公司在对小区的管理上更加的先进、科学。

3、建议物业管理公司的财务相关人员，在核算小区收入时，要做到各项收入分类核算，且分清收到的各项收入所属期间；在核算小区支出时，仔细区分各小区发生的成本费用，防止窜户，不应在小区列支的支出禁止列支。

只有合理、规范的核算小区收支才能够正确的反映小区的盈亏情况，才能够为政府作出决策时提供依据。

4、建议逐步发挥鼓励先进、处罚落后的管理机制，制定相关的奖惩细则。

对于小区管理服务规范、居民群众满意度高的物业管理公司，提高对其的补贴资金，反之，减少甚至取消对其的补贴资金。

上海天城会计师事务所有限公司2014年11月4日公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补模拟案例根据徐汇区有关公房和售后房小区物业服务规范化管理的要求，由政府对社区考核和居民满意度合格的物业服务企业管理成本实施贴补性奖励，需对公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补资金实施年度审计。

一、审计对象范围和内容（一）审计对象和范围对上海×××物业有限公司所辖×××小区的201×年度的收入与成本等事项进行审计、检查。

（二）审计主要内容1．上海×××物业有限公司所辖×××小区的201×年度基本情况2．上海×××物业有限公司所辖×××小区的201×年度收入情况3．上海×××物业有限公司所辖×××小区的201×年度成本情况4．上海×××物业有限公司所辖×××小区的201×年度物业管理费收缴率及盈亏情况二、审计要点（一）了解被审计单位的具体情况1．获取上海×××物业有限公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证2．获取上海×××物业有限公司201×年度物业公司会计报表3．获取上海×××物业有限公司所辖×××小区的201×年度物业管理服务明细帐（具体到几室几户物业收入的台账）4．获取收入的相关凭证或者批文（例如停车费收费标准的核算，购买停车发票的依据）5．获取上海×××物业有限公司所辖×××小区的201×年度各类列支的成本费用的依据（工资单、账册、凭会计证等）6．获取上海×××物业有限公司对小区的管理模式、管理办法的管理细则文件、章程、合同等7．获取上海×××物业有限公司与业主委员会的相关文件（二）审计注意事项1．小区的基本情况应由被审计单位提供，汇总整理成表格后由被审计单位确认盖章（详见附表一、201×年×××小区基本情况表），审计人员根据附表一所填列情况作出进一步核实，并制作相应工作底稿记录工作情况。

附表一、201×年×××小区基本情况表2．收入类按物业管理费、保洁保安费、停车费、财政补贴、各类公共收益补充物业管理费用等各类收入按月按项分别统计做成汇总表（详见附表二、×××小区201×年度收入统计表）。

物业管理费、保安保洁费作为收入，要剔除当年收到的以前年度旧欠部分，增加次年1-6月补交当年的部分；财政补贴通常于当年年末发放1-3季度补贴，于次年年初发放第4季度补贴。

附表二、×××小区201×年度收入统计表3．根据物业管理服务明细帐（台帐）对小区的物业管理费、保安保洁费按各户汇总，计算出当年的收缴率。

若低于75%，需写收缴率较低的说明。

4．停车费收入及广告费收入，需提供与业委会签订的收入分配的协议。

5．成本类按管理服务人员的工资、社会保险费等各类成本按月按项分别统计做成汇总表（详见附表三、×××小区201×年度成本统计表）。

通常物业公司给管理人员缴纳社保金，保安保洁人员为外聘，由中介机构缴纳其社保金；管理费用中办公经费、办公设备折旧费、冷饮费等不得列支；其他成本主要包括税金成本（根据小区停车费分成收入按一定比例计提税金，审计人员需获取具体计算方式）；保安保洁人员的工作服可以酌情纳入成本成本；按规定在三项维修基金中列支的费用要从成本中扣除（如绿化养护费、水箱清洗费、公共照明费、电梯水泵运营费等）。

公共收益划归全体业主入维修资金帐部分的资金从收入中扣除。

附表三、×××小区201×年度成本统计表6．若小区不仅含有公房和售后公房，则其成本按公房和售后公房所占面积进行分摊；若多个小区共用一批管理人员或保洁人员，也需按比例进行合理分摊，该分摊标准由物业公司提供或者按照小区享受补贴面积进行分摊。

（三）审计程序及工作底稿审计人员根据具体情况进行取证、检查文件资料、观察、询问、计算分析等必要的审计程序，并制作相应的工作底稿。

根据该项目的特殊性，工作底稿一般按类别整理，具体分为：1．基础资料类底稿，主要包括被审计单位填写的基本情况表，以及提供的各类证件、章程、合同等文件资料。

2．收入类底稿，主要包括由被审计单位填写、由审计人员检查确认的收入明细表，以及证明此部分收入明细的财务类证据，如明细账、大额收入凭证抽查等。

3．成本类底稿，主要包括由被审计单位填写、由审计人员检查确认的成本明细表，以及证明此部分成本明细的财务类证据，如明细账、大额支出凭证抽查等。

其中，保安保洁人员及管理人员的工资及社保是成本中的主要内容，需要获取相关的工资单作为附件。

4．汇总分析类底稿，主要包括对被审计单位的审计情况作出分析，具体分析情况如下：经审计，×××小区201×年1-12月经营收入×××元，支出×××元，收支差额（负数以“-”号表示）×××元。

因该小区主要为×××小区，物业管理收费偏低，不符合市场化要求。

按照201×度支出水平测算，每月每平方面积需承担小区人员工资×××元，保安保洁费用×××元，公房维修费用等×××元，管理费用×××元，其他支出×××元，税金及附加×××元，合计每月每平方面积需支付成本×××元，收入每月每平方为×××元，收支缺口每月每平方×××元。

201×年1-12月×××小区按201×年度规范化管理小区补贴金额（按每月每平方×××元）的80%测试，应收201×年度财政补贴×××元，已收到财政补贴×××元（其中201×年收到×××元，201×年收到×××元），剩余×××%补贴资金待审补。

201×年1-12月×××小区已实现收入折合每月每平方×××元，支出折合每月每平方×××元，财政补贴前收支亏损×××元，应收财政补贴折合每月每平方×××元，补贴后每月每平方亏损×××元；如经审计后，补贴资金使用符合相关文件要求20%财政补贴到位，则每月每平方亏损×××元。

201×年1-12月应收租金、物业管理费等收入×××元，截止次年6月30日实际收到×××元，回收率为×××%。

若回收率低于75%，则需作出说明。

所有从被审计单位获取的资料均由该单位加盖公章，若审计过程中出现特殊问题，由被审计单位作出书面说明并加盖公章。

审计人员对获取的审计资料进行全面分析核对，做到账实相符，账表相符，表表相符。

三、审计工作的进程和时间安排完成该公房和售后房小区物业服务规范化管理贴补的具体审计任务，需要经历以下几个阶段：1．初步了解物业公司及小区情况，并向被审计单位发电子邮件由其填写并回传，包括需要准备的资料、需要对方填写的电子表格。