房地产项目并购方式与流程

目 录

企业并购重组方式选择........................................................................................ 1

企业并购路径................................................................................................ 1

企业并购交易模式........................................................................................ 2

并购流程................................................................................................................ 3

一、确定并购战略........................................................................................ 3

二、获取潜在标的企业信息........................................................................ 4

三、建立内部并购团队并寻找财务顾问.................................................... 4

四、建立系统化的筛选体系........................................................................ 5

五、目标企业的初步调查............................................................................ 5

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对房地产项目并购的方式分析及建议

作者：李海

来源：《财讯》2019年第24期

摘 要：我国房地产市场竞争愈加激烈，而且加上土地资源获取难度不断提升，房地产项目并购逐渐成为项目资源获取的重要途径。而房地产作为我国经济发展的重要支柱性产业，发展一直受到社会的关注，而本文正是基于此背景下，通过典型的房地产项目并购案例分析，总结房地产项目并购的方式以及相关的建议，同时对房地产项目并购方式选择的影响因素进行分析。最后针对房地产并购实践操作面临的风险进行分析并提出相应的思考建议。

关键词：房地产；项目并购；分析建议

一、房地产项目并购案例背景

该房地产项目位于深圳市某区中心，主要是为旧城改造项目，通过两期分期建设完成，其中第1期销售业务已经全部结束，该项目原始股东介绍相关清算已经完成，目前只有2期项目待开发。这也是本文房地产项目并购的重要项目内容。整个2期项目的土地面积约为1.5万平米，容积率为4.5，计容面积5.5万平米，土地性质为住宅用地。该项目企业的股权结构较为简单，只有甲乙两个股东，其中甲作为大股东占据65%，而以作为小股东仅占据35%。整个项目主要是由甲股东主导开发，由小股东辅导。但是由于甲乙两股东在二期项目运营决策上存在较大的差异，导致2期项目无法继续进行开发，当下该项目公司甲乙股东准备转让2期项目。刚好丙公司规划在深圳市该区进行相应的城市开发，但是公开市场上土地资源已经没有出让的。甲乙股东的2期项目正好与丙公司的土地资源需求十分吻合，因此双方就2期房地产项目并购展开相应的工作。

（2）并购意向阶段

丙公司首先对甲乙股东的2期房地产项目进行初步调研了解后，并且与甲乙两位股东进行初步交流后，对整个二期项目的报价为15亿元。同时丙公司就此房地产并购项目成立专项部门，主要是针对二期房地产项目的投资发展、财务法律、市场分析以及设计等环节进行综合性评估，同时与甲乙项目公司逐渐形成意向收购协议。

目 录

企业并购重组方式选择........................................................................................ 2

企业并购路径................................................................................................ 2

企业并购交易模式........................................................................................ 2

并购流程................................................................................................................ 3

一、确定并购战略........................................................................................ 3

二、获取潜在标的企业信息.........................................错误!未定义书签。

三、建立内部并购团队并寻找财务顾问.....................错误!未定义书签。

四、建立系统化的筛选体系.........................................错误!未定义书签。

五、目标企业的初步调查.............................................错误!未定义书签。

六、签订保密协议........................................................................................ 6

Life is to live beautifully and walk sonorously.通用参考模板（页眉可删）

房地产并购贷款的方式有哪些？

房地产并购贷款方式主要有6个，它们是企业发债、资产证券化、房地产销售形势回款、银行贷款、信托资金和资产管理公司的资金。不同的地产商有不同的选择，这就需要从自己的实际情况出发。

今年房地产市场的火爆，催生了相当一部分房地产企业的并购高潮。并购就需要大额资金，尤其的对于房地产行业来说更是如此，那么房地产并购贷款有哪些方式呢？针对这个问题，整理了相关资料。

一、 是企业发债 作为国资新的房地产公司，有良好的资金流，资金来源更加便宜，比如信达地产发行过30亿元的中期票据，30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券，票面利息不到6%。另外华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。他们是公司发债的领头兵。

二、 资产证券化

从年初开始，碧桂园、世茂房产、华夏幸福、华侨城等规模化企业就加速进入以ABS模式提前融资套现试水，融资成本在5%-6%之间（详见房地产企业贷款新模式：购房尾款规模化房企ABS融资新现象）融资规模有的高达百亿。

三、 上半年大好的房地产销售形势回款

今年上半年配合国家“去库存”的号召，银行对于一手房的个人住房抵押贷款也是提供了很好的优惠政策，再加上这两年房地产市场一直低迷，刚性需求被调动，房价一路高歌的同时，去化量也是高歌猛进，上半年销售几百亿，千亿以上销售额都是既成事实。这一定程度上也造就了房地产开发公司不差钱。

四、 银行贷款

去年和今年，房地产开发贷款银行政策松动，使得一部分开发商手头宽松起来，有了比较好的现金沉淀。 五、 信托资金

最近热议的宝能万科之争，自从恒大插一脚进来之后，格局急速变化，其中缘由不多说。不过一直高负债的恒大哪里来的并购资金呢？《中国经济周刊》报道，恒大收购万科的91.1亿元资金并非来源于恒大自有资金，而是通过中融信托成立的信托计划募集得来的。虽然中融信托否认了此事，认为“中融信托给恒大的融资主要用于特定房地产项目的开发、合作，资金会根据合同约定的使用范围使用，不会参与上市公司股权投资”。不过这回复，还是不能消除小冠的疑虑。