对房地产项目并购的方式分析及建议

房地产企业并购的现状和购并后的策略

[作者：杨澎涛 发布时间：2007-10-8]

八月底，天津传出令房地产人士错愕的消息，顺驰中国董事长张宏斌“大闹”天津顺驰，与收购方香港路劲基建交恶，并扬言要与路劲基建对簿公堂，一时间路劲—顺驰收购案再起波澜，冲突的双方各自都有充分的理由：在路劲方面，路劲基建董事长单伟豹五月宣称，收购顺驰的整个过程中“遇到那么多困难，比我想象中最少多3倍，资金也多投入了20%～30%，这是我们吃亏的地方”。显然顺驰远不像当初想象的那么价廉物美。在顺驰方面，路劲实施收购顺驰计划的这一年来，国内地价楼价疯涨，路劲所得顺驰的数百万平方米储备土地价值自然水涨船高，收益大大高于当初预期，孙宏斌会觉得，以前谈下来的交易价钱和条件对自己不合算，想要多分一杯羹。矛盾由此激化并演变成业内一段“笑谈”。

笑谈归笑谈，随着国内房地产市场逐步成熟，购并活动会越来越多，购并后的整合过程的艰难一般来说都远远超过购并签的评估期望值，因为除了购并后的利益冲突，还与国人根深蒂固的“成者王侯败者贼”文化烙印密切相关，中国历史上对战败者的羞辱与美国南北战争对战败者的宽容形成鲜明对比，这也是购并后整合过程中特别应该注意的地方。

房地产行业并购持续增长

近年来，房地产行业的并购呈现持续增长的趋势，其中，较有影响的并购或重组的事件如下：

2004年4月，天津泰达集团入主万通地产，全额收购万通地产增发的3.08亿股，拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权，成为第一大股东；

2005年年初，万科通过旗下公司斥资18.57亿元，购入了上海南都置地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。2006年1月，万科又以3.89亿元收购北京朝万房地产开发中心60%的股权；

2005年2月，中国华闻投资控股有限公司收购上海新黄浦(集团)有限责任公司75%的股权；

2005年岁末，北京两大国有房地产开发企业—北京天鸿集团与北京城市开发集团完成重组，二者重组后的首开集团总资产达500亿元，年经营收入超过100亿元。

论地产项目的收购并购

摘要 本文主要论述房地产项目并购的含义、目的、并购模式及利弊、并购流程和要点、并购的风险及防范。以达到提高企业并购实务操作能务，以达到并购目标顺利实现。

引言

中国房地产行业收并购热度持续高居不下，对于房企而言，收购并购已经成为实现战略调整和维持规模快速增长的有效路径。从长远来看，房地产土地市场调控常态化，招拍挂市场竞争激烈，房企拿地面临门槛高、高溢价，优质项目更是难求。近年来，随着行业收并购机会减少，寻求优质项目难度的加大，收并购也面临更多的风险与挑战。在此背景下，选择合理、有效的收并购模式是提高效率和效益的保证，更有利实现企业的长足发展。

1. 房地产项目并购的定义

房地产项目并购，是指对目标公司项目的并购，通常采用两种模式，一种是股权收购，另一种是项目或资产并购。

股权收购是指买受人通过向项目公司的股东购买其股权的方式对项目公司进行收购，从而实现房地产项目投资主体发生更替的法律行为。

项目或资产并购指并购方与目标企业就购买目标企业的资产或财产等达成协议，并购目标企业项目或资产的并购行为。

1. 房地产项目并购的目的

1. 快速增加土地储备规模

从长远来看，房地产土地市场调控常态化，招拍挂市场竞争激烈，房企拿地面临门槛高、高溢价，优质项目更是难求。致使不少房企转向二级市场，通过项目并购获取项目的资源，增加公司的土地储备。与招拍挂拿地相比，二级市场并购的成本优势明显，土地、项目资源利润空间更大，且有利于优质资源土地的获取，实现房企间的优势互补。

2.2通过收购在建项目加快实现销售，加快规模的扩张

在行业增速逐渐放缓的背景之下，通过收购在建可售项目是实现销售规模扩张的快速通道，可缩短项目的开发周期，快速形成销售，进而体现在企业业绩上。在收购项目上，一般倾向于现金流为导向。一是为开发在建项目，二是有一定品牌效应的后期开发项目，这样的项目有利于提高资产转化率，达到快速扩张目的。

Ｃａｉ，ＪｉｕｇＺｏｎｇＨｅｚ￣回财经纵横　关于我国房地产公司并购的分析　■李蔚　自１９９８年取消福利分房政策以来，　我国房地产行业快速发展，企业为了追　求利润，满足大量的市场需求，积极涌　入房地产市场，以致形成了现阶段我国　房地产企业数目众多，但是规模偏小的　现状，整个市场处于过度竞争的状态。　在此背景下我国出台了多项针对房地　产的宏观调控政策．主要从资金和土地　供给上限制房地产市场的过热行为，这　在很大程度上要求房地产公司扩大规　模，提升竞争力。　一、房地产企业并购动因分析　我国房地产行业的并购主要发生　在２００５年前后，企业面临房地产宏观调　控政策的频繁出台，并且由此产生融资　瓶颈和产业约束的制约。为了给自身发　展寻求合适的出路，房地产企业加快了　兼并和收购的步伐。这也就决定了我国　房地产企业的并购热潮具有政策主导　特征。　（一）国资委主导的房地产中央企　业重新确定主业和主辅分离．引导房地　产业积极并购重组。国家宏观战略层面　上，对中央企业重组最主要的要求是：　提高产业集中度和创造具有竞争优势　的大型企业．将成为所有国有房地产企　业面临的巨大机遇和挑战。自２００４年６　月，国资委发出了《关于中央企业房地　产业重组有关事项的通报》，建议那些　不以房地产为主业的企业尽快剥离房　地产业务，积极与中建（中海）、中房、招　商、保利、华侨城等五家以房地产为主　业的企业联系，研究重组问题，这预示　着在国资委央企名下资产达１８００亿元　的房地产业务将开始进行整合。与此同　时．地方国有资产管理部门对所属房地　产企业的重组和调整也已逐渐开始。随　后国资委对所属１８９家央企主业的陆续　确定，中央企业房地产业务的整合重组　不断加深。最新调查表明国有企业在房　地产投资中占的比例呈负增长趋势．国　有企业的绝对数目呈逐年下降趋势，相　对比例也逐年缩小。　（二）市场竞争加剧，房地产企业开　发能力的提高客观上有赖于兼并重组。　随着房地产市场的不断规范化，市场程　度的加深房地产企业之间的竞争已逐　步从单纯的资源优势竞争转向能力优　ＰＵＢＬＩＣ　ＥＸＰＥＮＤＩＴＵＲＥ　ＡＮＤ　

财会研究Ｊ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　Ｒｅｃｏｕｎｔｉｎｇ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　

房地产企业并购财务风险分析与防范　

丁雪梅　农工商房地产（集团）股份有限公司　２０００６０　

摘要：房地产企业的并购实质就是通过并购获取可开发的优质土地资源和房地产项目，　

并购对企业的发展来说是一把双刃剑，即可通过并购扩大市场份额，进一步提高综合竞争力。但也可能因判断失　误，造成巨大的损失。从而阻碍其自身的发展。本文通过对房地产企业并购过程中的相关环节和程序所涉及的财　

务风险进行分析和探讨，提出了并购财务风险的防范与控制措施。　关键词：房地产企业；并购；财务风险；防范　

２０１１年随着国家对房地产市场调控政策的持续深入，房地产企　

业面临前所未有的困境和风险，诸多存货积压，资金链紧绷的房地　

产企业走向并购市场，纷纷寻求通过卖地、卖公司来摆脱经营困　境，在此背景下，一些实力雄厚的房地产企业为了进一步提高市场　

份额、增强市场竞争力，凭借充足的资源优势进入并购市场，通过　

并购以获取优质土地和项目，然而由于各种原因，房地产企业的并　购仍然存在许多问题，尤其是在财务方面存在着诸多风险。因此，　

如何甄别和防范并购可能带来的财务风险，对企业的健康持续发　展具有重要的意义。　

一、房地产企业并购财务风险的类型　（一）目标企业价值评估风险　

目标企业价值评估风险是并购企业在整个并购过程中面临　

的首要风险，如何合理估算目标企业的价值，确定相应的收购价　格，是并购活动能够顺利、有效实施的关键，在并购过程中由于对　

目标企业的价值评估不准，导致企业并购失败的案例屡见不鲜。　

企业价值评估不准的因素主要有：一是信息不对称，，在并购过程　

中，并购方总是希望尽可能多的获得目标企业的信息，但事实上双　方是处于信息不对称的地位，由于收购企业与目标企业在并购活　

动中处于利益对立面，目标企业不可能主动将影响自身财务状况　

的不利信息告知并购方，这就为目标企业价值评估埋伏了巨大风