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《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》征求意见稿一、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项目建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛山市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项目（2012-2015）》已于2015年底到期，需要编制新一版城市更新专项规划指导我市城市更新工作。
同时，我市现状建设强度已高达38.2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过高品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛山市城市更新专项规划（2016-2035）》。
二、目标与基本原则1.远期目标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和用地高效利用，全面改善旧城镇、旧村居的人居环境，均衡化布局公共服务设施，完成一批具有示范性的城市更新项目，为把佛山建设成为“先进制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2.近期目标：（1）2016至2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住用地、5.25km2的工业用地、3km2的商业服务业用地、以及3.75km2的市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地。
（2）2016至2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费用和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民生产总值累计约4500亿元。
（3）全面启动中心城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要片区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇生活环境质量提升，初步实现宜居城市建设目标。
（4）力争完成3-5个重点产业片区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争力。
佛山市南海区三旧改造专项规划（2007——2015）佛山市规划局南海分局佛山市城市规划勘测设计研究院2008.01规划编制单位：佛山市城市规划勘测设计研究院规划设计资格证书：城规证甲级041123号工程代号： GH2007102院长：朱墨（高级规划师、注册规划师）总工：冯萍（高级规划师、注册规划师）所长：温卫华（高级规划师、注册规划师）审定：冯萍（高级规划师、注册规划师）审核：李汉飞（规划师、注册规划师）校对：王成志（规划师）项目负责：卞芸芸（规划师、规划硕士）主要设计人员：卞芸芸（规划师、规划硕士）潘健超（规划助理）李丽丽（助理规划师）目录第一章总则 (1)1.1 南海三旧改造面临的形势 (1)1.2 指导思想与基本原则 (2)1.3 规划编制区 (3)1.4 规划期限 (3)第二章规划目标与改造策略 (4)2.1 规划目标 (4)2.2 改造策略 (5)第三章总体部署 (7)3.1 规划依据 (7)3.2 总体部署 (7)第四章改造规划引导 (10)4.1 改造范围 (10)4.2 改造的模式引导 (14)4.2.1 整体拆除改造模式 (14)4.2.1.1 界定 (14)4.2.1.2 适用对象 (14)4.2.2 局部拆除改造模式 (14)4.2.2.1 界定 (14)4.2.2.2 适用对象 (15)4.2.3 保留整治模式 (15)4.2.3.1 界定 (15)4.2.3.2 适用对象 (15)4.3 改造模式的选择 (15)4.3.1整体拆除改造项目 (16)4.3.2局部拆除改造项目 (16)4.3.3保留整治项目 (19)4.4 改造的开发强度引导 (20)4.4.1拆除改造区域控制 (20)4.4.2保留整治区控制 (21)4.5 改造的土地利用功能引导 (22)4.5.1全区总体功能引导 (22)4.5.2各镇（街）“三旧”改造的功能引导 (22)4.6 对上层次规划的修正和调整指导建议 (32)4.7 改造时序 (36)第五章改造的环境影响分析 (40)第六章保障机制和组织实施 (41)6.1 财政保障 (41)6.2 规划保障 (41)6.3 组织保障 (42)6.4 政策保障 (42)6.5 控制保障 (42)第七章附件 (44)7.1 《南海区旧城镇旧厂房旧村居改造项目认定办法》 (44)7.2 《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居的若干意见》（南府[2007]182号） (47)表格目录表1 南海区“旧城镇”改造项目列表 (11)表2 南海区“旧厂房”改造项目列表 (11)表3 南海区“旧村居”改造项目列表 (13)表4 南海区“三旧改造”拟整体拆建项目列表 (17)表5 南海区“三旧改造”拟局部拆建项目列表 (18)表6 南海区“三旧改造”拟保护更新村居列表 (19)表7 改造区域建筑密度和容积率控制指标表 (21)表8 南海区“旧城镇”项目改造实施计划表 (24)表9 南海区“旧厂房”项目改造实施计划表 (25)表10 南海区“旧村居”项目改造实施计划表 (29)表11 与上层次规划完全相符的南海区“三旧”项目列表 (32)表12 与上层次规划基本相符的南海区“三旧”项目列表 (33)表13 与上层次规划兼容的南海区“三旧”项目列表 (34)表14 与上层次规划不符合的南海区“三旧”项目列表 (35)表15 南海区近期拟改造“三旧”项目列表 (36)表16 南海区中期拟改造“三旧”项目列表 (37)表17 南海区远期拟改造“三旧”项目列表 (38)图纸目录图号图名1 区域位置图2 三旧改造项目分布示意图3 分期改造规划图4 改造模式示意图（总图）5 改造模式分区示意图（桂城街道）6 改造模式分区示意图（大沥镇）7 改造模式分区示意图（里水镇）8 改造模式分区示意图（九江镇）9 改造模式分区示意图（西樵镇）10 改造模式分区示意图（狮山镇）11 改造模式分区示意图（丹灶镇）12 改造模式分区示意图（罗村街道）13 改造用地功能引导图（总图）14 改造用地功能分区示意图（桂城街道）15 改造用地功能分区示意图（大沥镇）16 改造用地功能分区示意图（里水镇）17 改造用地功能分区示意图（九江镇）18 改造用地功能分区示意图（西樵镇）19 改造用地功能分区示意图（狮山镇）20 改造用地功能分区示意图（丹灶镇）21 改造用地功能分区示意图（罗村街道）第一章总则1.1 南海三旧改造面临的形势南海撤市设区以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。
南海城市更新行动计划（2010-2015年）“三旧改造必须改变思路，实行政府统筹、规划引领和产业引导下的连片改造。
”南海区国土城建和水务局副局长、区三旧改造办公室常务副主任张巨泉说，以往三旧改造中普遍存在着项目分散、过度发展商住项目的情况，整体带动效益不明显。
因此，南海提出城市更新计划，就是为破解这一问题进而探索出三旧改造的新路子。
该计划根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，未来3到5年南海将围绕“东翼”、“中枢”、“西翼”三大片区的城市功能和产业定位开展连片改造，建设“一区多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等6大工程，并重点推动10大示范项目，全区共计有26个项目将实施连片改造。
“这些项目总改造面积预计达4万亩，将可为南海腾出城市发展和产业优化的新空间，未来将拉动超千亿元的投资。
”张巨泉说。
未来3到5年改造4万亩土地，将拉动超千亿投资南海城市更新行动计划征求意见稿围绕“四化融合，智慧佛山”发展规划纲要，为建设“适宜人居的工商名城、幸福优美的岭南水乡、四化融合的智慧城市、文明时尚的和谐家园”，以连片改造为切入点，大力推动旧村改造、新农村建设和产业载体建设，推进金融、科技、产业融合发展，利用三至五年的时间，促进南海城乡协调发展，全面带动城市、环境、产业提升，提高城市综合竞争力。
根据“中枢两翼、核心带动”发展战略，特制定南海城市更新行动计划。
一、总体目标以创建省节约集约用地示范区和“三着力一推进”示范区的两大示范区为目标，全面启动改造“东翼”片区、“中枢”片区、“西翼”片区等“三大片区”，积极开展“一核多园”工程、农村社区公寓建设工程、产业集聚发展工程、交通枢纽配套工程、生态环境提升工程、文化旅游城市工程等“六大工程”，重点推进十大连片改造示范项目。
通过实施城市更新计划，进一步优化城市功能，拓展城市空间，提升产业集聚，协同区域发展。
附件5：集体建设用地转变为国有建设用地操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于推进“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）等文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则：一、办理条件城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：（一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；（二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；（三）该建设用地已办理合法用地手续；（四）符合土地利用总体规划和城乡规划；（五）经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。
二、办理程序：符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转为国有建设用地手续：（一）提交申请项目土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向国土所提交以下报批申请材料。
所需材料如下（一式两份）：1.农村集体经济组织的申请表及申请材料（包括:申请书、表决材料、示意图）；2.建设用地来源合法的证明材料（用地批文/土地登记卡、集体土地使用证）；3.土地权属证明（集体土地所有权证及权属情况汇总表）；4.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料及认定批复(含改造方案及批复);5.区规划部门意见；6.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）；7.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等。
8.勘测定界报告及勘测定界图；9. 标图建库地块示意图（07年影像图）；10.最新的1:10000分幅土地利用现状图（2014年现状图、二调现状图）；11.土地利用总体规划图（2010-2020年）；12.报批红线图(8份)；13.数据光盘。
佛山市南海区“三旧改造”经验做法及新政策实践探索佛山市南海区决策咨询与政策研究室作为广东省“三旧”改造的最早试点地区之一，佛山市南海区“三旧”改造工作从2007年开始，通过多年的“三旧”改造推动了土地的节约集约利用，平均容积率从0.6提高到1.6，平均建筑密度从60%降低到约35%，优化了城市的空间结构，加快了产业的转型升级和环境的改善提升，促进了城乡居民收入的增加，对南海经济社会发展产生了重要的促进作用。
截至目前，南海区共纳入省“三旧”改造地块标图建库面积约30.9万亩，已认定“三旧”改造项目17.08万亩，实施改造项目774个，涉及土地面积超5.27万亩，占认定项目总面积的30%，累计投资约1500亿元，改造规模在全市乃至全省均名列前茅，连续7年获得佛山市“三旧”改造考核一等奖。
2019年，南海区修订出台了《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》，对原有的“三旧”改造政策主文件进行升级，重构政策体系，推动城市更新提速增量、提质增效。
区域·聚焦AREA68May 2019 / 广东经济“三旧”改造的经验做法（一）构建完备政策体系，政府引导市场运作为推动“三旧”改造工作扎实开展，鼓励社会各方共同参与到“三旧”改造中来，南海区先后出台了一系列“三旧”改造政策，对原有政策进行系统梳理，在解决历史遗留问题、产业引导扶持、土地资源配置、土地增值收益分配补偿、政府资金扶持、项目改造风险评估等多个方面进行探索实践，为产业结构调整和节约集约用地奠定了坚实的政策基础。
（二）加大扶持力度，促进村级工业园改造提升上新台阶针对村级工业园空间分布零散、产业形态低端等特点，南海区按照“政府统筹、规划引领、属地整理、市场参与、试点先行、分步推进、共同受益”的总体思路，持续加大村级工业园改造力度，截至2018年底已发放村级工业园奖励资金1.8亿元，成功探索出公有资产出资改造、镇村联合改造、村集体与运营企业合作改造、村集体自主改造、企业自主开发改造、社会资本参与改造6种较为成熟的改造模式。
《佛⼭市城市更新专项规划（2035）》《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》征求意见稿⼀、规划背景城市更新（“三旧”改造）专项规划是指导我市城市更新推进及项⽬建设的重要依据，上版城市更新（“三旧”改造）专项规划《佛⼭市“三旧”改造专项规划修编及动态调整项⽬（20XX-20XX）》已于20XX年底到期，需要编制新⼀版城市更新专项规划指导我市城市更新⼯作。
同时，我市现状建设强度已⾼达38。
2%，城市更新和减量规划是我市城市发展的必然选择，需要逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，通过⾼品质的城市更新，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、⼈居环境改善、公共配套完善，着⼒推进城市治理现代化。
因此，我局组织制定了《佛⼭市城市更新专项规划（20XX-2035）》。
⼆、⽬标与基本原则1。
远期⽬标：通过多元化的城市更新，逐步改善和优化城市空间布局结构，促进产业集群化发展和⽤地⾼效利⽤，全⾯改善旧城镇、旧村居的⼈居环境，均衡化布局公共服务设施，完成⼀批具有⽰范性的城市更新项⽬，为把佛⼭建设成为“先进制造基地、产业服务中⼼、岭南⽂化名城、美丽幸福家园”提供空间保障。
2。
近期⽬标：（1）20XX⾄2020年间，全市应完成城市更新规模约为30km2，其中，拆除重建规模为15km2。
在拆除重建规模中应提供3km2的居住⽤地、5。
25km2的⼯业⽤地、3km2的商业服务业⽤地、以及3。
75km2的市政公⽤设施、道路⼴场、绿地等其他⽤地。
（2）20XX⾄2020年间，城市更新固定资产投资（包括拆迁费⽤和直接投资）预计约2500亿元，拉动国民⽣产总值累计约4500亿元。
（3）全⾯启动中⼼城区旧村居改造；基本完成“1+2+5”组团内主要⽚区的旧村居配套设施完善、环境综合整治；稳步推进旧城镇⽣活环境质量提升，初步实现宜居城市建设⽬标。
（4）⼒争完成3-5个重点产业⽚区改造，为战略性新兴产业腾挪空间，带动产业结构调整，提升园区产业竞争⼒。
佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）文章属性•【制定机关】佛山市人民政府办公室•【公布日期】2018.08.20•【字号】•【施行日期】2018.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）为贯彻落实党的十九大精神，践行习近平新时代中国特色社会主义思想，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）《广东省人民政府关于提升“三旧” 改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）《佛山市人民政府关于印发佛山市城市治理三年行动计划的通知》（佛府〔2017〕27号）等有关文件要求，以城市更新为抓手，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、利益共享、公平公开”的基本原则，逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化，经市人民政府同意，提出如下实施意见。
一、明确更新范围，界定更新类型（一）本实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施意见规定进行拆除重建、综合整治、功能改变等活动：1.城市基础设施和公共设施亟需完善；2.人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；4.其它经市或区级人民政府认定属于城市更新的情形。
（二）对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。
南府〔2011〕168号关于印发《佛山市南海区城市更新实施办法》的通知各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：现将《佛山市南海区城市更新实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年五月十九日佛山市南海区城市更新实施办法第一章总则第一条为落实我区城市更新行动计划（以下简称“城市更新计划”），实施“中枢两翼，核心带动”的发展战略，特制定本实施办法。
第二条实施城市更新计划，在全面推进“三旧”改造的基础上，重点推进连片改造，充分发挥规划的引领作用，以产业为主导，建设一批新型的产业载体。
第三条实施城市更新计划，应按照“规划引领、产业主导、优化功能、提升品质、重点带动、市场推动”的要求，通过政府统筹，采用多种改造方式，合理协调公民、企业和政府的利益关系，既促进经济发展，又确保社会稳定。
第四条按照市政府《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》（佛府〔2011〕1号）有关要求，为加快“三旧”改造步伐，破解制约我区工业发展的土地瓶颈，加快促进产业转型升级，实现可持续发展，旧厂房改造用于发展工业制造业和工业配套项目的土地面积不低于60%。
今后3年我区用于工业提升发展的旧厂房改造面积不少于8000亩。
旧厂房改造用于发展工业的扶持政策，按照《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的实施细则》（详见附件1）等有关文件执行。
第二章重点更新范围第五条实施城市更新计划，重点推进十大示范改造项目（以下简称示范项目）、村镇新社区建设项目、旧村改造项目。
示范项目包括：桂城街道金融区C区、平东玉器街，罗村街道罗村村旧村改造，九江镇大正新城，西樵镇锦湖片区，丹灶镇白云新城，狮山镇佛山西站（招大）片区，大沥镇金融区D区、广佛国际商贸城中心区，里水镇金峰洲片区。
第六条村镇新社区建设项目，按佛山市南海区村镇新社区建设有关政策执行。
第三章规划政策第七条城市更新改造应符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划的要求。
各镇（街道）根据全区“三旧”改造专项规划编制年度实施计划，对改造片区必须编制控制性详细规划。
佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法第一章总则第一条制定依据为贯彻落实《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》、《国土资源部全面深化改革领导小组关于进一步统筹协调推进改革试点任务的函》（国土资函〔2016〕542号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）等文件精神，进一步推动佛山市南海区新一轮深化“三旧”改造综合试点工作，创新土地管理制度，提高土地节约集约利用水平，支持实体经济持续健康发展，促进生态环境优化提升，制定本实施办法。
第二条基本原则实施城市更新，应按照“政府引导、市场运作，规划统筹、公共优先，明晰产权、保障权益，尊重历史、公开公平”的基本原则，采用多种方式，合理协调原土地及地上建（构）筑物权属— 1 —人、市场改造主体和政府的利益关系，推动南海区逐步实现产业结构升级、空间布局优化、公共配套完善、生态环境改善、城市形态提升的城乡建设新局面。
第三条适用范围本实施办法所指城市更新，是指符合省、市有关城市更新（“三旧”改造）政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施办法规定进行拆除重建、综合整治、功能改变、局部加建、局部拆建、生态修复、历史文化保护等改造行为。
（一）城市基础设施和公共设施亟需完善；（二）生态环境恶劣、环境污染严重或存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；（四）城市升级、产业提升、村级工业园改造提升等其他经区级或以上人民政府认定属城市更新的情形。
第四条城市更新分类城市更新按其改造前用途、改造后用途以及改造模式，作如下分类：（一）根据改造前的土地及地上建（构）筑物用途不同，城市更新主要分为旧城镇改造、旧厂房改造、旧村居改造三类。
1.旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、以及零星夹杂的旧厂房改造。
— 2 —2.旧厂房改造是指镇（街道）、村（居）和工业园区内的旧厂房的改造（包括村级工业园改造提升）。
3.旧村居改造是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”、“古村落”等区域内进行的改造，具体指上述区域范围内的宅基地、产业用地、设施用地（含农村生产、生活服务设施和道路、巷道、市政、环卫等公共事业设施用地）及其他用地的统筹整理和连片改造, 同一更新单元中宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积不应低于改造用地面积的50%。
（二）根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为工业提升改造项目、商服提升改造项目、城镇住宅改造项目（含城镇住宅兼容商服用地类项目）和其他类型改造项目。
（三）根据项目改造模式不同，城市更新项目分为拆除重建类和微更新两大类。
其中微更新包括综合整治、局部改造提升、建筑修缮、完善配套、生态修复、历史文化保护等类型。
第五条管理机构及职能（一）成立区城市更新领导小组，负责领导城市更新工作，对城市更新涉及的重大事项进行决策。
（二）成立区级城市更新机构，负责研究和拟定区城市更新相关政策，组织编制城市更新专项规划，审查城市更新单元计划、单元规划、实施方案，指导协调城市更新项目的实施和监管落实等。
（三）各镇政府（街道办）参照建立相关领导协调工作机制，— 3 —并成立专职的城市更新机构，负责组织城市更新项目的实施、监管等。
第六条全流程管理要求南海区城市更新管理以标图建库图斑为基础，以城市更新单元为基本单位，实行“城市更新单元计划、城市更新单元规划、项目实施、项目监管”四个阶段的全流程管理。
全流程管理主要适用于以拆除重建为主的城市更新。
第二章标图建库第七条入库标准南海区城市更新各项政策只适用于纳入标图建库的地块。
拟申报入库图斑应满足省关于上盖物的政策规定，符合土地利用总体规划，第二次全国土地调查和最新的土地利用现状变更调查属于建设用地等条件，申报和审核按省、市城市更新（“三旧”改造）政策执行。
第八条动态管理要求南海区城市更新（“三旧”改造）标图建库实施动态管理。
各镇（街道）应严格按照省“三旧”改造政策和标图建库管理的文件要求，统筹和规范城市更新标图建库动态调整的初审工作，上报给区级城市更新机构，区级城市更新机构审查通过后上报审批。
对各类低效建设用地，特别是改造条件成熟、改造需求迫切、对南海区经济社会发展具有较大推动作用、对保障服务民生具有— 4 —重大意义的项目，应优先办理标图建库申报工作。
第三章城市更新单元计划第九条城市更新单元城市更新单元是城市更新单元计划的基本单位。
城市更新单元是指城乡建成区中符合纳入城市更新范围条件，在尊重产权边界，保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积（其中拆除重建的规模应不小于15亩）、相对成片的城市更新区域。
一个城市更新单元可以包含一个或多个城市更新项目。
城市更新单元的划定应综合考虑城乡规划、土地权属、利益统筹、连片改造等的要求。
城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。
城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。
不满足以上条件，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施、村级工业园改造提升等原因，确需划定城市更新单元的，须进行专题说明。
第十条计划编制依据城市更新单元计划的编制以区城市更新专项规划及已批或已— 5 —完成区级审核并上报至市自然资源局的控制性详细规划为审定依据。
涉及到旧村居改造的，控规还必须对单元范围内各类用地性质构成、人口及建设容量、公共设施以及道路交通等方面有明确的规定，达到可以指导旧村居改造实施的程度，控规中表达为H14(农村居民点)的旧村居，如提出旧村居改造的，应按程序调整控规。
区级城市更新机构负责定期组织编制全区的城市更新专项规划，指导全区范围内城市更新单元的划定、城市更新单元计划的编制工作；区级自然资源管理机构负责推进全区范围内控规的编制、审核及上报工作。
第十一条计划的申报（一）申报主体1.权利主体单一的，可由权利主体自行申报,或委托单一市场改造主体申报。
2.有多个权利主体的，可由权利主体委托单一市场改造主体申报，也可由权利主体共同申报。
3.区、镇（街道）相关部门认为确需实施拆除重建，且通过政府主导方式实施城市更新的，可由区、镇（街道）相关部门申报。
（二）申报材料申报主体应提交申请书（含单元内的具体项目信息）、研究报告、更新意愿证明材料、土地及地上建筑物权属材料等，由镇— 6 —（街道）城市更新机构审核通过后，递交区级城市更新机构。
1.研究报告的编制城市更新单元计划研究报告由申报主体负责编制，是城市更新单元计划审批的主要文件，编制内容及相关指引详见附件1。
2.更新意愿的审查（1）申报城市更新单元计划的，更新意愿应满足以下要求：①城市更新单元拆除范围内地块权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。
②城市更新单元内用地属村（居）集体经济组织的，须经村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意进行城市更新。
（2）通过政府主导的方式实施城市更新，且由区、镇（街道）相关部门进行申报的，计划申报可不提供更新意愿证明材料，但项目实施方案报批前必须征求相关权利人的改造意见。
3.土地及建筑物信息摸底调查城市更新单元计划报批前，申报主体负责组织对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行摸底调查。
经审查通过的摸底调查成果是城市更新单元计划审批的重要— 7 —依据。
第十二条计划的审批（一）计划的审议和批准城市更新单元计划由区级城市更新机构会同区级自然资源管理机构联合审议，审议通过后报区人民政府批准。
涉及控规局部调整的还应当报市自然资源局审查，审查通过后报区人民政府批准。
审批通过的，由区级城市更新机构在10个工作日内对城市更新单元计划进行公告。
经批准的城市更新单元计划，其单元范围内所包含的项目同时认定为城市更新项目。
通过联合审议的城市更新单元计划，涉及标图建库新增或调整的，区级城市更新机构可同步组织上报市城市更新局纳入标图建库或进行调整。
（二）计划的备案与延期区级城市更新机构负责将已批准的城市更新单元计划报市城市更新局备案。
经批准的城市更新单元计划，自公告之日起一年内申报主体未完成城市更新单元规划上报程序的，该城市更新单元计划连同单元内的项目认定自动失效。
确需延期的，由申报主体于经批准的城市更新单元计划失效前提出申请，经同意，可重新纳入单元批次计划并按程序报区政府审批、公告。
— 8 —第四章城市更新单元规划第十三条编制要求（一）编制依据城市更新单元规划的编制以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划、控制性详细规划、城市更新单元计划等为依据。
（二）编制主体城市更新单元计划经区政府批准后，计划申报主体应当委托具有相应城乡规划资质的机构，结合摸底调查成果，编制城市更新单元规划。
（三）主要内容南海区城市更新单元规划的编制应符合《南海区城市更新单元规划编制技术规定》，主要包括以下内容：1.更新项目的具体范围、更新目标、更新模式、开发时序和规划控制指标；2.基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及布局；3.基于交通承载力、基础设施及公共服务设施承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案；4.城市更新单元所在街坊范围内公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案；5.城市设计指引；— 9 —6.涉及产业升级的，镇政府（街道办）应提前征求区产业主管部门意见。
第十四条规划报批（一）规划审查城市更新单元规划的申请由镇（街道）自然资源管理机构受理，初步审查通过的，报区级自然资源管理机构。
区级自然资源管理机构负责城市更新单元规划的审查和组织协调工作，会同区级城市更新机构进行联合审查，并征求区级环境保护管理机构、区住建、经贸、教育、交通、水利、文化等相关部门意见。
重点审查内容包括：更新单元范围与计划的一致性、城市更新目标与方式的合理性、现状建设和权属信息等的详实性、规划控制指标论证的科学性、公益性用地配比的合规性、空间布局的合理性等。
